# Fjernvarme, varmepumpe eller gasfyr ud? Regnestykket for din udlejningsejendom

> Skal du skifte varmekilde i udlejningen? Se beslutnings-regnestykket med investering, tilskud og tilbagebetaling, og den vigtige pointe om, hvem der sparer.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/varmekilde-regnestykke
Kategori: Ejendom & Vedligehold

At skifte varmekilde i en udlejningsejendom er en stor investering, og om den betaler sig, afhænger af et regnestykke, hvor tilskud, tilbagebetalingstid og en ofte overset pointe indgår: hvem der egentlig sparer varmen. Her er beslutnings-regnestykket samlet ét sted, med henvisning til de dedikerede artikler om de enkelte varmekilder for detaljerne. For en udlejer er regnestykket nemlig anderledes end for en boligejer, fordi det ofte er lejeren, ikke udlejeren, der betaler varmeregningen og dermed høster besparelsen.

## Kort fortalt

- Om et varmekildeskift betaler sig, afhænger af investering, tilskud, besparelse og tilbagebetalingstid.
- Energistyrelsens Varmepumpepulje gav i 2026 et fast tilskud på 27.000 kr. til varmepumper.
- For en udlejningsejendom udløser udlejning på adressen momspligt og krav om en de minimis-erklæring.
- Den oversete pointe. Hvis lejeren betaler varmen, tilfalder besparelsen lejeren, ikke dig.
- Udlejers gevinst ligger derfor ofte i energiforbedringen og en mulig forbedringsforhøjelse, ikke i varmebesparelsen.

## Beslutnings-regnestykket: de fire tal

Vi starter med selve regnestykket, som er det samme, uanset hvilken varmekilde du overvejer. Fire tal afgør, om skiftet betaler sig. Det første er investeringen: hvad koster det nye anlæg inklusive installation. Dertil kommer tilskuddet, som du trækker fra investeringen for at få nettoinvesteringen. Det tredje er den årlige driftsbesparelse. Hvor meget mindre koster opvarmningen om året med den nye varmekilde. Det fjerde er tilbagebetalingstiden, som du finder ved at dividere nettoinvesteringen med den årlige besparelse, og som fortæller, hvor mange år der går, før investeringen har tjent sig hjem. For detaljerne om, hvornår en varmepumpe slår fjernvarme, og hvad der sker, når gasfyret skal ud, henviser vi til de dedikerede artikler. Her handler det om at samle tallene til én beslutning. varmepumpe eller fjernvarme, hvad kan bedst betale sig

Tilskuddet er en central del af nettoinvesteringen. Her er de validerede tal ved skrivning. Efter Energistyrelsen gav Varmepumpepuljen i 2026 et fast tilskud på 27.000 kr. til en luft-til-vand-varmepumpe eller jordvarme, op fra 17.000 kr. i 2025, og puljen søges, før du indgår en bindende aftale, efter først-til-mølle-princippet. Dertil findes Energirenoveringspuljen til andre energiforbedringer som isolering og vinduer og en skrotningsordning for varmepumper på abonnement. Tilskud og satser ændres løbende. Så de aktuelle beløb og puljer bør altid tjekkes hos Energistyrelsen, inden du regner. gasfyret skal ud, det betyder det for dig

## Den vigtige udlejer-pointe: hvem sparer varmen?

Her er den pointe, der gør regnestykket anderledes for en udlejer end for en boligejer, og som ofte overses. For en boligejer, der selv bor i huset og selv betaler varmeregningen, er den årlige besparelse en direkte gevinst: lavere varmeudgift hver måned. Men i en udlejningsejendom, hvor lejeren betaler varmeforbruget direkte, tilfalder besparelsen lejeren, ikke dig. Du betaler investeringen, men det er lejeren, der får den lavere varmeregning. Det betyder, at det simple regnestykke, investering mod varmebesparelse, ikke holder for en udlejer på samme måde, fordi besparelsen ikke lander hos dig. Du skal derfor tænke din gevinst anderledes. forbrugsregnskab og aconto

