# Udlej til dit eget ApS: Markedslejen, Skattestyrelsen kigger efter

> Udlejer du privat til dit eget selskab? Lejen skal være markedsleje efter armslængdeprincippet. Her er reglen, korrektionerne og dokumentationen, der holder.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/udlej-til-eget-selskab
Kategori: Skat

Mange, der driver selskab og ejer fast ejendom privat, udlejer til deres eget ApS. Det kan være et kontor, et lager eller en hel ejendom. Konstruktionen er både lovlig og almindelig, men den har en fælde: lejen skal være markedsleje. Du kan ikke frit sætte den, hvor det passer dig bedst skattemæssigt, for du og dit selskab er interesseforbundne parter, og Skattestyrelsen kigger netop efter den slags aftaler. Denne guide viser dig reglen. Vi ser på armslængdeprincippet, på hvad der sker, hvis lejen er sat forkert, på korrektionerne, der kan ramme i begge ender, og på dokumentationen, der lukker en sag, før den opstår. Kend reglen, og konstruktionen er sikker. Ignorér den, og den kan blive dyr.

Kort sagt: Udlejer du privat til dit eget selskab, skal lejen svare til markedslejen efter armslængdeprincippet i ligningsloven, og afviger den, kan Skattestyrelsen korrigere i begge ender, hvor en for høj leje til dig kan blive beskattet som maskeret udbytte, så markedslejen skal kunne dokumenteres.

## Kort fortalt

- Udlejer du privat til dit eget selskab, er I interesseforbundne parter, og lejen skal svare til markedslejen.
- Armslængdeprincippet i ligningsloven kræver, at I handler på samme vilkår som uafhængige parter.
- Er lejen sat forkert, kan Skattestyrelsen fiksere den, altså korrigere den til markedsniveau.
- En for høj leje betalt af dit selskab til dig kan blive beskattet som maskeret udbytte.
- Korrektionen kan ramme i begge ender, både hos dig og hos selskabet.
- Markedslejen skal kunne dokumenteres, og en grundig fastsættelse er din bedste sikring.

## Konstruktionen: Privat ejer, selskab som lejer

Lad os slå udgangspunktet fast. Det er både lovligt og udbredt at eje en ejendom privat og udleje den til sit eget selskab. Du kan udleje et kontor, et lager, en butik eller en hel ejendom til dit ApS, og selskabet betaler leje til dig som privat udlejer. For dig er lejen en indtægt, og for selskabet er den en driftsudgift. Så langt er alt godt, og konstruktionen bruges af mange. skal du eje ejendommen privat eller i selskab

Men her ligger fælden. Du og dit selskab er ikke uafhængige parter. Du kontrollerer selskabet, og selskabet betaler til dig. I er, med skattesprogets ord, interesseforbundne. Og netop derfor kan du ikke frit sætte lejen, hvor det passer dig bedst. Lejen skal fastsættes, som hvis I var to fremmede, der forhandlede på markedsvilkår. Det er kernen i resten af artiklen. rådighedsbeskatning af selskabets bolig

## Armslængdeprincippet

Reglen har et navn: armslængdeprincippet. Det står i ligningslovens § 2 og gælder for transaktioner mellem interesseforbundne parter, som dig og dit selskab. Princippet siger, at I skal handle på samme vilkår, som uafhængige parter ville have aftalt. Overført til leje betyder det, at lejen mellem dig og dit selskab skal svare til den markedsleje, to fremmede ville have aftalt for det samme lejemål. hvad er markedsleje

Armslængdeprincippet gælder begge veje. Uanset om du udlejer til selskabet, eller selskabet udlejer til dig, skal prisen være markedsprisen. Det gælder også for andre aftaler mellem jer, for eksempel lån, hvor der skal beregnes en markedsrente. Grundtanken er den samme hele vejen igennem: en aftale mellem dig og dit selskab må ikke bruges til at flytte penge på vilkår, uafhængige parter aldrig ville acceptere. lån mellem dig og dit selskab

## Hvad sker der, hvis lejen er forkert?

Nu til konsekvensen. Fastsætter du en leje, der afviger fra markedslejen, kan Skattestyrelsen fiksere den. At fiksere betyder, at Skattestyrelsen skattemæssigt behandler aftalen, som om lejen havde været markedslejen, uanset hvad I faktisk aftalte. Så bliver du beskattet af den leje, du burde have haft, og selskabet stilles tilsvarende. Din faktiske aftale ændrer ikke skatten, hvis den ikke er på markedsvilkår. skat af lejeindtægt for udlejere

Retningen betyder noget for, hvad der går galt. Betaler dit selskab en for høj leje til dig, får selskabet reelt et for stort fradrag, og du får en for høj indtægt. Overprisen kan da blive anset for maskeret udbytte fra selskabet til dig, altså en udlodning forklædt som leje, og den beskattes derefter. Sætter du omvendt lejen for lavt, kan der korrigeres den anden vej. Uanset retningen er markedslejen målestokken. maskeret udbytte forklaret

## Korrektionen i begge ender

Læg mærke til, at en korrektion kan ramme på begge sider af aftalen. Skattestyrelsen ser på både dig og selskabet, fordi en aftale mellem jer påvirker begge parters skat. Fikserer Skattestyrelsen lejen, justeres den hos dig som udlejer og hos selskabet som lejer, så begge stilles, som om lejen havde været markedslejen fra start. selskabets skat og din skat

| Situation | Mulig konsekvens |
| --- | --- |
| Selskabet betaler for høj leje til dig | Overpris kan beskattes som maskeret udbytte |
| Du udlejer til for lav leje | Lejen kan fikseres op til markedsniveau |
| Lejen svarer til markedslejen | Ingen korrektion, aftalen står |
| Manglende dokumentation | Svært at forsvare niveauet i en sag |
| Grundig dokumentation | Stærkt værn mod korrektion |

