Hvilke regler gælder for en blandet bolig- og erhvervsejendom?

Boliglejemålene følger lejeloven, og erhvervslejemålene følger erhvervslejeloven. Erhvervslejeloven bygger på aftalefrihed med markedsleje og frit aftalt depositum, mens boligdelen følger lejelovens regime for lejefastsættelse og opsigelsesbeskyttelse. Omfatter ét lejemål begge dele, afhænger reglerne af, om delene er fysisk adskilte.

Skal jeg momsregistrere erhvervslejemålene?

Det er frivilligt, men ofte en fordel. Med en frivillig momsregistrering lægger du moms på erhvervslejen og får fradrag for momsen af udgifter, der vedrører erhvervsdelen. Boligudlejning kan aldrig momsregistreres, og registreringen skal omfatte mindst to kalenderår. I en blandet ejendom skal momsen fordeles korrekt.

Er en blandet ejendom mere risikabel end en ren boligejendom?

Erhvervsdelen er typisk mere risikabel, fordi den er konjunkturfølsom, og fordi butikslokaler kan stå tomme længe. Til gengæld giver erhverv ofte en højere leje pr. m². Boligdelen er den stabile halvdel. Regn altid casen igennem med en hård antagelse om erhvervstomgang.

Gælder tilbudspligten for blandede ejendomme?

Ja, men med en højere grænse. Tilbudspligten ved salg gælder rene beboelsesejendomme med mindst seks beboelseslejligheder, mens grænsen for blandede ejendomme med både bolig og erhverv er mindst 13 beboelseslejligheder. Tjek altid reglerne konkret, før du planlægger et salg.

Kan jeg lave butikken om til en bolig?

Ofte ja, men det kræver typisk kommunens tilladelse og skal overholde planlov og byggelovgivning. Konvertering fra erhverv til bolig kan være en god strategi i byer med butiksdød, men afklar mulighederne med kommunen, og få tilladelserne på plads, før du indregner gevinsten i din købspris.

Er en blandet ejendom sværere at belåne og sælge end en ren boligejendom?

Ofte lidt, ja: Långivere og købere skal vurdere to regelsæt og to lejemarkeder, og erhvervsdelens vilkår og lejerkvalitet vejer tungt i begge regnestykker. En stærk erhvervslejer på en lang kontrakt kan omvendt gøre ejendommen mere attraktiv end en ren boligejendom. Sørg derfor for ryddelig, opdelt dokumentation af begge dele, så er både belåning og salg primært et spørgsmål om kvaliteten af dine tal.

Hvad betyder blandet bolig og erhverv?

En ejendom med blandet bolig og erhverv rummer både lejemål til beboelse og lejemål til erhverv, typisk en butik eller et kontor i stueetagen og lejligheder ovenpå. Boligdelen følger lejeloven og erhvervsdelen erhvervslejeloven, og belåning, moms og skat opgøres i praksis for hver del.

Hvor meget kan jeg låne ved køb af blandet bolig og erhverv?

Realkredit kan belåne boligdelen med op til 80 pct. og erhvervsdelen med op til 60 pct. af værdien, udmålt særskilt for hver del. Udgør én anvendelse mindst 80 pct. af bruttoetagearealet, kan hele ejendommen belånes efter den kategoris regler. Resten skal dækkes af banklån og egen udbetaling.

Skal jeg betale ejendomsværdiskat af en bolig med erhverv?

Kun hvis du selv bor der, og så kun af boligdelen. Har ejendommen én eller to boligenheder, der bruges til både bolig og erhverv, ansættes en særskilt ejendomsværdi for boligdelen, og skatten beregnes af den. Udlejede boliger og erhvervslokaler udløser ikke ejendomsværdiskat.

Kan jeg afskrive på en ejendom med blandet erhverv og bolig?

Ja, på den del af bygningen, der bruges til afskrivningsberettiget erhverv som fx en butik, med op til 3 pct. om året for bygninger erhvervet fra 1. januar 2023. Boliger og kontorer kan ikke afskrives, og afskrivningen beregnes af den andel af anskaffelsessummen, der svarer til erhvervsdelens etageareal.

Skal en blandet bolig- og erhvervsejendom betale dækningsafgift?

