# Må udlejer gå ind i lejemålet? Det korte svar og de tre undtagelser

> Må udlejer gå ind i lejemålet? Nej, som udgangspunkt ikke. Se de tre undtagelser: aftale, korrekt varslet adgang og akut fare. Aldrig selvtægt.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/udlejers-adgang-lejemaal
Kategori: Udlejning

Det korte svar er nej: Når lejekontrakten er underskrevet, er brugsretten lejerens. Du har som udlejer hverken ret til en nøgle eller til at gå ind i lejemålet, som var det dit eget. Men lejeloven kender i §§ 102-104 (Retsinformation) tre undtagelser. De dækker i praksis alt det, en ordentlig udlejer har brug for. Aftalen med lejeren, den varslede adgang, når forholdene kræver det. Den akutte situation, hvor skaden ikke kan vente. Denne guide giver de tre undtagelser med varslingsfrister, formkrav og den vigtigste regel af alle. Hvad du gør, når lejeren siger nej, og hvorfor det aldrig er at låse dig ind.

## Kort fortalt

- Udgangspunktet er nej: brugsretten er lejerens. Udlejer har ikke ret til nøgle eller fri adgang.
- Undtagelse 1 er aftalen. Lejeren kan altid lukke dig ind frivilligt, og meget løses netop sådan.
- Undtagelse 2 er varslet adgang. Besigtigelse med sagligt formål og rimeligt varsel, arbejder med 6 uger eller 3 måneder.
- Undtagelse 3 er det akutte. Uopsættelige forhold som et sprunget vandrør giver adgang uden varsel.
- Nægter lejeren berettiget adgang, går vejen gennem fogedretten (domstolen, der udsætter lejere), aldrig gennem egen nøgle.

## Undtagelse 1 og 2: aftalen og den varslede adgang

Den første undtagelse er så selvfølgelig, at den overses. Lejeren kan altid give dig adgang frivilligt, og langt de fleste besøg, håndværkeren, aflæsningen, fremvisningen, klares med en venlig besked og en aftalt tid. Nøglespørgsmålet hører til her: du har ikke ret til at beholde en nøgle. Men lejeren kan vælge at deponere en hos dig. Det mange lejere selv foretrækker af praktiske grunde. Brug den kun efter aftale eller i den akutte undtagelse, aldrig til "lige at kigge".

Den anden undtagelse er lovens. Efter lejelovens § 102 har udlejeren ret til at få eller skaffe sig adgang, når forholdene kræver det. Efter § 103 til at iværksætte arbejder med varsel. I praksis deler den sig i to spor. Besigtigelses-sporet kræver et sagligt formål og et rimeligt varsel. Aflæsning og vedligehold af målere, gennemgang af mangler lejeren har klaget over, og fremvisning ved salg eller belåning. Landsretten har i offentliggjort praksis (TBB 2022.894Ø) anset 9 dages varsel til en ejendomsmæglers adgang for rimeligt og lejerens nægtelse for væsentlig misligholdelse, mens en generel kontrolbesigtigelse af, om lejeren nu også vedligeholder pænt, ikke er et sagligt formål. Arbejds-sporet har faste frister i § 103: 6 ugers varsel for arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, og 3 måneders varsel for de indgribende, typisk udskiftning af køkken eller bad. Varslet skal fortælle hvornår, hvorfor og hvem der kommer. Under arbejdet gælder hensynsreglerne. Uden afbrydelse, med størst mulig hensyntagen og med efterreparationer straks, og er ulempen væsentlig, kan lejeren have krav på forholdsmæssigt afslag i lejen, mens arbejdet står på. renovering med lejere: varsling og genhusning

## Undtagelse 3: det akutte, og hvad "uopsætteligt" faktisk betyder

Den tredje undtagelse er nødretten: uopsættelige reparationer kan foretages uden varsel. Her må du skaffe dig adgang, også når lejeren er bortrejst. Klassikeren er det sprungne vandrør, hvor hvert kvarter koster, men undtagelsen rækker lidt bredere. En konkret begrundet mistanke om risiko for skade på ejendommen eller personer, fx naboers meldinger om vand, der siver, lugt af gas eller kraftig fugt fra et lejemål, kan bære adgang uden varsel. Bemærk ordene konkret og begrundet. En fornemmelse er ikke nok, og bevisbyrden for det uopsættelige er din, så dokumentér meldingerne og tilstanden med det samme, gerne med billeder og vidner, og orientér lejeren straks efter.

