Individuelle målere: Hvornår er de et krav, og hvordan fordeles regningen?

Kravet kort: individuelle målere til el, varme og vand

Kravet om individuelle målere står i målerbekendtgørelsen (BEK nr. 563 af 2. juni 2014 med senere ændringer), som gælder for alle bygninger, både nybyggeri og eksisterende byggeri, og også ejendomme opdelt i ejerlejligheder. Kravet er forskelligt for hver forbrugsart. Tabellen viser, hvad der gælder i en flerbrugerejendom, hvor ejendommen betaler samlet til forsyningen og fordeler regningen på boligerne.

To detaljer er værd at kende. I bygninger med flere enheder skal mindst 40 pct. af den forbrugsafhængige del af varmeudgiften fordeles efter de individuelle målere (§ 8, stk. 2). Og visse bygninger kan søge fritagelse hos kommunen, fx plejeboliger, kolonihavehuse og bygninger, hvor særlige tekniske forhold gør installationen uforholdsmæssigt dyr, eller hvor den enkelte forbruger ikke får nogen økonomisk fordel (§ 11). Bygninger, der opvarmes eller køles med luft, er undtaget fra måling af varme og køling (§ 1, stk. 7).

Hvem betaler? Vejledningen til bekendtgørelsen er klar: I praksis afholder bygningsejeren udgiften til installationen, mens lejerne får besparelsen. Efter lejeloven er installation af målere en forbedring, så udlejeren kan kræve lejen forhøjet med et beløb, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, hvis forhøjelsen varsles efter lejelovens regler. Selve forbruget betaler lejerne via forbrugsregnskabet. Skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover afregnes i et forbrugsregnskab, skal lejen samtidig nedsættes med det beløb, der var indeholdt i den (lejelovens § 72, stk. 7).

Lejerne kan også selv kræve vandmålere. Er udgiften til koldt vand indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at vandet fremover fordeles efter egnede målere. Udlejeren kan kun modsætte sig, hvis gennemførelsen ikke er rimelig og hensigtsmæssig, og udgifterne til den ændrede fordeling betragtes som forbedring (lejelovens § 68, stk. 2, jf. § 67, stk. 2-4). El til andet end opvarmning må kun fordeles mellem lejerne efter godkendte individuelle elmålere (lejelovens § 69).

Målepligten: rentabilitetstesten og hvem der vurderer den

Grundlaget er målerbekendtgørelsen, som ifølge Retsinformation er udstedt af Energistyrelsen og gennemfører EU's energieffektivitetsdirektiv. Reglen er klar. I flerbrugerejendomme skal der ske individuel måling af forbruget af varme, vand, gas, el og køling. Så betaler den enkelte enhed for sit eget forbrug. Det sker frem for en fordeling efter areal eller haneandele. Men pligten er ikke ubetinget for alle forbrugsarter. For varmt vand, gas og køling i eksisterende byggeri gælder den kun, når det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt, mens el og varme altid skal måles pr. enhed, medmindre kommunen har givet fritagelse. Og her ligger den tekniske kerne, som vejledningen til bekendtgørelsen (VEJ nr. 9880 af 03.12.2020) definerer. Omkostningseffektivt betyder rentabelt. Besparelsen i målerens levetid skal overstige investeringen. Det er en simpel tilbagebetalingstid, hvor den årlige besparelse gange levetiden skal være større end anlægsudgiften. Illustrativt: koster et målersystem 20.000 kr. og har en levetid på 10 år, er det rentabelt, hvis den årlige besparelse overstiger 2.000 kr.

