# Valuarvurdering og andelskronen: Investorens guide til andelstal

> Valuarvurdering og andelskronen forklaret: de fire værdiprincipper i andelsboliglovens § 5, 42-månedersreglen, fastholdte vurderinger og fælderne for køberen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/valuarvurdering-og-andelskronen
Kategori: Udlejning

Ejendomsinvestorer møder andelsverdenen oftere, end de tror. Ved tilbudspligten, når en storejendom skal sælges, og lejerne kan overtage den som andelsboligforening. Ved køb af andelsbolig som investering i egen bolig. Og i naboejendommen, hvis økonomi påvirker hele gaden. I alle tre situationer er andelskronen det centrale tal, og bag den står værdiansættelsen af foreningens ejendom. Denne guide forklarer systemet i andelsboliglovens § 5. Du får maksimalprisen, de fire værdiprincipper og valuarvurderingens regler. Og du får en vigtig detalje, mange gamle guider stadig har forkert. Gyldigheden er nemlig ændret fra 18 til 42 måneder ved lov i 2024. Alt her er valideret mod loven og den gældende vejledning.

Kort sagt: Andelskronen bygger på foreningens formue efter andelsboliglovens § 5, hvor ejendommen kan værdiansættes efter fire principper, og en valuarvurdering må efter lovændringen i 2024 ikke være ældre end 42 måneder.

## Kort fortalt

- Andelsboliglovens § 5 sætter en maksimalpris: en andel må ikke sælges over sin andel af foreningens formue plus forbedringer.
- Ejendommen kan værdiansættes efter fire principper: anskaffelsesprisen, valuarvurdering, senest ansatte ejendomsværdi eller den nettoprisindekserede offentlige vurdering.
- En valuarvurdering er ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, og den må ikke være ældre end 42 måneder efter lovændringen i 2024.
- Vurderinger, der var gyldige før 1. juli 2020, kan efter § 5, stk. 3 fastholdes tidsubegrænset, indtil foreningen vælger en ny.
- Prioritetsgælden fratrækkes efter reglerne, ved valuarprincippet opgjort til kursværdi, og forbedringer kan tillægges.
- Banker må ikke lægge valuarvurderingen til grund for belåning. De vurderer selv markedsværdien.

## Maksimalprisen: Systemets fundament

Andelsboliger handles ikke frit. Reglen står i andelsboliglovens § 5, stk. 1 på Retsinformation. Prisen for en andel må ikke overstige andelens værdi af foreningens formue plus værdien af forbedringer i boligen. Det er en maksimalpris, ikke en fastpris. Markedet kan handle lavere, men aldrig lovligt højere. ideel anpart, guiden

Foreningens formue afhænger især af ét tal: ejendommens værdi. Og netop her giver loven foreningen et valg mellem principper. Valget træffes på generalforsamlingen, og det flytter andelskronen direkte. Derfor er værdiprincippet det første, enhver køber og enhver investor skal slå op i foreningens regnskab. gratis ejendomsdata, OIS, BBR og Plandata

## De fire værdiprincipper

| Princip | Indhold |
| --- | --- |
| Anskaffelsesprisen | Ejendommens købspris; stabilt og lavt anker |
| Valuarvurdering | Kontant handelsværdi som udlejningsejendom, maks 42 måneder gammel |
| Senest ansatte ejendomsværdi | Den offentlige vurdering, i praksis ofte et ældre tal |
| Nettoprisindekseret offentlig vurdering | Fra 2024: seneste ejendomsværdi reguleret med Danmarks Statistiks nettoprisindeks |

De fire principper står i § 5, stk. 2, litra a til d. Det fjerde princip er nyt fra 2024. Det blev indført, fordi de offentlige vurderinger af andelsejendomme ikke længere opdateres som før. Med indekseringen følger værdien Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra vurderingsterminen og frem. Ved valuarprincippet og de offentlige principper fratrækkes prioritetsgælden efter reglerne. For realkreditlån bruges kursværdien af obligationsrestgælden. Og forbedringer på ejendommen efter vurderingen kan tillægges efter § 5, stk. 4. klag over ejendomsvurderingen