Kun hvis kommunen opkræver dækningsafgift, og den del af grundværdien, der vedrører erhvervsdelen, udgør mere end halvdelen af ejendommens samlede grundværdi. Grundskyld betales derimod af hele grundværdien.

Butik i stuen, boliger ovenpå: Guiden til den blandede ejendom

Sidst opdateret: 17. oktober 2026

Den klassiske byejendom med butik i stueetagen og boliger ovenpå er en af de mest almindelige investeringsejendomme i danske provinsbyer. Ofte en af de billigste målt pr. m². Men den er også en af de mest misforståede. For du driver reelt to forretninger i én bygning med hver sit regelsæt, hver sin lejerprofil og hver sin risiko. Denne guide gennemgår, hvordan den blandede ejendom fungerer juridisk, momsmæssigt og økonomisk.

Kort sagt: En ejendom med blandet bolig og erhverv rummer både lejemål til beboelse og lejemål til erhverv, typisk en butik eller et kontor i stueetagen og lejligheder ovenpå. Ved køb af blandet bolig og erhverv skal du regne på fem ting hver for sig: realkreditbelåningen (op til 80 pct. af boligdelens værdi og 60 pct. af erhvervsdelens), momsen, lejeloven over for erhvervslejeloven, skatten med afskrivninger og ejendomsskatterne. Søger du en bolig med erhverv, hvor du selv skal bo, gælder de samme regler, men så kommer ejendomsværdiskat af din egen boligdel oveni.

Kort fortalt

I en blandet ejendom gælder lejeloven for boliglejemålene og erhvervslejeloven for erhvervslejemålene.
Erhvervslejeloven bygger på aftalefrihed med markedsleje, mens boligdelen følger lejelovens regime.
Udlejning er som udgangspunkt momsfri, men erhvervsdelen kan frivilligt momsregistreres, boligdelen kan ikke.
En blandet ejendom har to tomgangsrisici, og erhvervsdelen er typisk den mest konjunkturfølsomme.
Tilbudspligten gælder først blandede ejendomme fra mindst 13 beboelseslejligheder.
Realkredit belåner boligdelen med op til 80 pct. og erhvervsdelen med op til 60 pct., medmindre én anvendelse udgør mindst 80 pct. af etagearealet.
Ejendomsværdiskat betales kun af en bolig, ejeren selv bor i, og dækningsafgift kun, hvis erhvervsdelen udgør over halvdelen af grundværdien.

To regelsæt under ét tag

Det grundlæggende først. Boliglejemålene i ejendommen følger lejeloven med alt, hvad det indebærer af lejefastsættelse efter regimet, opsigelsesbeskyttelse og formkrav. Erhvervslejemålene følger erhvervslejeloven, som er en helt anden verden. Her er der høj aftalefrihed, lejen udgør markedslejen, hvis andet ikke er aftalt, depositum aftales frit og ligger ofte på tre til seks måneders leje. Lejeren har som udgangspunkt afståelsesret, medmindre den er fraveget i kontrakten. Kun få regler, bl.a. om opsigelse og ophævelse, er ufravigelige til erhvervslejerens beskyttelse.

En særlig situation opstår, hvis ét lejemål omfatter både bolig og erhverv i samme kontrakt. Er delene fysisk adskilte, følger erhvervsdelen erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse, mens de øvrige forhold følger lejeloven. Er lejemålet fysisk samlet, behandles det hele efter lejeloven. Den sondring er vigtig at kende, før du skriver en kontrakt, der blander formålene.

Køb af blandet bolig og erhverv: fem ting du skal regne på

Overvejer du køb af en blandet bolig- og erhvervsejendom, er det de samme fem spørgsmål, der afgør, om handlen holder: Hvor meget kan belånes, hvordan ligger momsen, hvilke lejeregler overtager du, hvordan opgøres skatten, og hvilke ejendomsskatter følger med. Her er de konkrete regler, som de gælder i 2026. Den løbende drift med moms og to lejelove uddybes længere nede.

