# De 17 uregulerede kommuner i Danmark: Den fulde liste og reglerne

> Den fulde liste over de 17 uregulerede kommuner i Danmark, og hvad fri lejefastsættelse reelt betyder for huslejen, det lejedes værdi og din investering.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/uregulerede-kommuner-liste
Kategori: Udlejning

De fleste danske kommuner er regulerede. Her afhænger den lovlige leje af ejendommens type og alder, og i de store, ældre ejendomme gælder omkostningsbestemt leje (lejen følger ejendommens udgifter). Men 17 kommuner har valgt reguleringen fra. Dér gælder friere regler, og det ændrer hele regnestykket for dig som investor. Denne artikel giver dig den fulde liste, forklarer hvad "ureguleret" faktisk betyder, og punkterer den største misforståelse: at fri lejefastsættelse betyder, at du kan tage, hvad du vil.

Kort sagt: 17 kommuner er uregulerede, lejen skal stadig kunne forsvares mod det lejedes værdi, og listen bør altid tjekkes, før du regner på en ejendom.

## Kort fortalt

- 17 af landets 98 kommuner er uregulerede, og resten er regulerede.
- I uregulerede kommuner gælder det lejedes værdi (lejeniveauet i lignende lejemål) som hovedramme, ikke omkostningsbestemt leje.
- "Fri leje" i egentlig forstand findes kun i særlige lejemål, fx nyere byggeri, og det gælder i både regulerede og uregulerede kommuner.
- Lejeren kan indbringe lejen for huslejenævnet i alle kommuner, også de uregulerede.
- Status kan ændres politisk, så tjek altid den aktuelle liste, før du byder på en ejendom.

## Den fulde liste over uregulerede kommuner

Her er de 17 kommuner, hvor lejereguleringens skrappeste regler ikke gælder. Gem listen, og tjek den, hver gang du regner på en ny by.

| Kommune | Region |
| --- | --- |
| Billund | Syddanmark |
| Fredensborg | Hovedstaden |
| Greve | Hovedstaden |
| Holstebro | Midtjylland |
| Ikast-Brande | Midtjylland |
| Læsø | Nordjylland |
| Mariagerfjord | Nordjylland |
| Rebild | Nordjylland |
| Ringkøbing-Skjern | Midtjylland |
| Samsø | Midtjylland |
| Solrød | Sjælland |
| Struer | Midtjylland |
| Thisted | Nordjylland |
| Tønder | Syddanmark |
| Varde | Syddanmark |
| Vesthimmerland | Nordjylland |
| Ærø | Syddanmark |

Alle andre kommuner er regulerede. Det gælder også alle de store byer: København, Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg. hvad bestemmer huslejen

## Hvad betyder "ureguleret" i praksis?

Reguleringen handler om, hvilket regelsæt der styrer lejens størrelse. I regulerede kommuner er udgangspunktet skrapt. Store, ældre ejendomme følger omkostningsbestemt leje, hvor lejen beregnes ud fra ejendommens driftsudgifter. Mindre ejendomme følger småhusreglerne, hvor lejen prøves mod sammenlignelige omkostningsbestemte lejemål. omkostningsbestemt leje, beregningen skridt for skridt

I de 17 uregulerede kommuner gælder de regler ikke. Her er hovedrammen det lejedes værdi. Lejen skal kunne forsvares mod lejeniveauet i sammenlignelige lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet og udstyr. Reglerne står i lejeloven, som kan læses på Retsinformation. Det giver dig som udlejer et større spillerum, for du er ikke bundet af et driftsbudget fra en anden tid. Men det er et spillerum med hegn om.

## Misforståelsen: "Fri leje" betyder ikke frit valg

Mange blander to ting sammen. Egentlig fri lejefastsættelse, hvor lejen alene aftales mellem parterne, findes kun i bestemte lejemål. Det mest kendte eksempel er nyere byggeri, der er taget i brug efter 1991, hvor fri leje kan aftales i kontrakten. Den mulighed gælder i hele landet, både i regulerede og uregulerede kommuner.

