# Hvem skal male, og hvem skifter pakninger? Vedligeholdelsen fordelt > Indvendig eller udvendig vedligeholdelse? Se lovens fordeling, hvad indvendig vedligeholdelse faktisk omfatter, og hvem der betaler for hvidevarer og pakninger. Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/vedligeholdelse-udlejer-eller-lejer Kategori: Udlejning Køleskabet er gået i stykker, gulvet trænger til lak, og en pakning i badeværelset drypper. Hvem skal betale? Det er et af de mest almindelige spørgsmål i ethvert lejeforhold. Svaret er mindre indlysende, end de fleste tror. Ordet "indvendig vedligeholdelse" dækker nemlig langt mindre, end man skulle tro. Resten falder på udlejeren, medmindre andet er aftalt. Denne guide fordeler ansvaret klart. ## Kort fortalt - Lovens udgangspunkt er, at udlejeren har den fulde vedligeholdelse, både indvendig og udvendig. - Den eneste pligt, lejeren har direkte via loven, er vedligeholdelse af låse og nøgler. - I praksis aftales det næsten altid, at lejeren overtager den indvendige vedligeholdelse. - Indvendig vedligeholdelse er kun maling, hvidtning, tapetsering og lakering af trægulve, intet andet. - Alt andet, også hvidevarer og pakninger inde i boligen, er udvendig vedligeholdelse og dermed typisk udlejerens. ## Lovens udgangspunkt Vi begynder med det, mange bliver overraskede over. Efter lejelovens udgangspunkt har udlejeren hele vedligeholdelsespligten, både den indvendige og den udvendige. Den eneste vedligeholdelse, loven direkte pålægger lejeren, er låse og nøgler. Alt andet er som udgangspunkt udlejerens ansvar. Men det udgangspunkt kan fraviges ved aftale, og det bliver det næsten altid. I langt de fleste lejekontrakter aftales det, at lejeren overtager den indvendige vedligeholdelse. Derfor er det afgørende at læse kontrakten. For det er den, der fordeler ansvaret i det konkrete lejeforhold. Fordelingen står i standardlejekontraktens afsnit om vedligeholdelse. lejekontrakt for udlejere ## Hvad indvendig vedligeholdelse er Her ligger nøglen til hele forvirringen. Indvendig vedligeholdelse er i loven defineret meget snævert. Det er maling, hvidtning, tapetsering og lakering eller behandling af trægulve. Det er alt. Har lejeren overtaget den indvendige vedligeholdelse, er det altså disse fire ting, lejeren skal sørge for. Så ofte det er nødvendigt for, at boligen fremstår vel vedligeholdt. Det betyder omvendt, at rigtig mange ting, man intuitivt ville kalde "indvendige", slet ikke hører under den indvendige vedligeholdelse. Et køkkenelement, en bordplade, et blandingsbatteri eller en rude er ikke omfattet, selv om de sidder inde i lejligheden. Den sondring er værd at holde fast i, for den afgør, hvem der betaler. syn og fraflytning ## Hvad udvendig vedligeholdelse er Udvendig vedligeholdelse er defineret som alt det, der ikke er indvendig vedligeholdelse. Det lyder enkelt, men konsekvensen overrasker. Den udvendige vedligeholdelse omfatter både det, der fysisk er udenpå bygningen, og en masse ting inde i lejemålet. Udvendigt dækker det tag, facade, altaner, skorstene, vinduer og døre samt fælles installationer og adgangsveje. Men det dækker også hårde hvidevarer, køkken- og badeværelseselementer, toiletter, radiatorer, rør, armaturer og bordplader, når de er en del af det lejede. Så den dryppende pakning, det defekte køleskab og den løse bordplade er som udgangspunkt udlejerens ansvar, medmindre andet gyldigt er aftalt. Er du udlejer, er det derfor vigtigt at kende sit reelle ansvar, og er du lejer, er det lige så vigtigt ikke at betale for noget, du ikke skal. den daglige drift af udlejningsejendommen ## Hvad der kan aftales, og hvad der ikke kan Kan man så bare aftale sig ud af det hele? Ikke frit. Man kan aftale, at lejeren under lejeperioden også vedligeholder mere end lovens minimum, fx hvidevarer eller en have. Men ved fraflytning kan lejerens indvendige