Hvordan tæller jeg antallet af lejligheder?

Du tæller beboelseslejlighederne i ejendommen den 1. januar 1995. Erhvervslokaler og enkeltværelser tæller ikke med. Seks eller færre er et småhus, syv eller flere er en storejendom. For ejendomme opført efter 1995 tælles ved ibrugtagningen. Vær særligt opmærksom på det udvidede ejendomsbegreb ved ejerlejligheder.

Hvad er det udvidede ejendomsbegreb?

En regel om, at flere ejerlejligheder, der hører under samme ejerforening og ejes af samme udlejer, kan tælle som én ejendom. Ejede samme ejer syv eller flere lejligheder i foreningen den 1. januar 1995, kan de blive betragtet som en storejendom, også selv om du i dag kun udlejer én. Det er forholdene i 1995, der afgør det.

Er lejen fri i et småhus?

Nej. Lejen fastsættes efter det lejedes værdi, som findes ved sammenligning med tilsvarende lejemål, hvor lejen er fastsat efter omkostningsbestemte regler. Formålet er, at lejen i småhuse ikke skal kunne sættes væsentligt højere end i de store ejendomme. Sammenligningsgrundlaget skal kunne dokumenteres.

Gælder småhusreglerne i hele landet?

Nej. De gælder kun i regulerede kommuner. I de uregulerede kommuner er lejen som udgangspunkt fri, fastsat ved aftale inden for lovens rammer. Derfor er første skridt altid at afklare, om din kommune er reguleret, for det afgør, hvilke regler der overhovedet gælder for din ejendom.

Hvordan beregnes lejen efter småhusreglen?

Ved sammenligning. Find tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje reguleret efter lejelovens § 23, omregn deres leje til kr. pr. m² pr. år, og gang niveauet med lejemålets areal. Lejen i småhuset må ikke væsentligt overstige det niveau (§ 32), og der er ingen fast procentgrænse for, hvad der er væsentligt.

Kan lejen i et småhus reguleres med nettoprisindekset?

Ja, hvis det er aftalt. Efter lejelovens § 53, stk. 2, kan det aftales, at lejen én gang om året reguleres efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks, og forhøjelsen gennemføres ved udlejerens skriftlige meddelelse.

Hvor lang tid har en lejer til at klage over lejen i et småhus?

Lejeren kan altid kræve en for høj leje nedsat fremover, men for meget betalt leje kan kun kræves tilbage, hvis sagen indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales (lejelovens § 40, stk. 2).

Hvorfor er småhusreglerne vigtige, når jeg køber en udlejet ejerlejlighed?

Fordi ejendommens status pr. 1. januar 1995 afgør, hvor høj lejen lovligt må være, og det udvidede ejendomsbegreb kan gøre en enkelt ejerlejlighed til del af en storejendom. Det kan flytte den lovlige leje betydeligt. Få derfor altid afklaret status, før du regner på investeringen, så du ikke overvurderer lejen.

Småhusreglerne: Sådan må lejen sættes i ejendomme med 6 eller færre lejligheder

Sidst opdateret: 17. oktober 2026

De fleste nye udlejere ejer netop et småhus. En enkelt ejerlejlighed, et par lejligheder i en mindre ejendom, et udlejet parcelhus. Alligevel er reglerne for netop disse ejendomme sjældent forklaret samlet. Det er ærgerligt, for småhusreglerne afgør, hvor høj lejen må være, og de rummer en fælde, der har kostet mange ejerlejlighedsudlejere dyrt. Denne guide forklarer systemet fra bunden. Hvad et småhus er, hvordan lejen fastsættes, og hvorfor et bestemt begreb kan flytte din ejendom fra den ene kategori til den anden. Alt er valideret mod lejelovens regler på Retsinformation.

Kort sagt: Et småhus er en ejendom i en reguleret kommune, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, og her fastsættes lejen efter det lejedes værdi, sammenlignet med omkostningsbestemte lejemål.

Kort fortalt

Et småhus er efter lejelovens § 7 en ejendom i en reguleret kommune med seks eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995.
Er ejendommen opført efter 1995, tælles beboelseslejlighederne på tidspunktet for ibrugtagningen.
Lejen fastsættes efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 32, ved sammenligning med tilsvarende omkostningsbestemte lejemål.
Det udvidede ejendomsbegreb betyder, at flere ejerlejligheder med samme ejer i samme forening kan tælle som én ejendom.
Det afgørende tidspunkt er den 1. januar 1995, og senere ændringer i antallet af lejligheder er som udgangspunkt uden betydning.
I uregulerede kommuner gælder småhusreglerne ikke; der er lejen som udgangspunkt fri.
Lejen må efter § 32 ikke væsentligt overstige lejen for tilsvarende lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23. Loven angiver ingen fast procentgrænse.
Lejeren kan kun kræve for meget betalt leje tilbage, hvis sagen indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales (§ 40, stk. 2).

