Hvad er forskellen på retlig og fysisk lovliggørelse?

Retlig lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold gøres lovligt gennem en efterfølgende tilladelse eller dispensation, uden fysiske ændringer. Det er udgangspunktet, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter reglerne på opførelsestidspunktet. Fysisk lovliggørelse betyder, at byggeriet ombygges eller nedrives. Så den ulovlige tilstand ophører, og vurderes efter reglerne på lovliggørelsestidspunktet. Mange sager ender som en kombination af de to.

Hvem har ansvaret for at lovliggøre ulovligt byggeri?

Efter byggelovens § 17 er det altid ejendommens nuværende ejer, der har pligten til at berigtige ulovlige forhold, uanset hvem der har udført byggeriet, og også hvis det var en tidligere ejer. Ved ulovlig brug, fx beboelse i et erhvervslejemål, har brugeren også en pligt, uden at ejeren dermed slipper. Køber du en ejendom, overtager du altså risikoen for tidligere ejeres ulovlige byggeri. Derfor hører byggesagsarkiv og BBR til de vigtigste tjek før købet.

Kan jeg få byggetilladelse, efter byggeriet er opført?

Ja, det er netop den retlige lovliggørelse. Udgangspunktet efter den officielle vejledning er, at der skal ske retlig lovliggørelse, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter de regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet, hvis der var søgt korrekt fra starten. Du søger digitalt via Byg og Miljø, dokumenterer opførelsestidspunktet og betaler kommunens byggesagsgebyr. Vær opmærksom på, at en gennemført lovliggørelse ikke fjerner muligheden for bøde for den skete overtrædelse.

Kan kommunen kræve mit byggeri revet ned?

Ja, i yderste konsekvens. Kan forholdet ikke lovliggøres retligt, fordi det hverken kunne eller kan få tilladelse eller dispensation, kan kommunen påbyde fysisk lovliggørelse, som kan betyde ombygning eller nedrivning. Kommunen skal dog afveje proportionalitet, god tro og værdispild. Ofte kan mindre fysiske ændringer være nok. Er der flere lovlige løsninger, er det som udgangspunkt ejeren, der vælger, så en byggefaglig gennemgang før forhandlingen med kommunen betaler sig.

Bliver ulovligt byggeri lovligt med tiden?

Nej, som udgangspunkt ikke. Ulovligt byggeri forældes ikke af sig selv. Kommunen kan kræve lovliggørelse, også selvom forholdet er mange år gammelt og opført af en tidligere ejer. Tidens gang kan indgå i proportionalitetsafvejningen, især hvis du har været i god tro. Men den gør ikke forholdet lovligt. Den sikreste vej er derfor at afklare forholdene, dokumentere opførelsestidspunktet og selv søge lovliggørelse, frem for at vente på, at sagen dukker op ved et salg eller en klage.

Hvad bør jeg gøre, hvis jeg opdager ulovligt byggeri på en ejendom, jeg vil købe?

Undersøg forholdet grundigt, før du underskriver. Et ulovligt byggeri bliver ikke lovligt, bare fordi der går tid, og ansvaret følger med ejendommen til dig som ny ejer. Afklar, om byggeriet kan lovliggøres retligt, altså godkendes som det står, eller om det kræver fysisk lovliggørelse, hvor noget skal ændres eller fjernes. Tjek også, at BBR stemmer. Få klarhed over den mulige udgift, og tag den med i din pris og din beslutning, frem for at overtage en andens problem uden at vide det.

Hvad er retlig lovliggørelse?

Retlig lovliggørelse betyder, at et ulovligt byggeri gøres lovligt med en efterfølgende byggetilladelse eller dispensation, uden at der ændres noget fysisk. Det sker som udgangspunkt, hvis byggeriet ville have fået tilladelse efter reglerne på opførelsestidspunktet, hvis der var søgt korrekt fra start. Efter den officielle vejledning skal retlig lovliggørelse vælges frem for fysisk, når det er muligt.

Kan ulovligt byggeri forældes eller vindes ved hævd?

Nej. Byggeloven har ingen forældelsesfrist for kommunens pligt til at søge et ulovligt forhold lovliggjort, og hævd gælder rettigheder mellem private, ikke byggelovens krav. Lang tid, god tro og kommunal passivitet kan dog tale for retlig lovliggørelse og i særlige tilfælde betyde, at kommunen ikke kan kræve fysisk lovliggørelse.