Det, du får i en ureguleret kommune, er noget andet. Du får det lejedes værdi som ramme i stedet for omkostningsbestemt leje. Rammen er rummeligere, men den er der. Sætter du lejen markant over niveauet i sammenlignelige lejemål, kan lejeren indbringe sagen, og huslejenævnet (nævnet, der afgør lejetvister) kan sætte lejen ned. huslejenævnet forklaret

## Hvad betyder det for din investering?

Forskellen mærkes tre steder i regnearket. For det første i lejepotentialet: I uregulerede kommuner kan en velholdt ejendom oftere bære en leje, der matcher markedet, uden et dyrt moderniseringsprojekt først. For det andet i dokumentationsarbejdet: Du skal kunne fremvise sammenligningslejemål, ikke et omkostningsbudget. Saml derfor annoncer, lejeniveauer og gerne nævnsafgørelser fra området, før du fastsætter lejen. sådan analyserer du et lejemarked

For det tredje i risikobilledet. Flere af de uregulerede kommuner er mindre markeder med tyndere efterspørgsel. Friheden i lejefastsættelsen hjælper ikke, hvis lejerne mangler. Regn derfor casen på realistisk leje og realistisk tomgang (perioder uden lejer), præcis som alle andre steder. tomgang, undgå tomme måneder

Bemærk også, at resten af lejelovgivningen gælder fuldt ud i de 17 kommuner. Depositum og forudbetalt leje på højst tre måneder hver, reglerne om vedligeholdelse, varsling og opsigelse, det hele. Ureguleret betyder friere lejefastsættelse, ikke færre pligter. depositum og forudbetalt leje

Kan listen ændre sig? Ja, i princippet. Reguleringsstatus er politisk bestemt, og reglerne er videreført ved lejelovens sammenskrivning i 2022. Tjek derfor altid den aktuelle status i lovgivningen på Retsinformation eller hos kommunen, før du regner videre. lejeloven for udlejere

## Sådan dokumenterer du det lejedes værdi

Rammen i en ureguleret kommune er det lejedes værdi, og den skal kunne bevises. Dokumentationen er derfor din vigtigste opgave, før du fastsætter lejen. Du skal kunne pege på sammenlignelige lejemål og vise, at din leje ligger på niveau med dem. hvad bestemmer huslejen

Saml tre slags belæg. Først aktuelle lejeannoncer for lignende boliger i samme område, gemt med dato og detaljer. Dernæst konkrete lejekontrakter, hvis du kan få adgang til dem, for eksempel i din egen portefølje. Og endelig afgørelser fra huslejenævnet i området, som viser, hvad nævnet har godkendt for sammenlignelige lejemål. huslejenævnet forklaret

Sammenligningen skal ramme det rigtige. Beliggenhed, størrelse, stand, udstyr og alder skal ligne, ellers holder den ikke. En nyistandsat lejlighed kan ikke sammenlignes med en nedslidt, og en gårdhavelejlighed ikke med en mod en trafikeret vej. Jo tættere dine sammenligningslejemål ligger på din egen bolig, desto stærkere står du, hvis lejen prøves. sådan analyserer du et lejemarked

## Regulering og lejemålstype er to forskellige lag

Reguleringsstatus er det ene lag. Lejemålets konkrete type er det andet. De to må ikke blandes sammen, for du kan have fri leje i en reguleret kommune og bunden leje i en ureguleret. omkostningsbestemt leje, beregningen skridt for skridt

I en reguleret kommune afhænger regimet af ejendommens type og alder. Store, ældre ejendomme følger omkostningsbestemt leje, mindre ejendomme følger småhusreglerne, og nyere byggeri taget i brug efter 1991 kan have fri leje. I en ureguleret kommune bortfalder de skrappeste regler, men lejemålstypen betyder stadig noget for, hvilken ramme der gælder. småhusreglerne forklaret

Konsekvensen for dig er, at du altid skal afklare to ting. Ligger kommunen på listen over uregulerede? Og hvilken type er det konkrete lejemål? Først når begge svar er på plads, kender du din reelle ramme for lejen. At nøjes med det ene svar er en klassisk kilde til fejl, og fejlen opdages typisk først, når lejen prøves. lejeloven for udlejere

