# Uskiftet bo med udlejningsejendom: Det sker med boligen og skatten, når ægtefællen dør

> Sidder du i uskiftet bo med en udlejningsejendom? Se, hvad der sker med boligen, den latente skat og boligskatterne, og hvad du selv skal huske at gøre.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/uskiftet-bo-udlejningsejendom
Kategori: Skat

Når den ene ægtefælle dør. Den anden vælger at sidde i uskiftet bo, fortsætter økonomien næsten som før, men for en udlejningsejendom er der en vigtig detalje, mange overser. Du overtager ikke bare boligen, men også en latent skat og et ansvar for at få skatterne på plads i din egen opgørelse. Her er hele billedet med henvisning til Skattestyrelsens juridiske vejledning og arvereglerne. Hvad uskiftet bo betyder for udlejningsejendommen, hvad der sker med skatten, og hvad du selv skal huske at gøre. For uskiftet bo udskyder ikke bare arven, men også en skat, der først forfalder, når ejendommen engang sælges.

## Kort fortalt

- Uskiftet bo betyder, at arven til fællesbørnene udskydes. Du overtager rådigheden over hele fællesformuen.
- Du overtager også afdødes gæld og afdødes skattemæssige stilling på udlejningsejendommen.
- Der udløses ikke skat ved selve overgangen. Men du overtager en latent skat, der forfalder ved et senere salg.
- Boligskatterne overføres ikke automatisk. Så du skal selv sikre, at ejendommen står korrekt i din forskudsopgørelse.
- Skifteretsattesten skal tinglyses, hvis ejendommen senere skal belånes eller sælges.

## Hvad uskiftet bo betyder for udlejningsejendommen

For at forstå, hvad der sker med ejendommen, skal du kende grundprincippet i uskiftet bo. Efter arvereglerne betyder uskiftet bo, at fordelingen af arven efter den førstafdøde ægtefælle udskydes. Så du som længstlevende ægtefælle overtager rådigheden over jeres fælles formue, delingsformuen, uden at skulle udbetale arv til jeres fællesbørn her og nu. Arven til børnene falder først, når du selv dør, vælger at skifte boet, eller gifter dig igen. Retten til at sidde i uskiftet bo forudsætter, at I var gift, at der er tale om delingsformue, og at der er fællesbørn. Er der særbørn, kræver det som udgangspunkt deres skriftlige samtykke. En vigtig konsekvens er, at du sammen med formuen også overtager afdødes gældsforpligtelser og hæfter for dem. køb af ejendom fra et dødsbo

For udlejningsejendommen betyder det, at den bliver en del af det uskiftede bo, og at du overtager den fulde rådighed over den. Du kan drive udlejningen videre, opkræve leje, optage og omlægge lån og i det hele taget disponere, dog med den grænse, at du ikke må misbruge boet ved fx at forære store værdier væk til skade for børnenes senere arv. Udlejningen fortsætter altså, men på et nyt juridisk grundlag, hvor du står som den, der råder over ejendommen. udlejerens juridiske håndbog

## Hvad der sker med skatten: den latente skat, du overtager

Her kommer den skattemæssige kerne, og den er afgørende for en investor. Efter Skattestyrelsens juridiske vejledning overtager du ved uskiftet bo afdødes skattemæssige stilling. Det gælder efter dødsboskattelovens regler om uskiftede boer. For udlejningsejendommen betyder det, at du succederer i ejendommens skattemæssige position. Du overtager afdødes anskaffelsessum (købsprisen med omkostninger), anskaffelsestidspunkt og eventuelle foretagne afskrivninger. Den umiddelbare fordel er, at der ikke udløses avancebeskatning ved selve overgangen til uskiftet bo, fordi ejendommen ikke skifter hænder ved et salg, men videreføres i boet. beregn ejendomsavancen trin for trin

Men fordelen har en bagside, og det er den, du skal have med. Fordi du overtager afdødes anskaffelsessum og ikke får sat ejendommens værdi op til handelsværdien på dødsdagen, overtager du samtidig den latente skat, altså den avancebeskatning og eventuelle genvundne afskrivninger, der ligger og venter på at blive udløst, den dag ejendommen sælges. Sælger du senere ejendommen, beregnes avancen ud fra afdødes oprindelige anskaffelsessum, ikke fra værdien ved dødsfaldet. Det kan gøre den skattepligtige avance større, end den ville have været, hvis boet var blevet skiftet. Uskiftet bo udskyder altså ikke kun arven, men også en skat. Det er en reel omkostning, der skal med i din vurdering. genvundne afskrivninger, regningen mange glemmer