En vigtig ansvarsfordeling, som vejledningen præciserer. Det påhviler bygningsejeren selv at vurdere, om vilkårene om teknisk gennemførlighed og rentabilitet er opfyldt. Der skal derfor ikke søges om fritagelse hos kommunen i almindelige tilfælde. Fritagelse skal kun søges hos kommunalbestyrelsen i en række særlige situationer, som er oplistet i bekendtgørelsen. Det gælder fx visse plejeboliger, kolonihavehuse og bygninger med helt uforholdsmæssige installationsomkostninger. For den almindelige udlejer ligger ansvaret for at ramme rigtigt hos dig. Og dokumentationen for en eventuel manglende rentabilitet skal kunne fremvises. Læs også: Forbrugsregnskab og a conto: Sådan opkræver du vand og varme korrekt

Fjernaflæsning: kravet, fristen og forbrugsoplysningerne

Oven på målepligten er der kommet et krav om fjernaflæsning, som ændrer billedet for mange ejendomme. Ved ændringsbekendtgørelsen BEK nr. 1383 af 21.09.2020, der implementerer det reviderede energieffektivitetsdirektiv, skal nye og udskiftede målere være fjernaflæselige. Målere og varmefordelingsmålere til måling af varme, køling og varmt brugsvand installeret i eksisterende byggeri skal gøres fjernaflæselige eller udskiftes til fjernaflæselige målere senest den 1. januar 2027. For varmefordelingsmålere vurderer myndighederne, at skiftet til fjernaflæselige målere oftest er rentabelt. Det letter aflæsningen og sparer tid. Ved udskiftning skal varmefordelingsmålere så vidt muligt erstattes af varmeenergimålere. Konsekvensen for udlejeren er klar. Manuelle fordampningsmålere og lignende er på vej ud. Og en udskiftning under alle omstændigheder venter forude.

Hvad tæller som fjernaflæst? Ifølge vejledningen er det afgørende, at måleren kan aflæses uden adgang til bygningen, fx via internettet eller radiosignal, og såkaldt drive-by-aflæsning opfylder kravet. Der er ikke krævet en bestemt teknologi. Udskiftes enkelte målere i et eksisterende system, skal de nye være fjernaflæselige, hvis det er teknisk gennemførligt, men en defekt fordampningsmåler kan normalt ikke erstattes af en elektronisk uden at skifte hele systemet. Fristen og kravene stammer fra EU's energieffektivitetsdirektiv, som i dag er direktiv (EU) 2023/1791, og målerbekendtgørelsen blev senest ændret med BEK nr. 1147 af 16. september 2025, der opdaterede henvisningen til direktivet uden at ændre 2027-fristen.

Med fjernaflæsningen følger skærpede krav til forbrugsoplysninger, som fremgår af faktureringsreglerne. Beboerne skal have oplysninger om deres varme- og kølingsforbrug stillet til rådighed mindst en gang årligt. Med fjernaflæste målere oftere. Oplysningerne skal være pålidelige, nøjagtige og letforståelige. Beboeren skal kunne få dem elektronisk, gerne med sammenligning med tidligere forbrug. Dette hænger direkte sammen med lejerettens krav til forbrugsregnskabet. Overholder du ikke form- og fristkravene, kan regnskabet blive ugyldigt. Du kan miste kravet på efterbetaling. Læs også: Kan solceller betale sig på din udlejningsejendom? Regler og økonomi

Muligheden: udskiftningen som forbedring med lejeforhøjelse

Nu til den side, der gør pligten til en mulighed. Udskiftning fra manuelle til fjernaflæste målere anses som en forbedring af ejendommen. En forbedring kan danne grundlag for en lejeforhøjelse. Her er praksis konkret og værd at kende. Der er eksempler fra huslejenævnene på en forbedringsandel på 50 pct. ved skift fra manuelle fordampningsmålere til fjernaflæselige målere. Halvdelen af udgiften kunne altså behandles som forbedring. Den anden halvdel blev anset for vedligeholdelse. Det har en fordel. En del af investeringen skal du foretage alligevel for at leve op til fjernaflæsningskravet. Den kan forrentes gennem en korrekt varslet forbedringsforhøjelse. Illustrativt: koster en målerudskiftning 40.000 kr., og anerkendes en forbedringsandel på 50 pct., kan 20.000 kr. behandles som forbedring og indgå i grundlaget for en lejeforhøjelse, mens de resterende 20.000 kr. er vedligeholdelse. De præcise andele afgøres konkret; tallene her viser blot mekanikken. Læs også: Vedligeholdelse eller forbedring? Skelnen der afgør din skat

