Nye ejendomsvurderinger: sådan tjekker og klager du over din vurdering

Kort svar: sådan klager du over ejendomsvurderingen, og hvad er fristen?

Du klager over din ejendomsvurdering til Skatteankestyrelsen, som er sekretariat for vurderingsankenævnene, der afgør de fleste sager. For den endelige 2022-vurdering af en ejerbolig skal Skatteankestyrelsen have modtaget klagen senest 3 måneder efter den dag, du modtog vurderingen. Den præcise frist står også i klagevejledningen i din vurdering.

1. Find vurderingen. Log ind på vurderingsportalen.dk og hent dokumentet med din vurdering under fanen for 2022-vurderingen.
2. Udfyld klageformularen. Brug Skatteankestyrelsens klageformular og log ind med MitID. Skriv, hvad du klager over og hvorfor, og vedlæg en kopi af vurderingen og din dokumentation.
3. Betal klagegebyret. Det koster 1.300 kr. at klage over en ejerboligvurdering for 2020 og senere. Du betaler med betalingskort eller MobilePay og får gebyret tilbage, hvis du får helt eller delvist ret.
4. Husk 20 pct.-reglen. Klagemyndigheden kan kun ændre ejendoms- eller grundværdien, hvis klagen fører til en ændring på mere end 20 pct.

Hvilken vurdering du kan klage over, og hvilken frist der gælder, afhænger af vurderingen:

Har du købt boligen efter, at 2022-vurderingen blev sendt ud, eller har du ved en fejl ikke modtaget den, kan du ifølge Vurderingsstyrelsen bede om at få den. Sammen med vurderingen får du information om, hvordan du klager, og fristen på 3 måneder regnes fra den dag, du modtager vurderingen.

Kan man klage over en foreløbig vurdering?

Nej. Foreløbige vurderinger foretages uden partshøring og kan ikke påklages (ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 1). Mange boligejere har i 2024, 2025 og 2026 betalt boligskat af en foreløbig vurdering, fordi Vurderingsstyrelsen først begyndte at sende de endelige 2022-vurderinger ud i juni 2025. Klagemuligheden kommer, når du får din endelige 2022-vurdering. Den erstatter den foreløbige, og din boligskat bliver derefter genberegnet og efterreguleret.

Indtil da kan du gøre tre ting:

• Ret BBR. Fejl i BBR skal du selv rette på bbr.dk/ret. Ejer du en ejerlejlighed, kan du kun selv rette få oplysninger, og resten skal ejerforeningen rette. Korrekte data er grundlaget for den endelige vurdering.
• Søg om ændring i særlige tilfælde. Ved salg kan ejendomsværdien i den foreløbige 2022-vurdering ændres til udbudsprisen omregnet til 2022-niveau, og har du købt den 12. september 2023 eller senere, kan den ændres efter købsprisen omregnet til 2022-niveau. Det kræver, at vurderingen afviger mindst 20 pct. fra den omregnede pris. Er grundværdien væsentligt for høj, kan du bede Vurderingsstyrelsen se på den. Muligheden gælder kun, indtil du har fået den endelige vurdering.
• Tjek data før den endelige vurdering. Før den endelige 2022-vurdering får du en deklaration med de data, vurderingen bygger på. Her kan du gøre indsigelse inden for 4 uger, hvis der er fejl.

Forkerte oplysninger i den endelige vurdering: bed om genoptagelse

Er der fejl i de faktiske oplysninger, Vurderingsstyrelsen har brugt i din endelige 2022-vurdering, kan du bede om genoptagelse i stedet for eller ud over en klage. Et faktisk forhold skal være objektivt og konstaterbart, fx boligareal, bygningsareal, grundareal, anvendelse eller en lokalplan. Er din lejlighed 100 m², men registreret som 150 m², er det et faktisk forhold. Er du blot uenig i den værdi, der er sat pr. m², er det ikke.

Du skal kunne dokumentere, at ejendommen så sådan ud på vurderingsterminen, som for 2022-vurderingen er den 1. januar 2022. Også her gælder det, at fejlen skal påvirke ejendoms- eller grundværdien med mere end 20 pct., før vurderingen kan ændres.

Sådan hænger vurderingerne sammen

Før du gør noget, er det nyttigt at forstå, hvilken vurdering der gælder hvornår. For det er her mange bliver forvirrede.

