Fra tomme lokaler til boliger: Sådan omdanner du erhverv

Muligheden: fra tomgang til efterspørgsel

Baggrunden for at omdanne erhverv til bolig er en ubalance på markedet. I de store byer stiger befolkningen. Der bygges ikke boliger nok, mens tomgangen i kontor- og butikslokaler ofte er markant højere end i boliger. Der er altså et marked for at lave tomme erhvervslokaler om til boliger, især på centrale placeringer, hvor mange, og særligt studerende og unge, gerne vil bo og er villige til at betale en god leje. Et tomt butikslokale i stueetagen eller et gammelt kontor kan derfor være langt mere værd som bolig. Læs også: Value-add investering: Køb billigt, forbedr, og forøg lejen

Den vigtigste hurdle: må der bo nogen?

Før du gør noget som helst andet, skal du undersøge én ting. Må der overhovedet indrettes boliger i det område, ejendommen ligger i? Det afgøres af plangrundlaget, altså lokalplanen, kommuneplanen eller en byplanvedtægt, som du kan finde på Plandata.dk og OIS.dk.

Er området udlagt til erhverv, kræver det en dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelse at indrette bolig. Kommunen kan sige nej. Det kan fx være, fordi flere boliger tæt på virksomheder kan medføre skærpede miljøkrav til virksomhederne. Denne planmæssige vurdering er noget helt andet end byggetilladelsen, og den kan stoppe hele projektet. Tjek den derfor allerførst, gerne i en forhåndsdialog med kommunen. Læs også: Fejl i BBR kan koste dig dyrt: Sådan tjekker og lovliggør du

Byggetilladelse og bygningsreglementet

Er bolig tilladt i området, skal du søge byggetilladelse. Kravet om byggetilladelse følger af bygningsreglement 2018 (BR18) § 7, stk. 1, og ibrugtagningstilladelse af § 43. At omdanne erhverv til bolig er en stor anvendelsesændring. Ligger ejendommen i landzone, kræver ændring i anvendelsen desuden kommunalbestyrelsens landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1. Du søger via Byg og Miljø og skal bl.a. vedlægge tegninger af både den eksisterende erhvervsindretning og den planlagte bolig.

Boligen skal opfylde bygningsreglementets krav, som på flere punkter er strengere end for erhverv. Det gælder bl.a. rummenes indretning, loftshøjde, dagslys, støj, brandforhold og energi. En ændret brug kan desuden udløse nye krav om fx parkeringspladser eller opholdsarealer. Når arbejdet er færdigt, skal du have en ibrugtagningstilladelse, før boligen må tages i brug, og anvendelsen skal opdateres i BBR. Læs også: Guld på loftet: Sådan laver du tagetagen om til lejemål

Momsfælden ved salg

Her er en regel, der kan overraske. Salg af gamle ejendomme er normalt fritaget for moms. Men hvis du ombygger en ejendom i væsentligt omfang, kan den momsmæssigt blive betragtet som en ny bygning, og så bliver et salg momspligtigt.

Om ombygningen er væsentlig, afgøres af den såkaldte 25/50-procents-regel, hvor værdien af selve ombygningsarbejdet sættes i forhold til ejendommens værdi. For boliger, der sælges som ejerlejligheder, anses ombygningen for væsentlig, hvis værdien af ombygningsarbejdet overstiger 25 pct. af salgsprisen. Kun håndværksarbejde, der aktivt ændrer ejendommen, tæller med, mens udgifter til arkitekt og ingeniør ikke gør. Reglen rammer kun ved salg. Beholder du boligerne og udlejer dem, er boligudlejning fritaget for moms. Momsreglerne er komplekse, så få en revisor ind over, hvis du planlægger at sælge. Læs også: Moms på erhvervsudlejning: Sådan kan frivillig momsregistrering spare dig penge

