Byggeskadeforsikring: Hvornår er den lovpligtig, og hvad dækker den?

Pligten: Hvem, hvad og hvornår

Reglen er bygget om forbrugerbeskyttelse. Opfører en professionel bygherre en ny helårsbolig, som en forbruger skal eje, gælder pligten. Bygherren skal tegne og betale en byggeskadeforsikring. Det gælder også, når en væsentlig ombygning skaber ny helårsbeboelse. Det gælder fx nøglefærdige parcelhuse, rækkehuse og nybyggede ejerlejligheder. Som køber er du altså som udgangspunkt omfattet. Læs også: Din første udlejningsejendom: en trin-for-trin guide

Undtagelserne er lige så vigtige. Selvbyggere, hvor forbrugeren selv står for byggeriet, er undtaget. Fritidshuse og ferielejligheder er undtaget, for kravet gælder helårsbeboelse. Og så investorreglen. Boliger, der opføres til UDLEJNING, har været undtaget fra kravet siden den 1. juli 2016. Den regel vender vi tilbage til, for den har en hale. Læs også: Sommerhus som investering: Reglerne, skatten og den ærlige sæsonmatematik

Vejledning om byggeskadeforsikring: det siger myndighederne

Den officielle Vejledning om byggeskadeforsikring blev senest revideret i juli 2019 af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og findes i dag hos Social- og Boligstyrelsen, som er myndighed på området. Den erstattede vejledningen fra 2016 efter et serviceeftersyn af ordningen i 2017. Vejledningen bygger på byggelovens kapitel 4 A (§§ 25 A-25 F) og bekendtgørelse nr. 1292 af 24. oktober 2007 om byggeskadeforsikring med senere ændringer. Reglerne gælder professionelt opført byggeri, altså når en erhvervsdrivende opfører ny helårsbeboelse eller ved væsentlig ombygning skaber ny helårsbeboelse.

Vejledningen har fire dele og fem bilag. Første del handler om tiden før byggeriet, især hvem der skal tegne forsikringen. Anden del handler om tiden efter afleveringen: dækning, eftersyn, anmeldelse og klage. Tredje del handler om udlejningsejendomme efter undtagelsen fra 1. juli 2016, og fjerde del om kommunens rolle ved byggetilladelse, færdigmelding og registrering i BBR. Bilagene rummer blandt andet eksempler på byggerier, der er og ikke er omfattet, en liste med eksempler på dækningsberettigede skader og den tro og love-erklæring, der bruges ved udlejningsbyggeri.

