# Værelsesudlejning i egen bolig: skat, husleje og gode råd

> Vil du leje et værelse ud i din bolig? Se bundfradraget, hvordan skatten beregnes, hvad du må tage i husleje, og de praktiske råd der gør det nemt.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/vaerelsesudlejning-egen-bolig
Kategori: Skat

At leje et værelse ud i den bolig, du selv bor i, er en af de nemmeste måder at tjene lidt ekstra, og en stor del af indtægten er skattefri. Men reglerne er anderledes end ved almindelig udlejning. Der er et par ting, det er godt at have styr på, både omkring skat og selve aftalen. Denne guide gør det enkelt.

## Kort fortalt

- Lejer du et værelse ud i din ejerbolig, er bundfradraget 1,33 pct. af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr.
- Bor du selv til leje og fremlejer et værelse, er bundfradraget 2/3 af din egen årlige husleje.
- Af den indtægt, der ligger over bundfradraget, betaler du skat af det hele. Der er ingen ekstra 40-procentsregel som ved korttidsudlejning.
- Alt, hvad lejeren betaler, tæller med, også betaling for el, vand og varme.
- Et udlejet værelse er stadig en lejeaftale. Men med kortere opsigelsesvarsel, når det er en del af din egen bolig.

## Hvad er værelsesudlejning?

Værelsesudlejning er, når du lejer et eller flere værelser ud i den bolig, du selv bor i, over en længere periode. Det adskiller sig fra korttidsudlejning, hvor du lejer ud i under fire måneder ad gangen, typisk til feriegæster. Ved længerevarende værelsesudlejning gælder der et særligt bundfradrag, som afhænger af, om du ejer boligen eller selv bor til leje.

## Bundfradraget: sådan regnes skatten

Bundfradraget er det beløb, du kan tjene skattefrit, før du skal betale skat af lejeindtægten. Hvor stort det er, afhænger af din boligsituation:

| Din situation | Bundfradrag |
| --- | --- |
| Du ejer boligen | 1,33 % af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr. |
| Du bor selv til leje og fremlejer | 2/3 af din egen årlige husleje |

Bemærk en vigtig forskel fra korttidsudlejning. Ved værelsesudlejning betaler du skat af hele det beløb, der ligger over bundfradraget. Der er ingen ekstra 40-procentsregel her.

Et eksempel gør det konkret. Du ejer en bolig, der er vurderet til 3.000.000 kr. Du lejer et værelse ud hele året:

- Bundfradrag: 1,33 % af 3.000.000 = 39.900 kr.
- Lejeindtægt på et år: 60.000 kr.
- Skattepligtig indtægt: 60.000 − 39.900 = 20.100 kr.

Du betaler altså kun skat af 20.100 kr., selvom du tjente 60.000 kr. Husk, at hele indtægten tæller med, også hvis lejeren betaler for el, vand og varme. bundfradrag udlejning 2026

## Den regnskabsmæssige metode

Som alternativ til bundfradraget kan du vælge den regnskabsmæssige metode, hvor du trækker den forholdsmæssige del af dine faktiske udgifter fra i stedet for at bruge bundfradraget. For de fleste er bundfradraget både enklere og bedst, men fører du et grundigt regnskab og har store udgifter, kan metoden i nogle tilfælde være en fordel. Vær opmærksom på, at du ikke frit kan skifte frem og tilbage mellem metoderne for samme bolig.

## Aftalen: et værelse er stadig en lejeaftale

Selvom du lejer et værelse ud i din egen bolig, er der tale om en lejeaftale, og en skriftlig kontrakt er en god idé for begge parter. Der er dog en vigtig forskel. Når værelset er en del af den bolig, du selv bor i, er der tale om et såkaldt accessorisk enkeltværelse. Her kan lejeforholdet opsiges med et kortere varsel, typisk 1 måned, mod de sædvanlige tre. Det giver dig en fleksibilitet, du ikke har ved almindelig udlejning. Skriv opsigelsesvarslet ind i kontrakten, så det er tydeligt. opsigelse af lejer