Praktisk rækkefølge, der sparer dyre fejl. Afklar plangrundlaget og muligheden for anvendelsesændring med kommunen, før du forhandler pris. For uden tilladelsen er projektet kun en idé, og indregn byggesagsbehandlingens tid i din likviditetsplan, for tomme lokaler koster renter, mens du venter, og en realistisk tidsplan er derfor lige så vigtig som en realistisk byggepris. Læs også: Ulovligt byggeri på ejendommen? Retlig og fysisk lovliggørelse forklaret

Konvertér i seks trin: 1) afklar plangrundlag og anvendelsesændring med kommunen før prisforhandling; 2) få byggeteknisk vurdering af, hvad bygningen kan bære; 3) beregn ombygningsøkonomien med realistisk tidsplan; 4) søg tilladelserne, og indregn sagsbehandlingstiden i likviditeten; 5) byg efter nutidens krav til boliger; 6) og opdatér BBR ved færdigmelding, så de nye boliger også findes på papiret.

Momsregulering og afskrivninger, når erhverv bliver bolig

Momsfælden ved salg er ikke den eneste momsregel. Mange erhvervsudlejere er frivilligt momsregistreret efter momslovens § 51 og har derfor fratrukket moms af køb, til- og ombygning. Den frivillige registrering kan ikke omfatte udlejning til boligformål, og boligudlejning er momsfri. Når lokalerne bliver til boliger, ændres anvendelsen fra momspligtig til momsfri.

Det udløser momsregulering. Fast ejendom, herunder til- og ombygning, er et investeringsgode efter momslovens § 43, og for fast ejendom reguleres fradraget for ændringer i de første 10 regnskabsår efter anskaffelsen (§ 44). For reparation og vedligeholdelse over 100.000 kr. om året er perioden 5 regnskabsår. Overgår lokalerne til bolig inden for perioden, skal en forholdsmæssig del af den fratrukne moms betales tilbage, typisk en tiendedel for hvert resterende år for fast ejendom. Få en revisor til at opgøre beløbet, før du beslutter dig, for det kan være en væsentlig post i casen.

Afskrivningerne stopper også. Bygninger til erhverv kan afskrives skattemæssigt med op til 3 pct. om året (4 pct. for bygninger erhvervet før 1. januar 2023), men bygninger til beboelse kan ikke afskrives (afskrivningslovens §§ 14 og 17). Bruges kun en del af bygningen til erhverv, afskrives kun den del (§ 19), og udgør erhvervsdelen under 25 pct. af etagearealet, kræves mindst 300 m² erhverv. De afskrivninger, du allerede har foretaget, kan blive beskattet som genvundne afskrivninger, når ejendommen sælges (§ 21).

Til gengæld kan finansieringen blive bedre. Efter realkreditlovens § 5 kan private beboelsesejendomme til udlejning belånes inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi, mens kontor- og forretningsejendomme har en lånegrænse på 60 pct. Grænserne er lovens maksimum. Hvor meget banken og realkreditinstituttet faktisk vil låne, afhænger af ejendommens værdi som bolig og af din økonomi.

Lejeloven og boligforholdsloven efter omdannelsen

Når lokalet er blevet en bolig, afgør lejeloven, hvordan lejen må fastsættes. Her er der en regel, der er skrevet til netop omdannelser: Efter lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, kan lejen aftales frit for beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller før lovligt udelukkende blev brugt til eller var indrettet til erhvervsformål. Det er en betingelse, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af bestemmelsen (§ 54, stk. 2). Uden den sætning i kontrakten gælder ejendommens almindelige lejeregler.

Er lokalet først blevet erhverv efter 1991, eller blev det også brugt til beboelse, gælder reglen ikke. Så afhænger lejen af ejendommen og kommunen: fri leje, hvis ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991 (§ 54, stk. 1, nr. 1), og ellers omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi i regulerede kommuner. Læg mærke til, at ejendomme i regulerede kommuner, hvor mere end 80 pct. af bruttoetagearealet den 1. januar 1980 blev brugt til andet end beboelse, ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje (lejelovens § 6, stk. 2).