vedligeholdelsespligt ikke gyldigt omfatte mere end det, loven definerer, altså maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. At overføre den udvendige vedligeholdelse til lejeren er endnu mere begrænset. Det kan som udgangspunkt kun aftales i uregulerede kommuner eller i småhuse med seks eller færre lejemål. Det skal stå det rigtige sted i kontrakten, nemlig under særlige vilkår, ikke under det almindelige vedligeholdelsesafsnit. En have, der er en del af det lejede, kan dog altid pålægges lejeren. Og en vigtig regel til sidst. Installerer lejeren selv noget, fx sin egen vaskemaskine, har lejeren vedligeholdelsespligten for det, uanset hvad kontrakten ellers siger. Bemærk også, at skader fra uforsvarlig brug altid hæfter den skyldige for, uanset hvem der har vedligeholdelsespligten. modernisering og det lejedes værdi (prisen i sammenlignelige lejemål) ## Vedligeholdelseskontoen kort Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, og er lejemålet en lejlighed, skal der oprettes en indvendig vedligeholdelseskonto. Hver måned indbetaler udlejeren et lovbestemt beløb pr. m² til kontoen, og satsen reguleres én gang om året. Udlejerens pligt til at male og istandsætte indvendigt anses for opfyldt, når pengene på kontoen er brugt. Så lejeren kan ikke kræve mere vedligeholdelse, end der står på kontoen. Kontoen følger boligen, ikke lejeren, så ved fraflytning overgår saldoen til den næste lejer. Udlejeren skal oplyse den nye lejer om beløbet. Én gang om året skal lejeren desuden have besked om, hvad der står på kontoen. Det er et lille, men vigtigt administrativt punkt at have styr på, hvis du som udlejer selv har den indvendige vedligeholdelse. forbrugsregnskab for udlejere > Fordel vedligeholdelsen i seks trin: 1) kend lovens udgangspunkt for indvendig og udvendig pligt; 2) kryds kontraktens vedligeholdelsesfelter bevidst af; 3) formulér eventuelle fravigelser klart og lovligt; 4) før vedligeholdelseskontoen korrekt, hvis ejendommen er omfattet; 5) dokumentér lejemålets stand løbende; 6) og reagér hurtigt på fejl i din del, for forsømt udlejerpligt kan give lejeren krav. ## Overblik: opgaverne og udgangspunktet | Opgave | Udgangspunktet | | --- | --- | | Maling, hvidtning og tapetsering | Følger lovens fordeling, se ovenfor | | Pakninger, låse og mindre indvendige dele | Se fordelingen ovenfor | | Tag, facader og faste installationer | Udlejerens udvendige vedligeholdelse | | Fælles anlæg og arealer | Udlejeren | | Aftalte forskydninger | Kun inden for lovens rammer, se ovenfor | Tabellen er kortet, og gennemgangen ovenfor er terrænet. Husk især to ting: Ordene indvendig og udvendig betyder noget andet i lejeretten end i daglig tale, og kontrakten afgør den konkrete fordeling inden for lovens rammer. Derfor starter ethvert vedligeholdelsesspørgsmål samme sted: i kontraktens felter. ## Taleksempel: tvisten, kontrakten afgjorde Lad os se fordelingen arbejde. Alle tal er kun illustration. Sig, at en lejer flytter efter seks år. Ved synet er væggene mærkbart slidte. Ny maling koster 9.000 kr. Hvem betaler? Svaret står ikke i humøret. Det står i papirerne. Du finder kontrakten frem. Vedligeholdelsesfeltet viser, hvem der har den indvendige vedligeholdelse i netop dette lejemål. Du finder indflytningsrapporten frem. Den viser standen ved start. Og du har fraflytningssynet, gennemført efter reglerne. Med de tre dokumenter er sagen næsten selvafgørende. Har lejeren pligten og har misligholdt den, kan kravet gøres op efter reglerne. Ligger pligten hos dig, er slidet din omkostning, planlagt eller ej. Sig, at dokumenterne her placerer 6.000 kr. hos lejeren og resten hos dig. Ingen konflikt. Bare en afregning. Uden dokumenterne var samme sag endt som påstand mod påstand, og den slags sager taber udlejere oftere, end de vinder. Fordelingen af vedligeholdelsen afgøres med andre ord ikke ved