Det akutte spor hænger direkte sammen med driftens beredskab. Den, der har en akutplan for vandskader, ved også, hvornår adgangen er berettiget, og hvordan den dokumenteres. vandskade i lejemålet: akutplanen

## Når lejeren siger nej: fogedretten, aldrig selvtægten

Og så reglen, der beskytter dig mod dig selv. Har du ret til adgang, korrekt varslet og sagligt begrundet, og nægter lejeren alligevel, må du ikke låse dig ind. At skaffe sig adgang uden lejerens accept uden for den akutte undtagelse er ulovlig selvtægt og strafbart. Det gælder også med deponeret nøgle i hånden og håndværkere på trappen. Vejen er fogedretten. Ved en umiddelbar fogedforretning efter retsplejeloven kan fogeden give dig adgang, når du dokumenterer varslingen og retten, og omkostningerne kan ende hos lejeren, når adgangen var berettiget. Nægtelsen har også kontraktkonsekvenser. Uberettiget adgangsnægtelse efter korrekt varsel kan udgøre væsentlig misligholdelse og efter omstændighederne bære en ophævelse, især ved varslede arbejder, hvor nægtelsen påfører dig forsinkelse og ekstraomkostninger. Ved fremvisninger skal der typisk mere end en enkelt nægtelse til. En nyttig detalje i mangel-sager. Klager lejeren over en mangel men nægter dig adgang til at udbedre den, mister lejeren retten til forholdsmæssigt afslag fra nægtelsestidspunktet.

> Adgangs-drejebogen: 1) vælg sporet: aftale, saglig besigtigelse, varslet arbejde eller akut; 2) varsl skriftligt med hvornår, hvorfor og hvem, 6 uger eller 3 måneder ved arbejder, rimeligt varsel ved besigtigelse; 3) tilføj i varslet, at nægtelse kan få lejeretlige konsekvenser; 4) mød op til tiden med dem, du har varslet, og intet andet ærinde; 5) ved nægtelse: notér, fasthold skriftligt, og gå til fogedretten frem for døren; 6) i det akutte: handl, dokumentér og orientér lejeren straks efter.

Adgangsreglerne er i virkeligheden en tillidsmaskine. Varsler du ordentligt og misbruger aldrig nøglen, får du lejere, der åbner døren frivilligt. Det er den billigste adgang af dem alle. lovpligtige eftersyn i din ejendom

## Overblik: hovedreglen og de tre undtagelser

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Hovedreglen | Lejeren har brugsretten, du kan ikke bare gå ind, se ovenfor |
| Undtagelse 1 | Efter aftale med lejeren, se ovenfor |
| Undtagelse 2 | Varslet adgang til eftersyn og arbejder, se ovenfor |
| Undtagelse 3 | Uopsættelige tilfælde uden varsel |
| Ved nej | Fogedretten, aldrig selvtægt |

Tabellen er reglen i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at lejeren har den fulde brugsret til det lejede, og at du som udlejer ikke bare kan gå ind, heller ikke selvom du ejer ejendommen. Der er tre undtagelser. Du kan komme ind efter aftale med lejeren. Du kan få varslet adgang til eftersyn og nødvendige arbejder. Og i uopsættelige tilfælde, hvor der er akut fare, kan du komme ind uden varsel. Nægter lejeren ellers adgang, går vejen gennem fogedretten, aldrig gennem selvtægt.

## Taleksempel: hvad "uopsætteligt" faktisk betyder

Lad os se undtagelserne. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en udlejer vil ind i et lejemål.

Vil han lave et planlagt eftersyn eller et almindeligt vedligeholdelsesarbejde, skal han varsle det i god tid efter reglerne. Han kan ikke bare møde op. Med korrekt varsel har han ret til adgang, men lejeren skal have besked i rimelig tid og kunne indrette sig.

Er der derimod sprunget et vandrør, og vandet fosser ned i etagen under, er situationen uopsættelig. Her kan han komme ind straks uden varsel for at afværge en akut skade. Men "uopsætteligt" betyder netop akut fare, ikke bare travlhed eller bekvemmelighed. Et planlagt arbejde bliver ikke uopsætteligt, fordi det passer udlejeren at komme i dag.