Boligforholdsloven virker kun den ene vej. I regulerede kommuner må en bolig ikke nedlægges helt eller delvis uden kommunens samtykke, hverken ved sammenlægning eller ved at den tages i brug til andet end beboelse (boligforholdslovens § 3, der afløste boligreguleringslovens tidligere regler). At gøre erhverv til bolig kræver ikke et sådant samtykke. Men når lokalet først er en bolig, er det beskyttet: Vil du senere tilbage til erhverv eller lægge boligerne sammen, kræver det kommunens samtykke. Kommunen kan dog ikke nægte en sammenlægning, hvis ingen af de nye boliger bliver over 130 m², og boligerne er ledige eller beboet af lejere, der ønsker den større bolig (§ 3, stk. 2).

Erhverv med bolig i samme ejendom er almindeligt, fx butik i stueetagen og lejligheder ovenpå. Her gælder erhvervslejeloven for erhvervslejemålene og lejeloven for boligerne, og kun erhvervslokalerne kan indgå i en frivillig momsregistrering. Omdanner du en del af en blandet ejendom, flytter den del over i boligreglerne, mens resten fortsætter som før.

Overblik: tjeklisten før du regner på en omdannelse

Tabellen er rækkefølgen, og rækkefølgen er pointen. Plangrundlaget først. Det afgør alt. Derefter byggeteknikken. Så økonomien. Og momsen inden salgsplaner. En omdannelse, der regnes bagfra, ender ofte med at eje et dyrt lokale, ingen må bo i.

Taleksempel: butikken, der blev til en bolig

Lad os følge en typisk sag. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du ejer en tom butik i stueetagen på 90 kvadratmeter. Tomgangen har varet et år. Erhvervslejemarkedet i gaden er dødt. Boligmarkedet er det ikke.

Screeningen viser, at plangrundlaget tillader bolig. Rådgiveren vurderer, at kravene kan opfyldes. Ombygningen tilbydes til 700.000 kr. Som bolig vurderes lejemålet at kunne indbringe 8.500 kr. om måneden, altså 102.000 kr. om året.

Regnestykket ser fornuftigt ud. Men det skal stresstestes. Længere byggetid. Dyrere fund bag væggene. Lavere leje. Holder casen stadig, er den reel. Og gevinsten er dobbelt: Tomgangen erstattes af indtægt. Og ejendommens værdi følger med op, fordi lejen bærer den, se logikken i cap rate og afkastkrav ved udlejningsejendomme.

Husk til sidst regelskiftet. Lokalet forlader erhvervslejelovens verden. Boligen lever under lejelovens. Det ændrer kontrakt, regulering og beskyttelse, se forskellene i erhvervslejeloven forklaret og rammerne i lejeloven for udlejere.

Strategien bag: hvorfor omdannelser er tidens mulighed

Omdannelsens logik er større end den enkelte sag, og den er værd at forstå.

Byerne ændrer sig. Handel flytter online. Kontorvaner ændrer arealbehov. Og boligefterspørgslen består. Resultatet er tomme erhvervskvadratmeter de forkerte steder og boligmangel de samme steder. Omdanneren arbejder i det gab, og gabet lukker sig ikke foreløbig.

Men muligheden er ulige fordelt. Den findes, hvor tre ting mødes: et svagt lokalt erhvervslejemarked, et stærkt boligmarked og et plangrundlag, der tillader skiftet eller kan ændres. Undersøg alle tre, før du køber et tomt lokale med omdannelse som plan, og husk, at kommunens vilje til at ændre plangrundlag er politik, ikke matematik.