Hvor ligger udlejers gevinst så? Den ligger typisk tre andre steder. For det første i selve energiforbedringen, som gør ejendommen mere fremtidssikret over for de kommende energikrav frem mod 2030 og kan hæve ejendommens værdi. For det andet i en mulig forbedringsforhøjelse. En energiforbedring kan efter lejeloven give chance for at forhøje lejen, hvis forbedringen opfylder reglerne. Det kan give dig et afkast af investeringen gennem en højere leje. For det tredje kan et skift være nødvendigt for at overholde kommende krav, så investeringen handler om at leve op til reglerne snarere end om en direkte besparelse. En forbedringsforhøjelse skal dog opfylde lejelovens vilkår og varsles korrekt. Så den er ikke automatisk. energikrav til udlejning frem mod 2030

## Den skattemæssige og praktiske detalje for udlejere

Endelig er der to forhold, en udlejer især skal være opmærksom på. Det første er tilskuddets vilkår for en udlejet ejendom. Efter Energistyrelsen er der på en adresse med udlejning tale om økonomisk aktivitet. Det udløser momspligt og et krav om en de minimis-erklæring, altså en erklæring om, at du ikke har modtaget mere end det tilladte i statsstøtte over en periode. Det betyder, at ansøgningen om tilskud som udlejer har nogle ekstra trin sammenlignet med en privat boligejer. De bør afklares, før du regner tilskuddet ind. Større fælles anlæg i flerfamiliehuse, hvor et fælles fyr erstattes af én varmepumpe, kan i visse tilfælde også være omfattet. skat af lejeindtægter

Bundlinjen er, at et varmekildeskift for en udlejer skal regnes på en anden måde end for en boligejer. Regnestykket med investering, tilskud og tilbagebetaling er det samme. Men gevinsten er det ikke: hvis lejeren betaler varmen, høster lejeren besparelsen. Din gevinst ligger i energiforbedringen, ejendommens værdi og en mulig forbedringsforhøjelse. Regner du på de rigtige gevinster og medtager tilskuddets særlige vilkår, træffer du en oplyst beslutning. Regner du, som om varmebesparelsen tilfalder dig selv, overvurderer du afkastet af skiftet. Brug regnestykket, men regn på de gevinster, der faktisk lander hos dig. byg dit investeringsregneark

> Beslutnings-regnestykket for varmekilden: 1) opgør investeringen inklusive installation; 2) træk det aktuelle tilskud fra for at få nettoinvesteringen, og tjek satserne hos Energistyrelsen; 3) opgør den årlige driftsbesparelse i opvarmning; 4) beregn tilbagebetalingstiden som nettoinvestering divideret med årlig besparelse; 5) afklar, hvem der betaler varmen, for hvis lejeren gør, tilfalder besparelsen lejeren; 6) og regn din gevinst på energiforbedringen, ejendomsværdien og en mulig forbedringsforhøjelse, ikke på varmebesparelsen.

## Overblik: de fire tal og udlejer-pointen

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Investeringen | Hvad det koster at skifte varmekilde |
| Tilskuddet | Puljer og ordninger kan sænke investeringen |
| Besparelsen | Den årlige forskel i varmeudgift |
| Tilbagebetalingstiden | Hvor længe der går, før skiftet er tjent hjem |
| Udlejer-pointen | Det er ofte lejeren, ikke dig, der sparer varmen |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at valget af varmekilde er et regnestykke med fire tal. Investeringen, et eventuelt tilskud, den årlige besparelse og tilbagebetalingstiden. Men der er en vigtig udlejer-pointe. I en udlejningsbolig er det ofte lejeren, der betaler varmen. Så er det lejeren, ikke du, der får besparelsen ved en lavere varmeregning. Din gevinst som udlejer ligger derfor typisk et andet sted, nemlig i en mulig lejeforhøjelse, hvis skiftet er en forbedring. Det ændrer hele regnestykket.

## Taleksempel: hvem får glæde af besparelsen

Lad os se pointen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en udlejer overvejer at skifte fra gasfyr til varmepumpe.

Han regner først som en boligejer. Han ser en lavere varmeregning og tænker, at skiftet tjener sig hjem. Men i hans udlejningsbolig betaler lejeren varmen. Så er det lejeren, der får den lavere regning, ikke ham. Hans investering giver ikke automatisk ham selv en besparelse.

Det, han derimod kan, er at behandle skiftet som en forbedring. En forbedring kan efter reglerne bære en lejeforhøjelse, der står mål med den og varsles korrekt. Så kommer hans gevinst fra lejeforhøjelsen, ikke fra varmeregningen. Samme skift, to forskellige regnestykker, alt efter om man husker, hvem der betaler varmen. Regn de fire tal i et regneark, se byg dit investeringsregneark, og afklar aconto og forbrug, se forbrugsregnskab og aconto.

