Bundfradrag ved udlejning 2026: sådan tjener du skattefrit på Airbnb og værelser

Hvad er et bundfradrag?

Et bundfradrag er en skattefri bundgrænse. Når du udlejer, er lejeindtægten som udgangspunkt skattepligtig. Men den første del af indtægten er fri for skat. Du betaler kun skat af det, der ligger over bundfradraget.

Et vigtigt punkt, som mange overser. Bundfradraget dækker den samlede indtægt fra lejeren, ikke kun den rene husleje. Betaler lejeren også for el, vand, varme eller internet som en del af aftalen, tæller det med i indtægten, før du trækker bundfradraget fra.

De to situationer, du skal kende

Hvor stort dit bundfradrag er, afhænger af to spørgsmål. Hvor længe lejer du ud, og bruger du en platform? Her er hele billedet i én tabel.

Korttidsudlejning er, når du lejer ud i mindre end 4 måneder ad gangen til samme lejer, altså typisk feriegæster eller Airbnb. Langtidsudlejning er 4 måneder eller mere til samme lejer.

Platform-reglen: derfor får du dobbelt så meget

Ved korttidsudlejning er der stor forskel på de to beløb, og forklaringen er gennemsigtighed. Bruger du en godkendt platform, der automatisk indberetter din indtægt til Skattestyrelsen, får du det høje bundfradrag på 35.100 kr. Indberetter du selv, får du kun 13.800 kr.

Logikken er, at staten belønner, at tallene kommer automatisk og korrekt ind i systemet. Platformene indberetter som følge af et EU-direktiv (kaldet DAC7). Til gengæld for den gennemsigtighed får du et markant højere fradrag. Det er altså ikke bare bekvemt at bruge en platform, det er direkte penge værd.

60/40-reglen: kun 60 procent beskattes

Her er en detalje, der overrasker mange positivt. Ved korttidsudlejning skal du ikke betale fuld skat af det, der ligger over bundfradraget. Kun 60 pct. af det overskydende beløb beskattes. De sidste 40 pct. er skattefri, fordi de anses for at dække dit slid, forbrug og øvrige udgifter ved udlejningen.

Et eksempel gør det konkret. Du udlejer via en platform og har en samlet lejeindtægt på 60.000 kr. på et år:

• Lejeindtægt: 60.000 kr.
• Minus bundfradrag: 60.000 − 35.100 = 24.900 kr.
• Skattepligtig del: 60 % af 24.900 = 14.940 kr.

Du betaler altså kun skat af 14.940 kr., selvom du tjente 60.000 kr. Resten er skattefrit.

Bemærk, at 60/40-reglen gælder korttidsudlejning. Ved langtidsudlejning af et værelse i din bolig beskattes hele det beløb, der ligger over bundfradraget.

Udlejning af sommerhus: skat og bundfradrag i 2026

Udlejer du dit sommerhus, gælder ligningslovens § 15 O. I 2026 er bundfradraget 50.200 kr., hvis lejen er indberettet til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed af et udlejningsbureau eller en platform. Står du selv for udlejningen uden indberetning, er bundfradraget 13.800 kr. Af beløbet over bundfradraget fradrages 40 pct., så kun 60 pct. beskattes. Det skattepligtige beløb er kapitalindkomst.

Bundfradraget gælder pr. sommerhus og for hele året, også hvis du køber eller sælger i løbet af året, og det kan aldrig blive større end lejeindtægten. Ejer I huset sammen, deles lejen og bundfradraget efter ejerandele. Bruger du både bureau og egen udlejning, bruges bundfradraget først på den indberettede leje. Vælger du bundfradraget, kan du ikke trække udgifter fra, og du betaler ejendomsværdiskat for hele året.

Udlejer du sommerhuset hele året uden selv at bruge det, er udlejningen erhvervsmæssig, og så gælder bundfradraget ikke.

Hvilken bolig giver ret til bundfradrag?