## Uregulerede kommuner set fra din exit

Reguleringsstatus påvirker også salget. En ejendom med et sundt, dokumenterbart lejeniveau er lettere at sælge og oftere mere værd end en, hvor lejen er presset eller usikker. Køberen betaler for et cashflow, der kan forsvares. hvad er et godt afkast

I en ureguleret kommune er den fordel ofte tydeligere, fordi lejen kan følge markedet tættere. Men fordelen forudsætter, at lejen faktisk er sat rigtigt og kan dokumenteres. En for høj leje, der senere sættes ned i nævnet, rammer både dit løbende cashflow og din salgspris. Sæt derfor lejen holdbart fra start, og gem grundlaget. Det er lige så meget en investering i den fremtidige salgspris som i den daglige drift. skat ved salg af investeringsbolig

Tænk også på, at en køber selv tjekker reguleringen. En professionel køber gennemgår kommunens status og lejens holdbarhed, præcis som du gør ved købet. Er lejen sat forsvarligt og dokumenteret, består ejendommen den test uden bemærkninger. Er den ikke, opdager køberen det og trækker prisen ned. En holdbar leje er derfor både god drift i dag og en tryghed ved salget i morgen. Byg den rigtigt fra begyndelsen, så slipper du for at forklare den senere. sælg din udlejningsejendom rigtigt

## Tjek altid den aktuelle status

Listen her er korrekt på udgivelsestidspunktet, men reguleringsstatus er politisk bestemt og kan ændres. Reglerne blev videreført ved sammenskrivningen af lejeloven i 2022, og en kommune kan i princippet skifte status senere. boligmarkedet lige nu

Gør derfor et tjek til en fast del af din research. Bekræft kommunens status i lovgivningen på Retsinformation eller ved henvendelse til kommunen, hver gang du regner på en ejendom i en ny by. Det tager få minutter og fjerner en unødvendig risiko fra hele din case, før du overhovedet begynder at forhandle pris. analysér et boligområde

> Tjek reguleringsstatus i seks trin: 1) find kommunen på listen ovenfor, og bekræft status hos kommunen eller i lovgivningen; 2) afklar derefter lejemålets konkrete regime efter type og alder; 3) saml sammenligningslejemål som dokumentation for det lejedes værdi; 4) fastsæt lejen, så den kan forsvares i nævnet; 5) skriv reguleringsklausulen korrekt ind i kontrakten; 6) og gem hele grundlaget sammen med lejekontrakten.

## Faldgruber

- **At tro, at ureguleret betyder lovløst.** Det lejedes værdi er en reel ramme, og nævnet kan sætte lejen ned, hvis den stikker af fra sammenlignelige lejemål.
- **At bruge listen uden at dobbelttjekke.** Status er politisk og kan ændres, så bekræft altid, før du byder.
- **At glemme, at resten af lejeloven gælder.** Depositumgrænser, varslingsregler og vedligeholdelsespligter er de samme som i resten af landet.
- **At overse markedets tynde steder.** Flere uregulerede kommuner har små lejemarkeder, hvor tomgangen koster mere, end lejefriheden giver.
- **At springe dokumentationen over.** Uden sammenligningsgrundlag står du svagt, den dag lejen prøves.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor mange uregulerede kommuner er der i Danmark?

Der er 17 uregulerede kommuner. Resten af landets 98 kommuner er regulerede. I de uregulerede kommuner gælder det lejedes værdi som hovedramme for lejen, mens regulerede kommuner bruger omkostningsbestemt leje og småhusregler afhængigt af ejendommens type og alder.

### Kan jeg tage den leje, jeg vil, i en ureguleret kommune?

Nej. Lejen skal kunne forsvares mod det lejedes værdi, altså niveauet i sammenlignelige lejemål. Ligger din leje markant over, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet, som kan nedsætte lejen. Friheden er større end i regulerede kommuner, men den er ikke ubegrænset.

### Gælder fri leje i nyere byggeri også i regulerede kommuner?

Ja. Muligheden for at aftale fri leje i byggeri taget i brug efter 1991 gælder i hele landet. Den følger lejemålets alder og kontrakten, ikke kommunens reguleringsstatus, og det er derfor en selvstændig vurdering ved hvert lejemål.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._