## Praktiske råd

- **Lav en skriftlig aftale** om husleje, forbrug, opsigelse og brug af fællesarealer som køkken og bad.
- **Aftal husordenen på forhånd.** Gæster, rygning, rengøring og støj er lettere at tale om, før nogen flytter ind.
- **Tag et rimeligt depositum**, så du er dækket ved mindre skader.
- **Vær opmærksom på din egen forsikring.** Tjek, om din indboforsikring dækker, når du har en lejer i boligen.
- **Husk folkeregister og eventuel boligstøtte.** En lejer, der flytter ind, kan have betydning for både adresseforhold og eventuelle ydelser, så få det afklaret.

En praktisk tjekliste før første værelseslejer. Afklar metoden, bundfradrag eller regnskab, og husk at regnskabsmetoden er et bindende valg. Skriv en rigtig lejekontrakt, også til en bekendt, med leje, forbrug og opsigelse på skrift. Aftal husregler for køkken, bad og gæster, før de bliver til konflikter. Og gem al dokumentation for lejen til årsopgørelsen. Illustrativt: udlejer du et værelse for 3.500 kr. om måneden, er årslejen 42.000 kr., og så afgør metodevalget, hvor meget der er skattefrit, så regn begge veje, før du vælger, og gentag regnestykket, hvis lejen eller reglerne ændrer sig. For det billigste valg i år er ikke automatisk det billigste næste år. sommerhusudlejning, regler og skat

> Udlej et værelse i seks trin: 1) vælg metode, bundfradrag eller regnskab, og husk at regnskabsvalget binder; 2) skriv en rigtig lejekontrakt, også til bekendte; 3) aftal husregler for fællesarealer på forhånd; 4) læg alle lejerens betalinger sammen, også forbrug, når du tester bundfradraget; 5) gem dokumentation til årsopgørelsen; 6) og kend de særlige opsigelsesregler for værelser, før du får brug for dem.

## Taleksempel: fra månedlig leje til skat

Lad os regne et helt år igennem. Tallene er kun illustration.

Du lejer et værelse ud for 3.500 kr. om måneden inklusive forbrug. Det giver 42.000 kr. på et år. Sig, at dit bundfradrag er 30.000 kr. De første 30.000 kr. er dermed skattefrie. Tilbage er 12.000 kr. Af dem beskattes kun 60 procent, altså 7.200 kr.

De 7.200 kr. beskattes som kapitalindkomst, fordi du udlejer en del af din egen bolig. Der betales ikke am-bidrag, og den præcise skat afhænger af din øvrige økonomi. Med en skatteprocent på for eksempel en tredjedel taler vi om cirka 2.400 kr. i skat af 42.000 kr. i lejeindtægt. Resten er dit.

Regn selv efter med dine egne tal: årets samlede lejeindtægt, minus dit bundfradrag, gange 0,6. Ligger hele lejen under bundfradraget, skal du hverken oplyse eller betale noget. Satserne og de forskellige situationer er gennemgået i bundfradrag ved udlejning.

## Hverdagen under samme tag: aftaler, der forebygger konflikter

Ved værelsesudlejning deler I mere end en adresse. I deler køkken, bad og hverdag. De fleste konflikter handler aldrig om jura. De handler om opvask.

Skriv derfor de praktiske rammer ned, inden lejeren flytter ind: adgang til køkken og bad, rengøring af fællesarealer, gæster og overnattende besøg, vaskemaskine og tørretid, ro om aftenen. Kort og konkret, gerne som et bilag til kontrakten. Det føles formelt i situationen og viser sig at være guld, første gang noget skurrer.

Aftal også det økonomiske klart: Er forbrug med i lejen, eller betales det ved siden af? Ét samlet beløb er enklest ved et enkelt værelse og fjerner diskussioner om målere og fordeling.

Og hold den gode tone ved uenighed. Tag samtalen tidligt, henvis til de skrevne aftaler, og justér dem, hvis de viser sig urimelige. Et lejeforhold under samme tag er en relation, ikke kun en kontrakt.