Der er også et boafgiftsforhold. Efter arvereglerne betales der ikke boafgift (afgiften ved arv), når boet udleveres til uskiftet bo. Boafgiften udskydes til det tidspunkt, hvor boet skiftes, enten fordi du vælger det, eller når du dør. Mellem ægtefæller betales der desuden ingen boafgift. Det er en del af grunden til, at uskiftet bo føles som en enkel og billig løsning på kort sigt. Men den udskudte boafgift og den latente ejendomsskat er de to poster, der gør, at det ikke nødvendigvis er den billigste løsning på lang sigt. gave eller arv, hvad er billigst

## Hvad du selv skal huske at gøre

Nu til det praktiske, for her er der to ting, du aktivt skal sørge for. Det første handler om de løbende boligskatter. Ejendomsværdiskat og grundskyld (skat af selve grunden) opkræves over forskudsopgørelsen og årsopgørelsen. Men de overføres ikke automatisk til dig, blot fordi du sidder i uskiftet bo. Du skal derfor selv sikre, at udlejningsejendommen og dens boligskatter står korrekt i din forskudsopgørelse. Så du betaler de rigtige skatter løbende og ikke ender med en restskat. Er ejendommen udlejet, skal du desuden have lejeindtægten med i forskudsopgørelsen på samme måde som enhver anden udlejer. forskudsopgørelsen som udlejer

Det andet handler om tinglysningen (den offentlige registrering af retten). Efter tinglysningsreglerne skal ejendommens adkomst i tingbogen opdateres. Så den afspejler, at du sidder i uskiftet bo. Det sker ved, at skifteretsattesten for ægtefællen tinglyses på ejendommen. Så længe ejendommen bare skal drives videre, haster det måske ikke. Men i det øjeblik du vil belåne ejendommen eller sælge den, skal adkomsten være bragt i orden, ellers kan du ikke disponere. Sørg derfor for at få tinglysningen på plads i god tid, hvis der er udsigt til en belåning eller et salg. tinglysning af skøde, sådan gør du

Alt i alt er uskiftet bo med en udlejningsejendom en fornuftig mulighed, men ikke en beslutning, du skal træffe på automatik. Den er enkel og udskyder både arv og skat. Men du overtager en latent ejendomsskat og afdødes gæld. Du skal selv sørge for både forskudsopgørelse og tinglysning. Fordi valget mellem uskiftet bo og skifte kan have store økonomiske konsekvenser, især når der er en udlejningsejendom med latent skat i boet, er det et af de områder, hvor det er pengene værd at få konkret rådgivning, før du beslutter dig. administrator eller gør-det-selv

> Tjekliste ved uskiftet bo med en udlejningsejendom: 1) afklar, om vilkårene for uskiftet bo er opfyldt, herunder eventuelt samtykke fra særbørn; 2) vær opmærksom på, at du overtager afdødes gæld og skattemæssige stilling; 3) forstå, at du overtager en latent skat, der udløses ved et senere salg; 4) sørg for, at ejendommen og dens boligskatter står korrekt i din forskudsopgørelse; 5) få skifteretsattesten tinglyst, hvis ejendommen skal belånes eller sælges; 6) og få konkret rådgivning om valget mellem uskiftet bo og skifte, når der er en udlejningsejendom i boet.

## Overblik: bolig, skat og attest

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Uskiftet bo | Du overtager boligen uden et skifte lige nu |
| Den latente skat | Den følger med, du overtager afdødes skattemæssige stilling |
| Boligskatterne | De løber videre og skal fortsat betales |
| Skifteretsattesten | Dit bevis på råderet, ofte nødvendig ved handler |
| Det senere skifte | Skatten kan blive udløst, når boet en dag skiftes |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at du ved uskiftet bo overtager udlejningsejendommen uden et skifte nu. Du får rådigheden over den. Men du overtager også afdødes skattemæssige stilling. Den latente skat på ejendommen forsvinder ikke. Den følger med og kan blive udløst en dag, typisk når boet skiftes eller ejendommen sælges. Boligskatterne løber videre og skal betales som hidtil. Og skifteretsattesten er dit bevis på, at du må råde over boet. Uskiftet bo udskyder altså et opgør, men fjerner det ikke.

## Taleksempel: den, der kender den latente skat

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to efterladte begge sidder i uskiftet bo med en udlejningsejendom.

Den første kender den latente skat. Han ved, at han har overtaget afdødes lave anskaffelsessum. Så ved han også, at et salg senere kan udløse en skat på hele avancen. Han regner med den, når han planlægger. Han bliver ikke overrasket.