Finansiering: belåningsgrænser for bolig og erhverv

Realkreditloven sætter lånegrænsen efter ejendomskategori. Private beboelsesejendomme til udlejning kan belånes med op til 80 pct. af værdien, mens kontor- og forretningsejendomme kan belånes med op til 60 pct. (realkreditlovens § 5). Består ejendommen af flere kategorier, skal værdiansættelse og lån udmåles særskilt for hver del (§ 14, stk. 2). Udgør én kategori mindst 80 pct. af det samlede bruttoetageareal, kan hele ejendommen dog belånes efter reglerne for den kategori (§ 14, stk. 3). En ejendom med mindst tre beboelseslejligheder hører til kategorien private udlejningsejendomme, også selv om ejeren bor i en af lejlighederne.

Instituttet vurderer konkret, om grænserne kan udnyttes, og prisen kan også følge fordelingen. Totalkredit kategoriserer fx en ejendom som blandet, når erhvervsarealet udgør 20 pct. eller mere, og bruger så prisbladet for erhverv, dog med private bidragssatser for den private del. Resten af købesummen skal dækkes af banklån og egen udbetaling, og banken vil typisk se et budget, hvor erhvervsdelen er stresstestet for tomgang.

Moms ved køb af en blandet ejendom

Salg af fast ejendom er som udgangspunkt momsfrit, men salg af en ny bygning eller en byggegrund er momspligtigt (momslovens § 13, stk. 1, nr. 9). Køber du en ældre blandet ejendom, er der derfor normalt ingen moms på købesummen.

Spørg altid sælger, om der er trukket moms fra på opførelse eller ombygning af erhvervsdelen inden for de seneste 10 år. Så hviler der en momsreguleringsforpligtelse på ejendommen (momslovens §§ 43 og 44). Den forfalder hos sælger ved et momsfrit salg, medmindre du som køber overtager den, og det kræver blandt andet, at du har mindst samme fradragsret som sælger, typisk fordi du selv momsregistrerer erhvervsudlejningen. Få det aftalt i købsaftalen, før du skriver under.

Lejeloven eller erhvervslejeloven: hvad du overtager

Ved køb overtager du de eksisterende lejekontrakter, så det er dem, du reelt køber. For boligdelen afgør lejeloven, hvordan lejen må fastsættes. Boliger i ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991, kan som udgangspunkt udlejes med fri leje (lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1). Det samme gælder boliger i lokaler, der 31. december 1991 eller tidligere lovligt udelukkende blev brugt til eller var indrettet til erhverv, men kun hvis det fremgår af lejeaftalen (§ 54, stk. 1, nr. 2, og stk. 2). Ligger ejendommen i en reguleret kommune og havde den seks eller færre beboelseslejligheder 1. januar 1995, gælder de særlige regler for mindre ejendomme, ofte kaldet småhusreglerne (lejelovens § 7).

For erhvervsdelen gælder erhvervslejeloven. Læs lejen, reguleringsklausulen, om markedslejereglen i § 13 er fraveget, uopsigelighed, afståelsesret og depositum. Omfatter én kontrakt både bolig og erhverv i hver sin fysiske enhed, gælder erhvervslejelovens §§ 9-13, 31 og 32 for erhvervslokalerne, mens resten følger lejeloven (erhvervslejelovens § 1, stk. 2).

Skat: lejeindtægt, afskrivning og salg

Lejeindtægten fra både boliger og erhverv er skattepligtig, og driftsudgifterne kan fradrages efter de almindelige regler. Forskellen ligger i afskrivningerne. Bygninger til beboelse og til kontor kan ikke afskrives, mens fx en butik eller et værksted kan (afskrivningslovens § 14). I en blandet bygning afskrives kun den del af anskaffelsessummen, der svarer til det afskrivningsberettigede etageareal (§ 19), og udgør den del under 25 pct. af etagearealet, skal den være på mindst 300 m² (§ 19, stk. 4). Satsen er op til 3 pct. om året for bygninger erhvervet fra 1. januar 2023 og op til 4 pct. for bygninger erhvervet før (§ 17).

Afskrivninger kan blive beskattet igen, når ejendommen sælges (afskrivningslovens § 21), og fortjenesten på ejendommen beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven. Få en revisor til at fordele købesummen på boligdel, erhvervsdel og grund fra starten, for fordelingen bærer afskrivningerne i alle de følgende år.

