De 20 uregulerede kommuner i Danmark: Den fulde liste og reglerne

Den fulde liste over uregulerede kommuner

Her er de 20 kommuner, hvor lejereguleringens skrappeste regler ikke gælder. Gem listen, og tjek den, hver gang du regner på en ny by.

Alle andre kommuner er regulerede. Det gælder også alle de store byer: København, Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg. Læs også: Hvad bestemmer huslejen? Det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje forklaret

Listen er opdateret i oktober 2026 og bygger på Lejernes Landsorganisations opgørelse fra juli 2025 over de 20 uregulerede kommuner. Lemvig Kommune bekræfter selv, at reguleringen ikke har gældt i kommunen siden den 18. maj 2018. Der findes ikke én samlet, løbende opdateret liste i lovgivningen, fordi status følger af den enkelte kommunalbestyrelses beslutning. En tidligere udgave af denne artikel nævnte 17 kommuner og manglede Herning, Langeland og Lemvig.

Regulerede og uregulerede kommuner 2022: er listen ændret siden?

Mange søger på "regulerede kommuner 2022" eller "uregulerede kommuner 2022", fordi lejelovgivningen blev lavet om det år. Det korte svar: Lejelovsreformen i 2022 flyttede ingen kommuner fra den ene gruppe til den anden. Men kommunerne kan selv skifte status, og det er sket siden.

Hvad betyder "ureguleret" i praksis?

Reguleringen handler om, hvilket regelsæt der styrer lejens størrelse. I regulerede kommuner er udgangspunktet skrapt. Store, ældre ejendomme følger omkostningsbestemt leje, hvor lejen beregnes ud fra ejendommens driftsudgifter. Mindre ejendomme følger småhusreglerne, hvor lejen prøves mod sammenlignelige omkostningsbestemte lejemål. Læs også: Omkostningsbestemt leje: Sådan beregner du den lovlige husleje skridt for skridt

I de 20 uregulerede kommuner gælder de regler ikke. Her er hovedrammen det lejedes værdi. Lejen skal kunne forsvares mod lejeniveauet i sammenlignelige lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet og udstyr. Reglerne står i lejelovens §§ 42-53 (LOV nr. 341 af 22.03.2022). Lejelovens § 4 definerer primært regulerede kommuner historisk som de kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering i boligreguleringslovens kap. II-V fandt anvendelse; kommunalbestyrelsen kan sekundært beslutte at til- eller fravælge reguleringen efter § 4, stk. 2. Lejelovens § 6 opregner de bestemmelser, der alene gælder i regulerede kommuner. Det giver dig som udlejer et større spillerum, for du er ikke bundet af et driftsbudget fra en anden tid. Men det er et spillerum med hegn om.

Misforståelsen: "Fri leje" betyder ikke frit valg

Mange blander to ting sammen. Egentlig fri lejefastsættelse, hvor lejen alene aftales mellem parterne, findes kun i bestemte lejemål. Det mest kendte eksempel er nyere byggeri, der er taget i brug efter 1991, hvor fri leje kan aftales i kontrakten. Den mulighed gælder i hele landet, både i regulerede og uregulerede kommuner.

Det, du får i en ureguleret kommune, er noget andet. Du får det lejedes værdi som ramme i stedet for omkostningsbestemt leje. Rammen er rummeligere, men den er der. Sætter du lejen markant over niveauet i sammenlignelige lejemål, kan lejeren indbringe sagen, og huslejenævnet (nævnet, der afgør lejetvister) kan sætte lejen ned. Læs også: Huslejenævnet forklaret: Sådan forløber en sag, og hvad den koster

Hvad betyder det for din investering?

Forskellen mærkes tre steder i regnearket. For det første i lejepotentialet: I uregulerede kommuner kan en velholdt ejendom oftere bære en leje, der matcher markedet, uden et dyrt moderniseringsprojekt først. For det andet i dokumentationsarbejdet: Du skal kunne fremvise sammenligningslejemål, ikke et omkostningsbudget. Saml derfor annoncer, lejeniveauer og gerne nævnsafgørelser fra området, før du fastsætter lejen. Læs også: Sådan analyserer du et lejemarked, før du køber

For det tredje i risikobilledet. Flere af de uregulerede kommuner er mindre markeder med tyndere efterspørgsel. Friheden i lejefastsættelsen hjælper ikke, hvis lejerne mangler. Regn derfor casen på realistisk leje og realistisk tomgang (perioder uden lejer), præcis som alle andre steder. Læs også: Tomgang: sådan undgår du tomme måneder i din udlejning

Bemærk også, at resten af lejelovgivningen gælder fuldt ud i de 20 kommuner. Depositum og forudbetalt leje på højst tre måneder hver, reglerne om vedligeholdelse, varsling og opsigelse, det hele. Ureguleret betyder friere lejefastsættelse, ikke færre pligter. Læs også: Depositum og forudbetalt leje: Reglerne du skal kende som udlejer

Kan listen ændre sig? Ja, i princippet. Reguleringsstatus er politisk bestemt, og reglerne er videreført ved lejelovens sammenskrivning i 2022. Tjek derfor altid den aktuelle status i lovgivningen på Retsinformation eller hos kommunen, før du regner videre.

