# Lej et værelse ud skattefrit: Bundfradraget mange overser

> Udlejer du et værelse i din bolig, kan en stor del af lejen være skattefri. Se de to metoder, bundfradragene i 2026 og det kneb, der ofte giver lavest skat.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/udleje-vaerelse-skat
Kategori: Skat

At leje et værelse ud i sin egen bolig er en af de nemmeste måder at få en ekstra indtægt på, og en stor del af den kan være skattefri, hvis du kender reglerne. Der findes to metoder at beregne skatten på, og et kneb, som mange overser, kan give dig et markant højere bundfradrag. Denne guide forklarer, hvordan du udlejer et værelse eller en del af din bolig med lavest mulig skat, og hvad du skal være opmærksom på.

## Kort fortalt

- Udlejer du et værelse i din egen bolig, kan en del af lejen være skattefri via et bundfradrag.
- Du kan vælge mellem den skematiske metode med et bundfradrag og den regnskabsmæssige metode med faktiske udgifter.
- Ved langtidsudlejning er bundfradraget 1,33 pct. af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr.
- Ved korttidsudlejning er bundfradraget 35.100 kr. gennem en indberettende platform i 2026, plus ekstra 40 pct. fradrag.
- Et kneb er, at du ofte kan bruge det høje korttidsbundfradrag, selv om du udlejer i længere tid.

## To slags udlejning: korttid og langtid

Reglerne afhænger af, hvor længe du udlejer til den samme lejer. Udlejer du i under fire måneder ad gangen, er det korttidsudlejning, typisk ferie- eller Airbnb-udlejning, hvor flere korte perioder tæller hver for sig. Udlejer du til den samme lejer i mere end fire måneder, er det langtidsudlejning. Udlejer du i mere end 12 sammenhængende måneder, betragtes det som erhvervsmæssig virksomhed med andre regler. Skellet betyder noget, fordi bundfradraget er forskelligt. skat på lejeindtægt

## De to metoder

Uanset om du udlejer kort eller langt, kan du vælge mellem to måder at opgøre skatten på:

- **Den skematiske metode.** Du får et fast bundfradrag, og kun det, der overstiger fradraget, beskattes. Du kan ikke trække faktiske udgifter fra.
- **Den regnskabsmæssige metode.** Du trækker en forholdsmæssig del af dine faktiske udgifter fra, men har intet bundfradrag.

Vær opmærksom på, at valget binder den ene vej. Du kan skifte fra den skematiske metode til den regnskabsmæssige, men ikke tilbage igen, så længe du bor i boligen. For de fleste, der bare lejer et værelse ud, er den skematiske metode både nemmest og billigst. sommerhus som investering

## Bundfradraget ved langtidsudlejning

Lejer du et værelse ud i længere tid, beregnes bundfradraget i en ejerbolig som 1,33 pct. af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. om året. Har du ejet boligen hele året, får du det fulde bundfradrag, selv om du kun har udlejet en del af året.

> Et eksempel: din bolig er vurderet til 3.000.000 kr. Bundfradraget er 1,33 pct. af 3.000.000, altså 39.900 kr. Lejer du værelset ud for 45.000 kr. på et år, skal du kun betale skat af de sidste 5.100 kr.

Resultatet beskattes som kapitalindkomst, og bemærk, at du ved den skematiske metode fortsat betaler fuld ejendomsværdiskat (skatten på egen bolig) for hele året, selv om en del af boligen har været udlejet. forældrekøb

## Bundfradraget ved korttidsudlejning

Lejer du ud i kortere perioder, er bundfradraget anderledes og ofte højere. I 2026 er det 35.100 kr., hvis du udlejer gennem en platform, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen, og 13.800 kr., hvis du udlejer privat uden en indberettende platform. Af det, der overstiger bundfradraget, beskattes kun 60 pct., altså et ekstra fradrag på 40 pct.

> Et eksempel: du udlejer et værelse gennem en indberettende platform og tjener 60.000 kr. Efter bundfradraget på 35.100 kr. er der 24.900 kr. tilbage, og du beskattes kun af 60 pct. af det, altså 14.940 kr.

Det høje bundfradrag på 35.100 kr. kræver, at udlejningen indberettes. Det en platform gør automatisk. skat på lejeindtægt

## Knebet: brug korttidsbundfradraget alligevel

Her er det, mange overser. Selv om du udlejer i længere tid, kan du ofte vælge at bruge korttidsreglernes bundfradrag i stedet for langtidsreglens. Fordi korttidsbundfradraget på 35.100 kr. gennem en indberettende platform både er højt og oven i købet giver et ekstra fradrag på 40 pct., er det ofte mere fordelagtigt end langtidsreglens 1,33 pct., medmindre din ejendomsværdi er meget høj.

Det kan derfor betale sig at regne begge metoder igennem og vælge den, der giver lavest skat. For mange, der lejer et værelse ud til fx en studerende, vil korttidsbundfradraget gennem en indberettende platform være det bedste valg. studieboliger og mikrolejligheder

## Regnskabsmetoden

Vælger du i stedet den regnskabsmæssige metode, har du intet bundfradrag, men kan trække en forholdsmæssig del af dine faktiske udgifter fra, svarende til den del af boligen, du udlejer. Lejer du et værelse på 20 m² i en bolig på 120 m² ud, kan du trække en sjettedel af udgifter som ejendomsskat, forsikring, el, vand og varme fra, samt afskrivning på inventar. Til gengæld betaler du kun ejendomsværdiskat af den del af boligen, du selv bruger. Metoden kan betale sig, hvis dine reelle udgifter er høje. Men den kræver et grundigt regnskab. vedligeholdelse eller forbedring

## Overblik: metoderne side om side

| Metode | Kernen |
| --- | --- |
| Bundfradrag ved langtidsudlejning | Fast fradrag efter reglerne ovenfor, enkel opgørelse |
| Bundfradrag ved korttidsudlejning | Egne satser og regler, især ved indberettede platforme |
| Regnskabsmetoden | Fradrag for faktiske udgifter, mod dokumentation |
| Kombinationsknebet | Korttidsreglerne kan i nogle situationer bruges bredere, se ovenfor |

Metoderne er gennemgået hver for sig ovenfor, og tabellen viser valget i sin enkleste form: bundfradragenes enkelhed mod regnskabsmetodens præcision. Valget kan som udgangspunkt genovervejes, men skift har regler, så beslut dig med et års perspektiv ad gangen.