Derfor nytter det ikke at tænke ensidigt. Du kan ikke bare vælge den leje, der er bedst for din personlige skat, uden at det får konsekvenser for selskabet, og omvendt. Skattestyrelsen betragter helheden. Den eneste sikre vej er en leje, der faktisk svarer til markedet, så der ikke er noget at korrigere i nogen af enderne. sådan planlægger du din ejendomsskat

## Dokumentationen, der lukker sagen

Den gode nyhed er, at du kan sikre dig. Nøglen er at fastsætte og dokumentere markedslejen grundigt fra start. Undersøg, hvad tilsvarende lejemål koster i leje, altså hvad uafhængige parter betaler for sammenlignelige kontorer, lagre eller ejendomme i området. Skriv grundlaget ned, og gem det. Så har du et sagligt, dokumenteret niveau at pege på, hvis Skattestyrelsen spørger. sammenligningslejen

I sager om fikseret leje har netop en grundig vurdering af markedslejen været afgørende. Kan du vise, at din leje hviler på et reelt markedsniveau, står du stærkt, og der er intet at korrigere. Kan du ikke, er lejen svær at forsvare. Behandl derfor lejen mellem dig og dit selskab lige så seriøst, som var den forhandlet med en fremmed, for skattemæssigt er det præcis sådan, den bliver bedømt. Dokumentation er din billigste forsikring. udlejerens dokumentpakke Og den behøver ikke være omfattende: et par sammenlignelige lejemål og en kort begrundelse for niveauet er ofte nok. sammenligningsleje ved erhvervslejemål

Det er værd at understrege, hvorfor konstruktionen alligevel er så udbredt. Når lejen er sat rigtigt, er det både lovligt og fornuftigt at eje ejendommen privat og udleje den til selskabet. Du får en indtægt, selskabet får et fradrag, og der er intet at korrigere. Det er kun, når lejen afviger fra markedet, at problemerne opstår. Så hele kunsten ligger i at ramme markedslejen og kunne dokumentere den. Gør du det, er der ingen fælde, kun en velfungerende og helt almindelig konstruktion. Behandl derfor lejen mellem dig og dit selskab som en rigtig aftale med en rigtig pris, ikke som en intern formsag. Så holder den, uanset hvor grundigt Skattestyrelsen måtte se på den. Det giver ro, både i skatten og i selskabets regnskab, og det er den ro, en fornuftig ejer prioriterer højere end nogle få kroner sparet på en forkert leje. En korrekt leje koster ikke noget at fastsætte. En forkert leje kan koste dyrt at forsvare. Valget er ikke svært, når man ser det sådan. En markedsleje beskytter både dig og selskabet, og den koster kun lidt research at fastsætte.

> Eget-selskab-tjekket i seks trin: 1) erkend, at du og dit selskab er interesseforbundne parter; 2) fastsæt lejen som markedsleje efter armslængdeprincippet i ligningsloven; 3) undersøg, hvad uafhængige parter betaler for tilsvarende lejemål; 4) skriv grundlaget for markedslejen ned og gem det; 5) husk, at en for høj leje til dig kan blive beskattet som maskeret udbytte; 6) og behandl aftalen lige så seriøst, som var den forhandlet med en fremmed.

## Faldgruber

- **At sætte lejen efter egen skat.** Lejen skal være markedsleje, ikke det, der passer dig bedst skattemæssigt.
- **At glemme, at I er interesseforbundne.** Du og dit selskab er ikke uafhængige parter, og armslængdeprincippet gælder.
- **At overse maskeret udbytte.** En for høj leje betalt af selskabet til dig kan beskattes som udlodning.
- **At tænke ensidigt.** En korrektion kan ramme i begge ender, både hos dig og hos selskabet.
- **At mangle dokumentation.** Uden et dokumenteret markedsniveau er lejen svær at forsvare i en sag.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må jeg udleje min private ejendom til mit eget selskab?

Ja. Det er både lovligt og udbredt at eje en ejendom privat og udleje den til sit eget selskab, for eksempel et kontor, et lager eller en hel ejendom. For dig er lejen en indtægt, og for selskabet en driftsudgift. Men fordi du og dit selskab er interesseforbundne parter, skal lejen svare til markedslejen efter armslængdeprincippet. Du kan altså ikke frit sætte lejen, hvor det passer dig bedst skattemæssigt.

### Hvad er armslængdeprincippet?

Det er princippet i ligningslovens § 2 om, at interesseforbundne parter skal handle på samme vilkår, som uafhængige parter ville have aftalt. Overført til leje betyder det, at lejen mellem dig og dit selskab skal svare til den markedsleje, to fremmede ville have aftalt for det samme lejemål. Princippet gælder begge veje og også for andre aftaler mellem jer, som lån, hvor der skal beregnes en markedsrente.

### Hvad sker der, hvis lejen ikke er markedsleje?

Så kan Skattestyrelsen fiksere lejen, altså skattemæssigt behandle aftalen, som om lejen havde været markedslejen, uanset hvad I aftalte. Betaler dit selskab en for høj leje til dig, kan overprisen blive anset for maskeret udbytte og beskattet derefter. Sætter du lejen for lavt, kan der korrigeres den anden vej. Uanset retningen er markedslejen målestokken, og din faktiske aftale ændrer ikke skatten, hvis den ikke er på markedsvilkår.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (ligningsloven § 2 og § 16 A) og Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke skattemæssig rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._