Køb ejendom gennem selskab (ApS): hvornår giver det mening?

Hvad betyder det at eje ejendom i selskab?

Når du køber en ejendom gennem et ApS, er det selskabet, der ejer ejendommen, og du ejer selskabet. Privatøkonomi og selskabsøkonomi holdes adskilt. Et ApS kan oprettes forholdsvis billigt, og kapitalkravet er 20.000 kr. i selskabskapital.

Fordelen: lav løbende skat og opsparing

Et selskab betaler 22 pct. selskabsskat af overskuddet (selskabsskattelovens § 17, stk. 1), mod op til ca. 56 pct. personligt. Så længe pengene bliver i selskabet, betaler du kun 22 pct. Du kan derfor geninvestere en langt større del af overskuddet, fx i næste ejendom, uden først at betale fuld personlig skat. finansiering udlejningsejendom

Holdingstrukturen: udskyd skatten

Mange kombinerer et driftsselskab med et holdingselskab. Driftsselskabet ejer og driver ejendommene; holdingselskabet ejer driftsselskabet. Udbytte fra driftsselskabet til holdingselskabet er skattefrit, når holdingselskabet ejer mindst 10 pct. Sælger holdingselskabet driftsselskabet, er avancen som udgangspunkt skattefri for holdingselskabet. Det koster mere at drive to selskaber, så det giver mest mening ved en vis størrelse. Se hvordan du bygger den i holdingselskab til ejendom.

Ulempen: dobbeltbeskatning

Pengene beskattes to gange. Først 22 pct. selskabsskat. Derefter udbytteskat, når du trækker pengene ud: 27 pct. af de første 79.400 kr. i 2026 og 42 pct. af beløbet derover.

Ingen parcelhusregel og dyrere finansiering

Et selskab kan ikke bruge parcelhusreglen. Sælger selskabet en ejendom med gevinst, beskattes hele avancen med 22 pct. Banker og realkredit er mere forsigtige over for selskaber og kræver typisk personlig kaution, se hvordan i realkreditlån i selskab. Regn også med udgifter til revisorpligt og årsrapport, og husk skatten ved et senere salg, se skat ved salg af investeringsbolig.

Sådan stifter du et ejendoms-ApS

Et ApS stiftes digitalt hos Erhvervsstyrelsen på virk.dk. Du skal indskyde mindst 20.000 kr. i selskabskapital, som er kravet fra 2025. Kapitalen kan skydes ind som kontanter eller som værdier, og selskabet får et CVR-nummer, en ejerbog og vedtægter.

Skal selskabet eje en ejendom, du allerede har privat, er der to veje: du kan sælge ejendommen ind i selskabet, eller du kan lave en skattefri virksomhedsomdannelse, hvis ejendommen drives i virksomhedsordningen. Begge dele har skattemæssige konsekvenser, så få det regnet igennem først. Vi gennemgår stiftelsen trin for trin i stift ejendoms-ApS.

Pas på rådighedsbeskatningen

En vigtig fælde: ejer dit selskab en bolig, som du eller din familie selv kan råde over, kan du blive rådighedsbeskattet. Så beskattes du af værdien af at have boligen til rådighed, uanset om du faktisk bruger den, og regningen kan blive stor. Reglen rammer især hovedaktionærer, og den er en af de dyreste fejl ved selskabsejet ejendom. Se rådighedsbeskatning af bolig i selskab.

Vil du købe en ejendom, der allerede ligger i et selskab, er der desuden en helt anden handel at forstå, med udskudt skat og andre forbehold. Den ser vi på i køb af ejendomsselskab.

Hvornår giver et selskab mening?

• Når du har eller planlægger flere ejendomme og vil geninvestere overskud.
• Når du ikke behøver at hæve overskuddet privat de næste mange år.
• Når du har en høj personlig indkomst og topskatten æder afkastet.
• Når du vil bygge en struktur til generationsskifte.

For én enkelt udlejningsejendom, hvor du gerne vil have løbende afkast privat, giver personligt ejerskab med virksomhedsordningen typisk mere mening. Vi stiller de to modeller direkte op mod hinanden i VSO eller ApS.

Vurder selskab vs. personligt ejerskab i seks trin: 1) hvor mange ejendomme har du på 5-10 års sigt?; 2) skal overskuddet geninvesteres eller hæves?; 3) hvad er din personlige marginalskat?; 4) hvor stor er finansieringen, og hvad kræver banken?; 5) hvad koster revisor og administration; 6) og få en revisor til at regne begge scenarier igennem.

