Sommerhus som investering: Reglerne, skatten og den ærlige sæsonmatematik

Reglerne: eget brug, sæsonerne og de to sommerhuse

Grundpræmissen er vigtig at forstå, før man køber: et sommerhus er ikke et rent udlejningsobjekt. Efter sommerhuslovens § 1 skal du som ejer også selv bruge huset til rekreative formål, og et sommerhus må ikke kun bruges til udlejning. Gør det det, betragtes det som erhvervsmæssig udlejning, der kræver en særlig tilladelse fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen. Den gives sjældent til private. Som tommelfingerregel skal du selv bruge huset i mindst to uger om året for at holde dig inden for reglerne for privat udlejning. Udlejningsrammen følger sommerhuslovens opdeling af året: i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober, cirka 34 uger, er der ingen lovmæssig begrænsning på udlejning eller egen brug, mens du i vinterperioden fra 1. november til udgangen af februar kun må bruge huset til kortvarige ophold, samlet højst halvdelen af perioden, i praksis omkring 9 uger, hvor kommunerne typisk accepterer 4 til 5 sammenhængende uger pr. ophold. Tilsammen giver det det berømte loft på cirka 41 uger, netop fordi der skal levnes plads til mindst to ugers egen brug. Læs også: Bopælspligt og flexbolig: Reglerne, tilladelsen og 41-ugers modellen

Der er også en grænse for, hvor mange sommerhuse du må udleje. Du må eje så mange, du vil, men som privatperson må du kun udleje op til to sommerhuse. Er du gift, gælder grænsen individuelt, så et ægtepar tilsammen kan udleje op til fire. Udlejer du flere, betragtes det som erhverv, der kræver tilladelse. Disse rammer er ikke bureaukratiske petitesser, men afgør, om din udlejning er lovlig privat udlejning eller ulovlig erhvervsdrift. Læs også: Din due diligence-tjekliste: 25 punkter før du skriver under

Plan- og Landdistriktsstyrelsens praksis er konkret: udlejning af 1-2 sommerhuse anses normalt ikke for erhvervsmæssig, når ejeren selv reelt bruger hvert hus i 2 uger om året, udlejningen ikke overstiger 41 uger pr. hus og ikke får en mere professionel karakter. Ægtepar og samlevende kan tilsammen udleje 1-4 huse på samme vilkår. Kriterierne gælder, uanset om du udlejer via bureau, via en platform eller selv.

Helårsbeboelse i et sommerhus er som udgangspunkt forbudt. Efter planlovens § 40 må en bolig i et sommerhusområde ikke bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold. Kontinuerlig udlejning til skiftende feriegæster er dog tilladt i vinterperioden, så længe den samlede brug ikke overstiger 9 uger. Pensionister, der har ejet sommerhuset i mindst 1 år, har efter planlovens § 41 en personlig ret til at bo der hele året. Du kan altså ikke købe et sommerhus og leje det ud som helårsbolig.

Skatten: de to metoder og 2026-tallene

Skattemæssigt beskattes overskuddet ved sommerhusudlejning som kapitalindkomst. Du kan vælge mellem to metoder efter ligningslovens § 15 O. Den første er bundfradragsmetoden, som langt de fleste private bruger, fordi den er enkel. Her er en del af lejeindtægten skattefri via et bundfradrag, og størrelsen afhænger af, hvordan du udlejer. Ifølge Skattestyrelsen er bundfradraget i 2026 på 13.800 kr., når du udlejer privat. På 50.200 kr., når du udlejer gennem et udlejningsbureau eller en digital platform, der indberetter lejeindtægterne til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed. Det høje fradrag gives som udgangspunkt automatisk på årsopgørelsen. Udlejer du både via platform og privat, bruges bundfradraget først på platformsindtægten, og kun resten kan bruges på den private udlejning. Til sammenligning var tallene i 2025 13.100 kr. og 47.900 kr. Af den del af lejeindtægten, inklusive betaling for forbrug, der overstiger bundfradraget, beskattes 60 pct., mens de resterende 40 pct. er skattefri. De faktiske udgifter kan ikke trækkes fra ved denne metode. Men du får det fulde bundfradrag, selv om du køber eller sælger huset midt i året. Indtægten oplyses i rubrik 37 på årsopgørelsen eller felt 218 på forskudsopgørelsen, og siden 2023 skal indberetningen ske på ejendommens BFE-nummer. Læs også: Skat for udlejere 2026: Den komplette guide til alle skatter, fradrag og frister