fraflytningen. Den afgøres den dag, kontrakten skrives, og den dag, synene gennemføres. Resten er aflæsning. ## Sådan styrer du vedligeholdelsen i praksis Fire vaner gør fordelingen til drift i stedet for diskussion. Udfyld kontraktens vedligeholdelsesfelter bevidst. Feltet er ikke en formalitet. Det er en økonomisk beslutning for hele lejeperioden, og det skal udfyldes korrekt efter reglerne, se lejekontrakt A10. Er du i tvivl om en fravigelse, så spørg en rådgiver, før du skriver den ind. Dokumentér standen ved hver overgang. Grundige rapporter med billeder ved indflytning og fraflytning er fordelingens beviser, se ind- og fraflytningssyn, og opgøret ved skiftet følger sine egne regler, se istandsættelse ved lejerskifte. Skil vedligeholdelse fra forbedring i dine egne projekter. De to ting behandles forskelligt både lejeretligt og skattemæssigt, og sondringen er gennemgået i vedligeholdelse eller forbedring. Bland dem sammen, og både lejeforhøjelser og fradrag kan ramme forkert. Og planlæg din egen del, i stedet for at reagere på den. Den udvendige vedligeholdelse er din uanset kontrakten, og den bliver billigst, når den styres efter en plan, se vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom. Udlejere, der kender deres vedligeholdelsespligt på forhånd, diskuterer sjældent den ved fraflytninger. De afregner den bare, roligt og med papirerne i orden. Og gem hver afregning som skabelon til den næste: Et rent, gennemført opgør er en opskrift, du kan genbruge, og efter en håndfuld fraflytninger kører vedligeholdelsesafregningen nærmest af sig selv. Rutine er den stille gevinst ved at gøre det rigtigt fra start. Og læg mærke til, hvad et rent opgør signalerer til lejeren: retfærdighed. En fraflytning, hvor kravet er dokumenteret post for post og depositum afregnet til tiden, ender sjældent i nævnet. Ordentlighed ved udgangen er også omdømme ved indgangen, for gode lejere taler sammen. ## Faldgruber - **At tro, indvendig vedligeholdelse dækker alt indenfor.** Det er kun maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. - **At sende hvidevare-regningen til lejeren.** Hårde hvidevarer er som udgangspunkt udvendig vedligeholdelse. - **At skrive udvendig vedligeholdelse ind det forkerte sted.** Den hører under særlige vilkår, ikke vedligeholdelsesafsnittet. - **At overføre udvendig vedligeholdelse i en stor ejendom.** Det kan kun aftales i uregulerede kommuner eller småhuse. - **At glemme vedligeholdelseskontoen.** Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse i en lejlighed, er kontoen et krav. ## Ofte stillede spørgsmål ### Hvem har vedligeholdelsespligten i et lejemål? Lovens udgangspunkt er, at udlejeren har den fulde vedligeholdelse, og at lejeren kun har pligten for låse og nøgler. I praksis aftales det næsten altid i kontrakten, at lejeren overtager den indvendige vedligeholdelse. Derfor afgør kontrakten fordelingen i det konkrete lejeforhold. ### Hvad omfatter indvendig vedligeholdelse? Kun maling, hvidtning, tapetsering og lakering eller behandling af trægulve. Det er den fulde definition i loven. Alt andet, også ting inde i lejligheden som hvidevarer, bordplader og armaturer, hører under den udvendige vedligeholdelse, medmindre andet gyldigt er aftalt. ### Hvem betaler for en defekt opvaskemaskine eller en dryppende pakning? Som udgangspunkt udlejeren, fordi hårde hvidevarer, armaturer og pakninger er udvendig vedligeholdelse, når de er en del af det lejede. Undtagelsen er, hvis lejeren selv har installeret apparatet, eller hvis skaden skyldes lejerens uforsvarlige brug. Da hæfter lejeren. ## Kilder Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026. _Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Satser reguleres årligt, og fordelingen afhænger af kontrakten. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: lejeloven, standardlejekontrakt (typeformular)._