De offentlige vurderinger har været forsinkede i årevis, så systemet arbejder med både foreløbige og endelige vurderinger. Grundprincippet er:

• 2022-vurderingen danner grundlag for boligskatten i 2024 og for den endelige skatterabat.
• 2024-vurderingen danner grundlag for boligskatten i 2025 og 2026. Men den er bare en teknisk fremskrivning af 2022-vurderingen ud fra prisudviklingen.

Det har en vigtig konsekvens for din klageret, som vi vender tilbage til. Fordi 2024-vurderingen kun er en fremskrivning, kan du ikke klage over den. Din klagemulighed knytter sig til 2022-vurderingen.

Trin 1: Tjek dine BBR-oplysninger

Det her er det vigtigste og mest oversete første skridt. En vurdering bygger på registrerede oplysninger om din ejendom, og hvis de oplysninger er forkerte, bliver vurderingen det ofte også.

BBR står for Bygnings- og Boligregistret. Det har data om din bolig. Areal, antal værelser, opførelsesår, varmekilde, om der er kælder, og hvordan den bruges. Gå ind og tjek, om oplysningerne passer. Et klassisk eksempel er en kælder, der i registret står som anvendeligt boligareal. Men i virkeligheden ikke kan bruges til beboelse på grund af lav loftshøjde. Hvis et areal ser mere værdifuldt ud på papiret, end det er i virkeligheden, kan det løfte vurderingen kunstigt.

Du har som ejer selv pligt til at holde BBR opdateret, så er der fejl, skal du rette dem. Små fejl ændrer sjældent noget, men en større fejl kan være netop det, der bringer en klage over 20 pct.-tærsklen.

Trin 2: Tjek selve vurderingen

Din ejendomsvurdering finder du på Vurderingsportalen, hvor du logger ind med MitID. Se på både ejendomsværdien (hele boligen) og grundværdien (kun grunden), og dan dig et indtryk af, om tallene virker rimelige sammenlignet med, hvad boliger som din er handlet til i området.

Vurderingen bygger bl.a. på en række faktiske handler af sammenlignelige ejendomme i dit område. Virker vurderingen skæv, er næste skridt at se på, om du kan gøre noget ved det.

Trin 3: Deklarationen, det oversete smuthul

Inden du får den endelige vurdering, får du en såkaldt deklaration. Det er en oversigt over de oplysninger, Vurderingsstyrelsen har tænkt sig at bruge, herunder hvilke ejendomshandler i området de sammenligner med. Deklarationen er din bedste og letteste chance for at rette op på fejl. Alt for få bruger den.

Her er hvorfor den er guld værd. Opdager du forkerte eller manglende oplysninger i deklarationen, kan du sende en indsigelse. Du har typisk 4 uger til det. Og det afgørende er, at hvor en formel klage over den færdige vurdering kræver en afvigelse på mere end 20 pct., skal Vurderingsstyrelsen tage hensyn til dine bemærkninger i deklarationsfasen, hvis de betyder en ændring på bare 5 pct. Tærsklen er altså langt lavere, mens vinduet er åbent.

Kort sagt: reager i deklarationsfasen, hvis noget er galt. Det er nemmere at rette en fejl her end at klage bagefter.

Trin 4: Klage over den endelige vurdering

Følger Vurderingsstyrelsen ikke dine bemærkninger, eller opdager du først problemet, når vurderingen er endelig, kan du klage. Sådan gør du:

1. Vent på den endelige vurdering. Du kan ikke klage over en foreløbig vurdering, kun over en endelig med en klagevejledning.
2. Overhold fristen. Klagefristen er kort: enten 90 dage eller 3 måneder, afhængigt af hvilken vurdering du klager over. Den præcise frist står i klagevejledningen, som du modtager sammen med vurderingen. Det er kort sammenlignet med andre skatteområder, så vær hurtig.
3. Klag digitalt. Du klager via Vurderingsportalen eller Skatteankestyrelsens klageformular. Log ind med MitID, find din ejendom, vælg klage, skriv din begrundelse, vedhæft dokumentation og betal gebyret.
4. Betal klagegebyret. Gebyret afhænger af, hvilket vurderingsår du klager over. For en ejerbolig koster det 1.300 kr. at klage over vurderinger for 2020 og senere. Du får gebyret tilbage, hvis du får helt eller delvist ret. Klagen bortfalder, hvis gebyret ikke betales samtidig.

