Hvad er et godt afkast på en udlejningsejendom? Realistiske tal i 2026

Hvad betyder afkast egentlig?

Afkast er, hvor meget din investering kaster af sig i forhold til, hvad den koster. Inden for ejendom regnes det som regel i pct., fordi det gør det muligt at sammenligne ejendomme med flere priser. Men der findes flere måder at regne afkast på. Det er vigtigt at vide, hvilken du kigger på. For de kan give vidt forskellige tal for den samme ejendom.

De to, du oftest møder, er bruttoafkast og nettoafkast.

Bruttoafkast og nettoafkast

Bruttoafkast er den hurtige temperaturmåling. Du tager den årlige lejeindtægt og dividerer med købsprisen.

Bruttoafkast = årlig lejeindtægt / købspris × 100

Køber du en lejlighed til 2.000.000 kr. og lejer den ud for 10.000 kr. om måneden, altså 120.000 kr. om året, er bruttoafkastet 6 pct. Det er nemt at regne ud. Men det tager ikke højde for dine udgifter.

Nettoafkast er mere ærligt, fordi det trækker driftsudgifterne fra først.

Nettoafkast = (årlig lejeindtægt − årlige driftsudgifter) / købspris × 100

Har den samme lejlighed 25.000 kr. i årlige driftsudgifter til ejerforening, forsikring, ejendomsskat og vedligeholdelse, er nettoafkastet (120.000 − 25.000) / 2.000.000 = 4,75 pct. Bemærk, at nettoafkastet her regnes før finansiering, altså uden renter og afdrag. Det viser, hvor god ejendommen er som "maskine", uafhængigt af hvordan du har lånt til den. Læs også: Ejendomsinvestering for begyndere i 2026: Trin-for-trin guide til din første investering

Brutto, netto, cap rate og cash-on-cash: de fire mål for afkast

Når nogen taler om afkast på en ejendomsinvestering, kan de mene fire forskellige ting. Tabellen viser, hvad hvert mål regner med, og hvad det svarer på.

Cap rate og nettoafkast er næsten det samme tal. Forskellen er, at nettoafkastet typisk regnes på din samlede købspris, mens cap rate regnes på ejendommens værdi i markedet, også senere i ejerperioden. Cash-on-cash er det eneste af de fire mål, hvor finansieringen er med, og det er derfor det tal, der viser, om lånet hjælper eller skader dig.

Afkast i 2026: mål altid ejendommen mod renten

Et godt afkast er ikke et fast tal, men et tal, der skal kunne slå alternativerne. I 2026 er renterne steget. Nationalbanken hævede sine renter med 0,25 procentpoint i juni og igen i september 2026, så udlånsrenten siden 11. september 2026 er 2,25 pct. Tabellen viser de rentetal, en ejendom skal måles imod. Hvordan afkastet udvikler sig i din region kvartal for kvartal, kan du følge i Boliginvestorens afkastindeks.

Sådan bruger du tallene: Et nettoafkast under statsobligationsrenten betyder, at du får mindre end en næsten risikofri investering, selv om du påtager dig tomgang, vedligeholdelse og arbejde. Et nettoafkast under din lånerente betyder, at hver lånt krone koster mere, end den tjener, så gearingen sænker afkastet på dine egne penge i stedet for at hæve det. Værdistigning kan stadig gøre investeringen god, men så er det prisudviklingen, du satser på, ikke driften.

Hvad er så et godt afkast?

Her er de tal, du kan holde din egen beregning op imod. De er tommelfingerregler, ikke lovbogen. Men de giver et realistisk pejlemærke for det danske marked:

Et bruttoafkast på 5 til 7 pct. regnes generelt som godt i Danmark. Ligger du under det, betaler du typisk for stabilitet og udsigt til værdistigning, som i en storby. Ligger du over, får du et højere løbende afkast. Men du påtager dig som regel også mere risiko.

Hvorfor beliggenhed og type ændrer alt

Afkastet hænger tæt sammen med, hvor sikker investeringen er. I de store byer er priserne høje. Derfor er afkastet lavere, men til gengæld er efterspørgslen stabil, tomgangen lav, og chancen for værdistigning god. I mindre byer er priserne lavere. Så afkastet ser højere ud på papiret. Men risikoen for at stå med en tom bolig eller en svær genudlejning er større.

Det er derfor, du ikke kan nøjes med at jagte det højeste tal. En lejlighed i en studieby til 4 pct. kan være en bedre investering end et parcelhus i en fraflytningskommune til 9 pct., hvis det parcelhus står tomt hver anden måned. Afkastet på papiret betyder kun noget, hvis lejen rent faktisk kommer ind.

Afkast er ikke det samme som likviditet

Her snubler mange nybegyndere. Et pænt afkast betyder ikke, at der er penge i din lomme hver måned. Nettoafkastet regnes før finansiering, men du skal jo betale renter og afdrag. Især afdrag kan vende et positivt afkast til en negativ månedlig likviditet, fordi afdrag er penge, du lægger ud, selvom de bygger friværdi (værdien minus gælden).

