Stift dit ejendoms-ApS rigtigt: Fra beslutning til CVR-nummer

Stift selskab trin for trin: kapital, gebyr og tid

Her er hele forløbet i den rækkefølge, det typisk foregår. Hvert trin er uddybet i afsnittene nedenfor.

1. Vælg navn og formål. Navnet skal stå i vedtægterne, og formålet beskriver, hvad selskabet skal, for eksempel at eje og udleje fast ejendom.
2. Skriv stiftelsesdokument og vedtægter. Stiftelsesdokumentet skal blandt andet oplyse stifternes navn og bopæl, tegningskursen og fristerne for indbetaling (selskabslovens §§ 25-29).
3. Opret en erhvervskonto og indbetal kapitalen. Mindst 20.000 kr. Har selskabet præcis 20.000 kr. i kapital, skal hele beløbet være indbetalt, før selskabet kan registreres (§ 40, stk. 2).
4. Få indbetalingen dokumenteret. Ifølge virk.dk kan din revisor, advokat eller bank dokumentere kapitalen.
5. Registrér selskabet på virk.dk. Senest 2 uger efter underskrift af stiftelsesdokumentet. Er registreringen ikke sket inden fristen, kan den ikke gennemføres (§ 40, stk. 1). Gebyret er 670 kr.
6. Registrér ejere og reelle ejere. Senest samtidig med registreringen skal kapitalejere med mindst 5 pct. og selskabets reelle ejere registreres (§§ 55, 58 og 58 b), og ejerbogen skal oprettes (§ 50).
7. Sæt bogføring og revisor på plads. Selskabet skal føre bogføring og aflægge årsrapport hvert år. Revision kan fravælges, så længe selskabet ikke to år i træk overskrider to af grænserne 4 mio. kr. i balance, 8 mio. kr. i nettoomsætning og 12 ansatte (årsregnskabslovens § 135).

Hvor lang tid tager det? Selve registreringen foregår digitalt og kræver kun, at dokumenterne og dokumentationen for kapitalen er klar. Det, der oftest trækker ud, er bankkontoen, fordi banken skal undersøge selskabet og dets ejere efter hvidvaskreglerne. Planlæg derfor efter banken, og husk, at 2-ugersfristen løber fra underskriften, så underskriv først, når kapitalen kan indbetales.

Kapitalkravet

Vi starter med kapitalen, for den er en forudsætning. For at stifte et anpartsselskab skal du indskyde en selskabskapital, jf. selskabslovens § 4, stk. 2. Selskabskapitalen skal mindst udgøre 20.000 kr. Der skal til enhver tid være indbetalt 25 pct. af selskabskapitalen, dog mindst 20.000 kr., og det kan ske enten kontant eller som et såkaldt apportindskud, hvor du indskyder værdier, der vurderes af en sagkyndig. For de fleste, der stifter et ejendoms-ApS, sker det som et kontant indskud. Læs også: Køb ejendom gennem selskab (ApS): hvornår giver det mening?

Det er værd at forstå, hvad kapitalen er. Selskabskapitalen tilhører selskabet, ikke dig personligt. Den er ikke et gebyr, du betaler væk, men et indskud, der bliver selskabets egenkapital og fundament. Når selskabet er registreret og har fået sit CVR-nummer, kan kapitalen bruges i selskabets drift. Kapitalen udgør samtidig en del af den ramme, inden for hvilken du som ejer hæfter, hvilket netop er en af grundene til at vælge selskabsformen. Ved siden af selve kapitalen skal der betales et registreringsgebyr til myndighederne, når selskabet anmeldes. Gebyret er 670 kr. ved digital stiftelse af et ApS. Bemærk også, at kravet på 20.000 kr. først gælder fra 27. februar 2025. Ældre vejledninger, der nævner 40.000 kr., er forældede. Læs også: Ejendom i privat regi eller selskab? Sådan finder du ud af det

Stiftelsesdokument og formål

Nu til papirerne, som er selve fødslen af selskabet. For at stifte et ApS skal du udarbejde et stiftelsesdokument og et sæt vedtægter, jf. selskabslovens §§ 25-29. Stiftelsesdokumentet er selskabets grunddokument, der viser, at stifterne opretter en selvstændig juridisk enhed, og det indeholder blandt andet oplysninger om stifterne, kapitalen og ledelsen. Vedtægterne er selskabets regelsæt.

