# Underskud i ejendomsselskabet: Sådan gemmer og modregner du skattemæssigt underskud

> Et skattemæssigt underskud i dit ejendomsselskab kan fremføres tidsubegrænset og modregnes i senere overskud. Her er reglerne, 60-procent-reglen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/underskud-ejendomsselskab
Kategori: Skat

Ejendomsdrift i selskab giver ofte underskud i de første år. Renter, afskrivninger og vedligeholdelse tynger, og resultatet kan blive negativt. Men et skattemæssigt underskud er ikke tabt. Det kan gemmes og modregnes i senere års overskud, og det kan spare dig for meget skat. Denne guide gør reglerne klare. Vi ser på, hvad underskudsfremførsel er, på reglen om at underskud kan gemmes tidsubegrænset, på 60-procent-reglen for store overskud, på et regneeksempel, og på hvad du skal være opmærksom på. For et underskud, der bruges rigtigt, er en værdi, ikke bare et dårligt år. Forstår du reglerne, får du det fulde udbytte af de underskud, ejendommen skaber, når du senere tjener penge. Her er, hvordan det virker.

Kort sagt: Et skattemæssigt underskud i et selskab kan fremføres tidsubegrænset og modregnes i senere års overskud, hvor underskud op til et grundbeløb kan modregnes fuldt ud, mens den del af overskuddet, der overstiger grundbeløbet, kun kan nedbringes med 60 procent, så mindst 40 procent af overskuddet over grundbeløbet altid beskattes.

## Kort fortalt

- Et skattemæssigt underskud i et selskab går ikke tabt, men kan fremføres.
- Underskud kan fremføres tidsubegrænset og modregnes i senere års overskud.
- Der er ingen mulighed for at føre et underskud tilbage til tidligere år.
- Underskud op til et årligt reguleret grundbeløb kan modregnes fuldt ud.
- Af overskud over grundbeløbet kan underskud kun nedbringe 60 procent.
- Et væsentligt ejerskifte kan begrænse selskabets ret til at bruge underskuddet.

## Hvad underskudsfremførsel er

Vi starter med princippet. Har dit selskab et skattemæssigt underskud i et år, altså flere fradragsberettigede udgifter end indtægter, går underskuddet ikke tabt. Det kan fremføres, hvilket betyder, at det kan modregnes i selskabets overskud i senere år. På den måde betaler selskabet mindre i skat, når det igen tjener penge, fordi det tidligere underskud trækkes fra. Reglerne står i selskabsskatteloven. eje ejendom i selskab

Det er særlig relevant for ejendomsinvestorer. Et ejendomsselskab har ofte underskud i de tidlige år, fordi renter på lånene, afskrivninger og vedligeholdelse tynger resultatet, mens lejeindtægterne endnu ikke fuldt ud dækker. Disse underskud er ikke spildte. De kan gemmes og modregnes, når ejendommen senere giver overskud, eller når du sælger med gevinst. Derfor er det værd at kende reglerne og holde styr på selskabets underskud, så du får den fulde skattemæssige værdi af dem. Lad os se på, hvordan de kan bruges. afskrivninger på ejendommen

## Underskud kan gemmes tidsubegrænset

Nu til den gode nyhed. Et skattemæssigt underskud i et selskab kan fremføres uden tidsbegrænsning. Der er ingen forældelsesfrist, så et underskud fra selskabets første driftsår kan i princippet modregnes i et overskud mange år senere. Underskuddet venter altså, til selskabet har et overskud at bruge det på. Det er en god ordning. Et dårligt år går ikke til spilde. Det hjælper dig, når det bliver bedre. Så tænk på et underskud som et gemt fradrag. Det giver en fleksibilitet, som er værdifuld i ejendomsdrift, hvor resultatet svinger fra år til år. sådan læser du selskabets regnskab

Der er dog to begrænsninger at kende. Den ene er, at der ikke er mulighed for at føre et underskud tilbage til tidligere år. Du kan altså ikke få skat tilbage, som selskabet har betalt i et tidligere overskudsår, ved at modregne et nyere underskud. Underskuddet kan kun bruges fremadrettet. Den anden er, at underskud bruges i den rækkefølge, de er opstået, så de ældste underskud modregnes først. Det sikrer, at nyere underskud bevares længst muligt. Med de to regler på plads kan vi se på selve modregningen, hvor der er en vigtig grænse for store overskud. sådan planlægger du din selskabsskat

## 60-procent-reglen for store overskud

Så til en regel, mange ikke kender. Selvom underskud kan gemmes uden tidsgrænse, er der en begrænsning for, hvor meget der kan modregnes i et enkelt år, når overskuddet er stort. Reglen fungerer sådan: fremførte underskud kan modregnes fuldt ud i årets overskud op til et grundbeløb. Af den del af overskuddet, der overstiger grundbeløbet, kan fremførte underskud kun nedbringe 60 procent. kend dine skatteregler som investor

Grundbeløbet er højt og reguleres årligt. I 2025 udgør det 20.829.000 kr. Konsekvensen er, at mindst 40 procent af den del af overskuddet, der ligger over grundbeløbet, altid beskattes, uanset hvor store fremførte underskud selskabet har. Reglen sikrer en vis minimumsskat i år med meget store overskud. For de fleste er reglen dog ligegyldig. Grundbeløbet er meget højt. De færreste når op i nærheden. Så er du en mindre investor, kan du roligt slappe af. For de fleste mindre ejendomsselskaber er grundbeløbet så højt, at hele underskuddet kan modregnes, fordi overskuddet sjældent overstiger det. Men driver du en stor portefølje eller realiserer en meget stor avance i ét år, kan 60-procent-reglen betyde noget. Det er værd at kende, så du ikke bliver overrasket. lagerbeskatning og store porteføljer

