# 10 ulovlige vilkår i lejekontrakten, som udlejere stadig skriver

> Nyistandsættelse, trappeleje, for højt depositum og fri adgang: Se de 10 ulovlige vilkår, konsekvensen når de bortfalder, og blanketreglens fælde.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/ulovlige-vilkaar-lejekontrakt
Kategori: Udlejning

Lejeloven (Retsinformation) er præceptiv til fordel for lejeren. Det, der stiller lejeren ringere end lovens beskyttelse, er ugyldigt. Det gælder, uanset hvor tydeligt det står i paragraf 11, og uanset at lejeren har skrevet under med glæde. Alligevel går de samme ti vilkår igen i kontrakter landet over, ofte arvet fra gamle skabeloner. De koster udlejere dyrt to gange. Først når vilkåret bortfalder i nævnet, og igen når sagen afslører andre svagheder i kontrakten. Her er de ti klassikere, konsekvensen. Den blanketregel, der kan gøre en hel kontrakts skærpelser ugyldige på én gang. Læs listen som udlejer for at rense din skabelon, og som lejer for at genkende, hvad du ikke skylder.

## Kort fortalt

- Vilkår, der stiller lejeren ringere end lejelovens ufravigelige regler, er ugyldige, selv med underskrift.
- Konsekvensen er typisk, at vilkåret bortfalder, mens resten af kontrakten består.
- Trappeleje er forbudt i aftaler indgået efter 1. juli 2015; kun nettoprisindeksering med korrekt formel holder.
- Blanketreglen kan gøre alle skærpede vilkår ugyldige, hvis kontrakten ligner en standard men ikke er autoriseret formular.
- Siden 2023 skal nye lejeaftaler udarbejdes på typeformular A10.

## De ti vilkår: fra nyistandsættelse til den grundløse tidsbegrænsning

**1. Nyistandsættelse ved fraflytning.** I aftaler efter 1. juli 2015 kan der kun kræves normalistandsættelse, og et vilkår om aflevering "nyistandsat" erklæres ugyldigt i sin helhed. **2. Trappeleje.** Faste årlige stigninger på kr. eller pct. er forbudt i aftaler efter samme dato. Kun regulering efter nettoprisindekset holder, med korrekt formulering i paragraf 11. Det er statens mål for prisstigninger, og nævnspraksis har pålagt udlejere at tilbagebetale alle opkrævede trappestigninger. **3. Depositum og forudbetalt leje over loftet.** Loftet er højst 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje, begge regnet af den rene leje uden aconto. Alt derover kan kræves tilbage, og et særskilt tillæg for fx husdyr holder heller ikke. **4. Dusør og nøglepenge.** Betaling for overhovedet at få kontrakten er ulovlig. Det gælder, uanset om den kaldes gebyr eller "møbelkøb" til overpris. Den slags er ulovlig efter lejelovens forbud mod dusør og kan kræves tilbagebetalt. **5. Fri eller uvarslet adgang for udlejer.** Adgangs- og varslingsreglerne er faste. De kan ikke fraviges til skade for lejeren, punktum, så "udlejer har til enhver tid adgang med egen nøgle" er et vilkår uden virkning. udlejers adgang til lejemålet

**6. Forringede opsigelsesregler.** Vilkår, der giver udlejer friere opsigelsesadgang end lovens udtømmende grunde eller forkorter lejerens beskyttelse, tilsidesættes. Opsigelsesværnet er selve kernen i lejerbeskyttelsen. **7. Gebyrer uden hjemmel.** Oprettelsesgebyr, administrationsgebyr, fraflytningsgebyr, husdyrgebyr. Kan udlejer ikke pege på en lovhjemmel, kan beløbet ikke opkræves. **8. Al udvendig vedligeholdelse på lejeren.** Den indvendige vedligeholdelse kan aftales over til lejeren. Men den udvendige kan ikke overføres. Et vilkår om, at lejeren bærer "alle reparationer" på ejendommen, er i strid med loven. **9. Fraskrivelse af lejerens klageadgang.** Vilkår som "lejer kan ikke indbringe sager for huslejenævnet" og lignende fraskrivelser af lovens ufravigelige beskyttelse er ugyldige pr. definition; beskyttelsen kan ikke skrives væk. **10. Tidsbegrænsning uden saglig grund.** En tidsbegrænsning skal være rimeligt begrundet i udlejers forhold, klassisk et dokumenteret, forgæves salgsforsøg. Mangler begrundelsen, tilsidesættes tidsbegrænsningen, og lejemålet fortsætter tidsubegrænset. Det for mange udlejere er den dyreste overraskelse på hele listen. fremleje regler for udlejer