• Din helårsbolig, som du ejer, lejer eller har andel i, og som du selv bor i. Det gælder både udlejning af værelser og udlejning af hele boligen en del af året.
• Dit sommerhus eller en anden fritidsbolig, som ikke bruges som helårsbolig, og som du selv bruger en del af året.
• Ikke en bolig, du aldrig selv bor i, fx et forældrekøb, og heller ikke en bolig, der udlejes hele året. Det er erhvervsmæssig udlejning, hvor du fører regnskab.
• Ikke en helårsbolig, du selv bruger som fritidsbolig. Den får ikke helårsboligens bundfradrag efter ligningslovens § 15 Q.

Ved korttidsudlejning og sommerhusudlejning kræver det høje bundfradrag desuden, at lejen er indberettet til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed af platformen eller bureauet. Er der ingen indberetning, får du det lave fradrag på 13.800 kr.

Den regnskabsmæssige metode: et alternativ med en fælde

I stedet for bundfradraget kan du vælge den regnskabsmæssige metode, hvor du trækker dine faktiske udgifter fra i stedet for at bruge et fast fradrag. Det kræver, at du fører et præcist regnskab og gemmer al dokumentation. Det kan være en fordel, hvis du har meget høje udgifter direkte forbundet med udlejningen.

Men pas på en vigtig fælde. Vælger du først den regnskabsmæssige metode for den bolig, du bor i, kan du ikke skifte tilbage til bundfradragsmetoden for samme bolig, så længe du bor der. Starter du derimod med bundfradraget, kan du godt skifte til den regnskabsmæssige metode senere. Tænk dig derfor godt om, før du forlader bundfradraget. For de fleste private udlejere er bundfradraget både enklere og bedst.

Vigtigt: bundfradrag gælder ikke forældrekøb

Det her er en central skillelinje. Hele bundfradragssystemet gælder den bolig, du selv bor i. Lejer du et værelse ud i din egen lejlighed eller udlejer hele boligen, mens du er på ferie, er du med i reglerne ovenfor.

Ved forældrekøb bor du ikke selv i boligen. Så er der tale om erhvervsmæssig udlejning, du bliver selvstændig erhvervsdrivende. Der er intet bundfradrag. I stedet beskattes hele overskuddet, og du trækker dine faktiske udgifter fra. Bland derfor ikke de to ting sammen. Læs også: Forældrekøb og skat: de tre beskatningsmodeller forklaret

Bemærk også, at hvis du udlejer hele din bolig i mere end 12 sammenhængende måneder uden selv at bo der, kan udlejningen også blive anset for erhvervsmæssig, og så gælder andre regler.

Brug bundfradraget rigtigt i seks trin: 1) afklar om din udlejning overhovedet er omfattet, eller om den er erhvervsmæssig; 2) vælg mellem bundfradrag og regnskabsmetode, og husk at regnskabsvalget binder; 3) brug den høje sats ved udlejning gennem indberettende platform; 4) læg al betaling fra lejer sammen, også forbrug; 5) beregn 60 pct.-beskatningen af resten; 6) og skriv resultatet på oplysningsskemaet inden fristen.

Regneeksempel: fra lejeindtægt til skat

Lad os tage et tænkt eksempel, så metoden sidder fast. Tallene er kun til illustration.

Du lejer et værelse ud i din egen bolig for 4.000 kr. om måneden. Det giver 48.000 kr. på et år. Sig, at dit bundfradrag er 30.000 kr. Så er de første 30.000 kr. skattefrie. Tilbage er 18.000 kr. Af dem beskattes kun 60 procent, altså 10.800 kr. Resten er også skattefrit.

Eksemplet forudsætter korttidsudlejning, hvor 60 pct.-reglen gælder. Bor lejeren hos dig i 4 måneder eller mere, er det langtidsudlejning, og så beskattes hele beløbet over bundfradraget, her 18.000 kr.

De 10.800 kr. beskattes som kapitalindkomst, når du udlejer en del af din egen bolig. Du betaler altså ikke am-bidrag af beløbet, og skatteprocenten afhænger af din øvrige økonomi.

