Nedrivningstilladelse: Hvornår du skal søge, og hvad der kan spænde ben

Hovedreglen

Vi starter med reglen. Et byggeri, der kræver byggetilladelse, før det må opføres, må som udgangspunkt ikke nedrives uden en tilladelse fra kommunen, jf. BR18 § 47. Kravet om byggetilladelse følger af BR18 § 7. Hovedreglen er enkel at huske: krævede bygningen byggetilladelse at opføre, kræver den også tilladelse at fjerne. Det gælder for eksempel enfamiliehuse, sommerhuse, erhvervsbygninger og annekser. byggetilladelse og processen

Reglen rækker længere, end mange tror. Også ældre ombygninger, udestuer og tilbygninger kan være omfattet, selvom de ikke er selvstændige boliger. Det afgørende er, om bygningen i sin tid krævede byggetilladelse. Vil du fjerne en sådan bygning helt eller delvist, skal du som udgangspunkt have en nedrivningstilladelse først. Det gælder også, når nedrivningen er led i et projekt, hvor du river ned for at bygge nyt. Mange glemmer det trin. De tænker på det nye hus. Men det gamle skal først lovligt væk. Så før du går i gang, skal du afklare, om din bygning kræver tilladelse. Reglen er nem at huske. Kunne huset kun bygges med en tilladelse? Så kan det heller ikke rives ned uden en. Det afgørende er, om der skulle en tilladelse til at bygge. Det gælder selve boligen. Det gælder også mange ældre tilbygninger. Lad os se på, hvordan du søger, og hvad kommunen vurderer. byggegrund som investering

Ansøgningen

Nu til processen. Du søger nedrivningstilladelse hos kommunen. Ansøgningen skal indeholde oplysninger, der identificerer bygningen, herunder ejendommens adresse og matrikelbetegnelse, og oplysning om bygningens omtrentlige højde og grundflade. Du søger via den nationale portal for byggesager. sådan søger du tilladelser

Kommunen bruger oplysningerne til at vurdere, om der skal fastsættes retningslinjer for nedrivningen. Det kan for eksempel være nødvendigt at tage særlige forholdsregler i forhold til bygningens installationer, eller fordi bygningen ligger tæt på anden bebyggelse. Der kan også være anden lovgivning, der skal påses, før tilladelsen gives, herunder regler om håndtering af byggeaffald og om nedrivning af bevaringsværdige eller fredede bygninger. En nedrivningstilladelse bortfalder desuden, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden et år fra tilladelsen er meddelt. Regn derfor med, at kommunen skal vurdere sagen, og at der kan være flere hensyn i spil end blot selve nedrivningen. Så giv god tid. Start hos kommunen. Spørg tidligt. Så undgår du en overraskelse midt i projektet. håndtering af byggeaffald

Undtagelserne

Så til undtagelserne, for ikke alt kræver tilladelse. Visse mindre bygninger, der er opført i tilknytning til enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse, er undtaget fra kravet om nedrivningstilladelse. Det gælder blandt andet garager og carporte, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, drivhuse og overdækkede terrasser. sådan vurderer du en ejendom

Lignende småbygninger med tilsvarende formål, for eksempel et brændeskur eller et legehus, kan også nedrives uden tilladelse. Det er dog kommunen, der afgør, om en bygning er omfattet af undtagelsen. Og selv når en bygning kan nedrives uden tilladelse, har ejeren pligt til selv at undersøge, om nedrivningen er i strid med anden lovgivning, herunder reglerne om byggeaffald. Undtagelserne gælder altså de mindre, sekundære bygninger, ikke selve boligen eller andre bygninger, der krævede byggetilladelse. Er du i tvivl, om din bygning er omfattet, så spørg kommunen, før du river ned. Det koster ikke noget at spørge. Og det kan spare dig for en bøde. En kort mail til kommunen er billig sikkerhed. undgå påbud fra kommunen