Den anden metode er regnskabsmetoden, hvor der ikke er et bundfradrag, men hvor du til gengæld kan trække de faktiske udgifter til udlejningen fra, herunder en forholdsmæssig andel af grundskylden (jordskatten) og et nedslag i ejendomsværdiskatten (skatten på egen bolig) for de udlejede uger. Den kan være fordelagtig, hvis du udlejer meget og selv står for det. Vær opmærksom på en vigtig regel. Du kan skifte fra bundfradragsmetoden til regnskabsmetoden, men ikke tilbage igen. Og en god nyhed til sidst om salg. At sommerhuset har været udlejet, udelukker ikke i sig selv skattefrihed efter sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Betingelsen er, at huset har tjent til privat brug for ejeren eller dennes husstand. Læs også: Parcelhusreglen ved udlejning: Hvornår mister du skattefriheden? (Og hvornår ikke)

Den ærlige sæsonmatematik: derfor er 41 uger en illusion

Nu til det, solskinsregnestykkerne udelader. Loftet på 41 uger er ikke det samme som den belægning, du kan forvente. Efterspørgslen efter sommerhuse er tungt sæsonbetonet. Sommerugerne og skoleferierne fyldes, men store dele af året står husene tomme, og et gennemsnitligt udlejet sommerhus lejes i praksis langt færre uger ud end de 41, loven tillader. Regner du din investering hjem på fuld udnyttelse af loftet, regner du forkert. Regn i stedet med en realistisk, sæsonbetonet belægning, og lav gerne et forsigtigt og et optimistisk scenarie. Læs også: Hvad er et godt afkast på en udlejningsejendom? Realistiske tal i 2026

Bureau eller selvudlejning er den anden afvejning, og den handler om mere end bundfradraget. Bureauet giver det høje bundfradrag på 50.200 kr. og håndterer indberetning, markedsføring og booking, men tager en provision. Selvudlejning giver kun det lave bundfradrag på 13.800 kr., men sparer provisionen mod til gengæld at kræve dit eget arbejde med annoncering, nøgleoverdragelse og rengøring. Illustrativt: forskellen mellem de to bundfradrag er godt 36.000 kr., men skatteværdien af det ekstra fradrag er kun en andel heraf. Så gevinsten ved bureauets høje bundfradrag skal holdes op mod provisionens størrelse. For de fleste med et enkelt sommerhus og begrænset tid vinder bureauet, mens den, der selv vil lægge arbejdet, kan spare provisionen. Læs også: Hvad koster driften? Budgetnøgletal pr. kvadratmeter for udlejere

Sommerhus-tjekliste før køb: 1) afklar, at du selv vil og kan bruge huset rekreativt, mindst to uger om året; 2) tjek lokalplanen for eventuelle særlige begrænsninger ud over sommerhusloven; 3) regn med realistisk sæsonbelægning, ikke med 41 uger; 4) vælg skattemetode bevidst, og husk, at skiftet til regnskab ikke kan gøres om; 5) sammenlign bureauets høje bundfradrag og service mod provisionen ved din forventede belægning; 6) og regn med lavere realkreditbelåning på et fritidshus end på en helårsbolig.