Sådan dokumenterer du det lejedes værdi

Rammen i en ureguleret kommune er det lejedes værdi, og den skal kunne bevises. Dokumentationen er derfor din vigtigste opgave, før du fastsætter lejen. Du skal kunne pege på sammenlignelige lejemål og vise, at din leje ligger på niveau med dem.

Saml tre slags belæg. Først aktuelle lejeannoncer for lignende boliger i samme område, gemt med dato og detaljer. Dernæst konkrete lejekontrakter, hvis du kan få adgang til dem, for eksempel i din egen portefølje. Og endelig afgørelser fra huslejenævnet i området, som viser, hvad nævnet har godkendt for sammenlignelige lejemål.

Sammenligningen skal ramme det rigtige. Beliggenhed, størrelse, stand, udstyr og alder skal ligne, ellers holder den ikke. En nyistandsat lejlighed kan ikke sammenlignes med en nedslidt, og en gårdhavelejlighed ikke med en mod en trafikeret vej. Jo tættere dine sammenligningslejemål ligger på din egen bolig, desto stærkere står du, hvis lejen prøves.

Regulering og lejemålstype er to forskellige lag

Reguleringsstatus er det ene lag. Lejemålets konkrete type er det andet. De to må ikke blandes sammen, for du kan have fri leje i en reguleret kommune og bunden leje i en ureguleret.

I en reguleret kommune afhænger regimet af ejendommens type og alder. Store, ældre ejendomme følger omkostningsbestemt leje, mindre ejendomme følger småhusreglerne, og nyere byggeri taget i brug efter 1991 kan have fri leje. I en ureguleret kommune bortfalder de skrappeste regler, men lejemålstypen betyder stadig noget for, hvilken ramme der gælder.

Konsekvensen for dig er, at du altid skal afklare to ting. Ligger kommunen på listen over uregulerede? Og hvilken type er det konkrete lejemål? Først når begge svar er på plads, kender du din reelle ramme for lejen. At nøjes med det ene svar er en klassisk kilde til fejl, og fejlen opdages typisk først, når lejen prøves.

Uregulerede kommuner set fra din exit

Reguleringsstatus påvirker også salget. En ejendom med et sundt, dokumenterbart lejeniveau er lettere at sælge og oftere mere værd end en, hvor lejen er presset eller usikker. Køberen betaler for et cashflow, der kan forsvares.

I en ureguleret kommune er den fordel ofte tydeligere, fordi lejen kan følge markedet tættere. Men fordelen forudsætter, at lejen faktisk er sat rigtigt og kan dokumenteres. En for høj leje, der senere sættes ned i nævnet, rammer både dit løbende cashflow og din salgspris. Sæt derfor lejen holdbart fra start, og gem grundlaget. Det er lige så meget en investering i den fremtidige salgspris som i den daglige drift.

Tænk også på, at en køber selv tjekker reguleringen. En professionel køber gennemgår kommunens status og lejens holdbarhed, præcis som du gør ved købet. Er lejen sat forsvarligt og dokumenteret, består ejendommen den test uden bemærkninger. Er den ikke, opdager køberen det og trækker prisen ned. En holdbar leje er derfor både god drift i dag og en tryghed ved salget i morgen. Byg den rigtigt fra begyndelsen, så slipper du for at forklare den senere.

Tjek altid den aktuelle status

Listen her er korrekt på udgivelsestidspunktet, men reguleringsstatus er politisk bestemt og kan ændres. Reglerne blev videreført ved sammenskrivningen af lejeloven i 2022, og en kommune kan i princippet skifte status senere.

Gør derfor et tjek til en fast del af din research. Bekræft kommunens status i lovgivningen på Retsinformation eller ved henvendelse til kommunen, hver gang du regner på en ejendom i en ny by. Det tager få minutter og fjerner en unødvendig risiko fra hele din case, før du overhovedet begynder at forhandle pris.

Tjek reguleringsstatus i seks trin: 1) find kommunen på listen ovenfor, og bekræft status hos kommunen eller i lovgivningen; 2) afklar derefter lejemålets konkrete regime efter type og alder; 3) saml sammenligningslejemål som dokumentation for det lejedes værdi; 4) fastsæt lejen, så den kan forsvares i nævnet; 5) skriv reguleringsklausulen korrekt ind i kontrakten; 6) og gem hele grundlaget sammen med lejekontrakten.

Faldgruber

• At tro, at ureguleret betyder lovløst. Det lejedes værdi er en reel ramme, og nævnet kan sætte lejen ned, hvis den stikker af fra sammenlignelige lejemål.
• At bruge listen uden at dobbelttjekke. Status er politisk og kan ændres, så bekræft altid, før du byder.
• At glemme, at resten af lejeloven gælder. Depositumgrænser, varslingsregler og vedligeholdelsespligter er de samme som i resten af landet.
• At overse markedets tynde steder. Flere uregulerede kommuner har små lejemarkeder, hvor tomgangen koster mere, end lejefriheden giver.
• At springe dokumentationen over. Uden sammenligningsgrundlag står du svagt, den dag lejen prøves.

