# Værgemål og fast ejendom: Når en ejer ikke selv kan handle

> Salg af en bolig ejet af en person under værgemål kræver Familieretshusets godkendelse. Her er reglerne, forvaltningen og fordelen ved en fremtidsfuldmagt.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/vaergemaal-og-fast-ejendom
Kategori: Køb & Salg

Nogle gange kan en person ikke længere styre sin egen økonomi. Det kan skyldes demens, sygdom eller svær svækkelse. Så kan der komme et værgemål, hvor en værge handler på personens vegne. Ejer personen fast ejendom, gælder der særlige regler. Et salg kræver godkendelse, og pengene skal forvaltes på en bestemt måde. Den her artikel forklarer reglerne om værgemål og fast ejendom, og hvorfor en fremtidsfuldmagt ofte er en bedre plan.

Kort sagt: En person under værgemål må eje fast ejendom, men salg, køb og pantsætning kræver Familieretshusets godkendelse.

## Kort fortalt

- Et værgemål iværksættes, når en person ikke selv kan varetage sine forhold. En værge udpeges.
- Reglerne står i værgemålsloven. Familieretshuset er myndighed og fører tilsyn med værger.
- En person under værgemål må gerne fortsat eje fast ejendom. Ejendommen kan bevares.
- Salg af den faste ejendom kræver Familieretshusets godkendelse. Det samme gælder køb og pantsætning.
- Et salg skal ske til markedsværdi, og provenuet skal typisk forvaltes i en godkendt forvaltningsafdeling.
- En fremtidsfuldmagt kan gøre værgemål unødvendigt, fordi du selv vælger, hvem der skal handle.

## Hvad værgemål er

Et værgemål iværksættes, når en person ikke længere kan varetage sine egne anliggender. Det kan skyldes sygdom, demens eller svær svækkelse. En værge udpeges til at handle på personens vegne. Personen kaldes den værgede.

Værgemål kan have forskelligt omfang. Det kan dække økonomiske forhold, personlige forhold eller begge dele. I nogle tilfælde beholder personen selv den retlige handleevne og får blot en værge til at bistå. I andre og mere indgribende tilfælde fratages den retlige handleevne. Mindreårige under 18 år, der ikke er gift, er umyndige og under værgemål, hvor forældrene er værger.

Reglerne står i værgemålsloven. Familieretshuset er myndighed. Familieretshuset iværksætter værgemål, fører tilsyn med værgerne og godkender visse dispositioner. Værgen skal handle i den værgedes interesse og skal aflægge regnskab, hvis værgemålet dækker økonomien.

## En person under værgemål må eje ejendom

Det er en udbredt misforståelse, at en person under værgemål ikke må eje fast ejendom. Det må personen gerne. Værgemålsloven siger, at den formue, personen havde, da værgemålet blev iværksat, kan bevares i den form, den havde.

Det betyder, at en bolig eller en udlejningsejendom ikke skal sælges, bare fordi ejeren kommer under værgemål. Ejendommen kan blive i personens eje. Værgen forvalter den på personens vegne inden for værgemålets rammer. Det gælder også den løbende drift, for eksempel en udlejningsejendom.

Men der er grænser for, hvad værgen må gøre uden godkendelse. Særligt når det gælder at sælge, købe eller pantsætte fast ejendom, skal Familieretshuset ind over. Det er her, reglerne bliver vigtige for en investor, der ejer sammen med en person, der kommer under værgemål.

## Salg kræver godkendelse

Selve salget af en fast ejendom, der tilhører en person under værgemål, kræver Familieretshusets godkendelse. Det samme gælder vilkårene for salget. Og det gælder også, hvis værgen vil købe eller pantsætte fast ejendom på personens vegne.