Prøv selv med dine egne tal. Find først årets samlede lejeindtægt inklusive betaling for forbrug og møbler. Træk dit bundfradrag fra. Gang resten med 0,6. Det er beløbet, du skal oplyse. Ligger din årlige indtægt under bundfradraget, skal du hverken oplyse eller betale noget som helst.

Sådan oplyser du det på årsopgørelsen

Bundfradragsmetoden er enkel, men beløbet kommer ikke altid af sig selv.

Lejer du ud gennem en platform, der indberetter til Skattestyrelsen, sker indberetningen af lejeindtægten automatisk. Tjek alligevel årsopgørelsen, når den kommer. Det er stadig dit ansvar, at tallet er rigtigt.

Lejer du ud privat, skal du selv oplyse den skattepligtige del. Det gør du i TastSelv på årsopgørelsen for det år, lejen er tjent. Gem dokumentationen bag tallet: lejekontrakt, kontoudtog med indbetalingerne og din egen beregning. Så kan du svare hurtigt, hvis Skattestyrelsen spørger.

Sæt også beløbet på forskudsopgørelsen, hvis udlejningen fortsætter. Så betaler du skatten løbende og undgår en restskat med renter til næste år.

Platform eller privat: hvad betyder valget?

Reglerne belønner udlejning gennem platforme, der automatisk indberetter lejen. Vælger du den vej, får du det høje bundfradrag og slipper for selv at indberette. Prisen er platformens gebyr og mindre kontrol over, hvem du lejer ud til.

Lejer du ud privat, bestemmer du selv over kontrakt, pris og lejer. Til gengæld er bundfradraget lavere, og hele ansvaret for indberetningen er dit. Regn begge veje igennem med dine egne tal, før du vælger. Forskellen i bundfradrag kan sagtens være større end platformens gebyr, men det afhænger af lejens størrelse.

Værelsesudlejning i praksis: kontrakt og regler

Skatten er kun den ene halvdel. Lejeretten gælder også, når du lejer et værelse ud i dit eget hjem.

Lav altid en skriftlig lejekontrakt, typisk på den autoriserede typeformular. Se hvordan i lejekontrakt A10. Reglerne om depositum og forudbetalt leje gælder også ved værelser, så opkræv aldrig mere end lovens rammer. Dem finder du i depositum og forudbetalt leje.

Opsigelsesreglerne er til gengæld lempeligere her end ved en hel bolig. Et værelse i din egen bolig kan som udgangspunkt opsiges med en måneds varsel. Læs mere i opsigelse af lejer. Husk til sidst, at bundfradragsreglerne kun gælder din egen bolig og dit sommerhus. Udlejer du et forældrekøb, gælder helt andre regler, som er beskrevet i forældrekøb og skat. Og for sommerhuse gælder de særlige satser i sommerhusudlejning.

Faldgruber

• Kun at tælle huslejen med. Skattestyrelsen ser på den samlede indtægt fra lejeren, inklusive betaling for el, vand og varme.
• At tro hele beløbet over bundfradraget beskattes. Ved korttidsudlejning beskattes kun 60 pct. af det overskydende.
• At indberette selv og gå glip af det høje fradrag. Ved korttidsudlejning halverer du næsten dit fradrag ved ikke at bruge en indberettende platform.
• At forveksle forældrekøb med almindelig udlejning. Ved forældrekøb er der intet bundfradrag.
• At skifte til regnskabsmæssig metode uden at tænke. Du kan ikke skifte tilbage til bundfradraget for samme bolig bagefter.

Kilder

Kilder: Skattestyrelsen (https://skat.dk) og personskatteloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/1284). Yderligere kilder: Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Skatteministeriet, satser og beløbsgrænser i personskatteloven (https://skm.dk/tal-og-metode/satser/satser-og-beloebsgraenser-i-lovgivningen/personskatteloven); ligningsloven (LBK nr. 1500 af 24.11.2025), §§ 15 O, 15 P og 15 Q (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1500); Skattestyrelsen, du udlejer dit sommerhus (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-dit-sommerhus); Skattestyrelsen, du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-et-vaerelse-eller-en-bolig-du-selv-bor-i); politisk aftale om styrket tilsyn og bedre sanktionsmuligheder i relation til korttidsudlejning af 22. januar 2026 (https://www.trm.dk/media/t2kldanr/aftale_om_korttidsudlejning_af_21_januar_2026-a.pdf). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er bundfradraget for udlejning i 2026?