Kan kommunen tinglyse et påbud om lovliggørelse?

Ja. Efter byggelovens § 16 C, stk. 5, kan kommunen på ejerens bekostning tinglyse et påbud om at berigtige et ulovligt forhold, og påbuddet skal aflyses, når forholdet er bragt i orden. Et tinglyst påbud fremgår af tingbogen, så tjek den før et køb.

Ulovligt byggeri på ejendommen? Retlig og fysisk lovliggørelse forklaret

Sidst opdateret: 17. oktober 2026

Ulovligt byggeri opdages sjældent, mens det opføres, men næsten altid på det værst tænkelige tidspunkt. Ved et salg, en belåning eller en klage til kommunen. Her er hele billedet med henvisning til byggeloven og den officielle lovliggørelsesvejledning. Hvornår et byggeri er ulovligt, hvorfor ansvaret ligger hos dig som nuværende ejer, uanset hvem der byggede. Forskellen på de to veje ud, retlig og fysisk lovliggørelse. For den, der griber sagen rigtigt an, ender de fleste lovliggørelsessager med en tilladelse, ikke en nedrivning.

Hvornår er et byggeri ulovligt, og hvem har ansvaret?

Et byggeri kan være ulovligt på to måder. Det er formelt ulovligt, hvis det er opført uden den byggetilladelse eller dispensation, som byggeloven kræver, også selvom byggeriet i øvrigt overholder alle indholdskrav. Og det er materielt ulovligt, hvis det strider mod reglernes indhold. Bygningsreglementet, en lokalplan, afstandskrav til skel, højde eller brug. Dertil kommer den ulovlige brug, fx beboelse i et lejemål, der er godkendt til erhverv. I praksis opdages forholdene ved salg, hvor mægleren finder uoverensstemmelser med BBR, ved kommunens byggesagsbehandling af et nyt projekt eller efter en klage. Læs også: Servitutter og lokalplaner: Sådan tjekker du, hvad du faktisk må med ejendommen

Ansvaret er lovens hårdeste pointe. Efter byggelovens § 17 påhviler pligten til at berigtige ulovlige forhold ejendommens ejer, uanset hvem der er skyld i dem. Køber du en ejendom med en ulovlig tilbygning fra en tidligere ejer, er det altså dig, kommunen retter påbuddet mod. Ved ulovlig brug har brugeren også en pligt, uden at ejeren dermed slipper. Kommunen har omvendt pligt til at søge forholdet lovliggjort, når den bliver opmærksom på det, og ulovligt byggeri bliver som udgangspunkt ikke lovligt med tiden, så forholdet kan forfølges mange år efter opførelsen. Netop derfor hører byggesagsarkivet og BBR til de vigtigste tjek, før du køber. Læs også: Din due diligence-tjekliste: 25 punkter før du skriver under

Retlig lovliggørelse: tilladelsen med tilbagevirkende blik

Den første og mildeste vej er retlig lovliggørelse. Det ulovlige forhold gøres lovligt gennem en efterfølgende tilladelse eller dispensation, uden at der ændres noget fysisk. Efter den officielle vejledning er udgangspunktet, at der skal ske retlig lovliggørelse, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter de regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet, hvis der var blevet søgt korrekt fra starten. Derfor er dokumentationen af, hvornår byggeriet er opført, ofte sagens kerne. Gamle fotos, luftfotos, fakturaer og BBR-historik kan afgøre. Det regelsæt dit byggeri skal måles imod. Ansøgningen indgives digitalt via Byg og Miljø, kommunen opkræver et byggesagsgebyr, typisk efter timeforbrug, og lovliggørelsessager har ofte længere sagsbehandlingstid, så en forhåndsdialog med kommunen kan være godt givet ud. Læs også: Byg dit investeringsregneark: Felterne der afgør, om du skal købe