20 procent-reglen: den høje tærskel, du skal kende først

Her er den regel, der afgør, om det overhovedet giver mening at klage. Klagemyndigheden kan kun ændre din vurdering, hvis ændringen er på mere end 20 pct.

Et eksempel: er din ejendomsværdi sat til 2.000.000 kr., kan den kun sættes ned, hvis den korrekte værdi efter klagemyndighedens vurdering er mindre end 1.600.000 kr. Er den "kun" 1.700.000 kr., altså 15 pct. for høj, får du ikke medhold, selvom vurderingen reelt er for høj.

Reglen findes af samme grund som forsigtighedsprincippet (20 pct. trækkes fra, før skatten regnes). Der er en naturlig usikkerhed ved at værdisætte en ejendom, og små afvigelser skal ikke udløse en masse sager. Men det betyder også, at en klage kun kan betale sig, hvis du har et solidt grundlag for, at vurderingen er markant, ikke bare lidt, for høj. Det er præcis derfor, en fejl i BBR-oplysningerne kan være så vigtig. Den kan være det, der bringer sagen over tærsklen.

Hvilken dokumentation styrker din klage?

En klage uden dokumentation kommer sjældent langt. Det stærkeste materiale er:

• Handelspriser på sammenlignelige ejendomme i dit område, som er handlet inden vurderingsdatoen (for 2022-vurderingen 1. januar 2022). Kan du vise, at tilsvarende boliger blev handlet til langt mindre, står du stærkt.
• Din egen købspris, hvis du købte efter vurderingsdatoen, men inden du modtog vurderingsbrevet. Så kan din faktiske handelspris bruges som bevis for, at vurderingen er for høj.
• Fejl i BBR eller i deklarationens grunddata.
• Billeder af ejendommens stand, hvis den er dårligere, end registreringen antyder.

Vigtigt: du kan ikke klage over 2024-vurderingen

Det tåler en gentagelse, fordi det fanger mange. Du kan ikke klage over 2024-vurderingen, fordi den kun er en teknisk fremskrivning af 2022-vurderingen. Klageadgangen knytter sig til 2022-vurderingen, og her gælder fristen.

Er du ny boligejer, så vær opmærksom på, at Vurderingsstyrelsen oplyser, at nyere ejere kan kontakte styrelsen for at få 2022-vurderingen tilsendt med klagevejledning. Klagefristen på 3 måneder regnes fra den dag, du modtager vurderingen. Ellers kan der gå flere år, før der igen opstår en reel klagemulighed.

Det gælder også 2026-vurderingen. Ved lov nr. 615 af 30. juni 2026 blev det besluttet, at 2026-vurderingen af ejerboliger laves ved at videreføre 2022-vurderingen og indeksere den til 2026-prisniveau. Den indekserede vurdering foretages uden partshøring og kan ikke påklages. Kan du sandsynliggøre, at ejendomsværdien afviger mere end 20 pct. fra ejendommens forventelige handelsværdi pr. 1. januar 2026, kan du i stedet anmode om en almindelig vurdering. Anmodningen skal være modtaget senest 3 måneder efter, at du har modtaget vurderingen, og et afslag kan påklages. Muligheden gælder ikke, hvis vurderingen bygger på en foreløbig 2022-vurdering (ejendomsvurderingslovens § 87 c).

Sagsbehandlingstid og skat imens

Vær forberedt på, at det tager tid. Skatteankestyrelsen har en meget stor mængde sager. Du får typisk en afgørelse cirka 12 til 18 måneder efter, at du har klaget.

I mellemtiden bliver din boligskat efterreguleret ud fra den vurdering, du har, også selvom du har klaget. En klage får nemlig først betydning for skatten, når den er afgjort. Får du medhold, bliver skatten reguleret igen bagefter.

Aktuelt: kritik og Ombudsmandens indblanding

Der har været betydelig kritik af de nye vurderinger. Mange oplever, at værdierne bygger på automatiske, delvist algoritmiske beregninger, som er svære at få forklaret i detaljer. Kombineret med den korte klagefrist og den høje 20 pct.-tærskel har det ført til utilfredshed blandt både boligejere og politikere, og Folketingets Ombudsmand er gået ind i sagen og har bedt om en redegørelse for beregningerne og for, om klageadgangen er god nok.