En central del af vedtægterne er formålsbestemmelsen. Den beskriver, hvad selskabet skal beskæftige sig med, for eksempel at eje og udleje fast ejendom. Formålet skal være klart formuleret, og det er værd at bruge omhu på, da det afgrænser selskabets virke. Vedtægterne skal desuden indeholde selskabets navn, kapitalens størrelse og regler for ledelse og generalforsamling. Et ApS skal have en ledelse i form af en direktion, altså mindst én direktør, mens en bestyrelse er frivillig. Få styr på stiftelsesdokument og vedtægter først, for de er grundlaget for hele registreringen.

Ejerbog og reelle ejere

Så til to registreringer, der ofte overses. Den første er ejerbogen. Et ApS skal føre en ejerbog, jf. selskabslovens § 50, som er en fortegnelse over selskabets ejere, altså kapitalejerne, og deres ejerandele, samt eventuelle panthavere. Ejerbogen er selskabets eget dokument, men den er et krav, og den skal holdes opdateret, når ejerforholdene ændrer sig. Den giver overblik over, hvem der ejer selskabet.

Den anden er registrering af reelle ejere, jf. selskabslovens §§ 58 a og 58 b. Selskabet skal registrere sine reelle ejere, altså de fysiske personer, der reelt ejer eller kontrollerer selskabet. Det er en pligt, der skal opfyldes i forbindelse med stiftelsen, og som hænger sammen med reglerne mod hvidvask. For et ejendoms-ApS, du selv ejer, vil du typisk selv være den reelle ejer, men registreringen skal foretages korrekt uanset hvad. Både ejerbogen og registreringen af reelle ejere er formelle krav, du skal have på plads, for at selskabet er stiftet efter reglerne. Spring dem ikke over.

Registreringen og CVR-nummeret

Nu til selve registreringen, hvor selskabet bliver til. Når stiftelsesdokument, vedtægter og kapital er på plads, skal selskabet anmeldes til registrering hos myndighederne, jf. selskabslovens § 40. Der gælder en frist: selskabet skal typisk anmeldes senest to uger efter, at stiftelsesdokumentet er underskrevet. Overholdes fristen ikke, kan stiftelsen bortfalde, så det er vigtigt ikke at lade papirerne ligge for længe efter underskrift.

Ved registreringen skal det dokumenteres, at selskabskapitalen er til stede. Det sker typisk ved en erklæring fra banken om, at kapitalen er indbetalt på selskabets konto. Ifølge virk.dk kan dokumentationen også komme fra din revisor eller advokat. Når selskabet er registreret, tildeles det et CVR-nummer, som er selskabets identitet over for myndigheder, banker og forretningsforbindelser. Med CVR-nummeret er selskabet en selvstændig juridisk enhed, der kan eje ejendommen, indgå aftaler og drive virksomhed. Det er målstregen for stiftelsen. Men et enkelt trin volder ofte besvær undervejs, og det ser vi på til sidst.

Bankkontoen, det svære trin

Til sidst det trin, mange undervurderer: bankkontoen. For at kunne indbetale selskabskapitalen og få bankens erklæring skal du bruge en erhvervskonto til selskabet. Og netop det at få oprettet en erhvervskonto er ofte det trin, der tager længst tid og driller mest. Bankerne er efter reglerne mod hvidvask forpligtet til at kende deres kunder grundigt, og derfor stiller de en række krav og undersøgelser, før de opretter en konto til et nystiftet selskab.

Det betyder, at du skal regne med, at kontooprettelsen kan tage tid og kræve dokumentation. Vær derfor ude i god tid, og hav dine oplysninger klar, når du henvender dig til banken. Fordi kapitalen skal indbetales, og bankens erklæring skal bruges til registreringen, er kontoen et led i kæden, som resten afhænger af. Går den i stå, forsinkes hele stiftelsen. Planlæg derfor bankkontoen tidligt i processen frem for at opdage forhindringen til sidst. Med kontoen på plads, kapitalen indbetalt og papirerne registreret er dit ejendoms-ApS stiftet og klar til at eje ejendommen.

Lad os samle trinene. Først kapitalen. Mindst 20.000 kr., indbetalt fuldt ud. Så papirerne. Stiftelsesdokument og vedtægter med et klart formål. Derefter de to registreringer. Ejerbog og reelle ejere. Så anmeldelsen inden for fristen. Og undervejs bankkontoen, som du bør sætte i gang tidligt. Ingen af trinene er svære hver for sig. Men de skal alle på plads, og de skal gøres i den rigtige rækkefølge.