Ejendomsværdiskat og ejendomsskat for den blandede del

Ejendomsværdiskat betales kun af en bolig, ejeren selv bor i. Udlejer du både boliger og erhverv, betaler du ingen ejendomsværdiskat. Søger du derimod en bolig med erhverv, hvor du selv bor, fx ovenpå din egen butik, og har ejendommen én eller to selvstændige boligenheder, ansættes en særskilt ejendomsværdi for boligdelen, og ejendomsværdiskatten beregnes kun af den (ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 5). For udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, hvor ejeren bor i én af lejlighederne, gælder særlige regler (§ 3, stk. 1, nr. 6).

Ejendomsskat består af grundskyld og eventuelt dækningsafgift. Grundskyld betales af grundværdien for hele ejendommen efter kommunens promillesats. Dækningsafgift kan kommunen opkræve af ejendomme, der bruges til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted eller lignende, med op til 10 promille af 80 pct. af grundværdien, og for 2024-2028 kan kommunen ikke hæve satsen over sit niveau i lovens bilag 2 (ejendomsskattelovens §§ 12, 20 og 29).

For en blandet ejendom kan dækningsafgift kun opkræves, hvis den del af grundværdien, der vedrører erhvervsdelen, udgør mere end halvdelen af hele ejendommens grundværdi. Fordelingen sker ud fra bygningsarealerne i BBR (§ 12, stk. 2). En ejendom med én butiksetage og flere boligetager ligger derfor ofte under grænsen. Tjek ejendommens seneste vurdering og skattebillet, før du byder.

Momsen: den skjulte disciplin

Momsen er det punkt, hvor flest begår fejl i blandede ejendomme. Udgangspunktet er, at udlejning af fast ejendom er momsfri. Men du kan frivilligt momsregistrere erhvervslejemålene. Det er ofte en fordel. Så lægger du moms på erhvervslejen og får til gengæld fradrag for momsen af de udgifter, der vedrører erhvervsdelen, fx vedligeholdelse og ombygning. Boligudlejning kan derimod aldrig momsregistreres, og en frivillig registrering skal omfatte mindst to kalenderår.

I en blandet ejendom betyder det, at du skal fordele momsen. Kun den del af udgifterne, der vedrører erhvervslejemålene, kan fradrages, og fordelingen sker efter omstændighederne ud fra omsætning eller m². Det stiller krav til bogholderiet, som skal være indrettet til at holde de to dele adskilt. Har du erhvervslejemål af betydning, er en momsregistrering og en revisor, der kender reglerne, som regel pengene værd. Læs også: Moms på erhvervsudlejning: Sådan kan frivillig momsregistrering spare dig penge

Økonomien: to lejere, to risici

Investeringsmæssigt er den blandede ejendom et dobbeltvæsen. Boligdelen er typisk den stabile halvdel. Efterspørgslen efter boliger er robust, tomgangen lav og lejen forudsigelig. Erhvervsdelen giver ofte en højere leje pr. m², men den er konjunkturfølsom, og især butikslokaler i mindre byer kan stå tomme længe, når en lejer flytter. Nethandlens pres på fysiske butikker er en realitet, du skal regne med, ikke håbe dig uden om.

Et tænkt eksempel: en ejendom med en butik og fire lejligheder. Lejlighederne giver 340.000 kr. om året med lav tomgangsrisiko. Butikken giver 160.000 kr., men står den tom i to år mellem to lejere, mangler der 320.000 kr. Regn derfor altid casen igennem med en hård antagelse om erhvervstomgang, og glæd dig, hvis det går bedre.

Husk også dækningsafgiften (en særlig erhvervsskat til kommunen), en kommunal afgift der vedrører erhvervsdelen i nogle kommuner, og som skal med i driftsbudgettet.

Finansiering og værdiansættelse

Finansieringen afspejler blandingen. Realkreditbelåningen afhænger af ejendommens kategori og fordelingen mellem bolig og erhverv, og erhvervsdelen belånes lavere end boligdelen. I praksis vurderer instituttet fordelingen konkret, så to blandede ejendomme med samme pris kan få vidt forskellig belåning alt efter, hvor stor erhvervsandelen er.