I vurderingen skal kommunen inddrage de forvaltningsretlige hensyn, der gælder netop i lovliggørelsessager. Proportionalitet mellem indgreb og overtrædelse, om du har handlet i god tro, værdispildet ved at kræve fjernelse, og hensynet til, at reglerne ikke udhules. Det kan endda føre til, at der dispenseres i en lovliggørelsessag, selvom kommunen ikke ville have dispenseret ved en forudgående ansøgning, netop fordi konsekvensen af et afslag, nedrivning, er så indgribende. Vær dog opmærksom på to ting. Selv en gennemført retlig lovliggørelse fjerner ikke muligheden for bødestraf for den skete overtrædelse, og anden lovgivning, fx en lokalplan eller naturbeskyttelsesregler, skal også være på plads, før kommunen kan lovliggøre. Læs også: Udlejerens juridiske håndbog: Alle love, frister og rettigheder samlet ét sted

Fysisk lovliggørelse, BBR og den kloge fremgangsmåde

Kan forholdet ikke lovliggøres retligt, fordi det hverken kunne eller kan få tilladelse, er vejen fysisk lovliggørelse: byggeriet ombygges eller i yderste konsekvens nedrives. Så den ulovlige tilstand ophører. Her vurderes løsningen efter de regler, der gælder på lovliggørelsestidspunktet. I mange sager ender løsningen som en kombination. Nogle forhold får dispensation, andre skal ændres fysisk, og er der flere lovlige veje, er det som udgangspunkt dig som ejer, der vælger imellem dem. Små greb kan være nok, en mur der flyttes, et tag der sænkes, og netop derfor betaler en byggefaglig gennemgang sig, før du forhandler løsning med kommunen. Læs også: Vedligeholdelsesbudgettet: Sådan sætter du penge af, før taget siger fra

Sideløbende skal registreringen på plads. Som ejer har du pligt til at indberette korrekte oplysninger til BBR og at færdigmelde byggeri, og forkerte BBR-oplysninger giver problemer langt ud over byggesagen, ved salg, belåning, forsikring og ejendomsvurdering. Den kloge fremgangsmåde, når du opdager et muligt ulovligt forhold, er derfor. Afklar først faktum, hvad er bygget, hvornår og med hvilke tilladelser i byggesagsarkivet. Vurdér dernæst med faglig hjælp, om forholdet kan bære en retlig lovliggørelse. Søg selv, frem for at vente på et påbud. For den, der selv retter henvendelse, står bedre i proportionalitetsafvejningen. Og bring BBR efter virkeligheden. Sælger du, hører kendte ulovlige forhold under din loyale oplysningspligt, så læg dem frem frem for at lade køberen opdage dem. Læs også: Sælger du en udlejningsejendom? Dit mangelsansvar, og sådan begrænser du det lovligt

Grib lovliggørelsen rigtigt an: 1) afklar faktum i byggesagsarkiv og BBR, hvad er bygget, hvornår og med hvilke tilladelser; 2) dokumentér opførelsestidspunktet, for retlig lovliggørelse måles mod reglerne dengang; 3) få en byggefaglig vurdering af, om forholdet kan bære en efterfølgende tilladelse; 4) søg selv lovliggørelse via Byg og Miljø, gerne efter en forhåndsdialog med kommunen; 5) forhandl løsningen, hvis fysiske ændringer kræves, og vælg den mindst indgribende lovlige vej; 6) og bring BBR på plads, og oplys loyalt om forholdet, hvis du sælger.

Retlig og fysisk lovliggørelse: reglerne præcist

Her er reglerne om retlig lovliggørelse og fysisk lovliggørelse samlet ét sted. De står i byggelovens §§ 16 C og 17 og i den officielle Vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri på bygningsreglementet.dk, senest revideret af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen den 31. januar 2019. Vejledningen skelner mellem tre måder at lovliggøre på: retlig lovliggørelse, fysisk lovliggørelse eller en kombination af de to.

Spørgsmål	Retlig lovliggørelse	Fysisk lovliggørelse
Hvad sker der?	Forholdet gøres lovligt med en efterfølgende tilladelse eller dispensation	Byggeriet ombygges eller nedrives, så det fysisk overholder reglerne
Fysiske ændringer?	Nej	Ja, ombygning, nedrivning eller begge dele
Hvornår?	Når forholdet ville have fået tilladelse på opførelsestidspunktet, hvis der var søgt korrekt	Når en forudgående ansøgning ikke ville være blevet imødekommet, og der heller ikke kan dispenseres i dag
Hvilke regler måles der mod?	De tekniske og bebyggelsesregulerende krav fra opførelsestidspunktet, men sagsbehandlingen følger dagens formelle regler	Byggeri uden tilladelse: reglerne i dag. Byggeri, der afviger fra en tilladelse: først reglerne dengang, ellers reglerne i dag
Resultat	En lovliggørende byggetilladelse eller dispensation	Et påbud om ombygning eller fjernelse

Hvornår er retlig lovliggørelse mulig?