• Hvem tegner forsikringen. Den erhvervsdrivende, der opfører eller forestår opførelsen af boligen for forbrugeren, fx total- eller hovedentreprenøren. Indgår to erhvervsdrivende aftalen, er det den traditionelle bygherre, der skal tegne den.
• Ikrafttræden og dækningsperiode. Forsikringen træder i kraft ved afleveringen eller, hvis byggeriet ikke afleveres, ved indflytning. Den dækker skader, der anmeldes inden 10 år fra ikrafttræden (byggelovens § 25 B, stk. 3), og den følger bygningen ved salg.
• Eftersyn efter 1 og 5 år. Forsikringsselskabet betaler for to eftersyn, som efter byggelovens § 25 E skal gennemføres inden henholdsvis 1 og 5 år efter ikrafttræden. 1-års eftersynet foretages tidligst 5 måneder og 5-års eftersynet tidligst 4 år efter ikrafttræden. Ved flere ens boliger kan selskabet nøjes med stikprøver eller kopieftersyn.
• Hvad er en byggeskade. Skaden skal have væsentlig betydning for levetiden eller på afgørende måde nedsætte brugbarheden. Vejledningens eksempler på dækningsberettigede skader er sætningsrevner som følge af utilstrækkelig fundering, skimmelsvamp på et areal større end 400 cm2 og et utæt undertag. Ikke dækket er fx skævheder, der ikke skyldes bærende konstruktioner eller fundering, slid og ælde, knirkende gulve og udviklingsskader.
• Anmeldelse. En skade kan anmeldes i hele løbetiden og senest den dag, forsikringen udløber, men den skal anmeldes uden ugrundet ophold. Ellers kan selskabet afvise den del af skaden, der er vokset på grund af den sene anmeldelse.
• Udbedring. Selskabet beder først den erhvervsdrivende om at udbedre skaden. Sker det ikke, eller er virksomheden gået konkurs, sørger selskabet for udbedringen. Sætter du selv arbejdet i gang, før selskabet har anerkendt skaden, kan dækningen afvises, medmindre arbejdet skulle afværge eller begrænse skaden.
• Egenbetaling. Bekendtgørelsens udgangsbeløb er højst 10.000 kr. pr. skade og 20.000 kr. i alt i løbetiden, og beløbene reguleres hvert tredje år. Pr. 1. januar 2026 er de 13.820 kr. og 27.638 kr. Egenbetalingen følger bygningen, og skader på fælles bestanddele som tag og fundament opgøres med egenbetalingen pr. skade gange antallet af lejligheder i ejendommen.
• Klage. Afviser selskabet, at en skade er dækningsberettiget, kan afgørelsen påklages til Ankenævnet for Forsikring.
• Udlejning. Afgørende for undtagelsen er, hvornår der er søgt om byggetilladelse. Er ansøgningen indgivet før 1. juli 2016, skal der tegnes forsikring. Sælges en udlejningsejendom som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år efter færdigmeldingen, træder forsikringen i kraft, når den nye ejer overtager, og løbetiden er 10 år fratrukket den tid, der er gået siden færdigmeldingen. Sælges ejendommen videre som udlejningsejendom, er der ikke krav om forsikring.
• Tjek byggevirksomheden. Virksomheder, der inden for de seneste to år har haft dækningsberettigede skader i byggerier med byggeskadeforsikring, kan slås op på boligejer.dk.

Dækningen: Alvorlige skader, ikke skønhedsfejl

Forsikringen dækker alvorlige byggeskader med betydning for bebyggelsens levetid og funktionalitet. Skaderne skal skyldes forhold ved opførelsen. Tænk utætte tage, sætningsskader fra utilstrækkelig fundering og skimmel i væsentligt omfang. Den dækker efter reglerne også rimelige og nødvendige udgifter til at konstatere og udbedre skaderne. Den dækker derimod IKKE slid og ælde. Småskævheder uden konstruktiv betydning, punkterede termoruder uden monteringsfejl og andre skønhedsfejl står også udenfor. Forsikringen er et værn mod det alvorlige, ikke en garanti mod alt. Læs også: Tilstandsrapporten afslører mere end du tror: Sådan læser du den

Eftersynene: De to datoer, du ikke må sove i

I forsikringens løbetid gennemføres to obligatoriske eftersyn af en uvildig bygningssagkyndig. 1-års eftersynet foretages tidligst 5 måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft. 5-års eftersynet tidligst 4 år efter. Forsikringen træder i kraft ved afleveringen af den færdige bolig. Efter eftersynet udarbejdes en eftersynsindberetning med registrerede svigt og skader. Forsikringsselskabet laver derefter en skadesoversigt over de dækningsberettigede skader, som sendes til ejeren. Læs også: Vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom: Undgå dyre overraskelser

To praktiske noter fra reglerne. Ved flere ens boliger, fx i et nyt kompleks, kan eftersyn efter reglerne foretages stikprøvevis. Og i udlejningsejendomme med forsikring skal beboerne have en stemme. Efter bekendtgørelsen indkaldes mindst en repræsentant for beboerne til eftersynet. Skader kan i øvrigt anmeldes i HELE løbetiden, ikke kun ved eftersynene. De skal anmeldes hurtigst muligt, når de opdages. Venter du, kan dækningen ryge. Læs også: Udlejerens årshjul: Alle årets frister og opgaver samlet ét sted

