# Underskud på din udlejning? Sådan trækker du det fra i skat

> Giver din udlejning underskud, kan du ofte trække det fra i din anden indkomst. Men kun hvis den er erhvervsmæssig. Se reglerne, fremførsel og undtagelserne.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/underskud-udlejning-fradrag
Kategori: Skat

Giver din udlejning underskud, fordi udgifterne overstiger lejeindtægten, er der en trøst. Du kan ofte trække underskuddet fra i din anden indkomst, fx din løn. Dermed sænke din samlede skat. Men det gælder kun, hvis udlejningen er erhvervsmæssig. Der er nogle vigtige undtagelser. Denne guide forklarer, hvornår du kan trække et udlejningsunderskud fra, hvordan du fremfører det, og hvad du skal være opmærksom på.

## Kort fortalt

- Et løbende underskud på din udlejning kan ofte modregnes i din anden indkomst, fx din løn.
- Det gælder kun, hvis udlejningen er erhvervsmæssig, altså helårsudlejning af en bolig, du ikke selv bor i.
- Overstiger underskuddet din øvrige indkomst, kan du fremføre det til næste år eller overføre det til en ægtefælle.
- Renteudgifter behandles separat som kapitalindkomst, så pas på ikke at trække dem fra to gange.
- Et løbende driftsunderskud er noget andet end et tab ved salg, som kun kan modregnes i anden ejendomsavance.

## Hvornår kan du trække et underskud fra?

Det afgørende er, om din udlejning betragtes som erhvervsmæssig. Udlejer du en helårsbolig, du ikke selv bor i, på helårsbasis, altså i 12 måneder eller mere, er den erhvervsmæssig, og så kan du trække et underskud fra. Er udlejningen derimod ikke erhvervsmæssig, kan du ikke trække underskuddet fra, men skal stadig betale skat af et eventuelt overskud.

Ikke erhvervsmæssig er bl.a. udlejning af et værelse i din egen bolig, udlejning af den ene del af et tofamiliehus, du selv bor i, og udlejning af en enkelt andelsbolig. Her kan et underskud ikke trækkes fra. udleje et værelse i egen bolig

## Sådan bruges underskuddet

Er din udlejning erhvervsmæssig, og giver den et underskud på driften, kan du modregne det i din anden indkomst i samme år. Har du fx et lønmodtagerjob ved siden af, kan underskuddet på udlejningen trækkes fra i din lønindkomst. Så din samlede skattepligtige indkomst bliver mindre. Det er en reel fordel, der kan gøre en midlertidig underskudsperiode lettere at bære.

Overstiger underskuddet din øvrige indkomst. Så du ikke kan udnytte det hele i år, har du to muligheder. Du kan fremføre underskuddet til næste år, hvor det modregnes i din indkomst, eller du kan overføre det til en samlevende ægtefælle, som så modregner det i sin indkomst. Et fremført underskud kan bruges i senere år. break-even og stresstest

## Pas på renterne

En klassisk fejl er at trække renteudgifterne fra to gange. Under de almindelige personskatteregler behandles overskuddet eller underskuddet af udlejningen før renter i din personlige indkomst, mens renteudgifterne på lånet behandles separat i din kapitalindkomst. Renterne indgår altså ikke i selve driftsunderskuddet, men trækkes fra for sig. Sørg derfor for ikke at medregne renterne både i underskuddet og særskilt. For det er en fejl, Skattestyrelsen fanger. Vælger du virksomhedsordningen (en skatteordning med fuldt fradrag for renter), behandles renterne anderledes og indgår i virksomhedens resultat. virksomhedsordningen for udlejere

## Underskud i virksomhedsordningen

Bruger du virksomhedsordningen, gælder en særlig rækkefølge for, hvordan et underskud modregnes. Underskuddet modregnes først i et eventuelt opsparet overskud fra tidligere år inde i virksomheden. Er der stadig et underskud tilbage, modregnes det i din anden indkomst uden for virksomheden, først i en eventuel positiv kapitalindkomst og derefter i din personlige indkomst. Er der herefter fortsat et uudnyttet underskud, fremføres det til senere år. Denne rækkefølge betyder, at et underskud i virksomhedsordningen først spiser af dit opsparede overskud, før det kan sænke din øvrige indkomst. kapitalafkastordningen (den enkle ordning med fast fradrag)