Retlig lovliggørelse kan som udgangspunkt kun ske, hvis det ulovlige forhold ville have været lovligt på opførelsestidspunktet, hvis der forud var søgt om tilladelse eller dispensation. Kommunen skal derfor først og fremmest spørge: Ville der være givet byggetilladelse, hvis der var søgt korrekt? Er svaret ja, skal der ske retlig lovliggørelse. Efter vejledningen bør retlig lovliggørelse af hensyn til proportionalitetsprincippet altid vælges frem for fysisk lovliggørelse, når det er muligt.

To detaljer er vigtige. De tekniske og bebyggelsesregulerende krav måles mod reglerne på opførelsestidspunktet, fordi byggelovens § 2, stk. 5, kun beskytter lovligt opført byggeri mod senere skærpede regler. Sagsbehandlingen følger derimod de formelle regler, der gælder i dag. Vejledningens eget eksempel er et enfamiliehus opført uden tilladelse i 2006. Siden 2008 har kommunen ikke foretaget teknisk byggesagsbehandling af byggeri af begrænset kompleksitet, så ved lovliggørelsen skal kommunen kun behandle de bebyggelsesregulerende forhold. Kræver forholdet slet ikke tilladelse efter dagens regler, fx et mindre udhus eller skur, er der formelt ikke længere en lovliggørelsessag. De materielle krav skal dog stadig være overholdt.

Ville en forudgående ansøgning have fået afslag, er udgangspunktet fysisk lovliggørelse. Kommunen skal dog også vurdere, om der kan dispenseres efter de regler, der gælder i dag. Her indgår blandt andet lovens formål, gener for naboer, god eller ond tro, myndighedspassivitet, værdispild, risikoen for uønsket præcedens og proportionalitet. Endelig skal anden lovgivning være på plads. Mangler der tilladelse eller dispensation efter anden lovgivning, kan kommunen give afslag på en retligt lovliggørende byggetilladelse alene af den grund.

Hvad kan kommunen kræve?

Pligt til at gribe ind. Bliver kommunen opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge det lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning (byggelovens § 16 C, stk. 3).
Påbud til den nuværende ejer. Pligten påhviler den til enhver tid værende ejer (§ 17, stk. 1). Et påbud rettes til den konkrete ejer, så skifter ejendommen ejer, skal påbuddet efter vejledningen gentages over for den nye ejer.
Tinglysning af påbuddet. Kommunen kan på ejerens bekostning tinglyse et påbud om at berigtige et ulovligt forhold på ejendommen, og påbuddet skal aflyses, når forholdet er bragt i orden (§ 16 C, stk. 5). Tjek derfor tingbogen før et køb.
Tvangsbøder og selvhandling. Efterkommes et påbud ikke, kan det ved dom pålægges ejeren eller brugeren under tvang af løbende bøder. Hjælper det ikke, kan kommunen selv lade arbejdet udføre på ejerens eller brugerens bekostning (§ 17, stk. 2 og 3).
Afspærring og rømning ved fare. Opstår der fare for beboere eller andre, kan kommunen kræve bebyggelsen afspærret og rømmet (§ 18).
Bøde. Det er strafbart at bygge uden fornøden tilladelse og at undlade at efterkomme et påbud (§ 30). Strafansvaret for selve det ulovlige byggearbejde påhviler den, der har forestået eller udført arbejdet. Den, der har ladet arbejdet udføre, drages kun til ansvar, hvis ingen anden kan opgives, eller hvis vedkommende har medvirket vidende om ulovligheden (§ 30, stk. 3).