Investorreglen: Undtagelsen med en hale

Nu til reglen, der overrasker flest. Opfører du boliger til udlejning, er byggeriet undtaget fra forsikringskravet efter reglerne fra 2016. Det sparer præmien og letter projektet. MEN: sælges en eller flere af boligerne som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år fra færdigmeldingen, indtræder pligten. Sælgeren skal så tegne byggeskadeforsikring. Konverteringsstrategien, hvor udlejningsboliger senere sælges enkeltvis, har altså en indbygget forsikringsregning. Den skal med i regnestykket FRA STARTEN. Læs også: Salgsklar udlejningsejendom: 12-måneders planen før din exit

Og køber du selv en bolig, der er under 10 år gammel og tidligere har været udlejet, så vend reglen om. Undersøg forsikringsforholdene, og kræv dem afklaret i handlen. En nyere bolig uden byggeskadeforsikring er ikke nødvendigvis et problem. Men den er altid et spørgsmål, der skal stilles.

Papirsporet: Kommunen, BBR og din egen mappe

Systemet har et indbygget papirspor, og du kan bruge det. Bygherren skal efter reglerne dokumentere et forsikringstilbud, før byggetilladelsen gives. Ved færdigmeldingen skal police plus kvittering for betalt præmie fremlægges. Kommunen registrerer forsikringsselskabet i BBR. Som køber kan du derfor tjekke: står selskabet i BBR-meddelelsen, og kan eftersynsrapporterne findes? Myndighedernes portal boligejer.dk giver adgang til byggeskaderapporter. Social- og Boligstyrelsen er myndighed på området. Læg det hele i ejendommens mappe sammen med dine egne anmeldelser og korrespondance. Forsikringen er kun så stærk som det papir, der beviser den.

Illustrativt: Rækkehusene, der skiftede spor

Et fiktivt eksempel viser reglens mekanik. En investor opfører i 2019 otte rækkehuse til udlejning. Byggeriet er undtaget fra forsikringskravet efter udlejningsreglen fra 2016, og præmien spares. I 2024 beslutter investoren at sælge tre af husene som ejerboliger. Salget sker inden for 10 år fra færdigmeldingen, så pligten indtræder. Og bemærk rækkevidden: efter byggelovens § 25 C, stk. 3, skal forsikringen tegnes for hele ejendommen, ikke kun de enheder, der sælges som ejer- eller andelsboliger.

Regnestykket er lige så vigtigt som reglen. Præmien, der blev sparet i 2019, kom delvist tilbage som regning i 2024. Var salget planlagt fra start, skulle den have stået i businessplanen fra dag ét. Eksemplet er fiktivt. Reglen er ikke.

Køberens tjekliste ved nybyggede boliger

Køber du nyt eller nyere, så kør fem tjek, FØR du skriver under. Ét: BBR-meddelelsen, hvor forsikringsselskabet skal være registreret. To: policen, fremlagt i handlens dokumenter, med ikrafttrædelsesdato. Tre: eftersynsrapporterne, som kan findes via boligejer.dk, læst med fokus på registrerede svigt. Fire: restløbetiden, for forsikringen følger boligen, og du indtræder i den ved købet. Fem: historikken, især om boligen tidligere har været udlejet, for dér kan pligten være indtrådt ved et salg.

Fem tjek, en halv time. Det er hele arbejdet, og det afgør, om du køber med et ti-årigt sikkerhedsnet eller uden. Til sidst perspektivet, der samler det hele. Byggeskadeforsikringen står ikke alene. Den lever ved siden af entreprenørens ansvar efter aftalen og ved siden af ejerskifteforsikringen ved senere salg, og de tre ordninger dækker forskellige ting i forskellige perioder. Kend dem hver især, og lad ingen af dem sove. For bygherrer og investorer er lektien økonomisk. Forsikringspræmien er en projektomkostning, og undtagelser er ikke gratis, hvis exit-planen udløser pligten senere. Regn den ind fra start, uanset spor. Og for købere er lektien enklere endnu. Papiret findes, systemet er offentligt, og en halv times tjek er hele forskellen. Brug den halve time.