## Valuarvurderingen: Reglerne og den nye frist

En valuarvurdering er ejendommens kontante handelsværdi som UDLEJNINGSEJENDOM. Altså det, ejendommen ville koste mellem kyndige, uafhængige parter på det åbne marked. Vurderingen skal foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme. Kravene til valuarens uddannelse, erfaring og ansvarsforsikring står i reglerne. cap rate og afkastkrav

Og så fristen, hvor mange guider er forældede. Tidligere var gyldigheden 18 måneder. Ved lov nr. 330 af 9. april 2024 blev den ændret. Efter den gældende lov og vejledningen på Retsinformation må vurderingen ikke være ældre end 42 måneder. I praksis betyder det ny vurdering mindst hvert tredje år, hvis foreningen bruger princippet. Og altid den NYESTE vurdering. Indhentes en ny, kan den gamle ikke længere bruges, uanset alder. Læser du en guide, der siger 18 måneder, læser du en gammel guide. nyt for udlejere, årets ændringer

## Fastholdte vurderinger: 2020-reglen, der stadig lever

I 2020 fik andelsforeningerne en særlig mulighed. Efter § 5, stk. 3 kan en gyldig vurdering fra før den 1. juli 2020 fastholdes i en ubegrænset periode. Det gælder både valuarvurderinger og offentlige vurderinger. Fastholdelsen gælder, indtil foreningen vælger at bruge en NY vurdering som grundlag. Valget er en envejsdør. Bruges en ny, er den gamle væk. En ikke-anvendt valuarvurdering fra før skæringen kan endda ligge "i skuffen". Det kræver dokumentation med note i regnskabet eller revisorerklæring for, at den er indhentet i tide. Og bruges en fastholdt vurdering, skal det fremgå af en note til årsregnskabet. sælgerpantebrev og pantebrevslån

For dig som læser af et andelsregnskab betyder det: tjek noterne. En fastholdt 2020-vurdering kan ligge langt fra dagens marked, i begge retninger, og netop dét skal ind i din vurdering af andelskronens realisme.

## Investorvinklen: Tilbudspligt, køb og de klassiske fejl

Møder du andelskronen ved tilbudspligten, hvor lejerne i en storejendom tilbydes at overtage den, skifter perspektivet. Valuarlogikken er pludselig DIN modparts regnestykke. Hvad er ejendommen værd som udlejningsejendom? Møder du den som køber af en andel, er dit tjek trefoldigt. Hvilket princip bruger foreningen, og hvor gammelt er grundlaget? Hvordan er gælden opgjort, herunder kursværdier og eventuelle renteaftaler? Og hvad siger noterne om fastholdelse? salg af udlejningsejendom, mægler og salær

Illustrativt eksempel med runde, fiktive tal: En forenings ejendom er valuarvurderet til 50.000.000 kr., og prioritetsgælden er opgjort til kursværdi 30.000.000 kr. Foreningens formue fra ejendommen er 20.000.000 kr., som fordeles på andelene efter vedtægternes fordelingstal. Skifter foreningen princip, eller falder en ny vurdering anderledes ud, flytter hver enkelt andels maksimalpris med. Tallene er illustrative. Mekanikken er lovens. Og husk bankens rolle. Kreditinstitutter må ikke lægge valuarvurderingen til grund for belåning. De vurderer selv. Andelskronen og belåningsværdien er to forskellige tal. Og forskellen mellem dem er præcis der, mange købere overrasker sig selv. realkreditlån forklaret

## Valuarrapporten: Hvad den skal kunne

En valuarvurdering er ikke et tal på et brevpapir. Det er en rapport, der skal kunne efterprøves. Den skal dokumentere grundlaget: ejendommens data, lejeforhold og stand. Den skal vise metoden, altså hvordan handelsværdien som udlejningsejendom er fundet, typisk med afsæt i markedets afkastkrav og sammenlignelige handler. Og den skal være udarbejdet af en valuar, der opfylder reglernes krav til uddannelse, erfaring og ansvarsforsikring.

Læs rapporten som køber, ikke kun konklusionen. Er forudsætningerne realistiske? Er lejen sat rigtigt i regnestykket? En vurdering er et skøn bygget på antagelser, og antagelserne er der, kvaliteten bor. Foreningens revisor læser med, og det bør du også. cap rate og afkastkrav

## Illustrativt: To foreninger, to andelskroner

To fiktive foreninger ejer næsten ens ejendomme. Forening A bruger anskaffelsesprisen som princip. Andelskronen er lav og bundsolid, og den flytter sig stort set ikke. Forening B bruger valuarprincippet. Andelskronen er markant højere, men den lever med markedet og med hver ny vurdering hvert tredje år.