Det ændrer ikke reglerne her og nu. Men det er værd at følge, for området kan udvikle sig. Tjek de aktuelle regler og frister på Vurderingsportalen, før du handler.

Kan det betale sig at klage?

Klar tale: kun hvis du har et solidt grundlag for, at vurderingen er mere end 20 pct. for høj. Er der en reel fejl i BBR, eller kan du dokumentere, at sammenlignelige boliger er handlet til langt mindre, kan en klage spare dig for meget over årene. Gebyret får du tilbage, hvis du får medhold. Er afvigelsen lille, kommer du sjældent igennem nåleøjet, og så er din tid ofte bedre brugt på at sikre, at BBR og deklarationen er korrekte fra start.

Tjek din vurdering i seks trin: 1) sammenlign vurderingens grunddata med BBR og virkeligheden; 2) kontrollér grundareal, boligareal og særlige forhold; 3) notér klagefristen med det samme; 4) klag på faktafejl, ikke på fornemmelser om beløbet; 5) betal opkrævningen til tiden, selv om du klager; 6) og gem afgørelsen, for den bærer både skat og eventuelle efterreguleringer i årene frem.

Vil du regne på dine egne tal? Brug boligskatteberegner her på siden, og test casen, før du beslutter dig.

Overblik: dine muligheder trin for trin

Tag punkterne i rækkefølge. Fejl i BBR forplanter sig direkte til vurderingen, så de skal rettes først. Se hvad det betyder i praksis i fejl i BBR. I deklarationsfasen er du ikke i en klagesag endnu. Her kan du påvirke resultatet hurtigt og gratis med god dokumentation. Først når den endelige vurdering er landet, gælder de formelle klageregler, og her afgør 20 procent-reglen fra afsnittet ovenfor, om fejlen er stor nok til at ændre noget.

Husk samtidig, at vurderingen styrer din boligskat begge veje. Falder vurderingen efter en klage, kan du få penge tilbage via en efterregulering af boligskat. Satserne og samspillet mellem de to boligskatter er gennemgået i boligskat 2026. Ejer du udlejningsejendomme, rammer vurderingen også grundskylden på dem. Det kan du læse mere om i grundskyld og dækningsafgift for udlejningsejendomme.

Faldgruber

• At klage over beløbet i stedet for fakta. Klager vinder på forkerte grunddata som arealer og forhold, ikke på en følelse af, at vurderingen er for høj.
• At misse klagefristen. Fristen løber fra afgørelsen, og en overskredet frist lukker sagen, uanset hvor god den var.
• At glemme BBR-tjekket. Vurderingen bygger på BBR, så forkerte oplysninger dér giver forkert skat, og indberetningen er dit ansvar som ejer. boligskat 2026
• At overse forsigtighedsprincippet. Skatten beregnes af vurderingen minus 20 pct., så sammenlign de rigtige tal, før du vurderer, om noget er galt.
• At tro, en klage udskyder betalingen. Skatten opkræves som udgangspunkt, mens klagen behandles, så likviditeten (penge klar til betaling) skal kunne bære ventetiden.

Kilder

Kilder: Vurderingsstyrelsen (https://vurderingsportalen.dk), Skatteankestyrelsen (https://skatteankestyrelsen.dk) og Folketinget (https://www.ft.dk)s Ombudsmand (https://www.ombudsmanden.dk). Yderligere kilder: Skatteankestyrelsen, sådan klager du over ejendomsvurderingen (https://skatteankestyrelsen.dk/ejendomsvurdering/saadan-klager-du); Vurderingsportalen, klage over 2022-vurderingen og omvurdering 2021 (https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/vurdering/klage/klage-2021-og-2022/); Vurderingsportalen, genoptagelse af 2022-vurderingen (https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/vurdering/klage/genoptagelse-2021-2022/); Vurderingsportalen, foreløbige vurderinger og ændring af dem (https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/vurdering/foreloebige-vurderinger/); Vurderingsportalen, klage over 2024-vurderingen (https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/vurdering/klage/klage-2024/); ejendomsvurderingsloven (LBK nr. 1510 af 08.12.2023), §§ 87 b, 89 og 89 d (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1510); lov nr. 615 af 30.06.2026 om forenkling af ejendomsvurderingerne for 2026 og 2027, ny § 87 c (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2026/615). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan klager jeg over min ejendomsvurdering, og hvad er fristen?