Med andre ord kan en ejendom have et flot afkast og stadig dræne din konto hver måned, indtil gælden er nedbragt eller lejen er sat op. Det kalder man likviditetsfælden, og den er værd at forstå, før du køber.

Sammenlign med alternativerne

Til sidst det vigtigste spørgsmål: er ejendommen bedre end alternativerne? Aktiemarkedet har historisk givet omkring 7 til 8 pct. om året i gennemsnit, uden det arbejde og den risiko, der følger med en udlejningsejendom.

Men ejendom har to ting, aktier ikke har på samme måde: du kan geare investeringen med billige realkreditlån. Du får både løbende lejeindtægt og mulig værdistigning. Et nettoafkast på 5 pct. kan derfor blive til et langt højere afkast på den kapital, du selv har lagt, netop fordi du låner en stor del. Hvordan det virker, er et emne for sig. Læs også: Cash-on-cash afkast: mål afkastet på dine egne penge

Og forankr altid sammenligningsgrundlaget i officielle tal: Finans Danmarks boligmarkedsstatistik for priser og Danmarks Statistik for leje- og befolkningstal giver dig en målestok, ingen annonce kan erstatte.

Regn selv efter med en afkastberegner, så du ser tallene for netop din situation, før du går videre.

Sådan regner du afkastet ud, trin for trin

Lad os tage et tænkt eksempel fra start til slut. Tallene er kun til illustration.

Du køber en lejlighed for 2.000.000 kr. inklusive handelsomkostninger. Det er vigtigt at bruge den samlede pris, ikke kun udbudsprisen. Lejen er 8.500 kr. om måneden, altså 102.000 kr. om året. Bruttoafkastet er 102.000 delt med 2.000.000, som giver 5,1 procent.

Så trækker du driften fra. Ejerforening, forsikring, vedligeholdelse, boligskat og lidt til uforudsete udgifter løber i eksemplet op i 32.000 kr. om året. Tilbage er 70.000 kr. Nettoafkastet er 70.000 delt med 2.000.000, som giver 3,5 procent.

Læg mærke til springet. Fra 5,1 til 3,5 procent. Det er driften, der adskiller papirberegningen fra virkeligheden, og derfor skal driftstallene være ærlige. Se hvordan du sætter dem realistisk i driftsbudget for udlejningsejendom.

Afkastkravet: derfor kan 4 procent være bedre end 6

To ejendomme med forskelligt afkast er ikke nødvendigvis en let beslutning. Markedet prissætter nemlig risiko.

En velbeliggende lejlighed i en stor by handles typisk til et lavt afkast. Til gengæld er efterspørgslen efter lejemålet stabil, tomgangen lav og gensalget let. En billig ejendom i et lille marked kan vise et højt afkast på papiret. Men tallet er kun ægte, hvis lejen faktisk kommer ind år efter år, og hvis du kan sælge igen uden stort afslag.

Som tommelfingerregel hænger pris og afkastkrav sammen: Jo lavere afkast køberne accepterer i et område, jo højere er priserne. Sammenlign derfor kun afkast på ejendomme med nogenlunde samme risiko. Alt andet er æbler mod pærer.

Fem spørgsmål, før du sammenligner afkast

Stil de her fem spørgsmål, hver gang nogen nævner et afkast.

Er det før eller efter drift? Bruttoafkast lyder altid bedst. Er finansieringen med i tallet? Med lån i regnestykket måler du i stedet forrentningen af dine egne penge, se cash-on-cash afkast. Er det før eller efter skat? Skatten afhænger af din ordning og kan flytte billedet. Hvad er der sat af til tomgang og vedligeholdelse? Nul er ikke et realistisk tal. Og over hvilken periode? Et enkelt godt år er ikke et afkast, det er et øjebliksbillede.

Vil du forstå, hvordan belåning kan løfte forrentningen af egenkapitalen, og hvad det koster i risiko, så læs gearing i ejendomsinvestering.

Afkastet ændrer sig over tid

Afkastet, du regner ud på købsdagen, er et øjebliksbillede. Over årene bevæger begge sider af brøken sig.

Lejen kan reguleres, hvis kontrakten giver mulighed for det, og driften stiger typisk med priserne i samfundet. Vedligeholdelsen kommer i bølger: nogle år næsten gratis, andre år med store poster som vinduer eller faldstammer. Regn derfor med et gennemsnit over flere år, ikke med det bedste år.

Husk også, at afkastet kan måles mod to forskellige tal. Mod din oprindelige købspris viser det, hvordan din investering har klaret sig. Mod ejendommens aktuelle værdi viser det, om pengene stadig arbejder bedst her, eller om de burde flyttes. Begge tal er rigtige. De svarer bare på hver sit spørgsmål.