Forskellen er akut fare mod planlagt arbejde. Det er adgangsreglens hele lære. Uden aftale, varsel eller akut fare har du ikke ret til at gå ind, og gør du det alligevel, er det ulovlig selvtægt. Varsl korrekt, se lovpligtige eftersyn i din ejendom, og gem varsler og aftaler, så du kan dokumentere din adgang, se vandskade i lejemålet: akutplanen.

## Sådan skaffer du dig lovlig adgang

Fire principper holder dig på den rigtige side.

Respektér lejerens brugsret som udgangspunkt. Lejeren har brugsretten, og du kan ikke bare gå ind, uanset at du ejer ejendommen. Det er hovedreglen, og alle undtagelser skal kunne begrundes i en aftale, et varsel eller en akut situation.

Varsl korrekt ved planlagte arbejder. Til eftersyn, reparationer og forbedringer har du ret til adgang, men kun med varsel i rimelig tid. Send et skriftligt varsel, angiv formål og tidspunkt, og giv lejeren mulighed for at være til stede eller indrette sig.

Forstå, hvad "uopsætteligt" kræver. Uden varsel må du kun ind ved akut fare, for eksempel en vandskade eller gaslugt, der ikke kan vente. Bekvemmelighed eller travlhed gør ikke en sag uopsættelig, så brug kun denne undtagelse, når der reelt er fare på færde.

Og gå aldrig til selvtægt ved et nej. Nægter lejeren dig den adgang, du har ret til, må du ikke skaffe dig adgang med magt, skifte lås eller lignende. Vejen går gennem fogedretten, som kan sikre din lovlige adgang. Selvtægt kan koste dig dyrt, se sag i huslejenævnet, så hold dig altid til den lovlige vej, også når lejeren er urimelig.

## Faldgruber

- **At beholde en nøgle som en ret.** Nøglen er lejerens valg, og brug uden aftale er selvtægt.
- **At besigtige uden sagligt formål.** Generel kontrol af lejerens vedligehold bærer ikke adgang.
- **At varsle for kort ved arbejder.** 6 uger uden væsentlig ulempe, 3 måneder med, og indholdskravene skal med.
- **At låse sig ind efter et nej.** Berettiget adgang håndhæves i fogedretten, aldrig med egen nøgle.
- **At glemme dokumentationen i det akutte.** Bevisbyrden for det uopsættelige er din, så fotografér og notér straks.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må udlejer gå ind i lejemålet uden lejerens tilladelse?

Som udgangspunkt nej: brugsretten er lejerens. Udlejer har ikke fri adgang eller ret til nøgle. Undtagelserne er tre. Lejerens frivillige aftale, varslet adgang når forholdene kræver det (besigtigelse med sagligt formål eller arbejder med 6 ugers eller 3 måneders varsel), og uopsættelige forhold som et sprunget vandrør, hvor adgang kan ske uden varsel.

### Hvor langt varsel skal udlejer give før adgang?

Ved arbejder: 6 uger, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, og 3 måneder ved indgribende arbejder som udskiftning af køkken eller bad. Ved besigtigelser med sagligt formål, fx måleraflæsning eller fremvisning ved salg, kræves et rimeligt varsel. Praksis har anset 9 dage for rimeligt ved mægler-fremvisning. Varslet skal oplyse hvornår, hvorfor og hvem.

### Hvad må udlejer gøre, hvis lejeren nægter adgang?

Aldrig låse sig ind: det er ulovlig selvtægt, også med deponeret nøgle. Vejen er fogedretten, som ved en umiddelbar fogedforretning kan give adgang, når varsling og ret dokumenteres, med omkostninger der kan ende hos lejeren. Uberettiget nægtelse efter korrekt varsel kan desuden udgøre væsentlig misligholdelse og efter omstændighederne bære en ophævelse.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og fogedretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Paragrafhenvisninger og praksis er valideret ved skrivning, og konkrete sager bør vurderes med rådgiver. Kilde: lejelovens §§ 102-104, offentliggjort praksis, herunder TBB 2022.894Ø, retsplejelovens regler om umiddelbare fogedforretninger._