Du klager via Skatteankestyrelsens klageformular med MitID og vedlægger en kopi af vurderingen fra vurderingsportalen.dk. For den endelige 2022-vurdering skal klagen være modtaget senest 3 måneder efter den dag, du modtog vurderingen, og gebyret er 1.300 kr.

Kan man klage over en foreløbig vurdering?

Nej, foreløbige vurderinger kan ikke påklages. Du kan klage over den endelige 2022-vurdering, når den kommer, og indtil da kan du rette BBR og i særlige tilfælde, fx ved køb eller salg, søge om at få den foreløbige vurdering ændret.

Hvordan retter jeg forkerte oplysninger i min vurdering?

Fejl i BBR retter du selv på bbr.dk/ret, og i en ejerlejlighed retter ejerforeningen de fleste oplysninger. Er der fejl i faktiske forhold i den endelige 2022-vurdering, fx et forkert areal, kan du bede Vurderingsstyrelsen om genoptagelse, hvis fejlen påvirker værdien med mere end 20 pct.

Kan jeg klage over 2026-vurderingen?

Ikke over selve indekseringen. 2026-vurderingen af ejerboliger er en indekseret 2022-vurdering, men afviger værdien mere end 20 pct. fra handelsværdien pr. 1. januar 2026, kan du inden 3 måneder anmode om en almindelig vurdering, og et afslag kan påklages.

Hvordan klager jeg over min ejendomsvurdering?

Du klager digitalt via Skatteankestyrelsens klageformular med MitID og finder dine vurderingsdokumenter på Vurderingsportalen. Find din ejendom, skriv din begrundelse, vedhæft dokumentation og betal klagegebyret. Du kan kun klage over en endelig vurdering, ikke en foreløbig.

Hvad er fristen for at klage over en ejendomsvurdering?

Klagefristen er kort: enten 90 dage eller 3 måneder, afhængigt af hvilken vurdering du klager over. Den præcise frist står i klagevejledningen, som du modtager sammen med vurderingen. Det er kort sammenlignet med andre skatteområder, så reager hurtigt.

Hvad er 20 pct.-reglen?

Klagemyndigheden kan kun ændre din vurdering, hvis ændringen er på mere end 20 pct. Er din vurdering sat til 2.000.000 kr., kan den kun sættes ned, hvis den korrekte værdi er mindre end 1.600.000 kr.

Kan jeg klage over 2024-vurderingen?

Nej. 2024-vurderingen er en teknisk fremskrivning af 2022-vurderingen, og du kan ikke klage over den. Klageadgangen knytter sig til 2022-vurderingen. Vent derfor på den vurdering, klagen hører til, og brug adgangen dér, hvis grunddata som arealer eller forhold er forkerte.

Hvad koster det at klage?

Klagegebyret afhænger af, hvilket vurderingsår du klager over. For en ejerbolig koster det 1.300 kr. at klage over vurderinger for 2020 og senere. Du får gebyret tilbage, hvis du får helt eller delvist ret i din klage.

Hvor lang tid tager en klage?

Du får typisk en afgørelse cirka 12 til 18 måneder efter, at du har klaget, på grund af en stor mængde sager. Imens efterreguleres din boligskat på det eksisterende grundlag.

Hvad er fristen for at klage?

3 måneder, regnet fra den dag du får vurderingen eller får besked om, at klageadgangen er åben.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Boligskat 2026: grundskyld, ejendomsværdiskat og reformen forklaret — Boligskatreformen ændrer regnestykket for alle boligejere. Se de præcise 2026-satser for grundskyld og ejendomsværdiskat, skatterabatordningen og hvad efterreguleringen koster.
• Skat og fradrag ved ejendomsinvestering: Sådan sparer du penge — Forstå skattereglerne og lær at udnytte alle fradragsmuligheder ved ejendomsinvestering. Praktisk guide med eksempler, beregninger og konkrete tips til at spare penge.
• Guide til udlejningsejendomme: Alt du skal vide før køb — Fra første kig til underskrevet lejekontrakt: den komplette guide til udlejningsejendomme med økonomi, finansiering, due diligence og drift.