Ved korttidsudlejning er det 35.100 kr., hvis du bruger en indberettende platform, og 13.800 kr., hvis du selv indberetter. Ved langtidsudlejning af et værelse i din ejerbolig er det 1,33 pct. af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.

Hvor meget kan jeg tjene skattefrit på at leje et værelse ud?

Op til bundfradraget er skattefrit. Ved korttidsudlejning via en platform er det 35.100 kr., og af beløbet derover beskattes kun 60 pct. Det betyder, at du reelt kan tjene et pænt beløb, før skatten begynder at bide.

Tæller el, vand og varme med i lejeindtægten?

Ja. Alt, hvad lejeren betaler til dig, tæller som lejeindtægt, før bundfradraget trækkes fra. Det gælder også betaling for forbrug og internet, hvis det indgår i aftalen.

Hvad er forskellen på korttids- og langtidsudlejning?

Korttidsudlejning er under 4 måneder ad gangen til samme lejer, typisk Airbnb og ferieudlejning. Langtidsudlejning er 4 måneder eller mere. De to har flere bundfradrag og beskatningsregler.

Får jeg bundfradrag ved forældrekøb?

Nej. Ved forældrekøb bor du ikke selv i boligen, så udlejningen er erhvervsmæssig. Der er intet bundfradrag. Du beskattes af hele overskuddet og trækker dine faktiske udgifter fra.

Hvordan fordeles bundfradraget, hvis vi ejer boligen sammen?

Bundfradraget følger boligen og fordeles mellem ejerne efter ejerandel. Ejer I halvdelen hver og lejer ud sammen, får I altså hver sin halvdel af fradraget og beskattes hver af sin andel af lejen. Fordelingen skal svare til ejerskabet, ikke til hvem der modtager pengene.

Hvad er bundfradraget for udlejning af sommerhus i 2026?

50.200 kr., hvis lejen indberettes til Skattestyrelsen af et bureau eller en platform, og 13.800 kr., hvis du selv udlejer uden indberetning. Af lejen over bundfradraget beskattes 60 pct. som kapitalindkomst.

Skal jeg betale skat af udlejning af sommerhus?

Kun af den del, der overstiger bundfradraget, og kun af 60 pct. af den. Lejer du for eksempel ud for 96.000 kr. via et bureau i 2026, er det skattepligtige beløb 60 pct. af 45.800 kr., altså 27.480 kr.

Hvad er de nye regler for udlejning af sommerhus?

Fra 2026 kræver det høje bundfradrag på 50.200 kr., at lejen faktisk er indberettet til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed. I 2023-2025 var det nok, at platformen var indberetningspligtig. Samtidig er bundfradragene steget fra 47.900 og 13.100 kr. i 2025.

Hvad kan man tjene skattefrit på udlejning af sommerhus?

Op til 50.200 kr. om året ved udlejning via bureau eller indberettende platform og 13.800 kr. ved egen udlejning i 2026. Derudover er 40 pct. af lejen over bundfradraget skattefri.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Forældrekøb og skat: de tre beskatningsmodeller forklaret — Vælg den rigtige skattemodel ved forældrekøb. Vi gennemgår de tre modeller, hvad ændringen i 2021 betyder, og hvordan du vælger det rigtige for din situation.
• Airbnb og korttidsudlejning 2026 – regler, skat og forsikring i Danmark — Alt du skal vide om Airbnb-udlejning i Danmark: regler, dagsloft, skat, forsikring og praktiske tips til at maksimere din indtjening lovligt.
• Skat og fradrag ved ejendomsinvestering: Sådan sparer du penge — Forstå skattereglerne og lær at udnytte alle fradragsmuligheder ved ejendomsinvestering. Praktisk guide med eksempler, beregninger og konkrete tips til at spare penge.