En sidste situation fortjener et ord med på vejen. Bygger du selv om i en eksisterende ejendom, kan pligten også komme i spil dér. Væsentlig ombygning, der skaber ny helårsbeboelse til en forbruger, er omfattet efter reglerne, og grænsen for væsentlig kræver konkret vurdering. Spørg kommunen, FØR projektet tegnes færdigt, og få svaret på skrift sammen med byggetilladelsen. Forsikringsspørgsmålet er billigst at stille, mens alt stadig er streger på papir. Bagefter er det en regning eller en risiko. Sådan er hele denne ordning i grunden. Den belønner dem, der spørger tidligt, læser papirerne og sætter datoerne i kalenderen. Gør det, og forsikringen passer sig selv i ti år. Præcis som den skal. Ti års sikkerhed for en halv times læsning og tre datoer i kalenderen. Få steder i ejendomsverdenen er byttehandlen bedre end her.

Byggeskade-tjekket i seks trin: 1) afklar pligten: forbrugerkøb, selvbyg, fritidshus eller udlejning; 2) tjek forsikringsselskabet i BBR og policen i handlens dokumenter; 3) sæt eftersynsdatoerne i kalenderen fra dag ét; 4) deltag aktivt i eftersynene, og læs indberetning og skadesoversigt kritisk; 5) anmeld skader straks, når de opdages, hele løbetiden; 6) og regn forsikringspligten ind, FØR en udlejningsejendom konverteres til enkeltsalg.

Faldgruber

• At tro, at alt nybyggeri er dækket. Selvbyg, fritidshuse og udlejningsbyggeri er undtaget, og pligten afhænger af situationen.
• At sove i eftersynene. De to eftersyn er forsikringens vigtigste stop, og skader skal anmeldes hurtigst muligt.
• At glemme halen på udlejningsundtagelsen. Salg som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år udløser pligten hos sælger.
• At købe nyere tidligere udlejet bolig uden at spørge. Forsikringsforholdene skal afklares i handlen, ikke efter.
• At forveksle forsikringen med en garanti. Slid, ælde og skønhedsfejl er ikke dækket, kun alvorlige byggeskader.

Kilder

Kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); byggeloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2016/1178), boligejer.dk og Social- og Boligstyrelsen. Yderligere kilder: Finans Danmark, Boligmarkedsstatistik (https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik); Bygningsreglementet (BR18) (https://www.bygningsreglementet.dk/Administrative-bestemmelser/Krav?Layout=ShowAll); BBR, Bygnings- og Boligregistret (https://bbr.dk); Vejledning om byggeskadeforsikring, revideret juli 2019, Social- og Boligstyrelsen (https://www.sbst.dk/materialer/2019/vejledning-om-byggeskadeforsikring); bekendtgørelse om byggeskadeforsikring (BEK nr. 1292 af 24.10.2007) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2007/1292); Social- og Boligstyrelsen, Indeksregulering af selvrisikoen i byggeskadeforsikring pr. 1. januar 2026 (https://www.sbst.dk/materialer/indeksreguleringen-af-selvrisikoen-i-byggeskadeforsikring-pr-1-januar-2026). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår er byggeskadeforsikring lovpligtig?

Når en professionel bygherre opfører ny helårsbeboelse, som en forbruger skal eje, eller ved væsentlig ombygning, der skaber ny helårsbeboelse. Reglerne står i byggelovens §§ 25 A til F og har været gældende siden den 1. april 2008. Selvbyg, fritidshuse og boliger opført til udlejning er undtaget efter reglerne.

Hvor længe gælder en byggeskadeforsikring?