Baggrunden er, at den værgede skal beskyttes. Der skal være tale om et salg til markedsværdi, så personen får det bedst mulige resultat. Familieretshuset ser på, at personen ikke påføres unødige risici. Ofte anbefales det, at der lægges en ansvarsfraskrivelse ind i købsaftalen, så den værgede ikke hæfter for mangler efter salget. Inden et salg vurderes det også, om personen fortsat har nytte af ejendommen.

| Forhold | Sådan er reglen |
| --- | --- |
| Lov | Værgemålsloven |
| Myndighed | Familieretshuset |
| Eje fast ejendom | Tilladt, ejendommen kan bevares |
| Salg, køb, pantsætning | Kræver Familieretshusets godkendelse |
| Krav til salg | Skal ske til markedsværdi |
| Formue fra 150.000 kr. | Skal i godkendt forvaltningsafdeling |

Der er en undtagelse værd at kende. Sælger et dødsbo en fast ejendom på sædvanlige markedsvilkår, kræver det ikke Familieretshusets godkendelse, selv om en arving i boet er under værgemål. Er den værgede gift eller samlevende, skal der desuden meget til at gennemtvinge et salg af den fælles bolig.

## Forvaltning af pengene

Når en ejendom sælges, opstår spørgsmålet om, hvad der sker med pengene. Her gælder der også regler, der skal beskytte den værgede.

Har personen under værgemål en formue på 150.000 kroner eller mere, må den ikke stå i et almindeligt pengeinstitut. Den skal indsættes i en godkendt forvaltningsafdeling. En forvaltningsafdeling er en særlig afdeling af en bank, som Justitsministeriet har godkendt til at bestyre formue for personer under værgemål. Provenuet fra et ejendomssalg vil typisk skulle forvaltes her.

Formålet er at sikre, at pengene forvaltes forsvarligt og ikke bruges forkert. Værgen skal handle i den værgedes interesse og skal aflægge regnskab. Familieretshuset og forvaltningsafdelingerne fører tilsyn. Handler værgen forkert, kan værgen blive erstatningsansvarlig. Reglerne gør processen mere tung, men de beskytter den, der ikke selv kan handle.

## Hvad det betyder for din investering

For en investor bliver værgemål relevant, hvis du ejer fast ejendom sammen med en person, der mister handleevnen. Det kan være en forælder, en samejepartner eller en medinvestor.

Kommer en medejer under værgemål, kan salg og pantsætning af den fælles ejendom kræve Familieretshusets godkendelse. Det gør processen langsommere og kræver dokumentation, for eksempel en markedsvurdering og oplysninger om finansiering og driftsudgifter. Det er værd at kende, før situationen opstår. En klar aftale mellem medejere kan lette forløbet. Se vores artikler om sameje og skilsmisse med udlejningsejendom.

Den vigtigste lære er dog, at værgemål ofte kan undgås. Har du eller en medejer oprettet en fremtidsfuldmagt, mens I var raske, kan den gøre værgemål unødvendigt. Så vælger I selv, hvem der skal handle, og processen er lettere. Du kan læse om det i vores artikel om fremtidsfuldmagt og fast ejendom. Overvej også, hvordan din portefølje gives videre, i vores artikel om generationsskifte.

## Værgemål i praksis for en investor

For en investor er det værd at vide, hvad værgemål betyder helt konkret, og hvad man kan gøre. Reglerne er til for at beskytte den værgede, men de gør processen tungere. God forberedelse hjælper.

Skal en ejendom sælges for en person under værgemål, kræver det dokumentation. Familieretshuset ser blandt andet på, at salget sker til markedsværdi, og på ejendommens økonomi. Det kan derfor være nyttigt at have styr på ejendommens tal og en vurdering. Du kan læse om, hvad der indgår i et salg, i vores artikel om fuldmagt ved bolighandel, og om selve tinglysningen i vores artikel om tinglysning i praksis.

Ejer du sammen med andre, bør I have en aftale om, hvad der sker, hvis en medejer mister handleevnen. Uden en aftale kan dispositioner låse. Se vores artikel om uskiftet bo om ægtefællers stilling, og vores artikel om arv af udlejningsejendom om, hvad der sker med en ejendom ved død.