## Regneeksemplet med runde tal

Lad os gøre det konkret med et illustrativt eksempel for et mindre selskab. Antag, at dit ejendomsselskab har et underskud på 200.000 kr. i år 1 og et underskud på 100.000 kr. i år 2. Samlet er der altså fremført et underskud på 300.000 kr. ved indgangen til år 3. I år 3 giver selskabet endelig overskud, på 500.000 kr. regneeksempel på en udlejningsejendom

| Post | Beløb |
| --- | --- |
| Fremført underskud fra år 1 og 2 | 300.000 kr. |
| Overskud i år 3 | 500.000 kr. |
| Underskud modregnet (under grundbeløbet) | 300.000 kr. |
| Skattepligtig indkomst i år 3 | 200.000 kr. |
| Skat ved 22 % (mod 110.000 kr. uden) | 44.000 kr. |

Fordi de 500.000 kr. ligger langt under grundbeløbet, kan hele det fremførte underskud på 300.000 kr. modregnes fuldt ud. Selskabets skattepligtige indkomst i år 3 bliver derfor 200.000 kr., og skatten ved 22 procent bliver 44.000 kr. Uden det fremførte underskud skulle selskabet have betalt 22 procent af hele overskuddet, altså 110.000 kr. Underskuddet fra de tidlige år sparer altså 66.000 kr. i skat i år 3. Tallene er runde og kun til illustration, men de viser værdien: et underskud, der gemmes, sænker skatten, når overskuddet kommer. Pointen er enkel. Gem dine underskud. Brug dem, når du tjener penge. sådan optimerer du din skat

## Hvad du skal være opmærksom på

Til sidst nogle vigtige forbehold. Det første handler om ejerskifte. Retten til at bruge et fremført underskud kan begrænses, hvis der sker et væsentligt skift i selskabets ejerkreds. Skifter mere end halvdelen af aktierne eller stemmerne ejer, kan underskuddet fortabes, især hvis selskabet reelt er tomt uden erhvervsmæssig aktivitet. Reglen findes for at forhindre, at man køber selskaber alene for deres skattemæssige underskud. Det er relevant, hvis du overtager et selskab med gamle underskud. køb af ejendomsselskab og udskudt skat

Det andet handler om sambeskatning. Er dit ejendomsselskab en del af en koncern med sambeskatning, gælder der ét fælles grundbeløb for hele sambeskatningskredsen. Man kan altså ikke opnå flere grundbeløb ved at have mange selskaber. Det tredje er praktisk: du skal holde styr på selskabets fremførte underskud og indberette dem korrekt, så de kan bruges, når overskuddet kommer. Et underskud, der ikke er registreret ordentligt, risikerer at gå tabt i praksis. Hold derfor styr på tallene, gerne med hjælp fra din revisor, så du får den fulde værdi af de underskud, ejendommen skaber. revisorpligt i et ejendomsselskab

> Underskuds-tjekket i seks trin: 1) forstå, at et skattemæssigt underskud i selskabet ikke går tabt; 2) husk, at underskud kan fremføres tidsubegrænset, men ikke føres tilbage; 3) modregn de ældste underskud først; 4) vær klar over, at underskud over et højt grundbeløb kun kan nedbringe 60 procent af overskuddet; 5) pas på, at et væsentligt ejerskifte kan fortabe underskuddet; 6) og hold styr på og indberet selskabets underskud korrekt.

## Faldgruber

- **At tro, et underskud er tabt.** Et skattemæssigt underskud kan fremføres og modregnes i senere overskud.
- **At forvente carry-back.** Der er ingen mulighed for at føre et underskud tilbage til tidligere år.
- **At overse ejerskifte-reglen.** Et væsentligt skift i ejerkredsen kan fortabe selskabets fremførte underskud.
- **At glemme sambeskatning.** En koncern deler ét fælles grundbeløb, ikke ét pr. selskab.
- **At sjuske med indberetningen.** Underskud skal registreres korrekt, ellers risikerer de at gå tabt i praksis.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad sker der med et underskud i mit ejendomsselskab?

Et skattemæssigt underskud i et selskab går ikke tabt. Det kan fremføres, hvilket betyder, at det kan modregnes i selskabets overskud i senere år, så selskabet betaler mindre i skat, når det igen tjener penge. Reglerne står i selskabsskatteloven. Det er særlig relevant for ejendomsinvestorer, fordi et ejendomsselskab ofte har underskud i de tidlige år. Disse underskud er ikke spildte, men kan gemmes og modregnes, når ejendommen senere giver overskud eller sælges med gevinst.

### Hvor længe kan et underskud fremføres?

Et skattemæssigt underskud i et selskab kan fremføres uden tidsbegrænsning. Der er ingen forældelsesfrist, så et underskud fra selskabets første driftsår kan i princippet modregnes mange år senere. Underskuddet venter, til selskabet har et overskud at bruge det på. Der er dog to begrænsninger: der er ingen carry-back til tidligere år, og underskud bruges i den rækkefølge, de er opstået, så de ældste modregnes først. Det giver en værdifuld fleksibilitet i ejendomsdrift.

### Hvad er 60-procent-reglen?

60-procent-reglen begrænser, hvor meget underskud der kan modregnes i et enkelt år, når overskuddet er stort. Fremførte underskud kan modregnes fuldt ud op til et grundbeløb, der reguleres årligt og i 2025 udgør 20.829.000 kr. Af overskuddet over grundbeløbet kan underskud kun nedbringe 60 procent. Mindst 40 procent af overskuddet over grundbeløbet beskattes altså altid. For de fleste mindre ejendomsselskaber er grundbeløbet så højt, at hele underskuddet kan modregnes.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (selskabsskatteloven) og Skattestyrelsen (Den juridiske vejledning). Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke skatterådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._