Vedligeholdelseskonti og GI: Pligterne i store udlejningsejendomme

Systemet: To konti, én logik

Logikken er enkel. Lejere i omkostningsbestemte ejendomme betaler via lejen til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Loven sikrer, at pengene faktisk går til formålet. Derfor hensættelseskontoen efter § 119, som ejeren fører, og som lejens vedligeholdelsesbeløb løber ind på. Og derfor bindingskontoen efter § 120 for de ældste, store ejendomme. Her indbetales en del af beløbene til GI, og de kommer først ud igen mod dokumentation. Læs også: Hvad bestemmer huslejen? Det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje forklaret

GI fører regnskab med samspillet. Beløb hensat efter § 119 skal være brugt, før hensættelser på § 120-kontoen kan bruges. Udgifter dækkes altså først af årets § 119-hensættelser, så af en positiv § 119-saldo, og først derefter af bindingskontoen. Rækkefølgen er fast, og den styrer hele din likviditetsplanlægning. Læs også: Guide til udlejningsejendomme: Alt du skal vide før køb

Satser 2026: GI-bidrag, indvendig og udvendig vedligeholdelseskonto

Søger du på GI-bidraget for 2026, er svaret, at der ikke findes ét landsdækkende beløb. Det, der i daglig tale ofte kaldes GI-bidraget, er det beløb, der skal bindes i GI efter lejelovens § 120. Frem til 1995 var satserne ens for alle ejendomme. Fra 1995 fik hver ejendom tillagt en andel for sine tekniske installationer, og siden da har satserne efter §§ 119 og 120 været individuelle. De reguleres hvert år med udviklingen i nettoprisindekset, og for 2026 er reguleringen 1,9 pct. (lejelovens § 204, stk. 2). Din ejendoms konkrete sats kan du få oplyst hos GI.

Tre detaljer påvirker din egen sats. Høj og lav sats: Tidligere kunne lejer og udlejer aftale, at lejeren overtog mere af vedligeholdelsen mod en lavere § 120-hensættelse. Det er ikke længere muligt. Lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015 skal hensætte efter den høje sats, og ved genudlejning skal der også afsættes efter høj sats. Nedsættelse: Kræver beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne det, kan huslejenævnet nedsætte § 120-beløbet i op til 5 år, fx hvis kontoen allerede rummer 5 års hensættelser, men aldrig under 15 kr. pr. m² (§ 124, stk. 2). Erhvervsfritagelse: GI kan fritage den del af ejendommen, der udelukkende bruges til erhverv, for § 120-binding (§ 123). Efter GI's praksis skal erhvervsarealet udgøre mindst 20 pct. af ejendommens samlede areal, og der skal stadig hensættes efter § 119 for det fritagne areal.

Den indvendige vedligeholdelseskonto: lejelovens §§ 117 og 118

Den indvendige konto er noget helt andet end GI-kontiene. Den føres for hver enkelt lejlighed, når udlejeren har pligten til den indvendige vedligeholdelse, altså hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (lejelovens § 111, stk. 2). Reglerne gælder i alle kommuner, ikke kun de regulerede. Udlejeren skal hvert år afsætte 54 kr. pr. m² bruttoareal i 2026, med 1/12 hver måned. Har lejeren overtaget en del af den indvendige vedligeholdelse, nedsættes beløbet forholdsmæssigt (§ 117, stk. 2).

Reglerne for kontoen er faste. Når udlejeren bruger penge til indvendig vedligeholdelse, fratrækkes de på kontoen, og lejeren skal samtidig have en skriftlig opgørelse og kan kræve dokumentation (§ 117, stk. 3). Senest 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal lejeren skriftligt have oplyst saldoen, og en negativ saldo sættes til nul (§ 117, stk. 4). Kontoen videreføres ved genudlejning og ved ejerskifte (§ 117, stk. 6-7). Lejeren kan kræve indvendig vedligeholdelse udført, når det er nødvendigt, og kan kræve, at en saldo ud over de seneste 3 års samlede hensættelser bruges til andre rimelige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, hvis den fremstår velvedligeholdt (§ 118). Kan udlejeren ikke fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, når huslejenævnet beder om det, lægges det til grund, at kontoen mindst rummer periodens hensættelser uden fradrag (§ 117, stk. 5).

Den udvendige side har sin egen sanktion: Har udlejeren ikke udarbejdet den årlige 10-årige vedligeholdelsesplan inden 1. juli, og indbringer lejerne sagen for huslejenævnet, mister udlejeren retten til at opkræve beløbene efter §§ 119 og 120 (§ 113, stk. 2).