## Konsekvensen: bortfald, tilbagebetaling og blanketreglen

Hovedreglen er kirurgisk: det ulovlige vilkår bortfalder, mens kontrakten i øvrigt består. Lejeren kan kræve tilbage, hvad der er betalt i strid med loven, i lejesager typisk med tilbagevirkende kraft og renter. Men der findes en regel, der rammer bredere, og den overser selv erfarne udlejere: blanketreglen. Fremstår kontrakten som en standardkontrakt uden at være på autoriseret typeformular, behandles den som en blanket, og så er alle vilkår, der pålægger lejeren større pligter end loven, ugyldige på én gang. Offentliggjort huslejenævnspraksis viser prisen: en udlejer fik afvist et istandsættelseskrav på 17.250 kr. Han blev pålagt at tilbagebetale alle trappelejestigninger. Grunden var alene, at kontrakten ikke var på autoriseret formular. Så faldt både vedligeholdelsesvilkåret og havepasningen i paragraf 11 faldt. Siden 2023 er typeformular A10 den obligatoriske ramme for nye aftaler. Det følger bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler (Retsinformation), og en hjemmestrikket Word-skabelon eller en gammel A9 er derfor ikke en detalje men en risiko for hele kontraktens skærpelser.

Vil du som udlejer sove roligt, findes der i øvrigt et undervurderet værn i den anden ende af systemet. Huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen, som i 2026 koster 621 kr., og som fjerner den største enkeltrisiko i mange kontrakter, nemlig selve lejens niveau. sag i huslejenævnet

## Sådan renser du kontrakten, og sådan læser du den som lejer

For udlejeren er øvelsen en årlig service. Gennemgå paragraf 11 med listen her som tjekliste, slet arvegods fra gamle skabeloner, og formulér det, du reelt må. Normalistandsættelse efter vedligeholdelsespligten, nettoprisindeksering med korrekt formel, dokumenterede særlige vilkår med hjemmel. Husk, at et ugyldigt vilkår ikke bare er spildt blæk. Det er et angrebspunkt, der trækker hele kontrakten i nævnet, hvor også lejen og andre vilkår kan komme under lup. For lejeren er listen et spejl. Genkender du et af de ti i din kontrakt, kan du ikke bare flytte i morgen. Men vilkåret næppe kan håndhæves, og at en henvendelse til nævnet kan rydde op. depositum og forudbetalt leje

> Kontrakt-tjeklisten før underskrift: 1) er formularen den autoriserede A10; 2) står der normalistandsættelse, ikke nyistandsættelse; 3) er reguleringen nettoprisindeks med korrekt formel, ikke trappe; 4) er depositum og forudbetalt leje højst 3 plus 3 måneder af den rene leje; 5) er alle gebyrer forsynet med hjemmel; 6) er en eventuel tidsbegrænsning sagligt begrundet på skrift; 7) og findes der vilkår om adgang, klageadgang eller vedligeholdelse, der flytter lovens grænser? Ét ja for meget, og paragraf 11 trænger til en tur hos rådgiveren.

Den ærlige pointe til sidst: ingen af de ti vilkår giver udlejer noget som helst. For de holder ikke, når det gælder. Det eneste, de producerer, er falsk tryghed hos udlejeren, mistillid hos lejeren og sagsomkostninger hos begge. Derfor er den rene kontrakt ikke en indrømmelse men den billigste forsikring på hylden. husdyr i lejemålet

## Overblik: hvorfor ulovlige vilkår rammer dig selv

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| De ti vilkår | Fra nyistandsættelse til grundløs tidsbegrænsning, se ovenfor |
| Bortfald | Et ulovligt vilkår er ugyldigt, se ovenfor |
| Tilbagebetaling | Du kan skulle betale tilbage, se ovenfor |
| Blanketreglen | Fravigelser skal fremhæves korrekt |
| Rensningen | Sådan får du en holdbar kontrakt |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at ulovlige vilkår i en lejekontrakt ikke gavner udlejeren, men rammer ham selv. Et ulovligt vilkår er ugyldigt og bortfalder, og har du opkrævet noget på et ugyldigt grundlag, kan du skulle betale tilbage. Fravigelser af lejerens rettigheder skal desuden fremhæves korrekt efter blanketreglen, ellers gælder de ikke. Den holdbare kontrakt er derfor den, der er renset for ulovlige vilkår, ikke den, der forsøger at presse grænserne.

## Taleksempel: vilkåret, der ramte udlejeren selv

Lad os se, hvordan et ulovligt vilkår vender tilbage. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere begge vil sikre sig ved fraflytning.

Den første skriver et vilkår om, at lejeren skal aflevere boligen nyistandsat. I mange lejeforhold er et krav om nyistandsættelse ikke lovligt, og et sådant vilkår er da ugyldigt. Da lejeren flytter og udlejeren kræver nyistandsættelse, falder kravet, fordi vilkåret aldrig var gyldigt. Har lejeren allerede betalt, kan han kræve pengene tilbage.

