Tab ved salg af udlejningsejendom: Derfor kan du ikke trække det fra frit

Hvad betyder kildeartsbegrænset?

Kildeartsbegrænset lyder teknisk, men princippet er enkelt. Når et tab er kildeartsbegrænset, kan det kun modregnes i gevinster af samme slags, altså samme kilde. For tab ved salg af fast ejendom betyder det, at tabet kun kan modregnes i gevinster ved salg af anden fast ejendom. Du kan ikke bruge tabet til at nedbringe skatten af din løn, din lejeindtægt eller anden indkomst. Tabet er låst til ejendomsverdenen. Læs også: Skat ved salg af investeringsbolig – undgå dyre skattefælder

Den skæve behandling af gevinst og tab

Her ligger det, der overrasker mange. Behandlingen af gevinst og tab er ikke symmetrisk:

• En gevinst ved salg af en udlejningsejendom beskattes, for en privatperson som kapitalindkomst med op til cirka 42 pct. (skatteloftet for positiv nettokapitalindkomst).
• Et tab kan derimod kun modregnes i andre ejendomsgevinster, ikke i din øvrige indkomst.

Det betyder, at staten er med på opturen, men kun delvist med på nedturen. Sælger du med tab og ikke har andre ejendomsgevinster at modregne i, giver tabet dig ingen skattefordel her og nu. Det er en vigtig asymmetri at have med i sine overvejelser. Læs også: Sælger du ejendom gennem ApS? Sådan beskattes gevinsten

Det gode: tabet forsvinder ikke

Der er dog en trøst. Selv om du ikke kan bruge tabet med det samme, forsvinder det ikke. Et kildeartsbegrænset ejendomstab kan fremføres tidsubegrænset, altså gemmes uden tidsgrænse, og modregnes i fremtidige gevinster ved salg af fast ejendom. Sælger du senere en anden ejendom med gevinst, kan du bruge det gamle tab til at nedbringe skatten af den gevinst. Tabet er altså en slags skatteaktiv, du kan trække frem, den dag du får en ejendomsgevinst.

Rækkefølgen står i ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3: Årets tab trækkes først fra i årets ejendomsgevinster. Det overskydende tab fremføres til de følgende år og bruges i den første gevinst, der kommer. Et tab kan ikke føres tilbage til gevinster i tidligere år, bortset fra en særregel ved delsalg af samme ejendom.

Er du gift, kan et tab, der overstiger dine egne ejendomsgevinster, overføres til din ægtefælles ejendomsgevinster i samme år eller senere år, hvis I er samlevende ved årets udgang (§ 6, stk. 5).

Sådan opgøres tabet, og hvilke tab der slet ikke kan bruges

Tabet opgøres efter ejendomsavancebeskatningsloven som forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen, begge omregnet til kontantværdi. Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for hvert kalenderår, du har ejet ejendommen, dog ikke salgsåret. Den forhøjes også med forbedringsudgifter, der ikke har kunnet fradrages løbende, i det omfang de overstiger 10.000 kr. i det enkelte år. Har du afskrevet på bygningerne, nedsættes anskaffelsessummen med de afskrivninger, der ikke beskattes som genvundne.

Nogle tab kan slet ikke bruges. Efter § 6, stk. 4, kan tab på en ejendom, der er omfattet af parcelhusreglen, ikke fradrages. Det gælder typisk et hus eller en ejerlejlighed, du selv har boet i, og et sommerhus, du selv har brugt, fordi en gevinst på dem også ville være skattefri. Kildeartsbegrænsningen og fremførslen er altså kun relevant for ejendomme, hvor en gevinst ville blive beskattet, fx udlejningsejendomme og forældrekøb, du ikke selv har boet i.