Og køb aldrig håbet uden en plan B. Det stærkeste omdannelseskøb er det, der også hænger sammen som fortsat erhverv, hvis boligsporet lukker. Regn begge scenarier, se driftslogikken i driftsbudget for udlejningsejendom, og lad prisen afspejle usikkerheden. Registreringen skal følge med hele vejen, se fejl i BBR kan koste dig dyrt. Omdannelser belønner grundighed dobbelt: én gang i byggesagen og én gang på bundlinjen.

Og tag til sidst tiden med i regnestykket. En omdannelse har mange led. Afklaring, tilladelse, udbud, byggeri, udlejning. Hvert led har sin kalender. Og lokalet står tomt imens. Regn derfor med tomgang i hele forløbet, og læg den ind i casen fra start. Sig, at forløbet tager fjorten måneder. Det er fjorten måneder uden indtægt, men med udgifter. Kan casen bære det og stadig give mening, er den robust. Kan den ikke, er den bygget på det bedste scenarie. Og det scenarie kommer sjældent alene.

Til sidst det strategiske blik. Omdannelser handler i bund og grund om at se anvendelser, andre ikke ser, og at kunne dokumentere dem hele vejen til en tilladelse. Den evne bliver mere værd, jo mere byerne forandrer sig, og den trænes bedst i det små: et lokale her, en stueetage der. Byg et lille arkiv af egne sager med plangrundlag, budgetter og facit, og du står med noget sjældent, næste gang et tomt lokale kommer til salg: erfaring på skrift. Det slår mavefornemmelser, hver gang der skal bydes.

Husk til sidst driftssiden efter ombygningen. Den nye bolig skal udlejes, og den konkurrerer nu på boligmarkedets vilkår: beliggenhed, indretning og pris. Stueetager har her både styrker og svagheder. Nem adgang og ofte god plads taler for. Indkig og gadestøj taler imod, og begge dele skal tænkes ind allerede i ombygningens disponering med gardinlinjer, hævede gulve eller afskærmning, hvor det er muligt. En omdannelse er først lykkedes, når boligen er lejet ud til en tilfreds lejer på et bæredygtigt niveau. Det er målstregen. Byggeriet er kun banen derhen. Hold blikket dér gennem hele projektet, så træffes de små valg undervejs også rigtigt.

Faldgruber

• At gå i gang uden at tjekke plangrundlaget. Er området udlagt til erhverv, kan kommunen afvise at tillade bolig.
• At springe forhåndsdialogen over. En tidlig dialog med kommunen afklarer, om projektet overhovedet er muligt.
• At undervurdere bygningsreglementet. Boligkrav til lofthøjde, dagslys og brand er ofte strengere end for erhverv.
• At glemme momsen ved salg. En væsentlig ombygning kan gøre et salg momspligtigt efter 25/50-procents-reglen.
• At overse BBR og ibrugtagning. Anvendelsen skal opdateres i BBR. Du skal have en ibrugtagningstilladelse.

Kilder

Kilder: Bygningsreglementet - BR18 § 7, stk. 1 (byggetilladelse) og § 43 (ibrugtagningstilladelse) (bygningsreglementet.dk), planlovens § 35, stk. 1 (landzonetilladelse), lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); planloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1157); byggeloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2016/1178); erhvervslejeloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446) og BBR (https://bbr.dk); lejeloven §§ 6 og 54 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); lov om boligforhold § 3 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342); momsloven (LBK nr. 209 af 27.02.2024) §§ 13, 43, 44 og 51 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/209); afskrivningsloven (LBK nr. 1222 af 13.10.2025) §§ 14, 17, 19 og 21 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1222); lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (LBK nr. 315 af 11.03.2022) § 5 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/315). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg lave erhvervslokaler om til bolig?

Kun hvis plangrundlaget tillader bolig i området. Er området udlagt til erhverv, kræver det en dispensation fra lokalplanen. Kommunen kan sige nej. Tjek derfor lokalplanen og kommuneplanen på Plandata.dk, før du går videre.

Kræver det byggetilladelse at omdanne erhverv til bolig?