Forældelse, passivitet og hævd

Byggeloven indeholder ingen frist for, hvornår kommunen skal have grebet ind. Kommunens pligt i § 16 C, stk. 3, og ejerens pligt i § 17 gælder, uanset hvor gammelt forholdet er, og et byggeri, der var ulovligt, da det blev opført, bliver ikke lovligt af, at der går tid. Tiden kan dog få betydning i vurderingen. Vejledningen nævner myndighedspassivitet og tidsforløb som hensyn. I en afgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet af 30. januar 2014 havde kommunen kendt til det ulovlige byggeri i måneder uden at reagere, og retten til at kræve fysisk lovliggørelse var fortabt i den konkrete sag. Vejledningen omtaler også en sag om byggearbejder udført i strid med en lokalplan for 18 og 20 år siden, hvor tidsforløbet, manglende naboklager og fraværet af væsentlige samfundsinteresser talte imod at kræve retshåndhævelse.

Hævd ændrer ikke på det. Hævd handler om ejendomsret og brugsrettigheder mellem private, fx ved et skel, og kan ikke gøre et byggeri lovligt i forhold til byggeloven. En tidligere ejers byggeri bliver altså ikke lovligt, fordi det har stået i mange år. Men lang tid, god tro og kommunal passivitet er argumenter, du kan bruge i en ansøgning om retlig lovliggørelse.

Sådan søger du om lovliggørende byggetilladelse

Afklar, hvad der er bygget og hvornår. Brug byggesagsarkivet, BBR og gamle luftfotos, og saml dokumentation for opførelsestidspunktet, fordi det afgør, hvilket reglement byggeriet måles mod.
Søg digitalt via Byg og Miljø om bibeholdelse af byggeriet. Ansøgningen skal efter vejledningen indeholde de oplysninger, som BR18 §§ 10 og 11 kræver ved en almindelig byggeansøgning, i det omfang de er relevante for sagen.
Søg om dispensation i samme ansøgning, hvis forholdet ikke overholder reglerne, og begrund den med de hensyn, vejledningen nævner, fx god tro, tidsforløb, værdispild og proportionalitet.
Kommunen behandler sagen efter de formelle regler, der gælder i dag. For byggeri af begrænset kompleksitet, fx et fritliggende enfamiliehus, er det de bebyggelsesregulerende forhold som højde, afstand og bebyggelsesprocent.
Når den lovliggørende tilladelse er givet, indsender du den øvrige dokumentation for, at byggeriet overholder bygningsreglementet (BR18 § 40). Kommunen skal give tilladelse til ibrugtagning, før byggeriet lovligt kan tages i brug (BR18 § 43).
Ret til sidst BBR, så registreringen svarer til det, der nu er lovliggjort.

Overblik: to former for lovliggørelse

Element	Kernen
Retlig lovliggørelse	Byggeriet godkendes, som det står, med en tilladelse
Fysisk lovliggørelse	Byggeriet ændres eller fjernes, så det bliver lovligt
Ansvaret	Den nuværende ejer hæfter typisk, uanset hvem der byggede
BBR	Bygningsoplysningerne skal stemme med virkeligheden
Pointen	Ulovligt byggeri bliver ikke lovligt af sig selv med tiden

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at der findes to veje til at lovliggøre et byggeri. Retlig lovliggørelse betyder, at byggeriet godkendes, som det står, med en tilladelse givet bagud. Fysisk lovliggørelse betyder, at byggeriet ændres eller fjernes, så det bliver lovligt. Ansvaret ligger typisk hos den nuværende ejer, uanset hvem der oprindeligt byggede. BBR skal stemme med virkeligheden. Og pointen er vigtig. Et ulovligt byggeri bliver ikke lovligt af sig selv, bare der går tid.

Taleksempel: to former for lovliggørelse

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere hver opdager et ulovligt byggeri på deres ejendom.

Hos den første kan byggeriet godkendes, som det står. Kommunen giver en tilladelse bagud, og byggeriet er retligt lovliggjort. Han beholder byggeriet og får papirerne i orden. Det var den milde vej.

Hos den anden kan byggeriet ikke godkendes, som det er. Det strider mod reglerne. Han må ændre eller fjerne dele af det, altså fysisk lovliggøre. Det koster mere. Samme slags problem, to forskellige udfald, alt efter om byggeriet kan godkendes eller skal ændres. Tjek forholdene før køb, se due diligence før købet, tjeklisten, og sæt penge af, se vedligeholdelsesbudgettet, sæt penge af før taget siger fra.