Værdiansættelsen følger samme logik. Boligdelen prissættes typisk ud fra lejeniveau og afkastkrav (det afkast i pct., en køber kræver) for boligudlejning, mens erhvervsdelen prissættes med et højere afkastkrav, netop fordi risikoen er større. Når du regner på en blandet ejendom, bør du derfor dele regnestykket op og værdiansætte de to dele hver for sig, frem for at bruge ét samlet afkastkrav på hele lejen. Det giver et langt mere ærligt billede af, hvad du køber. Læs også: Derfor siger banken nej: Sådan bygger du en ejendomscase, der går igennem

Tre juridiske detaljer, du skal kende

Til sidst tre punkter, der har overrasket mange ejere af blandede ejendomme. For det første tilbudspligten (pligten til at tilbyde lejerne ejendommen). Pligten til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis ved salg gælder rene beboelsesejendomme med mindst seks beboelseslejligheder, men for blandede ejendomme med både bolig og erhverv er grænsen højere, nemlig mindst 13 beboelseslejligheder.

For det andet må et erhvervslejemål ikke bruges til beboelse. Bor nogen ulovligt i et erhvervslokale, er det et problem, du som ejer skal reagere på. Og for det tredje. Skal erhvervslokaler konverteres til boliger, eller omvendt, kræver det typisk kommunens tilladelse og kan udløse krav efter planlov og byggelovgivning. Konvertering kan være en glimrende value-add-strategi i en by med butiksdød. Men den skal afklares med kommunen, før du regner gevinsten hjem. Læs også: Hvilke lejeregler gælder for din ejendom? Find svaret på 5 minutter

Overblik: bolig og erhverv side om side

Forhold	Boligdelen	Erhvervsdelen
Regelsæt	Lejelovens regler, se ovenfor	Erhvervslejelovens regler, se ovenfor
Moms	Uden moms	Kan være frivilligt registreret, se ovenfor
Opsigelse og beskyttelse	Stærk lejerbeskyttelse	Aftalen vejer tungere
Risikoprofil	Stabil og bred efterspørgsel	Færre lejere, større udsving

Tabellen er hele artiklens pointe i fire rækker. Én ejendom. To regelsæt. To økonomier. Den blandede ejendom belønner ejere, der kan holde sporene adskilt, og straffer dem, der driver det hele som én pærevælling. Adskillelsen er ikke bureaukrati. Den er selve håndværket.

Taleksempel: to motorer i én ejendom

Lad os sætte tal på blandingen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du ejer en byejendom med en butik i stueetagen og to boliglejemål ovenpå. Butikken betaler 12.000 kr. om måneden. Boligerne betaler 7.000 kr. hver. Samlet indtægt: 26.000 kr. om måneden, 312.000 kr. om året.

Se nu på motorerne hver for sig. Boligerne er den stabile motor. Efterspørgslen er bred. Tomgangen er typisk kort. Erhvervsdelen er den stærke, men svingende motor. Lejen pr. kvadratmeter er ofte højere. Men lejerfeltet er smallere, og et skifte tager tid.

Sig, at butikken står tom i seks måneder ved et lejerskifte. Det koster 72.000 kr. i tabt leje. Boligerne betaler imens driften og det meste af ydelsen. Det er blandingens styrke: Motorerne har forskellig rytme, og de dækker for hinanden.

Men regn aldrig de to dele som gennemsnit. Erhvervstomgang skal stresstestes for sig, med længere varighed end bolig, og hele casen skal bygges post for post i driftsbudget for udlejningsejendom. En blandet ejendom med sund boligdel og skrøbelig erhvervsdel er en boligejendom med en risiko på taget. Prisen skal afspejle det.

Din praksis som ejer af en blandet ejendom

Fire discipliner bærer driften.

Hold økonomien adskilt fra dag ét. Egen indtægts- og udgiftslinje for hver del. Momsen kræver det reelt, se moms på erhvervsudlejning, og din egen styring bliver bedre af det. Blandede tal skjuler altid den svage del.

Kend begge regelsæt, og brug de rigtige kontrakter. Boligreglerne kender du. Erhvervsdelen følger sin egen logik med langt større aftalefrihed, se erhvervslejeloven forklaret. Genbrug aldrig vilkår på tværs af sporene.