Den vigtigste forberedelse er dog forebyggelse. En fremtidsfuldmagt og et testamente sikrer, at både livssituationen og dødsfaldet er dækket. Du kan læse om testamente i vores artikel om testamente og fast ejendom. Og du finder de offentlige oplysninger om en ejendom i vores artikel om gratis ejendomsdata. Jo bedre planlægning, jo færre overraskelser.

> Tjekliste hvis en ejer kan komme under værgemål - Vær opmærksom på, at en person under værgemål gerne må eje fast ejendom. - Husk, at salg, køb og pantsætning kræver Familieretshusets godkendelse. - Regn med, at et salg skal ske til markedsværdi og kræver dokumentation. - Vær klar over, at provenu fra 150.000 kroner skal i en forvaltningsafdeling. - Overvej en fremtidsfuldmagt i tide, så værgemål kan undgås. - Lav en klar aftale mellem medejere om, hvad der sker ved tab af handleevne.

## Faldgruber

- **At tro, at ejendommen skal sælges ved værgemål.** En person under værgemål må gerne beholde sin faste ejendom. Den skal ikke sælges, bare fordi der kommer et værgemål.
- **At sælge uden godkendelse.** Salg, køb og pantsætning af fast ejendom for en person under værgemål kræver Familieretshusets godkendelse. Uden den er handlen ikke i orden.
- **At overse forvaltningskravet.** Har den værgede en formue fra 150.000 kroner, skal den i en godkendt forvaltningsafdeling. Pengene må ikke bare stå frit.
- **At glemme fremtidsfuldmagten.** Værgemål kan ofte undgås med en fremtidsfuldmagt oprettet i tide. Uden den kan porteføljen ende under en tungere sagsgang.
- **At handle uden en aftale mellem medejere.** Ejer I sammen, og en medejer mister handleevnen, kan det låse dispositioner. En klar aftale forebygger, at I går i stå.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må en person under værgemål eje fast ejendom?

Ja. En person under værgemål må gerne fortsat eje fast ejendom. Værgemålsloven siger, at den formue, personen havde, da værgemålet blev iværksat, kan bevares i den form, den havde. En bolig eller en udlejningsejendom skal derfor ikke sælges, bare fordi ejeren kommer under værgemål. Værgen forvalter ejendommen på personens vegne, herunder den løbende drift. Men salg, køb og pantsætning af fast ejendom kræver godkendelse fra Familieretshuset. Det er her, de særlige regler kommer ind.

### Kan en værge sælge den værgedes bolig?

Kun med godkendelse. Selve salget af en fast ejendom, der tilhører en person under værgemål, kræver Familieretshusets godkendelse, og det samme gælder vilkårene for salget. Baggrunden er, at personen skal beskyttes. Salget skal ske til markedsværdi, så personen får det bedst mulige resultat, og personen må ikke påføres unødige risici. Inden et salg vurderes det også, om personen fortsat har nytte af ejendommen. Er personen gift eller samlevende, skal der meget til at gennemtvinge et salg af den fælles bolig.

### Hvad sker der med pengene efter et salg?

De skal som udgangspunkt forvaltes. Har personen under værgemål en formue på 150.000 kroner eller mere, må den ikke stå i et almindeligt pengeinstitut. Den skal indsættes i en godkendt forvaltningsafdeling. Det er en særlig afdeling af en bank, som Justitsministeriet har godkendt til at bestyre formue for personer under værgemål. Provenuet fra et ejendomssalg vil typisk skulle forvaltes her. Formålet er at sikre, at pengene forvaltes forsvarligt. Værgen skal aflægge regnskab, og Familieretshuset fører tilsyn.

## Kilder

Kilder: Værgemålsloven (Retsinformation) og Familieretshuset. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og erstatter ikke professionel rådgivning om din konkrete ejendom._