Testamente og fast ejendom: Styr hvem der arver din ejendom
Hvem skal arve dine ejendomme, når du dør? Uden et testamente svarer loven på det for dig. Arven fordeles efter arvelovens regler, og det passer ikke altid med, hvad du ønsker.
Sidst opdateret:
Hvem skal arve dine ejendomme, når du dør? Uden et testamente svarer loven på det for dig. Arven fordeles efter arvelovens regler, og det passer ikke altid med, hvad du ønsker. Måske vil du sikre, at en bestemt ejendom går til ét bestemt barn. Måske vil du sikre en samlever, som ellers intet arver. Et testamente giver dig indflydelse. Den her artikel forklarer arvereglerne, og hvordan et testamente styrer, hvem der arver din faste ejendom.
Kort sagt: Uden testamente fordeles din ejendom efter arveloven, men et testamente lader dig styre, hvem der arver den, inden for reglerne om tvangsarv.
Hvad der sker uden testamente
Har du ikke oprettet et testamente, fordeles din arv efter arvelovens standardregler. Loven arbejder med tre arveklasser, og man går kun videre til næste klasse, hvis der ikke er nogen i den forrige.
Første arveklasse er din ægtefælle og dine livsarvinger, altså børn, børnebørn og så videre. Har du både ægtefælle og børn, deler de arven. Ægtefællen får halvdelen, og børnene deler den anden halvdel. Har du ægtefælle men ingen børn, arver ægtefællen det hele. Anden arveklasse er dine forældre og søskende. Den kommer kun i spil, hvis der ikke er nogen i første klasse. Tredje arveklasse er bedsteforældre og deres børn.
Er der ingen arvinger i nogen af klasserne, og har du ikke lavet testamente, går arven til statskassen. Vigtigst af alt: ugifte samlevende arver ikke hinanden efter loven, uanset hvor længe de har boet sammen. Det er en af de hyppigste grunde til at oprette et testamente.
Tvangsarv og friarv
Selv med et testamente kan du ikke altid bestemme over hele din formue. Det skyldes reglerne om tvangsarv. De sætter en grænse for, hvor meget du frit kan fordele.
Ægtefælle og livsarvinger, altså børn og børnebørn, er tvangsarvinger. De kan ikke gøres arveløse, heller ikke med et testamente. Tvangsarven udgør en fjerdedel af det, de ville arve efter loven. Den del skal de have. Resten, altså tre fjerdedele, kaldes friarv. Friarven kan du frit fordele i et testamente.
Har du ingen tvangsarvinger, altså hverken ægtefælle eller børn, er der ingen tvangsarv. Så er hele din formue friarv, og du kan råde over det hele. Det er værd at kende sin egen situation. Har du tvangsarvinger, arbejder du med tre fjerdedele. Har du ingen, arbejder du med det hele. Du kan i øvrigt i et testamente begrænse et barns tvangsarv til et bestemt beløb, der reguleres hvert år. Et notartestamente oprettes ved byretten mod en retsafgift på 300 kr. (2026) pr. dokument.
| Forhold | Sådan er reglen |
|---|---|
| Lov | Arveloven |
| Uden testamente | Arven fordeles efter tre arveklasser |
| Tvangsarvinger | Ægtefælle og livsarvinger |
| Tvangsarv | En fjerdedel af arven |
| Friarv | Tre fjerdedele, kan fordeles frit |
| Ugift samlever | Arver ikke uden testamente |
Sådan styrer et testamente din ejendom
Et testamente giver dig indflydelse på, hvem der arver din faste ejendom. Inden for friarven kan du bestemme, hvem der skal have hvad.
Du kan for eksempel bestemme, at en bestemt ejendom skal gå til én bestemt person. Har du flere børn, kan du sikre, at en udlejningsejendom går til det barn, der driver den, mens de andre får noget andet af tilsvarende værdi. Du kan indsætte en samlever, som ellers ikke arver. Og du kan bestemme, at arven skal være særeje for modtageren. Så indgår ejendommen ikke i modtagerens eventuelle skilsmisse senere.
Uden et testamente sker det ikke af sig selv. Så fordeles ejendommen efter arveklasserne, og flere arvinger kan ende med at eje den sammen. Kan de ikke blive enige, kan ejendommen kræves solgt. Et testamente forebygger det. Du kan læse om at give ejendomme videre i levende live i vores artikel om generationsskifte, og om skatten ved arv i vores artikel om arv af udlejningsejendom.
Sådan opretter du et testamente
Et testamente skal oprettes gyldigt, ellers virker det ikke. Der er formkrav, og de er der for at sikre, at testamentet er ægte og udtryk for din vilje.
Den sikreste form er et notartestamente. Du underskriver testamentet for en notar ved byretten. Notaren sikrer, at du forstår, hvad du gør, at du handler frivilligt, og at du er ved dine fulde fem. Testamentet registreres i Centralregistret for Testamenter, så det bliver fundet, når du dør. Det skal laves uden tvang, og mens du er mentalt tilregnelig.
Fordi et testamente kan fordele arven meget anderledes, end loven gør, er det vigtigt, at det er præcist. Lover testamentet mere, end arveloven tillader, kan det give problemer, når det skal bruges. Har du fast ejendom, virksomhed eller en sammensat familie, er forholdene ofte komplekse. Se også vores artikel om uskiftet bo om ægtefællers muligheder og vores artikel om hvad påvirker en boligs værdi, når ejendomme skal fordeles retfærdigt.