Hvad er et småhus?

Begrebet lyder som noget arkitektonisk, men det er juridisk. Efter lejelovens § 7 er et småhus en ejendom i en reguleret kommune, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. Det afgørende er antallet af BEBOELSESlejligheder, ikke erhvervslokaler eller enkeltværelser. Er der syv eller flere, er ejendommen en storejendom med andre regler. Grænsen går altså mellem seks og syv. Læs også: Hvilke lejeregler gælder for din ejendom? Find svaret på 5 minutter

Det er også værd at vide, at antallet af beboelseslejligheder ikke er det samme som antallet af værelser eller lejemål i daglig tale. En ejendom kan rumme erhverv i stueetagen og enkeltværelser, uden at de tæller med. Det er de selvstændige beboelseslejligheder, der afgør status. Er du i tvivl om, hvordan din konkrete ejendom skal opgøres, kan huslejenævnet i kommunen vejlede, og en afklaring dér er billigere end en tabt sag senere.

For ejendomme opført efter den 1. januar 1995 gælder samme grænse, men tælletidspunktet er ibrugtagningen. Dette står i lejelovens § 7, som kan læses på Retsinformation. Kategorien afgør, hvilke lejeregler der gælder, så det er første spørgsmål, du skal have styr på. Læs også: De 20 uregulerede kommuner i Danmark: Den fulde liste og reglerne

Hvorfor lige den 1. januar 1995? Datoen stammer fra lovgivningens historie og er valgt som et fast pejlemærke. Det betyder, at det nogle gange er en lidt tilfældig omstændighed, hvor mange beboelseslejligheder der lige fandtes på præcis den dato, der afgør ejendommens status i dag. Det kan virke firkantet, men det gør reglen forudsigelig: status afgøres af et fast historisk tidspunkt, ikke af, hvordan ejendommen bruges lige nu.

Lejen: Det lejedes værdi

I et småhus fastsættes lejen efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 32. Det betyder ikke, at lejen er fri. Det lejedes værdi findes ved en SAMMENLIGNING med tilsvarende lejemål. Og her er den vigtige detalje: sammenligningen sker med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Formålet er, at lejen i småhuse ikke skal kunne sættes væsentligt højere end i de store ejendomme med omkostningsbestemt leje. Læs også: Omkostningsbestemt leje: Sådan beregner du den lovlige husleje skridt for skridt

I praksis sammenlignes med hensyn til beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Dokumentationen af sammenligningsgrundlaget er derfor helt central, både når du fastsætter lejen, og hvis en sag havner i huslejenævnet. Kan du ikke dokumentere niveauet, står du svagt. Læs også: Sammenligningslejen: Sådan dokumenterer du lejeniveauet, før nævnet spørger

Det er værd at forstå forskellen på loft og lovlig start. Reglerne om det lejedes værdi gælder ikke direkte som et fast maksimum for den leje, du må aftale ved lejeforholdets indgåelse. Men de sætter en ramme, som lejen kan prøves op imod, hvis lejeren indbringer den for huslejenævnet. Derfor er sammenligningsgrundlaget ikke kun en akademisk øvelse. Det er dit forsvar, den dag lejen anfægtes, og et forsvar uden dokumentation er intet forsvar.

Ejendomstype	Lejefastsættelse	Regel
Småhus i reguleret kommune (6 eller færre lejl. pr. 1995)	Det lejedes værdi, sammenlignet med omkostningsbestemte lejemål	Lejelovens §§ 7 og 32
Storejendom i reguleret kommune (7 eller flere lejl.)	Omkostningsbestemt leje	Lejelovens regler om omkostningsbestemt leje
Ejendom i ureguleret kommune	Som udgangspunkt fri leje	Aftalefrihed inden for lovens rammer
Ejendom opført efter 1995	Tælles ved ibrugtagning, ellers som ovenfor	Lejelovens § 7

Sådan beregnes lejen efter småhusreglen

Småhusreglen giver ikke en formel med et fast beløb pr. kvadratmeter. Lejen findes ved sammenligning. Efter lejelovens § 32 kan lejen i et småhus ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, hvor lejen er reguleret efter § 23, altså omkostningsbestemt leje. Beregningen sker derfor i fire trin.