Faldgruber

• At tro selskab altid er skattesmart. Ved lav geninvestering udligner dobbeltbeskatningen fordelen.
• At overse den manglende parcelhusregel. En stor gevinst kan beskattes fuldt ud.
• At tro finansieringen bliver lettere. Ofte kræves personlig kaution og højere egenkapital.
• At undervurdere administrationen. Revisor, årsrapport, generalforsamling og bogføring koster tid og penge.
• At bland privat og selskab. Mellemregninger og private hævninger kan blive skattemæssigt dyre.

Kilder

Kilder: selskabsskatteloven § 17, stk. 1 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/1231); Skattestyrelsen, udbytteskat (https://skat.dk/borger/aktier-og-vaerdipapirer/udbytte); Erhvervsstyrelsen, stiftelse af kapitalselskaber (https://erhvervsstyrelsen.dk/stiftelse-af-kapitalselskaber); selskabsloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1168). Yderligere kilder: Erhvervsstyrelsen (https://erhvervsstyrelsen.dk). Senest opdateret: juli 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Er det en god idé at købe ejendom gennem et ApS?

Kun hvis du planlægger at have flere ejendomme og geninvestere overskuddet. For én ejendom med løbende privatøkonomisk afkast er personligt ejerskab med virksomhedsordningen ofte bedre.

Hvad er skatten i et ejendomsselskab?

Selskabet betaler 22 pct. selskabsskat af overskuddet. Trækker du pengene ud som udbytte, betaler du yderligere 27 pct. af de første 79.400 kr. i 2026 og 42 pct. af det derover.

Hvad er dobbeltbeskatning?

Overskuddet beskattes først i selskabet med 22 pct., og derefter beskattes udbytte, når pengene trækkes ud til dig privat. Samlet kan skatten ende tæt på det personlige niveau.

Kan et selskab bruge parcelhusreglen?

Nej. Parcelhusreglen om skattefrit salg af egen bolig gælder kun personligt ejede boliger. Et selskab beskattes altid af gevinsten ved salg med 22 pct.

Er det svært at få lån til ejendom i et ApS?

Ofte ja. Banker og realkreditinstitutter kræver typisk personlig kaution, højere egenkapital og mere dokumentation. Din begrænsede hæftelse bliver i praksis mindre begrænset.

Skal jeg have et holdingselskab?

Kun hvis du planlægger større portefølje eller salg af selskaber. Et holdingselskab kan modtage udbytte skattefrit fra driftsselskabet, men det koster ekstra revisor og administration.

Hvad koster det at stifte et ApS til ejendom?

Du skal indskyde mindst 20.000 kr. i selskabskapital, som er kravet fra 2025. Kapitalen er ikke en udgift, men bindes i selskabet. Oveni kommer løbende udgifter til bogføring, årsrapport og eventuelt revisor.

Skal ejendomsselskabet have revisor?

Ikke nødvendigvis. Små selskaber kan fravælge revision, hvis de holder sig under bestemte grænser for balance, omsætning og ansatte. Balancen i et ejendomsselskab kan dog hurtigt overstige grænsen, så tjek reglerne.

Må jeg selv bo i en bolig, mit selskab ejer?

Det kan udløse rådighedsbeskatning, hvor du beskattes af værdien af at have boligen til rådighed, uanset om du bruger den. Det er en af de dyreste fælder ved selskabsejet bolig og bør afklares med en revisor først.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Finansiering af udlejningsejendom: Den komplette guide fra udbetaling til godkendt lån — Finansieringen afgør, om din udlejningscase overhovedet bliver til noget. Den afgøres længe før budrunden. Af din udbetaling, din samlede økonomi og af, hvordan du præsenterer regnestykket for banken.
• Skat og fradrag ved ejendomsinvestering: Sådan sparer du penge — Forstå skattereglerne og lær at udnytte alle fradragsmuligheder ved ejendomsinvestering. Praktisk guide med eksempler, beregninger og konkrete tips til at spare penge.
• Virksomhedsordningen for udlejere: fordele, krav og faldgruber — VSO kan give udlejere op til 56 pct. fradragsværdi og opsparing til 22 pct. Men ikke ved forældrekøb.