Beskatning ved salg af erhvervsejendom: tre opgørelser

Sælger du en erhvervsejendom, fx en butik, et lager eller en ejendom med erhverv i stueetagen, gøres salget op i tre trin:

1. Fordeling af salgssummen. Køber og sælger skal skriftligt fordele den samlede salgssum på grund, bygninger, installationer, eventuelle boligdele og driftsmidler (afskrivningslovens § 45). Skattestyrelsen kan efterprøve fordelingen, og den binder både køber og sælger.
2. Genvundne afskrivninger eller tab på bygninger og installationer. Har du afskrevet, sammenlignes salgssummen for bygningen med den nedskrevne værdi (afskrivningslovens § 21). Genvundne afskrivninger, højst de afskrivninger du har taget, beskattes i salgsåret, for personer som personlig indkomst. Er salgssummen lavere end den nedskrevne værdi, fradrages tabet i salgsåret. Dette tab er ikke kildeartsbegrænset.
3. Ejendomsavance eller tab efter ejendomsavancebeskatningsloven. Resten af fortjenesten beskattes for personer som kapitalindkomst, og et tab er kildeartsbegrænset som beskrevet ovenfor. Anskaffelsessummen nedsættes med de afskrivninger, der ikke er beskattet som genvundne, og med fradragne bygningstab, så det samme beløb ikke tæller to gange.

Ejer du ejendommen i et selskab, gælder de samme tre trin, men indkomsten indgår i selskabets skattepligtige indkomst.

Hvad det betyder for flere ejendomme

For dig med flere ejendomme åbner reglen en mulighed. Har du en ejendom, du kan sælge med gevinst, og en anden, du kan sælge med tab, kan de to modregnes i hinanden. Ved at planlægge, hvornår du sælger hvad, kan du udligne en gevinst med et tab og dermed nedbringe den samlede skat. Det kræver overblik og planlægning, men det kan være en reel fordel i en portefølje. Netop derfor er det vigtigt at holde styr på eventuelle fremførte tab. Så de ikke går tabt. Læs også: Fra 1 til 10 boliger: Sådan bygger du en ejendomsportefølje

Gælder det også i selskab?

Ja, princippet gælder også, hvis du ejer ejendommen i et selskab. Et tab ved salg af fast ejendom i et selskab er også kildeartsbegrænset og kan kun modregnes i selskabets gevinster på fast ejendom, ikke i selskabets øvrige indkomst. Uanset om du ejer privat eller i selskab, skal du altså regne med, at et ejendomstab kun kan bruges mod ejendomsgevinster. Læs også: Køb ejendom gennem selskab (ApS): hvornår giver det mening?

Den praktiske konsekvens er at tænke tabet ind, før det opstår. Gem dokumentation for anskaffelsessum (det, ejendommen har kostet dig), handelsomkostninger og forbedringer fra dag ét. For de tal afgør tabets størrelse, og planlæg salgstidspunkter, så et kildeartsbegrænset tab kan møde en fremtidig gevinst i samme kategori. Tal med en rådgiver, før du sælger med tab, ikke efter. Læs også: Sådan sælger du en udlejningsejendom for mest muligt

Håndtér tabet i seks trin: 1) opgør tabet korrekt efter ejendomsavancebeskatningsloven; 2) forstå kildeartsbegrænsningen, tabet kan kun modregnes i ejendomsavancer; 3) gem dokumentationen for anskaffelse og forbedringer; 4) registrér tabet, så det kan fremføres; 5) planlæg fremtidige salg, så tab kan møde gevinst; 6) og tal med rådgiver før salget, for rækkefølgen af handler kan flytte skatten.

Overblik: hvad der sker med gevinst og tab

Tabellen er hele artiklens logik på fem linjer: Skattefar deler gerne gevinsten med dig, men tabet er dit eget, indtil du en dag har en ejendomsgevinst at modregne det i. Detaljerne og begrundelsen er gennemgået ovenfor.

Taleksempel: tabet, der blev til en rabat

Lad os se reglen arbejde over nogle år. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du i år sælger en udlejningslejlighed med et opgjort tab på 200.000 kr. Tabet giver ingen skattebesparelse nu: Det kan hverken modregnes i din løn eller i lejeindtægter. Det registreres og fremføres.

Tre år senere sælger du en anden udlejningsejendom med en opgjort gevinst på 300.000 kr. Nu træder det gamle tab i karakter: De 200.000 kr. modregnes, og du betaler kun skat af 100.000 kr. Tabet blev altså til sidst til en kontant rabat på en senere skatteregning, bare med forsinkelse.