Den ærlige sammenfatning. Et sommerhus kan sagtens være en god investering og en glæde, men kun hvis regnestykket bygger på realistisk belægning og den rette skattemetode, ikke på et loft, der aldrig fyldes ud. Den køber, der selv vil bruge huset og ser udlejningen som et tilskud frem for en forretning, bliver sjældent skuffet. Den, der køber på solskinstallene alene, gør ofte.

Hvad kan man tjene på udlejning af sommerhus? Tallene fra Danmarks Statistik

Investering i sommerhus til udlejning står og falder med antallet af udlejede uger. Danmarks Statistik opgør hvert år udlejningen gennem bureauer med mindst 25 feriehuse. I 2025 blev der udlejet 830.886 hus-uger, og bureauerne havde 47.513 feriehuse til udlejning pr. 1. maj. Det svarer til omkring 17,5 udlejede uger pr. hus i gennemsnit. I 2024 var tallet cirka 17,3 uger og i 2023 cirka 18 uger. Det er vores egen beregning ud fra Danmarks Statistiks tabeller FERIEH1 og FERIEH5, og den dækker ikke huse, der udlejes privat eller kun via platforme.

Andelen er beregnet som udlejede hus-uger i ugen delt med de 47.513 huse til udlejning pr. 1. maj (Danmarks Statistik, tabel FERIEH4 og FERIEH5). Mønsteret er tydeligt: selv i højsommeren står cirka hvert tredje bureauhus tomt, og om vinteren er langt de fleste tomme. Et hus med god beliggenhed, høj standard eller pool kan ligge over gennemsnittet, men 41 uger er et lovligt loft, ikke en realistisk forventning.

Overblik: brug, skat og sæson

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at et sommerhus som investering styres af regler for eget brug, af en stærkt sæsonbetonet udlejning og af to skattemetoder. Du kan vælge mellem en bundfradragsmetode og en regnskabsmæssig metode til at opgøre lejeindtægten. Og den ærlige sæsonmatematik er central: Et sommerhus kan måske lovligt udlejes mange uger, men det udlejes reelt især i de attraktive sommeruger, så en forventning om fuld belægning året rundt er en illusion. Regn på de reelle uger.

Taleksempel: derfor er de mange uger en illusion

Lad os se sæsonmatematikken. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to investorer regner på det samme sommerhus.

Den første regner med, at huset kan lejes ud næsten hele året, og ganger en høj ugepris med et højt antal uger. På papiret ser afkastet flot ud, fordi han antager en belægning, der ligner en helårsudlejning.

Den anden er ærlig om sæsonen. Han ved, at efterspørgslen er koncentreret om sommeren og enkelte ferieuger, mens efterspørgslen uden for sæsonen er langt lavere og priserne derefter. Han regner derfor med et realistisk antal udlejede uger til realistiske priser, fratrukket omkostninger. Hans tal er lavere, men de holder, fordi de bygger på den faktiske sæson, ikke på en drøm om fuld belægning.

Forskellen var ærligheden om sæsonen. Det er sommerhusets hele lære som investering. Antallet af uger, du lovligt må udleje, er ikke det samme som det antal, der reelt efterspørges, og forskellen afgør, om afkastet holder. Vælg den rette skattemetode, se skat af lejeindtægter, og regn casen på de reelle uger, se afkast og business case.

Sådan vurderer du et sommerhus som investering

Fire principper giver det ærlige billede.

Kend reglerne for eget brug. Der er regler for, hvordan du selv må benytte et sommerhus, du udlejer, og de kan påvirke både brug og skat. Sæt dig ind i dem, så du ved, hvordan eget brug spiller sammen med udlejningen, før du regner på investeringen.

Vær ærlig om sæsonen. Udlejning af sommerhuse er stærkt sæsonbetonet, med efterspørgslen koncentreret om sommeren og ferieugerne. Regn med et realistisk antal udlejede uger til realistiske priser, ikke med en belægning, der ligner en helårsbolig, for det er sæsonen, der afgør det reelle afkast.