10 år fra ikrafttrædelsen, som sker ved afleveringen af den færdige bolig. Forsikringen er uopsigelig i løbetiden og følger bebyggelsen, så sælges boligen, indtræder den nye ejer i forsikringen. Skader kan anmeldes i hele løbetiden og skal anmeldes hurtigst muligt efter, at de er opdaget.

Hvad er 1-års og 5-års eftersyn?

To obligatoriske gennemgange af boligen ved en uvildig bygningssagkyndig i forsikringens løbetid. 1-års eftersynet foretages tidligst 5 måneder efter ikrafttrædelsen, 5-års eftersynet tidligst 4 år efter. Resultatet er en eftersynsindberetning og en skadesoversigt over dækningsberettigede skader, som sendes til ejeren.

Gælder kravet, når jeg bygger boliger til udlejning?

Nej, boliger opført til udlejning har været undtaget fra kravet siden den 1. juli 2016. Men sælges en bolig i ejendommen som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år fra færdigmeldingen, indtræder pligten, og sælgeren skal tegne byggeskadeforsikring. Regn derfor reglen ind, før en konvertering planlægges.

Hvad dækker byggeskadeforsikringen ikke?

Slid og ælde, skønhedsfejl, småskævheder uden konstruktiv betydning, punkterede termoruder uden monteringsfejl og lignende. Forsikringen dækker alvorlige byggeskader med betydning for bebyggelsens levetid og funktionalitet, som skyldes forhold ved opførelsen, plus rimelige udgifter til at konstatere og udbedre dem.

Hvordan tjekker jeg, om en bolig har byggeskadeforsikring?

Se BBR-meddelelsen, hvor kommunen registrerer forsikringsselskabet, og slå byggeskaderapporter op via myndighedernes portal boligejer.dk. Kræv desuden police og eftersynsrapporter fremlagt i handlen. Er boligen under 10 år og tidligere udlejet, er spørgsmålet ekstra vigtigt, for dér kan pligten være indtrådt ved salget.

Hvad står der i vejledningen om byggeskadeforsikring?

Den officielle vejledning fra 2019, i dag hos Social- og Boligstyrelsen, forklarer, hvem der skal tegne forsikringen, hvilke skader den dækker, de to eftersyn efter 1 og 5 år, anmeldelse, egenbetaling og klage, reglerne for udlejningsejendomme og kommunens rolle. Den bygger på byggelovens kapitel 4 A og bekendtgørelsen om byggeskadeforsikring og har bilag med eksempler på dækningsberettigede skader.

Hvad er selvrisikoen på en byggeskadeforsikring i 2026?

Egenbetalingen kan pr. 1. januar 2026 højst være 13.820 kr. pr. byggeskade og 27.638 kr. i alt i forsikringens løbetid. Udgangsbeløbene fra 2008 var 10.000 kr. og 20.000 kr., og de reguleres hvert tredje år efter nettoprisindekset.

Hvor i byggeloven står reglerne om byggeskadeforsikring?

I byggelovens kapitel 4 A, §§ 25 A-25 F. De nærmere regler om dækning, eftersyn og egenbetaling står i bekendtgørelse nr. 1292 af 24. oktober 2007 om byggeskadeforsikring med senere ændringer.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Sommerhus som investering: Reglerne, skatten og den ærlige sæsonmatematik — Sommerhuse sælges ofte med solskinsregnestykker: se, hvor meget du kan tjene på 41 ugers udlejning.
• Tilstandsrapporten afslører mere end du tror: Sådan læser du den — En tilstandsrapport ligner ved første øjekast en tør liste over småfejl. Men den er fuld af signaler, hvis du ved, hvad du kigger efter.
• Vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom: Undgå dyre overraskelser — Vedligeholdelse er den udgift, der oftest bliver undervurderet i ejendomsinvestering. Et tag holder ikke evigt, en facade skal males, og et køkken slides op.