Testamente og din ejendomsportefølje
Har du flere ejendomme, er et testamente ekstra vigtigt. Det bestemmer, hvordan porteføljen fordeles, og det kan afgøre, om den holdes samlet eller splittes op. Det bør ses som en del af din samlede plan.
Med et testamente kan du styre, hvem der får hvilke ejendomme. Vil du give ejendomme videre allerede i levende live, er der en anden vej. Du kan læse om det i vores artikel om generationsskifte, og om skatten ved arv i vores artikel om arv af udlejningsejendom. De to værktøjer supplerer hinanden.
Et testamente dækker dødsfaldet. Men du bør også dække den situation, hvor du lever, men ikke selv kan handle. Det gør en fremtidsfuldmagt, som du kan læse om i vores artikel om fremtidsfuldmagt og fast ejendom. Uden den kan der komme et værgemål, som du kan læse om i vores artikel om værgemål og fast ejendom. Sammen dækker de begge situationer.
Ejer du sammen med andre, spiller testamentet sammen med jeres aftale. Se vores artikel om sameje. Køber du med en partner uden ægteskab, er et testamente helt afgørende, fordi loven ikke sikrer en samlever. Se vores artikel om ugifte samlevende og fælles bolig. En samlet plan sikrer, at porteføljen ender, hvor du ønsker.
Tjekliste før du opretter et testamente - Afklar, om du har tvangsarvinger, og dermed om du råder over en del eller det hele. - Beslut, hvem der skal arve hvilke ejendomme. - Overvej, om en bestemt ejendom skal gå til en bestemt person. - Tag stilling til, om arven skal være særeje for modtageren. - Husk en samlever, der ellers ikke arver, hvis du vil sikre denne. - Opret testamentet som notartestamente for at sikre, at det er gyldigt og bliver fundet.
Faldgruber
- At tro, at samleveren arver. Ugifte samlevende arver ikke hinanden uden testamente, uanset hvor længe de har boet sammen. Vil du sikre en samlever, kræver det et testamente.
- At forsøge at gøre børn arveløse. Ægtefælle og børn er tvangsarvinger og kan ikke gøres arveløse. Tvangsarven på en fjerdedel skal respekteres.
- At lade en ejendom gå i fælleseje mellem arvinger. Uden testamente kan flere arvinger ende med at eje en ejendom sammen. Kan de ikke enes, kan den kræves solgt.
- At skrive et uklart testamente. Lover testamentet mere, end arveloven tillader, giver det problemer, når det skal bruges. Præcise formuleringer er afgørende.
- At bruge en usikker testamenteform. Et notartestamente registreres og bliver fundet ved dødsfald. Et testamente, der ikke findes eller er ugyldigt, får ingen virkning.
Kilder
Kilder: Borger.dk - Testamente (tvangsarv 25 pct., friarv 75 pct., notartestamente 300 kr. i 2026): https://www.borger.dk/oekonomi-skat-su/Oekonomi-i-familien/Gaver-og-arv/Testamente; Arveloven (Retsinformation (https://www.retsinformation.dk)) og Danmarks Domstole. Yderligere kilder: boafgiftsloven (LBK nr. 47 af 12.01.2019) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2019/47); lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342). Senest opdateret: juni 2026.
Denne artikel er generel information og erstatter ikke professionel rådgivning om din konkrete ejendom.
Ofte stillede spørgsmål
- Hvad sker der med min ejendom, hvis jeg ikke har testamente?
- Så fordeles den efter arvelovens regler. Loven arbejder med tre arveklasser. Har du ægtefælle og børn, deler de arven, med halvdelen til ægtefællen og halvdelen til børnene. Har du ægtefælle men ingen børn, arver ægtefællen det hele. Er der ingen arvinger i nogen klasse, går arven til staten. Ugifte samlevende arver ikke hinanden uden testamente. Uden et testamente kan flere arvinger desuden ende med at eje en ejendom sammen, og kan de ikke blive enige, kan den kræves solgt.
- Hvad er forskellen på tvangsarv og friarv?
- Tvangsarv er den del af arven, som dine tvangsarvinger har krav på, uanset hvad du skriver i et testamente. Tvangsarvinger er din ægtefælle og dine livsarvinger, altså børn og børnebørn. Tvangsarven udgør en fjerdedel af det, de ville arve efter loven. Friarv er resten, altså tre fjerdedele, når du har tvangsarvinger. Friarven kan du frit fordele i et testamente. Har du hverken ægtefælle eller børn, er der ingen tvangsarv, og hele din formue er friarv, som du kan råde over.
- Kan jeg bestemme, at et bestemt barn skal arve en bestemt ejendom?
- Ja, inden for friarven. I et testamente kan du bestemme, at en bestemt ejendom skal gå til en bestemt person. Har du flere børn, kan du for eksempel sikre, at en udlejningsejendom går til det barn, der driver den, mens de andre får noget af tilsvarende værdi. Du skal dog respektere tvangsarven, så ingen tvangsarving får mindre end sin fjerdedel. Med en gennemtænkt fordeling kan du både styre, hvem der får ejendommen, og sikre, at fordelingen opleves som rimelig.