To pointer følger af eksemplet. For det første skal tabet opgøres korrekt og selvangives, også selv om det ikke udløser penge her og nu, for et tab, der aldrig blev registreret, kan ikke modregnes senere. For det andet er tabets værdi betinget af, at der en dag kommer en gevinst: For ejeren af én enkelt ejendom, der forlader markedet med tab, forbliver tabet typisk uudnyttet. Det er den hårde side af kildeartsbegrænsningen.

Det betyder reglen for dine beslutninger

Kildeartsbegrænsningen er ikke kun en teknikalitet. Den bør påvirke tre konkrete valg.

Regn aldrig med skatteværdien af et muligt tab, når du vurderer en risikabel case. I frie indkomstarter deler skatten både op- og nedture med dig. Her gør den ikke, og en spekulativ handel bærer derfor hele sin nedside selv. Det taler for konservative køb, se disciplinen i 12 fejl nye ejendomsinvestorer begår.

Tænk i porteføljens samlede skattebillede, hvis du ejer flere ejendomme. Et fremført tab kan gøre et senere gevinstsalg billigere, og timingen af salg kan derfor planlægges med tabet i baghovedet, sammen med resten af opgørelsen i skat ved salg af investeringsbolig.

Og før dokumentationen med samme omhu ved tab som ved gevinst: anskaffelsessum, forbedringer og salgsomkostninger, se principperne i handelsomkostninger ved boligkøb. Tabet opgøres efter præcis samme regnestykke som gevinsten, og bilagene er dem, der en dag gør rabatten gældende. Overvejer du at eje i selskabsform, hvor reglerne ser anderledes ud, så start med rammerne i køb ejendom gennem selskab.

Til sidst en påmindelse om perspektivet: Kildeartsbegrænsningen er et argument for tålmodighed, ikke for panik. Et papirtab bliver først til et skattemæssigt tab, når du sælger, og en ejer med solid drift og god likviditet kan ofte vente et svagt marked ud, til priserne og regnestykket ser anderledes ud. Beslutningen om at realisere et tab bør derfor træffes med både markedet, skatten og din portefølje på bordet, ikke ud fra årets stemning alene. Det er endnu en grund til at bygge den robusthed, der giver dig råd til at vælge dine salgstidspunkter selv. Sammenhold i øvrigt altid et påtænkt tabssalg med alternativet at blive siddende: udlejningsværdien, vedligeholdelsesbehovet og din likviditet de kommende år. Nogle gange er salget rigtigt trods reglen. Men det skal være en beslutning, ikke en refleks, og forskellen mellem de to er netop det regnestykke. Tal derfor med din rådgiver, før du realiserer et større tab, og få både opgørelsen og fremførslen registreret rigtigt fra start. Det er en times arbejde, der bevarer rabatten i årevis. Og gem denne artikels logik til købssituationen også: Reglen om den skæve behandling af gevinst og tab er i sig selv et argument for at købe med margin og for at lade driften, ikke håbet om prisstigninger, bære enhver case. Margin i købet er den eneste tabsbeskyttelse, skattereglerne aldrig kan tage fra dig, og den besluttes, længe før nogen taler om salg.

Faldgruber

• At tro, du kan trække tabet fra i din løn. Tabet er kildeartsbegrænset og kan kun modregnes i ejendomsgevinster.
• At miste overblikket over fremførte tab. Et gemt tab er kun en fordel, hvis du husker at bruge det.
• At sælge uden at tænke på timing. Har du både en gevinst og et tab på vej, kan de udligne hinanden ved klog planlægning.
• At regne med en skattefordel, der ikke er der. Uden andre ejendomsgevinster giver tabet ingen fordel her og nu.
• At tro, det er anderledes i selskab. Også i selskab er ejendomstab kildeartsbegrænset.

Kilder

Kilder: personskatteloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/1284); ejendomsavancebeskatningsloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2019/132) - ejendomsavancebeskatningsloven, § 6 (kildeartsbegrænsning af tab ved salg af fast ejendom); Skatteministeriet - satser og beløbsgrænser i ejendomsavancebeskatningsloven: https://skm.dk/tal-og-metode/satser/satser-og-beloebsgraenser-i-lovgivningen/ejendomsavancebeskatningsloven; Skattestyrelsen (https://skat.dk). Yderligere kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); ejendomsavancebeskatningsloven (LBK nr. 132 af 25.01.2019), §§ 4, 5, 6 og 8 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2019/132); afskrivningsloven (LBK nr. 1222 af 13.10.2025), §§ 21 og 45 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1222); personskatteloven (LBK nr. 1284 af 14.06.2021), §§ 3 og 4 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/1284). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg trække et tab ved salg af en udlejningsejendom fra i skat?