Hvem er omfattet af bindingspligten?

Læg mærke til skæringsdatoerne. Ibrugtagning før 1970 og lejlighedstallet pr. 1. januar 1995 afgør pligten. Senere sammenlægninger ændrer ikke på det. Men falder ejendommen under tre beboelseslejligheder, ophører bindingspligten. GI udbetaler så indeståendet mod dokumentation. Andelsboligforeninger, der sælger deres ejendom til udlejning, bliver som hovedregel bindingspligtige. Er du i tvivl om din ejendom, så spørg GI direkte. De administrerer reglerne og svarer gerne. Læs også: Sammenlægning eller opdeling af lejemål: Regler og regnestykke

Årets rytme: Indberetning og indbetaling

Hvert år indberetter ejeren vedligeholdelsesregnskabet digitalt på gi.dk. Opgørelsen viser hensættelserne og de afholdte udgifter, der kan debiteres kontoen. Ud fra den beregner GI, om der skal indbetales bindingsbeløb. Har du afholdt udgifter, der overstiger hensættelserne, kan de efter reglerne fratrækkes i den årlige indbetaling. Læs også: Udlejerens årshjul: Alle årets frister og opgaver samlet ét sted

Og nu den vigtige advarsel. Indberetter du ikke, sættes dine udgifter til nul kroner. Så beregnes bindingspligten uden fradrag, og beløbet forfalder seks måneder efter regnskabsårets udløb. Manglende betaling ender efter rykker hos Gældsstyrelsen. Indberetningen er med andre ord ikke administration. Den er penge. Sæt den fast i årshjulet med bilagene klar.

Hvad må pengene bruges til, og hvordan frigives de?

Kontienes formål er ejendommens vedligeholdelse i lejelovgivningens forstand: at holde ejendommen i god stand. Efter reglerne kan også brandsikring, opretning og visse energibesparende arbejder høre med. Forbedringer kan efter reglerne afholdes over kontoen, når beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne har accepteret det. Rene forbedringer uden accept hører derimod ikke hjemme her, og GI fører kontrol med afgrænsningen. Læs også: Vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom: Undgå dyre overraskelser

Frigivelsen fra bindingskontoen følger en fast procedure. Du dokumenterer udgifterne over for GI. § 119-sporet skal være opbrugt først. Udbetaling kan tidligst ske seks uger efter, at beboerrepræsentanter eller lejere er underrettet om udgifterne og kravet. Og protesterer et flertal, afgør huslejenævnet sagen, før pengene frigives. Er udgifterne større end indeståendet, kan det overskydende modregnes i fremtidige indbetalinger. Læs også: Huslejenævnet forklaret: Sådan forløber en sag, og hvad den koster

Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal: En ejendom har 40.000 kr. i årets § 119-hensættelser og 150.000 kr. stående på § 120-kontoen i GI. Ejeren udfører tagvedligeholdelse for 100.000 kr. De første 40.000 kr. dækkes af årets hensættelser. De resterende 60.000 kr. kan kræves frigivet fra bindingskontoen mod dokumentation og efter underretning af lejerne. Tallene er illustrative. Rækkefølgen er reglernes.

Skatten og pengestrømmen

Skattesporet er venligere, end mange tror. Se ligningslovens § 14 G. Den del af lejen, der skal bindes efter reglerne, medregnes ikke i din skattepligtige lejeindtægt. Renterne på de bundne beløb er heller ikke skattepligtige. Modstykket er en fradragsbegrænsning: udgifter, der dækkes over ordningen, kan ikke samtidig fradrages efter de almindelige regler. Systemet er altså neutralt bygget, og din revisor skal kende kontiene, så intet tælles dobbelt, hverken som indtægt eller fradrag.

Og bemærk forrentningen: indestående på bindingskonti forrentes med en rente fastsat af GI's bestyrelse og tilskrives årligt. Pengene ligger ikke stille. De ligger bare bundet.

Ved køb og salg: Kontienes plads i handlen

Kontiene følger ejendommen, og de hører med i enhver due diligence. Kræv som køber dokumentation for saldi på begge konti. Kræv også indberetningerne for de seneste år og en afklaring af eventuelle udeståender hos GI. Manglende indberetninger og manglende indbetalinger er skjulte forpligtelser, som skal frem FØR prisen aftales. Aftal skæringen præcist i handlen, så det er klart, hvem der indberetter og betaler for overtagelsesåret. Og som sælger: en ren GI-historik er et salgsargument, så læg den i datarummet fra dag ét.