## Sådan griber du varmekildeskiftet an

Fire principper gør regnestykket rigtigt.

Regn de fire tal op. Investering, tilskud, årlig besparelse og tilbagebetalingstid hører sammen. Sæt dem alle ind, så du ser det fulde billede og ikke kun den lavere varmeregning, se byg dit investeringsregneark.

Husk, hvem der betaler varmen. Betaler lejeren varmen, er det lejeren, der sparer. Så giver den lavere regning ikke dig en direkte gevinst, og det skal med i din vurdering, se forbrugsregnskab og aconto.

Se skiftet som en mulig forbedring. Er skiftet en forbedring, kan det bære en lejeforhøjelse, der står mål med det og varsles korrekt. Det er ofte her, din reelle gevinst som udlejer ligger, se skat af lejeindtægter.

Og tænk energikravene ind. Et skift væk fra gasfyr kan også hjælpe med kommende energikrav. Vej den fordel ind, når du beslutter dig, se energikrav til udlejning frem mod 2030. Varmekildeskiftet er et regnestykke, men et andet for en udlejer end for en boligejer. Din gevinst kommer sjældent fra varmeregningen og oftere fra en forbedring, der kan bære en lejeforhøjelse.

## Faldgruber

- **At regne, som om du selv sparer varmen.** Betaler lejeren varmeforbruget, tilfalder besparelsen lejeren, ikke dig som udlejer.
- **At glemme tilskuddets særlige vilkår.** Udlejning udløser momspligt og krav om en de minimis-erklæring, som skal afklares før ansøgning.
- **At regne med et forældet tilskud.** Tilskud og satser ændres løbende. Så de aktuelle beløb bør tjekkes hos Energistyrelsen.
- **At antage en automatisk lejeforhøjelse.** En forbedringsforhøjelse skal opfylde lejelovens vilkår og varsles korrekt, den kommer ikke af sig selv.
- **At overse værdien af energiforbedringen.** Udlejers gevinst ligger ofte i fremtidssikring mod kommende krav og i ejendommens værdi, ikke i varmebesparelsen.

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan det betale sig at skifte varmekilde i en udlejningsejendom?

Det afhænger af regnestykket og af, hvem der betaler varmen. Regnestykket er investering minus tilskud, sat op mod den årlige besparelse. Det giver tilbagebetalingstiden. Men for en udlejer er der en vigtig forskel. Hvis lejeren betaler varmeforbruget, tilfalder besparelsen lejeren, ikke dig. Din gevinst ligger da i energiforbedringen, ejendommens værdi og en mulig forbedringsforhøjelse. Derfor skal en udlejer regne på de gevinster, der faktisk lander hos ham selv, ikke på varmebesparelsen.

### Hvor meget tilskud kan man få til en varmepumpe?

Efter Energistyrelsen gav Varmepumpepuljen i 2026 et fast tilskud på 27.000 kr. til en luft-til-vand-varmepumpe eller jordvarme, op fra 17.000 kr. i 2025. Puljen søges, før du indgår en bindende aftale, efter først-til-mølle-princippet. Der findes desuden en energirenoveringspulje til andre forbedringer og en skrotningsordning for varmepumper på abonnement. Tilskud og satser ændres løbende. Så du bør altid tjekke de aktuelle beløb og puljer hos Energistyrelsen, inden du regner.

### Hvem sparer varmeregningen, når man skifter varmekilde i en udlejningsbolig?

Det gør typisk lejeren, ikke udlejeren, hvis lejeren betaler varmeforbruget direkte. Det er den centrale forskel fra en boligejer, der selv bor i huset og selv høster besparelsen. For en udlejer betyder det, at det simple regnestykke investering mod varmebesparelse ikke holder, fordi besparelsen ikke lander hos dig. Din gevinst ligger i stedet i energiforbedringen, en mere fremtidssikret ejendom og en mulig forbedringsforhøjelse af lejen efter lejelovens regler.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatte- eller energirådgivning. Tilskud og satser er valideret mod Energistyrelsen ved skrivning og ændres løbende, så tjek de aktuelle puljer. Regneeksempler er illustrative, og de enkelte varmekilder er behandlet i dedikerede artikler. Kilde: Energistyrelsen (Varmepumpepuljen og energirenoveringspuljen) og lejeloven (forbedringsforhøjelse)._