Værdiansæt delene hver for sig. Erhvervsdelen vurderes på afkast og lejekontraktens kvalitet, se metoden i cap rate og afkastkrav ved udlejningsejendomme. Boligdelen vurderes bredere. Køb og sælg på summen af to regnestykker, ikke på ét udjævnet tal.

Og vælg erhvervslejeren med købmandsblik. Butikkens sundhed er din indtægts sundhed. Se på konceptet, regnskaberne og kontraktens længde, før du skriver under, og genbesøg helheden, hvis du senere vil købe større blandede ejendomme, se køb af etageejendom. Den blandede ejendom er for den aktive ejer. Til gengæld betaler den to slags afkast til den, der driver begge dele ordentligt. Og tænk exit ind fra begyndelsen. En blandet ejendom sælges til et smallere køberfelt end en ren boligejendom, fordi køberen skal kunne rumme begge discipliner. Det er ikke en hindring, men det er en likviditetsfaktor. Hold derfor erhvervskontrakten sund og lang, boligdelen ryddelig og dokumentationen opdelt, så ejendommen er let at forstå den dag, en køber skal regne på den. En blandet ejendom, der er nem at gennemskue, sælger langt lettere end en, hvor de to økonomier er groet sammen.

Faldgruber

At bruge én kontrakttype til alt. Bolig og erhverv følger hver sin lov, og blandede kontrakter kræver særlig omhu.
At glemme momsfordelingen. Kun erhvervsdelens moms kan fradrages, og bogholderiet skal kunne skille delene ad.
At undervurdere erhvervstomgangen. Butikslokaler i mindre byer kan stå tomme længe, så stresstest casen.
At bruge ét afkastkrav på hele ejendommen. Værdiansæt bolig- og erhvervsdelen hver for sig.
At overse konverteringskravene. Ændret brug fra erhverv til bolig kræver typisk kommunens tilladelse.

Kilder

Kilder: Skattestyrelsen (https://skat.dk) og lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); erhvervslejeloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1446). Yderligere kilder: erhvervslejeloven (LBK nr. 1446 af 09.11.2022) (https://www.retsinformation.dk/api/pdf/233542); Finans Danmark, Boligmarkedsstatistik (https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik); realkreditloven (LBK nr. 1541 af 18.11.2025), §§ 5 og 14 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1541); Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 415 af 27.04.2017 om afgrænsning af ejendomskategorier (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2017/415); Totalkredit, prisblad for lån pr. 01.07.2026 (https://prod.totalkredit.dk/globalassets/dit-liv/pdf/priser-og-vilkar/priser/prisblad-laan-dkk_01.07.2026.pdf); momsloven (LBK nr. 209 af 27.02.2024), §§ 13, 43 og 44 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/209); afskrivningsloven (LBK nr. 1222 af 13.10.2025), §§ 14, 17, 19 og 21 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1222); ejendomsskatteloven (LOV nr. 678 af 03.06.2023 med senere ændringer), §§ 3, 12, 20 og 29 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/678). Senest opdateret: oktober 2026.

Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk, moms- eller finansiel rådgivning. Søg rådgivning hos advokat og revisor ved konkrete handler. Kilde: lejeloven, erhvervslejeloven, momsloven, Skattestyrelsens praksis.