Kilder

Kilder: Retsinformation - LOV nr. 341 af 22.03.2022 om leje, §§ 4 og 6 (definition af regulerede kommuner og særregler): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680; huslejenævnet. Yderligere kilder: lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342); lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); Borger.dk, huslejenævn og beboerklagenævn (https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/Lejebolig/beboerklagenaevn-og-huslejenaevn); lejeloven §§ 4-7 og 207 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Lejernes Landsorganisation, notat om regulerede og uregulerede kommuner af 4. juli 2025 (https://www.vi-lejere.dk/media/tgkbpzsu/notat-om-regulerede-og-uregulerede-kommuner-llo-4-juli-2025.pdf); Vi Lejere, 20 uregulerede kommuner pr. 7. juli 2025 og Fanøs beslutning i maj 2025 (https://www.vi-lejere.dk/artikler/posts/lejere-i-20-kommuner-er-sat-pa-b-holdet/); Lemvig Kommune, huslejenævn og boligregulering (https://lemvig.dk/selvbetjening-og-service/bolig-og-byggeri/huslejenaevn). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor mange uregulerede kommuner er der i Danmark?

Der er 20 uregulerede kommuner. De øvrige 78 af landets 98 kommuner er regulerede. I de uregulerede kommuner gælder det lejedes værdi som hovedramme for lejen, mens regulerede kommuner bruger omkostningsbestemt leje og småhusregler afhængigt af ejendommens type og alder.

Hvilke kommuner var uregulerede i 2022, og er listen ændret siden?

Lejeloven, der trådte i kraft den 1. juli 2022, flyttede ingen kommuner, så de uregulerede kommuner i 2022 var de samme som før reformen. Siden har Fanø ifølge Lejernes Landsorganisation valgt regulering i maj 2025. I dag er 20 kommuner uregulerede.

Hvilke kommuner er regulerede?

Alle kommuner, der ikke står på listen over de 20 uregulerede, i alt 78 af landets 98 kommuner. Det gælder blandt andet København, Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg. I de regulerede kommuner gælder blandt andet reglerne om omkostningsbestemt leje i større, ældre ejendomme.

Hvad betød lejelovsreformen i 2022 for regulerede kommuner?

Boligreguleringsloven og den gamle lejelov blev samlet i én lejelov fra 1. juli 2022, men skellet mellem regulerede og uregulerede kommuner blev videreført uændret. Reglerne, der kun gælder i regulerede kommuner, står nu i lejelovens §§ 4-7.

Kan jeg tage den leje, jeg vil, i en ureguleret kommune?

Nej. Lejen skal kunne forsvares mod det lejedes værdi, altså niveauet i sammenlignelige lejemål. Ligger din leje markant over, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet, som kan nedsætte lejen. Friheden er større end i regulerede kommuner, men den er ikke ubegrænset.

Gælder fri leje i nyere byggeri også i regulerede kommuner?

Ja. Muligheden for at aftale fri leje i byggeri taget i brug efter 1991 gælder i hele landet. Den følger lejemålets alder og kontrakten, ikke kommunens reguleringsstatus, og det er derfor en selvstændig vurdering ved hvert lejemål.

Er de store byer regulerede eller uregulerede?

Alle de store byer er regulerede. København, Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg følger de skrappe regler med omkostningsbestemt leje i ældre storejendomme. Ingen af landets største bymarkeder står på listen over uregulerede kommuner.

Hvor tjekker jeg den aktuelle status for en kommune?

Brug lovgivningen på Retsinformation som det juridiske grundlag, og spørg kommunen ved tvivl. Status kan ændres politisk, så gør tjekket til en fast del af din research, hver gang du regner på en ejendom i en ny kommune.

Gælder de samme depositumregler i uregulerede kommuner?

Ja. Reglerne om depositum og forudbetalt leje på højst tre måneder hver gælder i hele landet, også i de 20 uregulerede kommuner. Det samme gør reglerne om vedligeholdelse, varsling og opsigelse. Ureguleret status handler alene om friere lejefastsættelse, ikke om færre pligter, så resten af lejeloven skal overholdes præcis som andre steder i landet.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Hvad bestemmer huslejen? Det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje forklaret — Hvor meget du lovligt kan tage i husleje, er ikke frit i Danmark. Det afhænger af, hvilken kommune ejendommen ligger i, hvor gammel den er, og hvor mange lejligheder den har.
• Omkostningsbestemt leje: Sådan beregner du den lovlige husleje skridt for skridt — Den omkostningsbestemte leje er ikke et skøn, men et regnestykke, som lejeloven foreskriver, og som du kan beregne skridt for skridt.
• Huslejenævnet forklaret: Sådan forløber en sag, og hvad den koster — Er lejer og udlejer uenige om huslejen, depositummet eller en istandsættelse, er det huslejenævnet, der afgør sagen.