Rækkefølgen betyder noget, fordi trinene hænger sammen. Du kan ikke få bankens erklæring uden en konto. Du kan ikke registrere selskabet uden erklæringen. Og du kan ikke bruge kapitalen, før selskabet har sit CVR-nummer. Planlæg derfor forløbet, så du ikke går i stå. Er du i tvivl om et af trinene, så få hjælp til netop det. En stiftelse gjort rigtigt fra start sparer dig for rettelser bagefter.

Stiftelses-tjekket i seks trin: 1) indskyd en selskabskapital på mindst 20.000 kr., indbetalt fuldt ud; 2) udarbejd stiftelsesdokument og vedtægter med en klar formålsbestemmelse; 3) før en ejerbog over selskabets ejere og andele; 4) registrer selskabets reelle ejere; 5) anmeld selskabet til registrering senest to uger efter underskrift; 6) og opret en erhvervskonto tidligt, da banken ofte er det trin, der tager længst tid.

Faldgruber

• At tro, kapitalen er et gebyr. Selskabskapitalen tilhører selskabet og bliver dets egenkapital, ikke en betaling væk.
• At sjuske med formålsbestemmelsen. Formålet afgrænser selskabets virke og bør formuleres klart.
• At glemme reelle ejere. Registrering af de reelle ejere er et krav, der skal opfyldes ved stiftelsen.
• At overskride anmeldelsesfristen. Selskabet skal typisk anmeldes senest to uger efter underskrift.
• At undervurdere bankkontoen. Oprettelsen af en erhvervskonto er ofte det trin, der tager længst tid.

Kilder

Kilder: selskabsloven (LBK nr. 331 af 20.03.2025), §§ 4, 25-29, 33, 40, 50, 55, 58, 58 a og 58 b (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/331); Erhvervsstyrelsen, gebyrer og takster (https://erhvervsstyrelsen.dk/gebyrer-og-takster). Yderligere kilder: selskabsskatteloven § 17, stk. 1 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/279); Erhvervsstyrelsen (https://erhvervsstyrelsen.dk); Skattestyrelsen (https://skat.dk); bekendtgørelse nr. 204 af 25.02.2025 om ikrafttræden af kapitalkravet på 20.000 kr. (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/204); virk.dk, opret et A/S eller ApS (https://virk.dk/myndigheder/stat/ERST/Webreg_starte_AS_eller_ApS); årsregnskabsloven (LBK nr. 402 af 23.03.2026), § 135 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2026/402). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan stifter man et selskab?

Et ApS stiftes ved, at du underskriver stiftelsesdokument og vedtægter, indbetaler mindst 20.000 kr. i selskabskapital på en erhvervskonto, får indbetalingen dokumenteret af bank, revisor eller advokat og registrerer selskabet hos Erhvervsstyrelsen på virk.dk senest 2 uger efter underskriften. Samtidig registreres reelle ejere, og ejerbogen oprettes.

Hvad koster det at stifte et ApS i 2026?

Gebyret til Erhvervsstyrelsen er 670 kr. ved digital stiftelse. Derudover skal du indskyde mindst 20.000 kr. i selskabskapital, som ikke er en udgift, men selskabets egne penge. Honorar til revisor eller advokat for dokumentation og vedtægter kommer oveni, hvis du bruger dem.

Er kapitalkravet for et ApS 40.000 eller 20.000 kr.?

Det er 20.000 kr. Kravet blev sænket fra 40.000 kr. med virkning fra 27. februar 2025, jf. selskabslovens § 4, stk. 2.

Hvor lang tid tager det at stifte et ApS?

Den digitale registrering går hurtigt, når dokumenterne er klar, mens oprettelsen af en erhvervskonto i banken ofte tager længst tid. Selskabet skal registreres senest 2 uger efter, at stiftelsesdokumentet er underskrevet, ellers kan registreringen ikke gennemføres.

Skal mit ejendoms-ApS have revisor?

Ikke nødvendigvis. Et ApS kan fravælge revision, så længe det ikke to år i træk overskrider to af tre grænser: 4 mio. kr. i balance, 8 mio. kr. i nettoomsætning og 12 ansatte, jf. årsregnskabslovens § 135. Selskabet skal under alle omstændigheder aflægge årsrapport hvert år.

Hvor meget kapital kræver et ApS?