Ofte stillede spørgsmål

Hvilke regler gælder for en blandet bolig- og erhvervsejendom?: Boliglejemålene følger lejeloven, og erhvervslejemålene følger erhvervslejeloven. Erhvervslejeloven bygger på aftalefrihed med markedsleje og frit aftalt depositum, mens boligdelen følger lejelovens regime for lejefastsættelse og opsigelsesbeskyttelse. Omfatter ét lejemål begge dele, afhænger reglerne af, om delene er fysisk adskilte.
Skal jeg momsregistrere erhvervslejemålene?: Det er frivilligt, men ofte en fordel. Med en frivillig momsregistrering lægger du moms på erhvervslejen og får fradrag for momsen af udgifter, der vedrører erhvervsdelen. Boligudlejning kan aldrig momsregistreres, og registreringen skal omfatte mindst to kalenderår. I en blandet ejendom skal momsen fordeles korrekt.
Er en blandet ejendom mere risikabel end en ren boligejendom?: Erhvervsdelen er typisk mere risikabel, fordi den er konjunkturfølsom, og fordi butikslokaler kan stå tomme længe. Til gengæld giver erhverv ofte en højere leje pr. m². Boligdelen er den stabile halvdel. Regn altid casen igennem med en hård antagelse om erhvervstomgang.
Gælder tilbudspligten for blandede ejendomme?: Ja, men med en højere grænse. Tilbudspligten ved salg gælder rene beboelsesejendomme med mindst seks beboelseslejligheder, mens grænsen for blandede ejendomme med både bolig og erhverv er mindst 13 beboelseslejligheder. Tjek altid reglerne konkret, før du planlægger et salg.
Kan jeg lave butikken om til en bolig?: Ofte ja, men det kræver typisk kommunens tilladelse og skal overholde planlov og byggelovgivning. Konvertering fra erhverv til bolig kan være en god strategi i byer med butiksdød, men afklar mulighederne med kommunen, og få tilladelserne på plads, før du indregner gevinsten i din købspris.
Er en blandet ejendom sværere at belåne og sælge end en ren boligejendom?: Ofte lidt, ja: Långivere og købere skal vurdere to regelsæt og to lejemarkeder, og erhvervsdelens vilkår og lejerkvalitet vejer tungt i begge regnestykker. En stærk erhvervslejer på en lang kontrakt kan omvendt gøre ejendommen mere attraktiv end en ren boligejendom. Sørg derfor for ryddelig, opdelt dokumentation af begge dele, så er både belåning og salg primært et spørgsmål om kvaliteten af dine tal.
Hvad betyder blandet bolig og erhverv?: En ejendom med blandet bolig og erhverv rummer både lejemål til beboelse og lejemål til erhverv, typisk en butik eller et kontor i stueetagen og lejligheder ovenpå. Boligdelen følger lejeloven og erhvervsdelen erhvervslejeloven, og belåning, moms og skat opgøres i praksis for hver del.
Hvor meget kan jeg låne ved køb af blandet bolig og erhverv?: Realkredit kan belåne boligdelen med op til 80 pct. og erhvervsdelen med op til 60 pct. af værdien, udmålt særskilt for hver del. Udgør én anvendelse mindst 80 pct. af bruttoetagearealet, kan hele ejendommen belånes efter den kategoris regler. Resten skal dækkes af banklån og egen udbetaling.
Skal jeg betale ejendomsværdiskat af en bolig med erhverv?: Kun hvis du selv bor der, og så kun af boligdelen. Har ejendommen én eller to boligenheder, der bruges til både bolig og erhverv, ansættes en særskilt ejendomsværdi for boligdelen, og skatten beregnes af den. Udlejede boliger og erhvervslokaler udløser ikke ejendomsværdiskat.
Kan jeg afskrive på en ejendom med blandet erhverv og bolig?: Ja, på den del af bygningen, der bruges til afskrivningsberettiget erhverv som fx en butik, med op til 3 pct. om året for bygninger erhvervet fra 1. januar 2023. Boliger og kontorer kan ikke afskrives, og afskrivningen beregnes af den andel af anskaffelsessummen, der svarer til erhvervsdelens etageareal.
Skal en blandet bolig- og erhvervsejendom betale dækningsafgift?: Kun hvis kommunen opkræver dækningsafgift, og den del af grundværdien, der vedrører erhvervsdelen, udgør mere end halvdelen af ejendommens samlede grundværdi. Grundskyld betales derimod af hele grundværdien.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Del af emnet: Grundviden: Kom godt i gang som ejendomsinvestor

Relaterede artikler

Moms på erhvervsudlejning: Sådan kan frivillig momsregistrering spare dig penge — Udlejer du erhverv, er der en regel, mange overser, og som kan spare dig for mange penge på moms.
Derfor siger banken nej: Sådan bygger du en ejendomscase, der går igennem — Du har fundet ejendommen, regnet på tallene og glæder dig til at komme i gang. Så siger banken nej, og du forstår ikke hvorfor, for regnestykket så jo fint ud.
Hvilke lejeregler gælder for din ejendom? Find svaret på 5 minutter — Hvor meget må du tage i husleje? Det spørgsmål har ikke ét svar i Danmark, men flere, og hvilket der gælder for netop din ejendom afhænger af tre ting.