Find sammenlignelige lejemål. De skal ligge i ejendomme med omkostningsbestemt leje reguleret efter § 23 og ligne dit lejemål på beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Har ejendommen også erhvervslokaler, sammenlignes med tilsvarende blandede ejendomme (§ 32, 3. pkt.).
Omregn til leje pr. m² pr. år. Så kan lejemål af forskellig størrelse sammenlignes, og du får et niveau for området.
Gang niveauet med lejemålets areal. Det giver den leje, som lejemålet kan sammenlignes med.
Vurdér afstanden. Lejen må ikke ligge væsentligt over niveauet. Loven angiver ingen fast procentgrænse, så det afgøres konkret af huslejenævnet og domstolene.

Findes der ingen sammenlignelige lejemål, eller er lejen i dem atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter og fastsætte den leje, der kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes som omkostningsbestemt leje efter § 23 (§ 32, 4. pkt.).

Hvornår gælder småhusreglen ikke? Sammenligningsreglen i § 32 gælder ikke for lejemål med fri leje efter lejelovens § 54, stk. 1. Det betyder, at lejen også i et småhus kan aftales frit for boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991, for boliger i lokaler, der den 31. december 1991 eller før lovligt udelukkende var erhverv, og for nyindrettede tagboliger. For de to sidste skal det stå i lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af reglen. Ejes ejendommen af en andelsboligforening, tælles kun de beboelseslejligheder, foreningen udlejer (§ 7, stk. 1, 2. pkt.).

Lejestigning og klagefrister i småhuse

Småhuse følger lejelovens kapitel 4 om det lejedes værdi (§ 32), og det giver nogle faste spilleregler for både udlejer og lejer.

Situation	Reglen	Paragraf
Lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi	Udlejeren kan kræve lejen forhøjet med 3 måneders skriftligt varsel, tidligst 2 år efter lejeforholdets start eller seneste forhøjelse af den grund	§ 42, stk. 1 og 5, og § 44
Årlig regulering	Det kan aftales, at lejen reguleres én gang om året efter nettoprisindekset ved skriftlig meddelelse	§ 53, stk. 2
Lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi	Lejeren kan forlange lejen nedsat	§ 45 og § 32
Tilbagebetaling af for meget betalt leje	Kræver, at sagen er indbragt for huslejenævnet inden 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales	§ 40, stk. 2
Forbedringsarbejder	Reglerne om varsling af forbedringer gælder, hvis ejendommen ved varslingen har fire eller flere beboelseslejligheder	§ 7, stk. 3

Etårsfristen er værd at notere sig for begge parter. For lejeren er den grænsen for at få penge tilbage. For udlejeren betyder den, at en for høj leje, der ikke anfægtes inden for et år, ikke kan kræves tilbagebetalt, men lejeren kan stadig kræve den nedsat fremover efter § 45. En dokumenteret sammenligningsleje er derfor lige så vigtig efter år ét som ved indflytningen.

Det udvidede ejendomsbegreb: Fælden for ejerlejlighedsudlejere

Nu til den detalje, der fælder flest. Hvad tæller som én ejendom? Svaret er ikke altid intuitivt. Efter reglerne kan flere ejerlejligheder, der hører under samme ejerforening og ejes af samme udlejer, tælle som én ejendom. Det kaldes det udvidede ejendomsbegreb. Læs også: Ideel anpart: Guide til anpartslejligheder i København

Konsekvensen kan være stor. Ejede samme ejer syv eller flere lejligheder i samme forening den 1. januar 1995, kan lejlighederne blive betragtet som en storejendom, også selv om du i dag kun ejer og udlejer én af dem. Efter praksis er det forholdene den 1. januar 1995, der er afgørende, og hverken senere frasalg, at lejligheden i en periode var beboet af ejeren selv, eller at den er en selvstændig ejerlejlighed, ændrer nødvendigvis på det. Dette er slået fast i retspraksis. For en køber af en udlejet ejerlejlighed er dette en blind vinkel, der kan flytte den lovlige leje betydeligt. Læs også: Købesumsfordeling: Grund, bygning og installationer fordelt rigtigt

Et tænkt eksempel gør det konkret. Forestil dig en ejer, der i 1995 ejede ti lejligheder i samme ejerforening. Efter det udvidede ejendomsbegreb blev de betragtet som én ejendom, altså en storejendom. Sælges én af lejlighederne senere til dig, kan den fortsat være underlagt storejendommens regler, selv om du kun ejer den ene. Køber du derimod en enkelt lejlighed, der aldrig var del af en samlet besiddelse, kan småhusreglerne gælde. To næsten ens lejligheder, to forskellige lejelofter, og forskellen bor i historikken fra 1995.