Den anden skriver et lovligt vilkår om normal istandsættelse efter reglerne, korrekt fremhævet. Da lejeren flytter, holder kravet, fordi det står på lovlig grund. Han får den istandsættelse, han har ret til, hverken mere eller mindre.

Forskellen var ikke ønsket om at sikre sig, men om vilkåret var lovligt. Det er de ulovlige vilkårs hele lære. Et ulovligt vilkår giver dig ikke mere, men mindre, for det bortfalder, og du kan skulle betale tilbage. Rens kontrakten for ulovlige vilkår, se hvilke lejeregler gælder for din ejendom, og skriv kun det, der holder, så du står stærkt ved en tvist, se sag i huslejenævnet.

## Sådan renser du din lejekontrakt

Fire principper giver dig en holdbar kontrakt.

Undgå de klassiske ulovlige vilkår. Krav om nyistandsættelse, grundløs tidsbegrænsning, urimelige gebyrer og fraskrivelse af lejerens ukrænkelige rettigheder er blandt de vilkår, der ofte er ugyldige. Kend dem, og skriv dem ikke, for de gavner dig ikke, de rammer dig.

Forstå, at et ulovligt vilkår bortfalder. Et ugyldigt vilkår gælder ikke, uanset at det står i kontrakten og lejeren har skrevet under. Du kan ikke håndhæve det, og har du opkrævet på grundlag af det, kan du skulle betale tilbage. At skrive det ind giver dig altså ingen sikkerhed, kun en risiko.

Overhold blanketreglen ved fravigelser. Fraviger du lejerens rettigheder til ugunst, skal det fremhæves korrekt i kontrakten, ellers gælder fravigelsen ikke. Brug en korrekt kontrakt, og sørg for, at gyldige fravigelser er fremhævet, som reglerne kræver, så de holder.

Og få kontrakten tjekket, hvis du er i tvivl. En autoriseret standardkontrakt og eventuelt et tjek hos en fagperson koster lidt, men sikrer, at din kontrakt holder ved en prøvelse. Det er langt billigere end at tabe en sag på et ulovligt vilkår, se sag i huslejenævnet. En lejekontrakt bliver ikke stærkere af at presse grænserne, men af at stå helt på lovlig grund, for kun de lovlige vilkår kan du faktisk håndhæve.

## Faldgruber

- **At genbruge gamle skabeloner.** Trappeleje og nyistandsættelse er arvegods fra før 2015 og bortfalder i dag.
- **At undervurdere blanketreglen.** En ikke-autoriseret kontrakt, der ligner en standard, kan miste alle sine skærpelser på én gang.
- **At opfinde gebyrer.** Uden lovhjemmel kan hverken oprettelses-, administrations- eller husdyrgebyrer opkræves.
- **At tidsbegrænse uden dokumenteret grund.** Tilsidesættes begrundelsen, fortsætter lejemålet tidsubegrænset.
- **At tro, at underskriften redder vilkåret.** Præceptive regler kan ikke fraviges, uanset hvor tydeligt lejeren har accepteret.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad sker der, hvis et vilkår i lejekontrakten er ulovligt?

Vilkåret bortfalder som udgangspunkt, mens kontrakten i øvrigt består. Lejeren kan kræve tilbagebetaling af det, der er opkrævet i strid med loven, i lejesager typisk med tilbagevirkende kraft. Fremstår kontrakten som en standard uden at være på autoriseret typeformular, kan blanketreglen desuden gøre alle vilkår, der pålægger lejeren mere end loven, ugyldige på én gang.

### Er trappeleje stadig lovligt?

Nej, ikke i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015: faste årlige stigninger i kr. eller pct. er forbudt, og nævnspraksis har pålagt udlejere at tilbagebetale alle opkrævede trappestigninger. Lovlig regulering sker i stedet efter nettoprisindekset. Aftalen skal være korrekt formuleret i kontraktens paragraf 11 for at kunne håndhæves.

### Kan udlejer kræve, at lejemålet afleveres nyistandsat?

Nej. I aftaler indgået efter 1. juli 2015 kan der højst kræves normalistandsættelse, altså nødvendig hvidtning, maling, tapetsering og mellemslibning med lakering af gulve, vurderet konkret. Et kontraktvilkår om aflevering i nyistandsat stand er ugyldigt, og et istandsættelseskrav bygget på det falder i huslejenævnet.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Danmarks Statistik og Udbetaling Danmark. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er valideret mod lejelovens præceptive regler, typeformular A10 og offentliggjort nævnspraksis ved skrivning. Konkrete kontrakter bør gennemgås med rådgiver. Kilde: lejelovens ufravigelighedsregler, bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter, offentliggjorte huslejenævnsafgørelser._