## Pas på hobbystemplet

En vigtig ting at være opmærksom på. Giver din udlejning konstant underskud år efter år, kan Skattestyrelsen vurdere, at der ikke er tale om en erhvervsmæssig virksomhed drevet med udsigt til overskud, men reelt en privat aktivitet. Sker det, mister du retten til at trække underskuddet fra. For en almindelig udlejningsejendom er dette sjældent et problem, da udlejning normalt klart er erhvervsmæssig, men vedvarende underskud uden udsigt til rentabilitet kan give udfordringer. godt afkast udlejningsejendom

## Driftsunderskud eller tab ved salg?

Til sidst en vigtig skelnen, som mange blander sammen. Denne artikel handler om det løbende driftsunderskud, altså når udlejningen giver underskud undervejs, mens du ejer ejendommen. Det kan modregnes i din anden indkomst, som beskrevet. Det er noget helt andet end et tab, når du sælger ejendommen. Et tab ved salg er kildeartsbegrænset og kan kun modregnes i anden ejendomsavance, ikke i din løn eller anden indkomst. De to typer underskud følger altså vidt forskellige regler. tab ved salg af udlejningsejendom

> Håndtér underskuddet i seks trin: 1) opgør det korrekt efter din beskatningsform; 2) forstå hvor underskuddet kan fradrages i netop din model; 3) skil driftsunderskud fra tab ved salg, de følger hver sine regler; 4) fremfør uudnyttet underskud korrekt; 5) ret forskudsopgørelsen, så skatten følger virkeligheden; 6) og undersøg årsagen, for et varigt underskud er et signal om casen, ikke kun om skatten.

## Overblik: underskudstyperne og deres veje

| Underskudstype | Skattemæssig vej |
| --- | --- |
| Driftsunderskud i erhvervsmæssig udlejning | Kan fradrages efter reglerne ovenfor |
| Renteudgifter | Behandles for sig, som gennemgået ovenfor |
| Underskud i virksomhedsordningen | Ordningens egne regler, se ovenfor |
| Tab ved salg af ejendommen | Kildeartsbegrænset, en helt anden kasse |
| Hobbystemplet udlejning | Underskud kan ikke fradrages |

Tabellen rydder den vigtigste forvirring: Ordet underskud dækker flere ting med hver sin skattevej. Driftens minus, renternes minus og salgets minus følger tre forskellige regelsæt, og salgstabets særlige verden er gennemgået i tab ved salg af udlejningsejendom.

## Taleksempel: et underskudsår, gjort rigtigt op

Lad os følge et svagt år gennem systemet. Alle tal er kun illustration.

Sig, at din udlejning i år giver lejeindtægter på 84.000 kr. Driftsudgifterne blev 96.000 kr. efter en dyr, nødvendig reparation. Driftsresultatet er altså minus 12.000 kr., før renter.

Det driftsunderskud kan som udgangspunkt fradrages efter reglerne ovenfor, fordi udlejningen er erhvervsmæssig: reel leje, reelt sigte på overskud over tid, ordentligt regnskab. Renterne behandles derudover efter deres egne regler, som artiklen gennemgår, og i virksomhedsordningen samles trådene efter ordningens systematik.

To pointer skal med fra eksemplet. Et enkelt underskudsår er normalt og ufarligt, når det skyldes noget konkret, her en reparation. Men en stribe af underskudsår uden plan er noget andet. Den slider på kassen. Og den nærmer sig hobbystemplet, hvor fradragsretten forsvinder, som beskrevet ovenfor. Dokumentér derfor altid årsagen til et minus. Og vis, at kursen peger mod overskud igen.