Regulerede og uregulerede kommuner

Småhusreglerne gælder kun i regulerede kommuner. I de uregulerede kommuner er lejen som udgangspunkt fri, fastsat ved aftale inden for lovens almindelige rammer. Det er en vigtig skelnen, for den samme lille ejendom behandles helt forskelligt afhængigt af kommunen. Første skridt er derfor altid at afklare, om din kommune er reguleret.

Er kommunen reguleret, og er ejendommen et småhus, gælder det lejedes værdi. Er kommunen ureguleret, forhandler du lejen frit. To ejendomme, der ligner hinanden, kan altså have vidt forskellige lejelofter alene på grund af beliggenheden.

Sådan griber du det an som investor

Fire skridt giver dig styr på lejen i et småhus. Ét: afklar, om kommunen er reguleret. To: afklar ejendommens status pr. 1. januar 1995, og vær særligt opmærksom på det udvidede ejendomsbegreb ved ejerlejligheder. Tre: hvis det er et småhus, find det lejedes værdi ved at dokumentere sammenlignelige lejemål. Fire: gem dokumentationen, så du kan stå fast, hvis lejen anfægtes.

Ved køb af en udlejet ejerlejlighed er spørgsmålet ekstra vigtigt. Bed om ejendommens historik, og få afklaret status pr. 1995, FØR du regner på den lovlige leje. Det tal kan være forskellen på en god og en dårlig investering.

Mange sælgere oplyser en leje, der ser flot ud, uden at nævne, om den overhovedet er lovlig efter reglerne. Køber du en udlejet ejerlejlighed i god tro, kan du opdage, at lejen kan sættes ned, hvis lejeren indbringer den. Derfor er lovlig leje ikke et teknisk spørgsmål, men et prisspørgsmål: en lejlighed, hvor lejen kan falde, er mindre værd end en, hvor den holder. Regn altid på den lovlige leje, ikke den nuværende. Den regel alene har sparet mange købere for en dyr overraskelse efter overtagelsen. Og den koster ikke andet end lidt research, før du skriver under. Få ejendommens status pr. 1995 afklaret, og du ved, hvad du reelt køber. Det er den mest oversete, men mest værdifulde oplysning ved købet af en udlejet lejlighed, og den koster kun et spørgsmål og lidt tålmodighed at få frem.

Småhus-tjekket i seks trin: 1) afklar, om kommunen er reguleret; 2) tæl beboelseslejlighederne pr. 1. januar 1995, ikke erhverv eller værelser; 3) undersøg det udvidede ejendomsbegreb ved ejerlejligheder i samme forening; 4) hvis det er et småhus, fastsæt lejen efter det lejedes værdi; 5) dokumentér sammenlignelige omkostningsbestemte lejemål; 6) og gem grundlaget, så lejen kan forsvares i nævnet.

Faldgruber

At tælle forkert pr. 1995. Kun beboelseslejligheder tæller, ikke erhvervslokaler eller enkeltværelser, og tidspunktet er fast.
At overse det udvidede ejendomsbegreb. Flere ejerlejligheder med samme ejer i samme forening kan tælle som én ejendom.
At tro, at det lejedes værdi er fri leje. Lejen sammenlignes med omkostningsbestemte lejemål og har et reelt loft.
At mangle sammenligningsgrundlag. Uden dokumentation for niveauet står du svagt i en nævnssag.
At glemme kommunens status. I uregulerede kommuner gælder helt andre regler for den samme type ejendom.

Kilder

Kilder: Retsinformation - lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022), § 7 (småhusgrænsen: seks eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995) og § 32 (lejefastsættelse): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680; huslejenævnene. Yderligere kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); ejerlejlighedsloven (lov nr. 908 af 18.06.2020), §§ 14, 16 og 17 (https://www.retsinformation.dk/api/pdf/215128); lejeloven §§ 7, 9, 32, 40, 42, 44, 45, 53 og 54 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341). Senest opdateret: oktober 2026.

Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er småhusreglerne?: Reglerne for lejefastsættelse i mindre ejendomme i regulerede kommuner. Efter lejelovens § 7 er et småhus en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. Her fastsættes lejen efter det lejedes værdi, jf. § 32, ved sammenligning med omkostningsbestemte lejemål. Reglerne findes på Retsinformation.
Hvordan tæller jeg antallet af lejligheder?: Du tæller beboelseslejlighederne i ejendommen den 1. januar 1995. Erhvervslokaler og enkeltværelser tæller ikke med. Seks eller færre er et småhus, syv eller flere er en storejendom. For ejendomme opført efter 1995 tælles ved ibrugtagningen. Vær særligt opmærksom på det udvidede ejendomsbegreb ved ejerlejligheder.
Hvad er det udvidede ejendomsbegreb?: En regel om, at flere ejerlejligheder, der hører under samme ejerforening og ejes af samme udlejer, kan tælle som én ejendom. Ejede samme ejer syv eller flere lejligheder i foreningen den 1. januar 1995, kan de blive betragtet som en storejendom, også selv om du i dag kun udlejer én. Det er forholdene i 1995, der afgør det.
Er lejen fri i et småhus?: Nej. Lejen fastsættes efter det lejedes værdi, som findes ved sammenligning med tilsvarende lejemål, hvor lejen er fastsat efter omkostningsbestemte regler. Formålet er, at lejen i småhuse ikke skal kunne sættes væsentligt højere end i de store ejendomme. Sammenligningsgrundlaget skal kunne dokumenteres.
Gælder småhusreglerne i hele landet?: Nej. De gælder kun i regulerede kommuner. I de uregulerede kommuner er lejen som udgangspunkt fri, fastsat ved aftale inden for lovens rammer. Derfor er første skridt altid at afklare, om din kommune er reguleret, for det afgør, hvilke regler der overhovedet gælder for din ejendom.
Hvordan beregnes lejen efter småhusreglen?: Ved sammenligning. Find tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje reguleret efter lejelovens § 23, omregn deres leje til kr. pr. m² pr. år, og gang niveauet med lejemålets areal. Lejen i småhuset må ikke væsentligt overstige det niveau (§ 32), og der er ingen fast procentgrænse for, hvad der er væsentligt.
Hvornår gælder småhusreglen?: Når ejendommen ligger i en reguleret kommune og den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, eller ved ibrugtagningen, hvis den er opført senere (lejelovens § 7). Den gælder ikke for lejemål med fri leje efter § 54, fx boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991.
Kan lejen i et småhus reguleres med nettoprisindekset?: Ja, hvis det er aftalt. Efter lejelovens § 53, stk. 2, kan det aftales, at lejen én gang om året reguleres efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks, og forhøjelsen gennemføres ved udlejerens skriftlige meddelelse.
Hvor lang tid har en lejer til at klage over lejen i et småhus?: Lejeren kan altid kræve en for høj leje nedsat fremover, men for meget betalt leje kan kun kræves tilbage, hvis sagen indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales (lejelovens § 40, stk. 2).
Hvorfor er småhusreglerne vigtige, når jeg køber en udlejet ejerlejlighed?: Fordi ejendommens status pr. 1. januar 1995 afgør, hvor høj lejen lovligt må være, og det udvidede ejendomsbegreb kan gøre en enkelt ejerlejlighed til del af en storejendom. Det kan flytte den lovlige leje betydeligt. Få derfor altid afklaret status, før du regner på investeringen, så du ikke overvurderer lejen.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Del af emnet: Udlejning af bolig: Den komplette guide for udlejere

Relaterede artikler

Hvilke lejeregler gælder for din ejendom? Find svaret på 5 minutter — Hvor meget må du tage i husleje? Det spørgsmål har ikke ét svar i Danmark, men flere, og hvilket der gælder for netop din ejendom afhænger af tre ting.
De 20 uregulerede kommuner i Danmark: Den fulde liste og reglerne — De fleste danske kommuner er regulerede. Her afhænger den lovlige leje af ejendommens type og alder, og i de store, ældre ejendomme gælder omkostningsbestemt leje (lejen følger ejendommens udgifter).
Omkostningsbestemt leje: Sådan beregner du den lovlige husleje skridt for skridt — Den omkostningsbestemte leje er ikke et skøn, men et regnestykke, som lejeloven foreskriver, og som du kan beregne skridt for skridt.