## Taleksempel: værelset, der næsten ikke beskattes

Lad os regne et typisk værelsesår igennem. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du lejer et værelse ud i din egen bolig for 2.500 kr. om måneden, altså 30.000 kr. om året. Med bundfradragsmetoden trækkes først bundfradraget fra efter reglerne ovenfor, og kun en andel af resten regnes med. Sig, at den skattepligtige del i dette eksempel ender på 6.000 kr.

Pointen er strukturen, ikke satserne: Langt størstedelen af en almindelig værelsesleje ender reelt skattefrit, og administrationen er minimal, fordi bundfradraget ikke kræver bilag for udgifterne. Det er derfor, metoden er standardvalget for de fleste værelsesudlejere, og de aktuelle beløb og andele finder du i bundfradrag ved udlejning.

Overvej kun regnskabsmetoden, hvis dine faktiske udgifter til den udlejede del er høje, for den kræver dokumentation for hver krone og binder dig til sin egen systematik. Regn begge veje én gang, vælg, og genbesøg valget, hvis lejen eller udgifterne ændrer sig markant.

## Værelsesudlejning i praksis: mere end skat

Skatten er den nemme del. Tre praktiske forhold afgør, om udlejningen bliver en god oplevelse.

Aftalen skal på skrift, også derhjemme: lejens størrelse, hvad der er inkluderet, adgang til fællesrum, opsigelsesvilkår og husregler. Et lejeforhold i egen bolig har sine egne, lempeligere rammer, men klarhed er stadig din bedste beskyttelse, og grundprincipperne kender du fra lejekontrakt A10 og lejeloven for udlejere.

Vælg lejeren med omhu, for I skal dele hjem: Tag samtalen, tjek referencer, og mærk efter, se metoden i lejerscreening. Et godt match er mere værd end et par hundrede kroner ekstra i leje, og et dårligt bor i din entré.

Og kend dine naboregler: Værelsesudlejning i egen bolig er bredt accepteret, men ejerforeninger og lejekontrakter kan have vilkår om det, så tjek dine egne papirer først. Vil du senere skalere til hele boliger eller sæsonudlejning, er søsterreglerne beskrevet i værelsesudlejning i egen bolig og sommerhusudlejning. Værelset er for mange den første, mindste udlejning, og gjort ordentligt er det også den bedste skole. Den lærer dig at sætte en leje, at vælge en lejer, at holde en aftale og at føre et lille regnskab, alt sammen i en skala, hvor fejl er billige. Mange af landets udlejere startede præcis her, med ét værelse og én kontrakt, og tog vanerne med videre til den første hele lejlighed. Behandl derfor værelset som den forretning, det er, i det små: klare aftaler, ordentlige tal og en venlig, professionel tone. Det er samme muskler, bare i træningsudgave, og de vokser med opgaven. Og skulle værelset en dag blive til mere, står du med noget få har: dokumenteret erfaring og et regnskab, der viser, at du kan. Gem derfor også de gamle års opgørelser, når værelset skiftes ud med mere. Det er et bedre afsæt end nogen kursusweekend.

## Faldgruber

- **At tro, hele lejen er skattefri.** Kun beløbet op til bundfradraget er skattefrit, resten beskattes.
- **At vælge regnskabsmetoden uden at tænke sig om.** Du kan ikke skifte tilbage til den skematiske metode, så længe du bor i boligen.
- **At overse korttidsknebet.** Du kan ofte bruge det høje korttidsbundfradrag, selv ved længere udlejning, hvis du udlejer gennem en indberettende platform.
- **At glemme at indberette.** Bundfradraget kan aldrig overstige lejeindtægten. Du skal oplyse indtægten til Skattestyrelsen.
- **At overse momsen.** Lejer du et værelse ud i under 30 dage ad gangen og tjener over 50.000 kr. om året, kan der komme moms på.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget kan jeg tjene skattefrit ved at leje et værelse ud?

Det afhænger af metoden. Ved langtidsudlejning er bundfradraget 1,33 pct. af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr. Ved korttidsudlejning gennem en indberettende platform er det 35.100 kr. i 2026 plus et ekstra fradrag på 40 pct. af resten.

### Hvad er forskellen på de to metoder?

Den skematiske metode giver et fast bundfradrag, men intet fradrag for faktiske udgifter. Den regnskabsmæssige metode giver fradrag for en forholdsmæssig del af dine faktiske udgifter, men intet bundfradrag. Du kan skifte fra skematisk til regnskab, men ikke tilbage.

### Kan jeg bruge korttidsbundfradraget, selv om jeg udlejer i lang tid?

Ofte ja. Du kan vælge at bruge korttidsreglernes bundfradrag, også ved længere udlejning, og fordi det er højt og giver et ekstra fradrag på 40 pct., er det ofte mere fordelagtigt. Det kræver dog en indberettende platform for det høje fradrag.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Satser reguleres årligt, og den bedste metode afhænger af din situation. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: skat.dk, ligningsloven._