Sådan griber du en lovliggørelse an

Fire principper giver den rigtige vej.

Afklar, om byggeriet kan godkendes. Kan byggeriet godkendes, som det står, er retlig lovliggørelse den milde vej. Kan det ikke, venter fysisk lovliggørelse. Find ud af, hvilken vej der er mulig, før du gør noget, se udlejerens juridiske håndbog.

Husk, at ansvaret er dit. Som nuværende ejer hæfter du typisk, uanset hvem der byggede. Regn med, at det er dig, der skal rydde op, og tag det med i din vurdering, se mangelsansvar ved salg, sådan begrænser du det.

Få BBR til at stemme. Bygningsoplysningerne skal svare til virkeligheden. Tjek og ret BBR, for forkerte oplysninger kan give problemer ved både lån og salg, se due diligence før købet, tjeklisten.

Og undgå at arve problemet ved køb. Et ulovligt byggeri bliver ikke lovligt med tiden. Tjek forholdene grundigt, før du køber, så du ikke overtager en andens ulovlige byggeri, se servitutter og lokalplaner, hvad du faktisk må. Ulovligt byggeri forsvinder ikke af sig selv. Enten godkendes det retligt, eller også skal det ændres fysisk, og ansvaret følger med ejendommen.

Faldgruber

At tro, tiden læger ulovligt byggeri. Forholdet bliver som udgangspunkt ikke lovligt med årene og kan forfølges længe efter opførelsen.
At regne med, at ansvaret ligger hos den, der byggede. Efter byggelovens § 17 er det den nuværende ejer, der skal lovliggøre.
At vente på kommunens påbud. Den, der selv søger lovliggørelse, står bedre i proportionalitetsafvejningen end den, der tier.
At glemme anden lovgivning. Lokalplaner, servitutter og naturregler skal også være på plads, før der kan lovliggøres retligt.
At lade BBR sejle. Forkerte oplysninger rammer salg, belåning, forsikring og ejendomsvurdering, og indberetningen er ejerens pligt.

Kilder

Kilder: planloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1157); byggeloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2016/1178), Datatilsynet (https://www.datatilsynet.dk) og BBR (https://bbr.dk). Yderligere kilder: Borger.dk, huslejenævn og beboerklagenævn (https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/Lejebolig/beboerklagenaevn-og-huslejenaevn); byggeloven, LBK nr. 1178 af 23.09.2016 med senere ændringer, §§ 2, 16 C, 17, 18 og 30 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2016/1178); Vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri, revideret 31.01.2019 (https://www.bygningsreglementet.dk/administrative-bestemmelser/brv/vejledning-om-lovliggorelse/). Senest opdateret: oktober 2026.

Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er valideret mod byggeloven og den officielle vejledning om lovliggørelse ved skrivning. Gebyrer og praksis varierer mellem kommuner, og en konkret sag bør vurderes fagligt. Kilde: byggeloven (Retsinformation), særligt § 17, og vejledningen om lovliggørelse af ulovligt byggeri (bygningsreglementet.dk).