Måler-tjekliste for udlejer: 1) afklar, om din flerbrugerejendom er omfattet af krav om individuel måling, og om det er rentabelt efter tilbagebetalingstesten; 2) dokumentér vurderingen, da ansvaret for rentabiliteten ligger hos dig; 3) planlæg overgangen til fjernaflæste målere i god tid før 1. januar 2027-fristen; 4) sørg for, at forbrugsoplysninger og forbrugsregnskab lever op til form- og fristkravene. 5) Vurdér, hvor stor en forbedringsandel udskiftningen giver, og varsl en eventuel lejeforhøjelse korrekt. 6) Og få både rentabilitet og forbedringsandel efterprøvet af en sagkyndig.

Den ærlige sammenfatning: målerkravene er ikke til at komme udenom. Men de er heller ikke kun en udgift. Planlæg overgangen til fjernaflæste målere som en forbedring frem for en nødtvungen udskiftning. Så får du et lovligt forbrugsregnskab og tilfredse lejere med indsigt i eget forbrug. En del af investeringen forrentes samtidig gennem lejen. Læs også: Renovér for lejen: Forbedringerne der lovligt hæver huslejen

Overblik: krav, fjernaflæsning og mulighed

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er klar. El og varme skal som hovedregel måles pr. enhed. For varmt vand, gas og køling i eksisterende byggeri afhænger pligten af en rentabilitetstest: betaler målerne sig i forhold til den forventede besparelse, er der pligt, ellers ikke. Hvor der måles, gælder krav om fjernaflæsning og om, at lejeren løbende får forbrugsoplysninger. Regningen fordeles efter faktisk forbrug, ikke frit. Og en udskiftning til nye målere kan behandles som en forbedring. Den kan bære en lejeforhøjelse.

Taleksempel: rentabilitetstesten afgør

Lad os se pligten. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere overvejer individuelle målere.

Eksemplet handler om varmt vand i eksisterende byggeri, hvor rentabilitetstesten gælder. Hos den første er der en klar besparelse at hente. Målerne betaler sig inden for den forventede levetid. Her kan rentabilitetstesten falde ud til pligt. Grunden er, at investeringen står mål med besparelsen. Testen udløser pligten.

Hos den anden er ejendommen lille eller forbruget lavt, så målerne aldrig når at betale sig. Her kan rentabilitetstesten falde ud til, at der ikke er pligt, fordi omkostningen overstiger gevinsten. For varmt vand afhænger pligten altså af, om målerne kan betale sig i den konkrete ejendom.

Forskellen er, om målerne betaler sig. Det er målernes hele lære. For varmt vand, gas og køling følger pligten rentabilitetstesten. Hvor der måles, skal der fjernaflæses og fordeles efter forbrug. Regn testen igennem, se driftsbudget, og fordel regningen korrekt, se forbrugsregnskab og aconto.

Sådan håndterer du individuelle målere

Fire principper giver styr på målerne.

Lav rentabilitetstesten først, hvor den gælder. El og varme skal som hovedregel måles pr. bolig. For varmt vand, gas og køling afhænger pligten af, om målerne betaler sig i forhold til den forventede besparelse. Lav eller få lavet rentabilitetstesten for din konkrete ejendom, før du beslutter dig.

Opfyld kravet om fjernaflæsning. Hvor der måles, gælder krav om fjernaflæsning og om, at lejeren løbende får forbrugsoplysninger. Sørg for, at dine målere lever op til fjernaflæsningskravet og fristerne. Så opfylder du både reglerne og giver lejeren den indsigt, loven kræver.