Faldgruber

• At sammenligne bruttoafkast på tværs af byer uden driftstal. Høj bruttoleje i én by kan dække over høj tomgang og dyre driftsudgifter.
• At glemme din egen tid i regnestykket. Administration og fremvisninger er en omkostning, uanset om du betaler andre eller bruger weekenderne.
• At måle afkast før skat og sammenligne med afkast efter skat. Vælg én målestok, og hold fast i den på tværs af alle kandidater.
• At jagte procenten frem for kvaliteten. Det højeste afkast på papiret findes ofte dér, hvor lejerne er færrest, og exit er sværest.
• At regne værdistigning ind som afkast. Prisudvikling er bonus, ikke budget, og casen skal hænge sammen på driften alene.

Kilder

Kilder: Finans Danmark (https://finansdanmark.dk) og Danmarks Statistik (https://m.statbank.dk). Yderligere kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig); Finans Danmark, Boligmarkedsstatistik (https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik); Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel MPK3, rentesatser ultimo måneden (https://www.statistikbanken.dk/MPK3); Nationalbankens statistikbank, tabel DNRNURI, nye realkreditlån (https://nationalbanken.statistikbank.dk/DNRNURI); Danmarks Nationalbank, renteforhøjelse 10. september 2026 (https://www.nationalbanken.dk/da/viden-og-nyheder/presse/arkiv/2026/renteforhoejelse-10-09-2026). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er et godt afkast på en udlejningsejendom i Danmark?

Et bruttoafkast på 5 til 7 pct. regnes generelt som godt. For sikre boliger i de større byer er 4 til 6 pct. almindeligt, mens mindre byer og provinsen kan give 8 pct. eller mere, men med højere risiko for tomgang.

Hvad er et godt afkast på en ejendomsinvestering i 2026?

Et bruttoafkast på 5 til 7 pct. regnes typisk som godt, men se på nettoafkastet efter drift. Med en 10-årig statsobligation på 3,36 pct. ultimo september 2026 og nye fastforrentede realkreditlån til 4,81 pct. inklusive bidrag i august 2026 skal nettoafkastet helst over lånerenten, hvis lånet skal løfte dit afkast.

Hvad er cap rate?

Cap rate er ejendommens årlige nettodriftsindtægt, altså leje minus driftsudgifter, divideret med ejendommens værdi. En ejendom med 100.000 kr. i nettodriftsindtægt og en værdi på 2.500.000 kr. har en cap rate på 4 pct.

Hvad er cash-on-cash afkast?

Cash-on-cash er det årlige cashflow efter renter divideret med den egenkapital, du selv har lagt i ejendommen. Det er det eneste almindelige afkastmål, hvor lånet er med, og det bliver negativt, hvis ejendommens nettoafkast ligger under lånerenten.

Hvad er et godt nettoafkast på en udlejningsejendom?

Der findes ikke ét tal, men nettoafkastet bør som minimum ligge over renten på en 10-årig statsobligation og helst over den rente, du låner til. Ligger det lavere, er det prisstigninger og ikke driften, der skal gøre investeringen god.

Hvad er forskellen på brutto- og nettoafkast?

Bruttoafkast er årlig lejeindtægt divideret med købsprisen. Nettoafkast trækker driftsudgifterne fra først og giver et mere retvisende billede. Nettoafkastet regnes typisk før renter og afdrag.

Er et højt afkast altid bedst?

Nej. Et højt afkast følger som regel med højere risiko, fx større chance for tomgang i en mindre by. En lavere, men sikker afkast i en storby med stabil efterspørgsel og værdistigning kan samlet være en bedre investering.

Betyder et godt afkast, at jeg tjener penge hver måned?

Ikke nødvendigvis. Afkast regnes typisk før finansiering, men du skal betale renter og afdrag. Især afdrag kan give negativ månedlig likviditet, selvom afkastet ser fint ud på papiret.

Er ejendom bedre end aktier?

Aktiemarkedet har historisk givet cirka 7 til 8 pct. om året uden samme arbejde. Ejendom kan til gengæld geares med billige lån og giver både lejeindtægt og mulig værdistigning. Det kan løfte afkastet på din egen indskudte kapital markant.

Er et højt afkast altid bedre end et lavt?

Nej. Et højt afkast er ofte betaling for højere risiko: mindre by, større tomgang, dårligere stand eller sværere gensalg. Et lavere afkast i et stærkt marked kan give en bedre samlet forrentning over årene, når tomgang, vedligeholdelse og prisudvikling regnes med. Vurder altid afkast og risiko sammen.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Cash-on-cash afkast: mål afkastet på dine egne penge — Sådan beregner du cash-on-cash afkast, hvordan gearing løfter tallet, og hvad det ikke fortæller om værdistigning og formueopbygning.
• Gearing i ejendomsinvestering: Sådan bruger du lån til at øge dit afkast — Lær hvordan du kan anvende gearing strategisk til at forøge dit afkast markant – også selvom du starter med begrænset kapital.
• Guide til udlejningsejendomme: Alt du skal vide før køb — Fra første kig til underskrevet lejekontrakt: den komplette guide til udlejningsejendomme med økonomi, finansiering, due diligence og drift.