Vælg den rette skattemetode. Du kan opgøre lejeindtægten efter en bundfradragsmetode eller en regnskabsmæssig metode, og valget påvirker din skat. Sæt dig ind i begge, og vælg den, der passer til dit udlejningsniveau, se skat af lejeindtægter.

Og regn casen på de reelle tal. Læg realistiske uger, priser og omkostninger sammen, og se, om afkastet holder, når sæsonen er regnet ind. Lad ikke en høj teoretisk belægning bære casen, se afkast og business case. Et sommerhus kan være en fin investering for den, der er ærlig om sæsonen, men den, der regner med fuld belægning året rundt, bygger sit afkast på en illusion, som virkeligheden hurtigt punkterer.

Faldgruber

• At tro, huset må kun udlejes. Sommerhusloven kræver egen rekreativ brug. Ren udlejning er erhverv, der kræver sjælden tilladelse.
• At regne med 41 uger. Den reelle belægning er tungt sæsonbetonet og ligger typisk langt under loftet.
• At vælge skattemetode i blinde. Bundfradrag eller regnskab bør vælges bevidst, og skiftet til regnskab kan ikke gøres om.
• At overse bureauprovisionen. Det høje bundfradrag ved bureau skal holdes op mod provisionen ved din forventede belægning.
• At glemme finansieringen. Et fritidshus belånes typisk lavere end en helårsbolig. Det kræver mere egenkapital.

Kilder

Kilder: Skattestyrelsen (https://skat.dk) og personskatteloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/1284); ejendomsavancebeskatningsloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2019/132); planloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1157). Yderligere kilder: Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); Skattestyrelsen, du udlejer dit sommerhus/fritidsbolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-dit-sommerhus); planloven, LBK nr. 572 af 29.05.2024, §§ 40-41 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/572); Plan- og Landdistriktsstyrelsen, udlejning af ferieboliger og praksis efter sommerhusloven (https://www.plst.dk/udlejning/ferieboliger-fleksboliger-og-vaerelser-mv); lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., LBK nr. 315 af 11.03.2022, §§ 4-5 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/315); ejendomsskatteloven, lov nr. 678 af 03.06.2023 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/678); Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel FERIEH1, FERIEH4 og FERIEH5 (https://www.statistikbanken.dk/FERIEH1). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Må man købe et sommerhus kun for at leje det ud?

Nej. Efter sommerhuslovens § 1 skal ejeren også selv bruge sommerhuset til rekreative formål. Det må ikke kun bruges til udlejning. Bruges et sommerhus kun til udlejning, betragtes det som erhvervsmæssig udlejning, der kræver en særlig tilladelse fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen. Den gives sjældent til private. Som tommelfingerregel skal du selv bruge huset mindst to uger om året.

Hvor meget skat skal man betale af sommerhusudlejning i 2026?

Overskuddet beskattes som kapitalindkomst. Ved bundfradragsmetoden er de første 13.800 kr. i 2026 skattefri ved privat udlejning og 50.200 kr. ved udlejning gennem et bureau eller en digital platform, der indberetter. Af beløbet over bundfradraget beskattes 60 pct., mens 40 pct. er skattefri, og de faktiske udgifter kan ikke trækkes fra. Tallene reguleres årligt og bør tjekkes hos Skattestyrelsen.

Hvad er forskellen på at udleje privat og gennem bureau?

Skattemæssigt giver udlejning gennem et bureau eller en digital platform, der indberetter til Skattestyrelsen, det høje bundfradrag på 50.200 kr. i 2026, mens privat udlejning kun giver 13.800 kr. Bureauet håndterer indberetning, markedsføring og booking mod en provision, mens selvudlejning sparer provisionen, men kræver dit eget arbejde. Det høje bundfradrag skal derfor holdes op mod provisionens størrelse ved din forventede belægning.

Hvor mange uger må man leje sit sommerhus ud?