Bevaringsværdige og fredede bygninger

Nu til det, der kan spænde ben. Er bygningen bevaringsværdig eller fredet, gælder der særlige og strengere regler. Er bygningen udpeget som bevaringsværdig, for eksempel i en kommuneplan, en bevarende lokalplan eller en servitut, skal kommunen vurdere bevaringsværdien. En nedrivningsansøgning for en bevaringsværdig bygning skal offentliggøres, typisk i nogle uger, så offentligheden kan komme med bemærkninger. fredede og bevaringsværdige ejendomme

Herefter kan kommunen enten give nedrivningstilladelse eller nedlægge et forbud mod den ansøgte nedrivning, for eksempel med henblik på at bevare bygningen. Det er en reel risiko: du kan få nej. Og et nej kan vælte hele planen. Køber du for at rive ned, er det alvorligt. En bevaringsværdig bygning kan du ikke bare fjerne. Er bygningen decideret fredet, skal den statslige fredningsmyndighed give tilladelse, før kommunen kan godkende en nedrivning, og de sager tager typisk længere tid og har ekstra krav. Dertil kommer, at gamle bygninger kan indeholde asbest, PCB eller bly, så kommunen kan kræve en miljøscreening, og farligt byggeaffald skal håndteres korrekt. Alt dette bør du kende, før du regner med at kunne rive en ældre bygning ned. Så en nedrivning er sjældent bare nedrivning. Der er en tilladelse. Der kan være en høring. Der er miljø og affald. Regn med det hele. asbest i ældre ejendomme

Hvad du bør tjekke før køb

Til sidst det praktiske. Køber du en ejendom med planer om at rive ned og bygge nyt, bør du afklare mulighederne, før du binder dig. Det første er at tjekke bygningens status. Er den registreret som bevaringsværdig i en kommuneplan eller lokalplan, eller er den fredet? Er ejendommen omfattet af en bevarende lokalplan eller en servitut, der begrænser nedrivning? Det kan du undersøge via kommuneplan, lokalplan og tingbog. gennemgå ejendommen før du køber

Det næste er at regne med processen. En nedrivningstilladelse tager tid, og ved en bevaringsværdig bygning er der en risiko for, at kommunen nedlægger forbud, så dit projekt ikke kan gennemføres. Regn også med en miljøscreening for asbest og PCB og med korrekt håndtering af byggeaffald. Køber du med en klar forventning om at kunne rive ned, kan et forbud eller en fredning vælte planen. Afklar derfor bygningens status og nedrivningsmulighederne, før købsaftalen binder dig. Så køber du ud fra, hvad der reelt kan lade sig gøre. Er du i tvivl, så få rådgivning og spørg kommunen tidligt. sådan undgår du dyre fejlkøb

Nedrivnings-tjekket i seks trin: 1) afklar, om bygningen krævede byggetilladelse at opføre, for så kræver nedrivning også tilladelse; 2) tjek, om bygningen er undtaget, som visse garager, carporte og udhuse; 3) undersøg, om bygningen er bevaringsværdig eller fredet; 4) vær klar over, at kommunen kan nedlægge forbud mod nedrivning af en bevaringsværdig bygning; 5) regn med miljøscreening for asbest og PCB og korrekt affaldshåndtering; 6) og afklar bygningens status, før du køber med henblik på nedrivning.

Faldgruber

• At tro, du frit kan rive ned. Krævede bygningen byggetilladelse, kræver nedrivning også tilladelse.
• At overse bevaringsværdien. Kommunen kan nedlægge forbud mod nedrivning af en bevaringsværdig bygning.
• At glemme fredning. En fredet bygning kræver en statslig tilladelse, før nedrivning kan ske.
• At ignorere miljø og affald. Gamle bygninger kan indeholde asbest og PCB, og affald skal håndteres korrekt.
• At rive ned uden tilladelse. Det kan udløse påbud, bøder og krav om lovliggørelse.

Kilder

Kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); planloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1157); byggeloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2018/1178); Bygningsreglementet BR18, §§ 7 og 47, https://www.bygningsreglementet.dk/Administrative-bestemmelser/Krav?Layout=ShowAll og kommunalbestyrelsen. Yderligere kilder: lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342). Senest opdateret: april 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår skal jeg søge nedrivningstilladelse?