Fordel regningen efter forbrug. Hvor der er individuelle målere, fordeles regningen efter faktisk forbrug, ikke frit eller efter areal alene. Sørg for, at dit forbrugsregnskab er korrekt og gennemsigtigt, så fordelingen er rigtig og kan dokumenteres over for lejerne, se forbrugsregnskab og aconto.

Og se udskiftningen som en mulig forbedring. En udskiftning til nye målere kan efter reglerne behandles som en forbedring, der kan bære en lejeforhøjelse, når den står mål med forbedringen og varsles korrekt. Vurdér, om det er relevant i din ejendom, se renovering der hæver huslejen. El og varme skal som hovedregel måles individuelt, mens varmt vand, gas og køling styres af en rentabilitetstest. Og hvor målerne opsættes, handler det om korrekt fjernaflæsning og en retvisende fordeling efter forbrug.

Faldgruber

• At tro, måling altid er et krav. Pligten gælder kun, når det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt.
• At vente med fjernaflæsningen. Manuelle afregningsmålere skal som hovedregel være fjernaflæselige eller udskiftet senest 1. januar 2027.
• At overse dokumentationen for rentabilitet. Ansvaret for vurderingen ligger hos ejeren og skal kunne fremvises.
• At svigte forbrugsregnskabets formkrav. Et ugyldigt regnskab kan koste dig kravet på efterbetaling.
• At glemme forbedringsandelen. En del af målerudskiftningen kan forrentes gennem en korrekt varslet lejeforhøjelse.

Kilder

Kilder: Retsinformation - BEK nr. 563 af 02.06.2014 (målerbekendtgørelsen) og BEK nr. 1383 af 21.09.2020 (ændringsbekendtgørelse med 2027-fristen for fjernaflæsning), https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1383/pdf; VEJ nr. 9880 af 03.12.2020 (vejledning til målerbekendtgørelsen), https://www.retsinformation.dk/api/pdf/217942; huslejenævnspraksis. Yderligere kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); Bygningsreglementet (BR18) (https://www.bygningsreglementet.dk/Administrative-bestemmelser/Krav?Layout=ShowAll); målerbekendtgørelsen, BEK nr. 563 af 02.06.2014, §§ 1-11 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2014/563); BEK nr. 1147 af 16.09.2025 om ændring af målerbekendtgørelsen (direktiv (EU) 2023/1791) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1147); lejeloven §§ 67-69 og 72 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Har en udlejer pligt til at opsætte individuelle målere?

I flerbrugerejendomme, ja. El og varme skal som hovedregel altid måles pr. bolig, mens varmt vand, gas og køling i eksisterende byggeri kun skal måles individuelt, når det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. For koldt vand er der ikke krav i eksisterende byggeri. Målerbekendtgørelsen kræver individuel måling af forbrug, så hver enhed betaler for sit eget forbrug. For varmt vand, gas og køling kan rentabilitetstesten fritage ejendomme, hvor investeringen ikke tjener sig hjem via besparelsen. Det er bygningsejeren selv, der skal foretage og kunne dokumentere den vurdering. Kun i særlige tilfælde søges fritagelse hos kommunen.

Hvornår skal målere være fjernaflæselige?

Efter en ændring af målerbekendtgørelsen, der gennemfører EU's energieffektivitetsdirektiv, skal nye og udskiftede målere være fjernaflæselige. Målere og varmefordelingsmålere til varme, køling og varmt brugsvand i eksisterende byggeri skal gøres fjernaflæselige eller udskiftes senest 1. januar 2027, medmindre det ikke er omkostningseffektivt. Bekendtgørelsens fjernaflæsningskrav omfatter ikke el- og koldtvandsmålere. For varmefordelingsmålere er vurderingen, at det i de fleste tilfælde er rentabelt at skifte til fjernaflæselige målere. Ved udskiftning skal de så vidt muligt erstattes af varmeenergimålere.

Hvad er rentabilitetstesten for individuelle målere?