I praksis op til cirka 41 uger om året. Sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober, cirka 34 uger, har ingen lovmæssig begrænsning, mens vinterperioden fra 1. november til udgangen af februar kun tillader kortvarige ophold, samlet højst halvdelen af perioden, cirka 9 uger. Loftet hænger sammen med kravet om mindst to ugers egen rekreativ brug, som skal levnes plads til.

Er gevinsten ved salg af et udlejet sommerhus skattefri?

At sommerhuset har været udlejet, udelukker ikke i sig selv skattefrihed efter sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Betingelsen er, at huset har tjent til privat brug for ejeren eller dennes husstand. Har sommerhuset derimod kun været brugt til udlejning, gælder skattefriheden ikke, og en avance kan blive skattepligtig.

Kan et sommerhus være en god investering?

Det kan det, men kun for den, der er ærlig om sæsonen: Udlejning af sommerhuse er stærkt sæsonbetonet, så antallet af uger, du lovligt må udleje, er ikke det samme som det, der reelt efterspørges. En forventning om fuld belægning året rundt er en illusion. Regn i stedet med realistiske uger og priser, og vælg den rette skattemetode. Sommerhuset kan være en god investering, når casen bygger på de reelle uger.

Hvad kan man tjene på udlejning af sommerhus?

Det afhænger af beliggenhed, standard og pris, men bureauhuse blev i 2025 i gennemsnit udlejet omkring 17,5 uger ifølge Danmarks Statistiks tal. Med 17 uger til eksempelvis 6.000 kr. er lejeindtægten 102.000 kr., og via bureau eller indberettende platform er 31.080 kr. heraf skattepligtig i 2026. Provision, drift og boligskatter skal trækkes fra, før du kender den reelle indtjening.

Er et sommerhus en god investering til udlejning?

Det kan være, hvis du regner med realistisk belægning på 15-20 uger frem for de 41 uger, loven tillader, og selv vil bruge huset. Udlejningen er et tilskud til økonomien, sjældent en forretning, fordi faste udgifter som ejendomsværdiskat, grundskyld, forsikring og vedligehold betales hele året.

Hvilket bundfradrag får man ved udlejning af sommerhus via Airbnb?

Udlejer du via en digital platform, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed, er bundfradraget 50.200 kr. i 2026, og det gives som udgangspunkt automatisk. Udlejer du privat uden indberetning, er bundfradraget 13.800 kr. Udlejer du begge veje, bruges fradraget først på platformsindtægten.

Hvor meget kan man låne i et sommerhus?

Realkreditinstitutterne kan låne op til 75 pct. af værdien i et fritidshus efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer, mod 80 pct. i en helårsbolig. Udlejes huset erhvervsmæssigt, er grænsen 60 pct. Resten skal dækkes af egenkapital eller banklån.

Må man bo i sit sommerhus hele året?

Som udgangspunkt nej. Efter planlovens § 40 må et sommerhus i et sommerhusområde kun bruges til kortvarige ferieophold fra 1. november til udgangen af februar. Pensionister, der har ejet huset i mindst 1 år, har dog en personlig ret til helårsbeboelse efter planlovens § 41, og kommunen kan i særlige tilfælde dispensere.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Bopælspligt og flexbolig: Reglerne, tilladelsen og 41-ugers modellen — Bopælspligt og flexbolig er to sider af samme spørgsmål. Må en helårsbolig stå tom eller bruges som fritidsbolig? Svaret afgør, hvad du kan med et hus, du ikke selv skal bo i fast.
• Din due diligence-tjekliste: 25 punkter før du skriver under — Due diligence er et fint ord for noget meget jordnært: at kontrollere alt, før du binder dig.
• Skat for udlejere 2026: Den komplette guide til alle skatter, fradrag og frister — Skat spiser mere af dit afkast end du tror. Den komplette guide: alle tre beskatningsformer, de vigtigste fradrag og de frister, ingen udlejer må overse.