Illustrativt: Året i en bindingspligtig ejendom

Sådan kan et år se ud, med runde, fiktive tal. Januar: regnskabsåret lukkes, og bilagene for årets vedligehold samles. Foråret: vedligeholdelsesregnskabet indberettes digitalt på gi.dk. Årets hensættelser var 40.000 kr., og der er afholdt udgifter for 25.000 kr. GI beregner på det grundlag årets indbetaling til bindingskontoen. Sommeren: et vinduesprojekt til 90.000 kr. udføres. Efteråret: udgifterne dokumenteres, lejerne underrettes, og frigivelse kræves efter rækkefølgens regler.

Læg mærke til, hvor lidt drama der er i det. Fire faste stop, bilag hele vejen, og kontiene passer sig selv. GI-systemet straffer glemsomhed hårdt og belønner rutine fuldstændigt. Byg rutinen én gang, og ordningen bliver en baggrundsproces i stedet for et problem.

Nye ejere og gamle synder

Tre fund går igen, når købere graver i GI-historikken. Manglende indberetninger for tidligere år, som har udløst eller vil udløse krav. Forkerte debiteringer, hvor forbedringer er ført som vedligehold, og hvor en kontrol kan kræve rettelse. Og uafklarede sager, hvor frigivelser eller krav hænger i systemet.

Alle tre skal frem FØR handlen. Kræv fuld dokumentation i datarummet, og lad din rådgiver afstemme direkte med GI. Findes der synder, håndteres de i handlen: pris, refusionsopgørelse eller sælgers indeståelser på skrift. Gamle synder bliver nemlig nye ejeres problemer, den dag de opdages. Køb aldrig en bindingspligtig ejendom på et glansbillede. Køb den på kontoudtog. Til sidst et perspektivskifte, som gør ordningen lettere at leve med. Kontiene er tvungen opsparing til din egen ejendom. Pengene forsvinder ikke. De venter på det vedligehold, bygningen alligevel skal have, og de forrentes imens. Kald dem vedligeholdskapital i stedet for binding, og planlæg projekterne, så kapitalen arbejder. Ejendomme med velplejede konti og velplejede tage hænger sammen. Det er ikke et tilfælde. Det er systemet, der virker efter hensigten, hos de ejere, der bruger det aktivt i stedet for at slås med det. Og er du i tvivl om noget som helst undervejs, så spørg GI direkte. Fonden vejleder både ejere og administratorer, og et hurtigt svar derfra slår enhver gætteleg. Systemet er gammelt, gennemprøvet og faktisk ret hjælpsomt, når man taler med det. Så tal med det. Din ejendom og din nattesøvn får det begge bedre af klare svar end af antagelser.

GI-tjekket i seks trin: 1) afklar om ejendommen er omfattet: kommune, ibrugtagningsår og lejlighedstal; 2) sæt den årlige digitale indberetning fast i årshjulet med bilag klar; 3) planlæg vedligehold efter rækkefølgen: § 119 først, så bindingskontoen; 4) underret lejerne korrekt, før frigivelse kræves; 5) hold forbedringer og vedligehold skarpt adskilt i bogføringen; 6) og kræv fuld GI-dokumentation ved ethvert køb, før prisen låses.

Faldgruber

• At glemme indberetningen. Udgifterne sættes til nul, bindingsbeløbet forfalder, og vejen går mod Gældsstyrelsen.
• At blande forbedringer ind på kontoen. GI fører kontrol, og forkerte fradrag kan kræves rettet med tilbagevirkning.
• At overse rækkefølgen. § 119-midlerne skal bruges først, og likviditetsplaner, der ignorerer det, skrider.
• At købe uden GI-tjek. Udeståender og manglende indberetninger er skjult gæld, som følger ejendommen.
• At springe underretningen over. Frigivelse kræver korrekt underretning af lejerne, og protest sender sagen i nævnet.

Kilder

Kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341), Grundejernes Investeringsfond og Skattestyrelsen (https://skat.dk). Yderligere kilder: lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); Borger.dk, huslejenævn og beboerklagenævn (https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/Lejebolig/beboerklagenaevn-og-huslejenaevn); lejeloven §§ 111, 113, 117-124 og 204 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); VEJ nr. 9886 af 04.09.2025, vejledning om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2026 (https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2025/9886); Grundejernes Investeringsfond, satser (https://gi.dk/ejere/konto/satser/) og de konkrete satser og rentesatser (https://gi.dk/ejere/konto/satser/de-konkrete-satser/); Den juridiske vejledning C.H.3.2.3.4.5 om henlæggelser efter lejelovgivningen (https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2048557). Senest opdateret: oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en GI-konto?

En bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond efter lejelovens § 120, tidligere boligreguleringslovens § 18 b. Ordningen omfatter ejendomme i regulerede kommuner, taget i brug før 1970 og med syv eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Beløbene bindes og frigives mod dokumenterede vedligeholdelsesudgifter.

Hvem skal indbetale til Grundejernes Investeringsfond?

Ejere af ejendomme omfattet af § 120: regulerede kommuner, ibrugtagning før 1970 og mindst syv beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Pligten bortfalder, hvis ejendommen kommer under tre beboelseslejligheder. Nyere ejendomme hensætter efter § 119 uden binding i GI. Spørg GI, hvis din ejendom er et grænsetilfælde.

Hvad må pengene på vedligeholdelseskontoen bruges til?

Ejendommens udvendige vedligeholdelse i lejelovgivningens forstand, og efter reglerne også brandsikring, opretning og visse energibesparende arbejder. Forbedringer kan afholdes over kontoen, når beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne har accepteret det. Rene forbedringer uden accept hører ikke hjemme på kontoen.

Hvordan får jeg penge udbetalt fra GI?

Ved at dokumentere afholdte udgifter over for GI. § 119-midlerne skal være opbrugt først, og udbetaling kan tidligst ske seks uger efter, at lejerne er underrettet om udgifterne og kravet. Protesterer et flertal, afgør huslejenævnet sagen. Overskydende udgifter kan modregnes i fremtidige indbetalinger.

Hvad sker der, hvis jeg ikke indberetter til GI?

Så sættes dine udgifter til nul, bindingspligten beregnes uden fradrag, og beløbet forfalder seks måneder efter regnskabsårets udløb. Betaler du ikke efter rykker, sendes kravet til inddrivelse hos Gældsstyrelsen. Indberetningen er derfor en fast, ufravigelig post i ethvert seriøst årshjul.

Hvad er GI-bidraget i 2026?

Der er ikke ét fast beløb. Bindingsbeløbet efter lejelovens § 120 er individuelt for hver ejendom og blev reguleret med 1,9 pct. fra 2025 til 2026 efter nettoprisindekset. Din ejendoms sats kan du få oplyst hos GI, og huslejenævnet kan ikke nedsætte den til under 15 kr. pr. m².

Hvad er satsen for indvendig vedligeholdelse i 2026?

54 kr. pr. m² bruttoareal om året efter lejelovens § 117, når udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt. Beløbet er 46 kr. i 2021-niveau og reguleres årligt efter nettoprisindekset, og det afsættes med 1/12 hver måned.

Hvad er forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelseskonto?

Den indvendige konto (§§ 117-118) føres for hver lejlighed og dækker maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. De udvendige konti (§§ 119-120) føres for hele ejendommen i regulerede kommuner og dækker alt andet vedligehold, og for ejendomme taget i brug før 1970 bindes en del af beløbet i GI.

Hvad er renten på en bindingskonto i GI?

0,75 pct. i 2026 ifølge GI's oversigt over rentesatser, samme sats som i 2023-2025. Renten fastsættes af GI og tilskrives årligt, og efter ligningslovens § 14 G er den skattefri.

Er GI-hensættelserne skattepligtige?

Nej, systemet er neutralt bygget. Efter ligningslovens § 14 G medregnes bindingspligtige beløb ikke i den skattepligtige lejeindtægt, og renterne på kontoen er skattefri. Til gengæld kan udgifter, der dækkes over ordningen, ikke samtidig fradrages efter de almindelige regler. Din revisor skal kende kontiene.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Relaterede artikler

• Hvad bestemmer huslejen? Det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje forklaret — Hvor meget du lovligt kan tage i husleje, er ikke frit i Danmark. Det afhænger af, hvilken kommune ejendommen ligger i, hvor gammel den er, og hvor mange lejligheder den har.
• Guide til udlejningsejendomme: Alt du skal vide før køb — Fra første kig til underskrevet lejekontrakt: den komplette guide til udlejningsejendomme med økonomi, finansiering, due diligence og drift.
• Sammenlægning eller opdeling af lejemål: Regler og regnestykke — To små, umoderne lejemål ved siden af hinanden, eller ét stort, der ville leje bedre som to. Tanken om at ændre lejemålsstrukturen dukker op i næsten enhver ældre ejendom.