For at stifte et anpartsselskab skal du indskyde en selskabskapital på mindst 20.000 kr. Der skal til enhver tid være indbetalt mindst 25 pct. af selskabskapitalen, dog mindst 20.000 kr., og det kan ske kontant eller som et apportindskud, hvor du indskyder værdier vurderet af en sagkyndig. For de fleste sker det kontant. Selskabskapitalen tilhører selskabet, ikke dig personligt. Den er ikke et gebyr, men et indskud, der bliver selskabets egenkapital. Når selskabet har fået CVR-nummer, kan kapitalen bruges i driften.

Hvad skal et stiftelsesdokument indeholde?

Stiftelsesdokumentet er selskabets grunddokument, der viser, at stifterne opretter en selvstændig juridisk enhed. Det indeholder blandt andet oplysninger om stifterne, kapitalen og ledelsen, og reglerne findes i selskabsloven. Sammen med stiftelsesdokumentet skal du udarbejde et sæt vedtægter, som er selskabets regelsæt. Vedtægterne skal indeholde selskabets navn, formålsbestemmelsen, kapitalens størrelse samt regler for ledelse og generalforsamling. Formålsbestemmelsen beskriver, hvad selskabet skal beskæftige sig med, for eksempel at eje og udleje fast ejendom, og den bør formuleres klart. Få styr på stiftelsesdokument og vedtægter først, da de er grundlaget for hele registreringen.

Hvad er reelle ejere, og skal de registreres?

Reelle ejere er de fysiske personer, der reelt ejer eller kontrollerer selskabet. Selskabet skal registrere dem i forbindelse med stiftelsen, og det hænger sammen med reglerne mod hvidvask. For et ejendoms-ApS, du selv ejer, vil du typisk selv være den reelle ejer, men registreringen skal foretages korrekt. Ved siden af den skal selskabet også føre en ejerbog over kapitalejerne og deres andele. Begge dele er formelle krav ved stiftelsen.

Hvor lang tid har jeg til at anmelde selskabet?

Når stiftelsesdokument, vedtægter og kapital er på plads, skal selskabet anmeldes til registrering, og der gælder en frist. Selskabet skal typisk anmeldes senest to uger efter, at stiftelsesdokumentet er underskrevet. Overholdes fristen ikke, kan stiftelsen bortfalde, så lad ikke papirerne ligge. Ved registreringen skal det dokumenteres, at kapitalen er til stede, typisk ved en erklæring fra banken. Herefter tildeles selskabet et CVR-nummer.

Hvorfor er bankkontoen det sværeste trin?

For at kunne indbetale selskabskapitalen og få bankens erklæring skal du bruge en erhvervskonto. Det at få oprettet den er ofte det trin, der tager længst tid. Bankerne er efter reglerne mod hvidvask forpligtet til at kende deres kunder grundigt, og de stiller derfor krav og undersøgelser, før de opretter en konto til et nystiftet selskab. Regn med, at det kan tage tid og kræve dokumentation. Resten af processen afhænger af, at kontoen kommer på plads.

Hvad er et CVR-nummer, og hvornår får selskabet det?

Et CVR-nummer er selskabets identitetsnummer over for myndigheder, banker og forretningsforbindelser. Selskabet får det, når det er registreret, hvilket sker efter, at stiftelsesdokument, vedtægter og kapital er på plads, og selskabet er anmeldt. Ved registreringen skal det dokumenteres, at kapitalen er indbetalt, typisk ved en erklæring fra banken. Med CVR-nummeret er selskabet en selvstændig juridisk enhed, der kan eje ejendommen og indgå aftaler. Det er målstregen for stiftelsen.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Køb ejendom gennem selskab (ApS): hvornår giver det mening? — 22 pct. selskabsskat lyder attraktivt, men dobbeltbeskatning og manglende parcelhusregel kan æde fordelen. Guide til hvornår et selskab giver mening.
• Forældrekøb og skat: de tre beskatningsmodeller forklaret — Vælg den rigtige skattemodel ved forældrekøb. Vi gennemgår de tre modeller, hvad ændringen i 2021 betyder, og hvordan du vælger det rigtige for din situation.
• Boligskat 2026: grundskyld, ejendomsværdiskat og reformen forklaret — Boligskatreformen ændrer regnestykket for alle boligejere. Se de præcise 2026-satser for grundskyld og ejendomsværdiskat, skatterabatordningen og hvad efterreguleringen koster.