Vejledningen til målerbekendtgørelsen definerer omkostningseffektivt som rentabelt. Besparelsen i målerens levetid skal overstige investeringen, altså en simpel tilbagebetalingstest, hvor den årlige besparelse gange målerens levetid skal være større end anlægsudgiften. Er et system fx 20.000 kr. med 10 års levetid, er det rentabelt ved en årlig besparelse over 2.000 kr. Ejeren skal selv foretage og dokumentere beregningen.

Kan udgiften til nye målere give lejeforhøjelse?

Ja, delvist. Udskiftning fra manuelle til fjernaflæste målere anses som en forbedring, der kan danne grundlag for en lejeforhøjelse. Huslejenævnspraksis har anerkendt en forbedringsandel på 50 pct. ved udskiftning fra manuelle fordampningsmålere til fjernaflæselige målere, så cirka halvdelen af udgiften kan behandles som forbedring og indgå i en korrekt varslet forbedringsforhøjelse, mens resten er vedligeholdelse.

Hvad skal beboerne oplyses om forbruget?

Efter faktureringsreglerne skal beboere have oplysninger om deres varme- og kølingsforbrug stillet til rådighed mindst en gang årligt, og oftere med fjernaflæste målere. Oplysningerne skal være pålidelige, nøjagtige og letforståelige og kunne fås elektronisk, typisk med sammenligning med tidligere forbrug. Kravene hænger sammen med lejerettens krav til forbrugsregnskabet, der skal overholde form- og fristkrav for at være gyldigt.

Er der krav om individuelle vandmålere i lejligheder?

I eksisterende byggeri er der ikke krav om koldtvandsmålere i den enkelte lejlighed, kun krav om forberedelse, når vandinstallationen udskiftes helt. Varmt vand skal måles pr. lejlighed, hvis det er teknisk gennemførligt og rentabelt. I nybyggeri skal der være målere til varmt vand i hver bolig og forberedelse til koldtvandsmålere.

Hvem betaler for individuelle målere i en lejebolig?

Udlejeren betaler installationen, men efter lejeloven er målere en forbedring, så udlejeren kan varsle en lejeforhøjelse svarende til forøgelsen af det lejedes værdi. Lejerne betaler deres eget forbrug via forbrugsregnskabet, og var udgiften før indeholdt i lejen, skal lejen nedsættes tilsvarende.

Skal elmålere og vandmålere også være fjernaflæste i 2027?

Målerbekendtgørelsens krav om fjernaflæsning senest 1. januar 2027 gælder målere og varmefordelingsmålere til varme, køling og varmt brugsvand. Elmålere og koldtvandsmålere er ikke omfattet af det krav.

Er jeg forpligtet til at opsætte individuelle målere i min udlejningsejendom?

Delvist. El og varme skal som hovedregel måles pr. bolig. For varmt vand, gas og køling i eksisterende byggeri afhænger det af en rentabilitetstest: Pligten følger af, om målerne betaler sig i forhold til den forventede besparelse. Er der en klar besparelse, kan der være pligt, mens der ved en lille ejendom eller et lavt forbrug, hvor målerne aldrig når at betale sig, ofte ikke er pligt. Hvor der måles, gælder krav om fjernaflæsning, og regningen skal fordeles efter faktisk forbrug. En udskiftning til nye målere kan behandles som en forbedring, der kan bære en lejeforhøjelse.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Forbrugsregnskab og a conto: Sådan opkræver du vand og varme korrekt — Forbrugsregnskabet er en af de opgaver, hvor små fejl bliver dyre. Overholder du ikke fristen, mister du retten til at kræve efterbetaling, selv om lejeren har brugt mere, end der er betalt a conto.
• Kan solceller betale sig på din udlejningsejendom? Regler og økonomi — Solceller lyder som en oplagt investering på et stort udlejningstag: gratis sol, dyre elpriser og grøn profil.
• Vedligeholdelse eller forbedring? Skelnen der afgør din skat — Det lyder som et teknisk spørgsmål, men for en udlejer er skellet mellem vedligeholdelse og forbedring en af de dyreste at tage fejl af.