## Fra underskud til styring: sådan bruger du et dårligt år

Et underskud er også information. Brug det aktivt med tre greb.

Find årsagen præcist. Var det en engangsudgift, tomgang eller et lejeniveau, der er sakket bagud? Hver årsag har sin handling: en buffer til næste engangsudgift, en strammere genudlejningsproces eller en regulering efter reglerne i hvad bestemmer huslejen. Et minus uden diagnose gentager sig.

Stram budgettet, ikke kun humøret. Læg det nye vidensniveau ind i næste års tal, med metoden i driftsbudget for udlejningsejendom, og efterse din robusthed med break-even og stresstest. Målet er ikke et budget uden risiko. Det er et budget, hvor risikoen er priset ind.

Og hold dokumentationen professionel hele vejen. Regnskab, bilag og en kort skriftlig forklaring på året, se systematikken i virksomhedsordningen for udlejere. Det er både dit værn mod hobbystemplet og din egen læringslog. God udlejning måles ikke på, om dårlige år undgås. Den måles på, hvad de bliver brugt til.

Og husk perspektivet på tværs af årene: Skattereglernes behandling af et enkelt underskud er den lille sag, mens mønstret over fem år er den store. En udlejning, der svinger omkring et sundt overskud med enkelte forklarlige minusår, er en normal forretning. En udlejning, der strukturelt ikke kan løbe rundt, er et problem, intet fradrag løser. Brug derfor skattereglerne til det, de kan: at gøre de dårlige år lidt mindre dyre. Og brug din drift til resten. Sæt derfor en fast årlig dato, hvor du gør status på begge dele: skatteårets opgørelse med revisor og driftens kurs med dig selv. To samtaler, én time, og både fradrag og forretning er i trygge hænder. Og skulle et år ende i minus trods god drift, så husk perspektivet: Selv de bedste ejendomme har dårlige år, og skattereglernes fradrag er netop samfundets anerkendelse af, at erhvervsrisiko går begge veje. Brug reglerne uden dårlig samvittighed. De findes til præcis det formål, og dokumentationen er din adgangsbillet. Gem den, brug den, og kør videre med rank ryg.

## Faldgruber

- **At tro, alle underskud kan trækkes fra.** Kun underskud fra erhvervsmæssig udlejning kan modregnes i din anden indkomst.
- **At trække et værelsesunderskud fra.** Udlejning af et værelse i egen bolig er ikke erhvervsmæssig, og underskud kan ikke trækkes fra.
- **At trække renterne fra to gange.** Renterne behandles separat som kapitalindkomst og indgår ikke i selve driftsunderskuddet.
- **At overse hobbyrisikoen.** Konstant underskud uden udsigt til overskud kan koste dig retten til fradrag.
- **At blande driftsunderskud og tab ved salg sammen.** Et tab ved salg er kildeartsbegrænset og følger andre regler.

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan jeg trække et underskud på min udlejning fra i skat?

Ja, hvis udlejningen er erhvervsmæssig, altså helårsudlejning af en bolig, du ikke selv bor i. Så kan et løbende driftsunderskud modregnes i din anden indkomst, fx din løn. Er udlejningen ikke erhvervsmæssig, kan underskuddet ikke trækkes fra.

### Hvad sker der, hvis underskuddet er større end min anden indkomst?

Så kan du enten fremføre underskuddet til næste år, hvor det modregnes i din indkomst, eller overføre det til en samlevende ægtefælle, som modregner det i sin indkomst. Et fremført underskud kan bruges i senere år.

### Kan jeg trække underskud fra på et udlejet værelse i min egen bolig?

Nej. Udlejning af et værelse i din egen bolig er ikke erhvervsmæssig virksomhed. Derfor kan du ikke trække et underskud fra. Det samme gælder udlejning af den ene del af et tofamiliehus, du selv bor i.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Reglerne om underskud afhænger af din situation og skatteordning. Søg rådgivning hos en revisor. Kilde: personskatteloven, virksomhedsskatteloven, skat.dk._