Kun begrænset. Tabet er kildeartsbegrænset, så det kan kun modregnes i gevinster ved salg af anden fast ejendom, ikke i din løn eller anden indkomst.

Hvad betyder kildeartsbegrænset?

Det betyder, at et tab kun kan modregnes i gevinster af samme slags. For fast ejendom kan et tab kun modregnes i gevinster ved salg af anden fast ejendom, ikke i øvrig indkomst.

Forsvinder tabet, hvis jeg ikke kan bruge det med det samme?

Nej. Et kildeartsbegrænset ejendomstab kan fremføres tidsubegrænset og modregnes i fremtidige gevinster ved salg af fast ejendom. Det er en slags skatteaktiv, du kan bruge, den dag du får en ejendomsgevinst.

Kan et tab på én ejendom modregnes i en gevinst på en anden?

Ja. Har du både en ejendom, du sælger med tab, og en, du sælger med gevinst, kan de to modregnes i hinanden. Ved at planlægge, hvornår du sælger, kan du udligne en gevinst med et tab.

Gælder reglen også, hvis jeg ejer ejendommen i et selskab?

Ja. Et tab ved salg af fast ejendom i et selskab er også kildeartsbegrænset og kan kun modregnes i selskabets gevinster på fast ejendom, ikke i selskabets øvrige indkomst.

Forsvinder mit fremførte tab, hvis jeg venter for længe?

Nej, fremførte ejendomstab er ikke underlagt en tidsfrist og kan gemmes, til der kommer en gevinst at modregne i. Betingelsen er, at tabet er opgjort og selvangivet korrekt i salgsåret, og at du kan dokumentere opgørelsen. Sørg derfor for registreringen med det samme, og gem bilagene, så rabatten er klar den dag, du får brug for den.

Hvordan beskattes salg af en erhvervsejendom?

I tre trin: Salgssummen fordeles skriftligt på grund, bygninger og installationer. Genvundne afskrivninger på bygninger beskattes i salgsåret, for personer som personlig indkomst, mens et tab på afskrevne bygninger kan fradrages. Resten opgøres som ejendomsavance, der for personer er kapitalindkomst, eller som et kildeartsbegrænset tab.

Kan jeg trække et tab ved salg af mit hus eller sommerhus fra?

Nej. Tab på en ejendom, der er omfattet af parcelhusreglen, kan ikke fradrages. Det gælder typisk din egen bolig og et sommerhus, du selv har brugt, fordi en gevinst på dem også ville være skattefri.

Kan et tab ved salg af fast ejendom overføres til min ægtefælle?

Ja. Overstiger dit tab dine egne ejendomsgevinster, kan resten overføres til din ægtefælles ejendomsgevinster i samme år eller senere år, hvis I er samlevende ved årets udgang.

Kan tab på fast ejendom modregnes i aktiegevinster?

Nej. Et ejendomstab efter ejendomsavancebeskatningsloven kan kun modregnes i gevinster ved salg af fast ejendom. Det kan hverken bruges mod aktiegevinster, løn eller lejeindtægter.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Skat ved salg af investeringsbolig – undgå dyre skattefælder — Mange investorer betaler mere i skat end nødvendigt, når de sælger. Lær reglerne for ejendomsavance, dine fradragsmuligheder og de typiske skattefælder, du skal undgå.
• Sælger du ejendom gennem ApS? Sådan beskattes gevinsten — At eje sin udlejningsejendom gennem et selskab har flere fordele, men når du sælger, er skatten en anden end for private.
• Fra 1 til 10 boliger: Sådan bygger du en ejendomsportefølje — De fleste ejendomsinvestorer starter med én bolig og drømmer om flere. Men at gå fra én til ti er ikke bare at gentage det samme ti gange.