Ja. At omdanne erhverv til bolig er en stor anvendelsesændring og kræver byggetilladelse, som du søger via Byg og Miljø. Boligen skal opfylde bygningsreglementets krav. Du skal have en ibrugtagningstilladelse, før den må tages i brug.

Skal jeg betale moms, når jeg omdanner erhverv til bolig?

Måske ved et salg. Ombygger du i væsentligt omfang, kan bygningen momsmæssigt blive en ny bygning, så et salg bliver momspligtigt. For boliger solgt som ejerlejligheder gælder det, hvis ombygningsarbejdet overstiger 25 pct. af salgsprisen. Udlejer du i stedet boligerne, er det momsfrit.

Hvad er den største hurdle ved at omdanne erhverv til bolig?

Plangrundlaget. Lokalplanen og kommuneplanen skal tillade bolig i området, ellers kræver det en dispensation, som kommunen kan afvise. Det er den planmæssige vurdering, der oftest afgør, om et projekt kan lade sig gøre.

Er bygningskravene til bolig strengere end til erhverv?

På flere punkter ja. Bygningsreglementets krav til bl.a. loftshøjde, dagslys, støj, brand og energi kan være strengere for bolig end for erhverv, og en ændret brug kan udløse nye krav om fx parkering eller opholdsarealer.

Er der fri leje, når erhverv laves om til bolig?

Det kan der være. Efter lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, kan lejen aftales frit for boliger i lokaler, der den 31. december 1991 eller før lovligt udelukkende blev brugt til erhverv. Det skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af reglen, ellers gælder de almindelige lejeregler.

Skal jeg betale moms tilbage, når erhverv bliver til bolig?

Ja, hvis du har fratrukket moms som frivilligt registreret erhvervsudlejer. Fast ejendom og til- og ombygninger reguleres i 10 regnskabsår efter momslovens §§ 43-44, så overgår lokalerne til momsfri boligudlejning inden for perioden, skal en forholdsmæssig del af fradraget betales tilbage.

Kræver det kommunens samtykke at lave erhverv om til bolig?

Ikke efter boligforholdsloven, som kun kræver samtykke, når en bolig nedlægges eller lægges sammen. Men omdannelsen kræver byggetilladelse, og lokalplanen skal tillade bolig. Når lokalet er blevet bolig, kræver det kommunens samtykke at gøre det til erhverv igen i en reguleret kommune.

Hvor meget kan jeg belåne en ejendom, der omdannes fra erhverv til bolig?

Realkreditlovens § 5 tillader lån inden for 80 pct. af værdien for private beboelsesejendomme til udlejning mod 60 pct. for kontor- og forretningsejendomme. Det er lovens maksimum, og det faktiske lån afhænger af vurderingen af ejendommen som bolig og af långivers kreditvurdering.

Kan jeg altid få lov at omdanne tomt erhverv til bolig?

Nej, plangrundlaget bestemmer, og mange erhvervslokaler ligger i områder eller stueetager, hvor boliganvendelse ikke er tilladt, blandt andet af hensyn til bymiljø og erhvervsliv. Nogle kommuner er åbne for ændringer, andre ikke, og en planændring er en politisk proces uden garanti. Afklar derfor altid plangrundlaget skriftligt som det allerførste, og køb aldrig alene på forventningen om et ja.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Value-add investering: Køb billigt, forbedr, og forøg lejen — De bedste ejendomshandler skabes, ikke findes. Lær value-add-strategien: køb under markedspris, forbedr målrettet, øg lejen og forøg ejendommens værdi markant.
• Fejl i BBR kan koste dig dyrt: Sådan tjekker og lovliggør du — BBR lyder som et støvet register, men fejl i det kan koste dig penge hvert eneste år og give store problemer, når du skal sælge.
• Guld på loftet: Sådan laver du tagetagen om til lejemål — Nogle af de mest værdifulde m² i en etageejendom ligger og samler støv på loftet.