Den anden tror, at boligen er skattefri, fordi der ikke skete noget ved dødsfaldet. Men den latente skat lå der hele tiden. Da hun sælger, kommer regningen. Samme situation, to forskellige oplevelser, alt efter om den latente skat var forstået. Forstå avanceberegningen, se beregn ejendomsavancen trin for trin, og de afskrivninger, der kan genvindes, se genvundne afskrivninger, regningen mange glemmer.

## Sådan får du styr på boet

Fire principper giver dig styr på boet.

Skaf skifteretsattesten. Attesten er dit bevis på, at du må råde over boet og dermed over ejendommen. Sørg for at have den, for du får ofte brug for den ved handler og aftaler om ejendommen, se udlejerens juridiske håndbog.

Hold boligskatterne kørende. Grundskyld og øvrige boligskatter løber videre, uanset at du sidder i uskiftet bo. Sørg for, at de betales til tiden, så der ikke samler sig en gæld på ejendommen, se forskudsopgørelsen som udlejer.

Kend den latente skat. Du har overtaget afdødes skattemæssige stilling, herunder en mulig latent skat på ejendommen. Regn med den, når du overvejer et salg, så den ikke overrasker dig senere, se gave eller arv, hvad er billigst.

Og få overblik over driften. En udlejningsejendom skal stadig administreres, mens du sidder i boet. Skab dig et overblik over lejere, aftaler og drift, eller få hjælp til det, så ejendommen passes ordentligt i mellemtiden, se administrator eller gør-det-selv. Uskiftet bo giver dig ro til ikke at skifte nu. Men boligen, skatten og driften skal stadig håndteres, og den latente skat venter.

## Faldgruber

- **At tro, overgangen er skattefri for altid.** Der udløses ingen skat nu. Men du overtager en latent skat, der forfalder ved et senere salg.
- **At glemme forskudsopgørelsen.** Boligskatterne overføres ikke automatisk. Så du skal selv sikre, at ejendommen står korrekt.
- **At overse tinglysningen.** Skal ejendommen belånes eller sælges, skal skifteretsattesten være tinglyst først.
- **At undervurdere gældsovertagelsen.** Ved uskiftet bo hæfter du også for afdødes gæld. Det gælder hele boet.
- **At vælge uskiftet bo på automatik.** Med en udlejningsejendom og latent skat i boet kan et skifte være billigere, så få det vurderet.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad sker der med en udlejningsejendom, når man sidder i uskiftet bo?

Efter arvereglerne bliver ejendommen en del af det uskiftede bo. Du som længstlevende ægtefælle overtager den fulde rådighed over den. Du kan drive udlejningen videre, opkræve leje og optage eller omlægge lån. Efter Skattestyrelsens juridiske vejledning overtager du samtidig afdødes skattemæssige stilling på ejendommen, altså anskaffelsessum og eventuelle afskrivninger. Du overtager også afdødes gældsforpligtelser på ejendommen.

### Skal man betale skat, når en udlejningsejendom overgår til uskiftet bo?

Nej, ikke ved selve overgangen. Efter Skattestyrelsens juridiske vejledning udløses der ikke avancebeskatning, når ejendommen videreføres i det uskiftede bo, fordi den ikke sælges. Men du overtager afdødes anskaffelsessum, og dermed overtager du en latent skat. Sælger du senere ejendommen, beregnes avancen ud fra den oprindelige anskaffelsessum, ikke fra værdien ved dødsfaldet. Den udskudte skat forfalder altså først ved et senere salg.

### Hvad er en latent skat i denne sammenhæng?

En latent skat er en skat, der endnu ikke er udløst, men som ligger og venter. Fordi du ved uskiftet bo overtager afdødes anskaffelsessum på udlejningsejendommen i stedet for at få værdien sat op til handelsværdien på dødsdagen, overtager du også den avancebeskatning og de eventuelle genvundne afskrivninger, der vil blive udløst, den dag ejendommen sælges. Det kan gøre den skattepligtige avance ved et senere salg større, end den ellers ville have været.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Tinglysningsretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Reglerne er valideret mod Skattestyrelsens juridiske vejledning og arvereglerne ved skrivning, men satser og bundfradrag reguleres, og et konkret dødsfald bør altid vurderes med professionel rådgivning; regneeksempler er illustrative. Kilde: Skattestyrelsen (Den juridiske vejledning om beskatning ved uskiftet bo, dødsboskatteloven), arveloven._