Som køber betaler du mere for en andel i B, og du bærer en anden risiko: falder næste vurdering, falder maksimalprisen. I A køber du billigere, med indbygget luft, men også med en forening, hvor kronen kan springe op ved et principskifte. Ingen af delene er forkert. De er to forskellige produkter, og prisen skal afspejle det. Tallene her er bevidst udeladt. Mekanikken er hele pointen. hvad bestemmer huslejen Husk til sidst, hvor beslutningen bor. Værdiprincippet vælges på generalforsamlingen, og et skifte har vindere og tabere internt. Sælgere i år ønsker ofte høj krone. Blivere ønsker ofte forsigtighed og luft. Som køber skal du derfor ikke kun læse regnskabet, men også stemningen: er der forslag om principskifte på vej? Spørg bestyrelsen direkte, og læs de seneste referater. Og tjek vedtægternes fordelingstal, for andelskronen fordeles efter dem, ikke efter kvadratmeter pr. automatik. En times læsning af referater og vedtægter har reddet mange købere fra dyre overraskelser. Den time er din billigste rådgiver i hele processen. Sidder du selv i en bestyrelse, gælder spejlbilledet. Planlæg vurderingscyklussen efter 42-månedersreglen, og budgettér valuarhonoraret i god tid. Kommunikér principvalget klart til medlemmerne, med begrundelse og konsekvens for andelskronen. Og skriv noterne, så en fremmed kan forstå dem. Foreninger, der forklarer deres tal, handler nemmere og lettere end foreninger, der gemmer dem. Gennemsigtighed er også en værdi på generalforsamlingen. Og uanset hvilken side af bordet du sidder på, er den vigtigste vane den samme. Læs grundlaget, før du diskuterer tallet. Andelskronen er aldrig bare et tal. Den er summen af et principvalg, en vurdering og en gæld, og alle tre kan efterprøves af den, der gider åbne bilagene. Gør det til din vane, så er du allerede grundigere end de fleste i den her verden. Det betaler sig hver gang.

> Andelstal-tjekket i seks trin: 1) find værdiprincippet i regnskabet, og notér grundlagets alder; 2) tjek 42-månedersreglen, hvis foreningen bruger valuar; 3) læs noterne om fastholdte vurderinger fra før juli 2020; 4) se hvordan gælden er opgjort, herunder kursværdier; 5) husk at banken vurderer selv, uafhængigt af andelskronen; 6) og regn maksimalprisen efter, før du byder på noget som helst.

## Faldgruber

- **At bruge 18-månedersreglen.** Gyldigheden er 42 måneder efter lovændringen i 2024, og gamle guider fører dig forkert.
- **At overse fastholdte vurderinger.** En 2020-fastholdelse kan ligge langt fra markedet, og noterne afslører den.
- **At forveksle andelskrone og belåningsværdi.** Banken må ikke bruge valuarvurderingen og vurderer selv.
- **At glemme gældens opgørelse.** Kursværdier og renteaftaler flytter formuen, og de gemmer sig i regnskabets linjer.
- **At byde uden at regne maksimalprisen efter.** § 5 er en lovregel, og overpris kan kræves tilbage.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er en valuarvurdering?

En vurdering af andelsforeningens ejendom til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme. Vurderingen er ét af de fire værdiprincipper i andelsboliglovens § 5 og må ikke være ældre end 42 måneder.

### Hvor længe gælder en valuarvurdering?

42 måneder efter lovændringen ved lov nr. 330 af 9. april 2024. Tidligere var fristen 18 måneder, og mange ældre guider nævner stadig det gamle tal. Bemærk også, at den nyeste vurdering altid skal bruges: indhenter foreningen en ny, kan den gamle ikke længere anvendes, uanset alder.

### Hvad er andelskronen?

Den værdi pr. andel, som foreningens formue giver efter andelsboliglovens § 5 og vedtægternes fordeling. Formuen afhænger især af ejendommens værdiansættelse og gældens opgørelse. Andelskronen sætter maksimalprisen ved salg af andele: der må handles under den, men aldrig lovligt over.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og Danmarks Statistik. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._