## Opsigelse og fraflytning ved værelser

Reglerne er lempeligere ved værelser i din egen bolig, men de findes stadig.

Et værelse i udlejerens egen beboelseslejlighed kan som udgangspunkt opsiges med én måneds varsel, uden at du skal begrunde det med lovens særlige opsigelsesgrunde. Det giver dig en fleksibilitet, som almindelige lejemål ikke har. Brug den ordentligt: skriftlig opsigelse, klar dato, ordentlig proces. Detaljerne og formkravene finder du i opsigelse af lejer.

Depositumreglerne gælder til gengæld fuldt ud. Opkræv inden for lovens rammer, og afregn ordentligt ved fraflytning med en skriftlig opgørelse, som beskrevet i depositum og forudbetalt leje. Og lav altid en rigtig, skriftlig kontrakt fra start, typisk på typeformularen, se lejekontrakt A10. Ved fraflytningen gennemgår I værelset sammen, og du dokumenterer standen med billeder, præcis som ved en hel bolig. Små lejemål fortjener samme ordentlighed som store. Det er billigst for alle.

Et sidste råd om at finde den rigtige lejer: Ved værelsesudlejning betyder kemien mere end noget andet sted, for I skal dele hjem. Slå værelset op de steder, hvor din foretrukne målgruppe leder, for eksempel opslag ved uddannelsesstederne, og vær ærlig i annoncen om husets rytme og regler. Hold altid en fremvisning, hvor I begge kan mærke, om det passer, og tag gerne en kop kaffe og en snak om hverdagen, før noget underskrives. Udlever aldrig nøgler uden underskrevet kontrakt og betalt depositum, uanset hvor sympatisk ansøgeren virker. En grundig, menneskelig udvælgelse er den bedste forsikring, du kan tegne for freden i dit eget hjem. Og brug den første uge aktivt: Gennemgå husets praktiske aftaler sammen, vis hvordan tingene virker, og spørg ind til, om noget skurrer. Små justeringer i uge ét forebygger de fleste gnidninger i måned tre. En god start er den billigste konfliktløsning, der findes.

## Faldgruber

- **Kun at tælle huslejen med.** Betaling for el, vand og varme tæller også med i indtægten.
- **At tro der er en 40-procentsregel.** Den gælder korttidsudlejning, ikke langtids værelsesudlejning. Her beskattes hele det overskydende.
- **At bruge det forkerte bundfradrag.** Ejere bruger 1,33 pct. af ejendomsværdien, lejere bruger 2/3 af egen husleje.
- **At glemme opsigelsesvarslet i kontrakten.** For et værelse i din egen bolig gælder et kortere varsel, men skriv det ind.
- **At skifte til regnskabsmæssig metode uden at tænke.** Du kan ikke frit skifte tilbage til bundfradraget for samme bolig.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget kan jeg tjene skattefrit på at leje et værelse ud?

Ejer du boligen, er bundfradraget 1,33 pct. af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr. Bor du selv til leje, er det 2/3 af din egen årlige husleje. Op til bundfradraget er skattefrit.

### Hvordan beregnes skatten ved værelsesudlejning?

Du trækker bundfradraget fra din samlede lejeindtægt, og resten beskattes. I modsætning til korttidsudlejning er der ingen ekstra 40-procentsregel, så hele beløbet over bundfradraget beskattes.

### Tæller betaling for el, vand og varme med?

Ja. Alt, hvad lejeren betaler til dig, tæller med i lejeindtægten, før bundfradraget trækkes fra. Det gælder også betaling for forbrug. Læg derfor forbruget oven i lejen, når du tester, om bundfradraget rækker, eller om regnskabsmetoden er bedre.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om værelsesudlejning i 2026 og udgør ikke individuel skatte- eller juridisk rådgivning. Satser reguleres, og din situation kan afvige. Tjek de aktuelle regler på skat.dk. Kilder: skat.dk, ligningsloven og lejeloven._