Hovedreglen er, at et byggeri, der krævede byggetilladelse at opføre, som udgangspunkt ikke må nedrives uden en tilladelse fra kommunen, jf. BR18 § 47. Krævede bygningen byggetilladelse at opføre, kræver den også tilladelse at fjerne. Det gælder for eksempel enfamiliehuse, sommerhuse, erhvervsbygninger og annekser, og også ældre ombygninger og tilbygninger kan være omfattet. Visse mindre bygninger som garager, carporte og udhuse ved boliger er dog undtaget.

Hvilke bygninger kan jeg rive ned uden tilladelse?

Visse mindre bygninger, der er opført i tilknytning til enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse, er undtaget fra kravet om nedrivningstilladelse. Det gælder blandt andet garager og carporte, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, drivhuse og overdækkede terrasser. Lignende småbygninger som et brændeskur eller et legehus kan også nedrives uden tilladelse. Det er dog kommunen, der afgør, om en bygning er omfattet af undtagelsen.

Hvordan søger jeg nedrivningstilladelse?

Du søger nedrivningstilladelse hos kommunen via den nationale portal for byggesager. Ansøgningen skal indeholde oplysninger, der identificerer bygningen, herunder ejendommens adresse og matrikelbetegnelse, samt bygningens omtrentlige højde og grundflade. Kommunen bruger oplysningerne til at vurdere, om der skal fastsættes retningslinjer for nedrivningen. Der kan også være anden lovgivning, der skal påses, herunder regler om byggeaffald. En tilladelse bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden et år.

Kan kommunen forbyde, at jeg river en bygning ned?

Ja, hvis bygningen er bevaringsværdig. Er bygningen udpeget som bevaringsværdig, for eksempel i en kommuneplan, en bevarende lokalplan eller en servitut, skal kommunen vurdere bevaringsværdien, og en nedrivningsansøgning skal offentliggøres. Herefter kan kommunen enten give nedrivningstilladelse eller nedlægge et forbud mod nedrivningen. Det er derfor en reel risiko, at du får nej. Er bygningen fredet, skal den statslige fredningsmyndighed give tilladelse, før en nedrivning kan godkendes.

Hvad sker der, hvis jeg river ned uden tilladelse?

Nedrivning uden tilladelse, hvor der kræves tilladelse, er en overtrædelse af byggeloven. Det kan udløse et påbud, hvor kommunen standser arbejdet, og en bøde. I yderste konsekvens kan du blive pålagt at lovliggøre forholdet, hvilket kan betyde krav om genopretning. Dertil kommer, at gamle bygninger kan indeholde asbest, PCB eller bly, og at farligt byggeaffald skal håndteres af godkendte virksomheder. Afklar derfor altid, om din bygning kræver tilladelse, før du river ned.

Skal jeg tjekke noget, før jeg køber for at rive ned?

Ja. Køber du en ejendom med planer om at rive ned og bygge nyt, bør du afklare mulighederne først. Tjek bygningens status: er den registreret som bevaringsværdig i en kommuneplan eller lokalplan, eller er den fredet? Er ejendommen omfattet af en bevarende lokalplan eller en servitut, der begrænser nedrivning? Det kan du undersøge via kommuneplan, lokalplan og tingbog. Regn også med, at kommunen kan nedlægge forbud ved en bevaringsværdig bygning, og at der kan kræves miljøscreening.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Byggetilladelse: Processen, ventetiderne og tjeklisten før du søger — Byggetilladelsen er porten til ethvert projekt, og for investoren er den også en post i regnearket.
• Byggegrund som investering: Muligheder, risici og finansiering — At købe en byggegrund er en anden slags investering end at købe en udlejningsejendom. Der er ingen lejere og ingen månedlig indtægt.
• Én ejendom, alle tal: Følg købet fra fremvisning til første års bundlinje — De fleste guider forklarer ét tal ad gangen. Afkast her, skat der, finansiering et tredje sted.