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen på retlig og fysisk lovliggørelse?: Retlig lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold gøres lovligt gennem en efterfølgende tilladelse eller dispensation, uden fysiske ændringer. Det er udgangspunktet, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter reglerne på opførelsestidspunktet. Fysisk lovliggørelse betyder, at byggeriet ombygges eller nedrives. Så den ulovlige tilstand ophører, og vurderes efter reglerne på lovliggørelsestidspunktet. Mange sager ender som en kombination af de to.
Hvem har ansvaret for at lovliggøre ulovligt byggeri?: Efter byggelovens § 17 er det altid ejendommens nuværende ejer, der har pligten til at berigtige ulovlige forhold, uanset hvem der har udført byggeriet, og også hvis det var en tidligere ejer. Ved ulovlig brug, fx beboelse i et erhvervslejemål, har brugeren også en pligt, uden at ejeren dermed slipper. Køber du en ejendom, overtager du altså risikoen for tidligere ejeres ulovlige byggeri. Derfor hører byggesagsarkiv og BBR til de vigtigste tjek før købet.
Kan jeg få byggetilladelse, efter byggeriet er opført?: Ja, det er netop den retlige lovliggørelse. Udgangspunktet efter den officielle vejledning er, at der skal ske retlig lovliggørelse, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter de regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet, hvis der var søgt korrekt fra starten. Du søger digitalt via Byg og Miljø, dokumenterer opførelsestidspunktet og betaler kommunens byggesagsgebyr. Vær opmærksom på, at en gennemført lovliggørelse ikke fjerner muligheden for bøde for den skete overtrædelse.
Kan kommunen kræve mit byggeri revet ned?: Ja, i yderste konsekvens. Kan forholdet ikke lovliggøres retligt, fordi det hverken kunne eller kan få tilladelse eller dispensation, kan kommunen påbyde fysisk lovliggørelse, som kan betyde ombygning eller nedrivning. Kommunen skal dog afveje proportionalitet, god tro og værdispild. Ofte kan mindre fysiske ændringer være nok. Er der flere lovlige løsninger, er det som udgangspunkt ejeren, der vælger, så en byggefaglig gennemgang før forhandlingen med kommunen betaler sig.
Bliver ulovligt byggeri lovligt med tiden?: Nej, som udgangspunkt ikke. Ulovligt byggeri forældes ikke af sig selv. Kommunen kan kræve lovliggørelse, også selvom forholdet er mange år gammelt og opført af en tidligere ejer. Tidens gang kan indgå i proportionalitetsafvejningen, især hvis du har været i god tro. Men den gør ikke forholdet lovligt. Den sikreste vej er derfor at afklare forholdene, dokumentere opførelsestidspunktet og selv søge lovliggørelse, frem for at vente på, at sagen dukker op ved et salg eller en klage.
Hvad bør jeg gøre, hvis jeg opdager ulovligt byggeri på en ejendom, jeg vil købe?: Undersøg forholdet grundigt, før du underskriver. Et ulovligt byggeri bliver ikke lovligt, bare fordi der går tid, og ansvaret følger med ejendommen til dig som ny ejer. Afklar, om byggeriet kan lovliggøres retligt, altså godkendes som det står, eller om det kræver fysisk lovliggørelse, hvor noget skal ændres eller fjernes. Tjek også, at BBR stemmer. Få klarhed over den mulige udgift, og tag den med i din pris og din beslutning, frem for at overtage en andens problem uden at vide det.
Hvad er retlig lovliggørelse?: Retlig lovliggørelse betyder, at et ulovligt byggeri gøres lovligt med en efterfølgende byggetilladelse eller dispensation, uden at der ændres noget fysisk. Det sker som udgangspunkt, hvis byggeriet ville have fået tilladelse efter reglerne på opførelsestidspunktet, hvis der var søgt korrekt fra start. Efter den officielle vejledning skal retlig lovliggørelse vælges frem for fysisk, når det er muligt.
Kan ulovligt byggeri forældes eller vindes ved hævd?: Nej. Byggeloven har ingen forældelsesfrist for kommunens pligt til at søge et ulovligt forhold lovliggjort, og hævd gælder rettigheder mellem private, ikke byggelovens krav. Lang tid, god tro og kommunal passivitet kan dog tale for retlig lovliggørelse og i særlige tilfælde betyde, at kommunen ikke kan kræve fysisk lovliggørelse.
Kan kommunen tinglyse et påbud om lovliggørelse?: Ja. Efter byggelovens § 16 C, stk. 5, kan kommunen på ejerens bekostning tinglyse et påbud om at berigtige et ulovligt forhold, og påbuddet skal aflyses, når forholdet er bragt i orden. Et tinglyst påbud fremgår af tingbogen, så tjek den før et køb.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Del af emnet: Jura og regler: Byggeret, beskyttelseslinjer og pligter

Relaterede artikler

Servitutter og lokalplaner: Sådan tjekker du, hvad du faktisk må med ejendommen — Skødet fortæller, at du ejer ejendommen. Men det er servitutterne og lokalplanen, der fortæller, hvad du må med den. De to ting tjekkes to forskellige steder.
Din due diligence-tjekliste: 25 punkter før du skriver under — Due diligence er et fint ord for noget meget jordnært: at kontrollere alt, før du binder dig.
Byg dit investeringsregneark: Felterne der afgør, om du skal købe — Forskellen på en god og en dårlig ejendomsinvestering afgøres sjældent på fremvisningen. Den afgøres i et regneark, før du byder.