# Udenlandske lejere: Dokumentation, depositum og reglerne mod forskelsbehandling

> Må man stille særlige krav til udenlandske lejere? Se saglig dokumentation, depositum i praksis, kontraktsprog og forbuddet mod forskelsbehandling.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/udenlandske-lejere-regler
Kategori: Udlejning

En stor del af lejermarkedet, især i universitetsbyerne og omkring de store arbejdspladser, er internationalt. Studerende, tilflyttere og udstationerede, der har brug for et sted at bo. For udlejeren er de ofte gode lejere. Men der er en linje, du skal kende. Den er juridisk skarp. Du må gerne stille saglige krav til enhver lejer. Men du må aldrig sortere efter etnisk oprindelse. Her er hele billedet med henvisning til lov om etnisk ligebehandling og lejeloven. Hvilken dokumentation du lovligt kan bede om, hvordan depositum og betaling håndteres i praksis, hvad der gælder om kontraktsproget, og forbuddet mod forskelsbehandling, der er det bærende, du skal have styr på. For en enkelt forkert formulering kan koste dig en sag ved Ligebehandlingsnævnet.

## Kort fortalt

- Du må stille saglige krav til alle lejere, men aldrig sortere efter race eller etnisk oprindelse.
- Lov om etnisk ligebehandling forbyder forskelsbehandling ved udlejning, der er tilgængelig for offentligheden.
- Bed om den samme dokumentation for betalingsevne fra alle ansøgere, uanset hvor de kommer fra.
- Depositum følger lejelovens grænser og er de samme for udenlandske og danske lejere.
- Den danske lejekontrakt er den juridisk bindende. En oversættelse er en service, ikke et alternativ.

## Forbuddet mod forskelsbehandling: den linje, du ikke må krydse

Lad os tage det vigtigste først. For det er her, udlejere kommer galt af sted. Efter lov om etnisk ligebehandling er det forbudt at forskelsbehandle nogen på grund af race eller etnisk oprindelse ved adgangen til varer og tjenesteydelser, herunder bolig, der er tilgængelige for offentligheden. Når du som udlejer annoncerer en bolig offentligt og udlejer erhvervsmæssigt, er du omfattet af forbuddet. Kun aktiviteter af rent privat karakter falder udenfor. Forbuddet rammer både direkte forskelsbehandling, fx at afvise en ansøger, fordi vedkommende ikke er etnisk dansk, og indirekte forskelsbehandling, hvor et tilsyneladende neutralt krav i praksis rammer en bestemt gruppe hårdere uden saglig grund. At afvise "alle udlændinge" eller at antage ud fra et navn, at en ansøger ikke er dansk, er netop den slags direkte forskelsbehandling, loven forbyder. ulovlige vilkår i lejekontrakten

To ting gør reglen særligt vigtig at respektere. For det første er der en delt bevisbyrde. Klager en afvist ansøger til Ligebehandlingsnævnet og påviser faktiske omstændigheder, der giver anledning til at formode, at der er sket forskelsbehandling, er det dig som udlejer, der skal bevise, at der ikke skete forskelsbehandling. For det andet kan nævnet tilkende en godtgørelse, hvis forskelsbehandling fastslås. Det betyder i praksis, at du skal kunne dokumentere, at din udvælgelse byggede på saglige, ens kriterier, ikke på oprindelse. Den bedste beskyttelse er derfor en gennemsigtig, dokumenteret proces, der behandler alle ansøgere ens. sådan screener du en lejer

## Den saglige dokumentation: hvad du lovligt kan bede om

Her er den gode nyhed. Du har fuld ret til at udvælge lejere på saglige kriterier, så længe du bruger dem ens. Det, du sagligt kan bede om, handler om betalingsevne og pålidelighed, ikke om oprindelse. Du kan bede om dokumentation for indtægt, fx lønsedler, ansættelseskontrakt eller årsopgørelse, om dokumentation for, at lejeren kan betale huslejen, og om referencer fra tidligere udlejere. Nøglen er, at du stiller de samme krav til alle ansøgere. Beder du en udenlandsk ansøger om lønseddel, skal du også bede den danske, og omvendt. En ensartet dokumentationsproces er både din bedste lejerudvælgelse og dit bedste værn mod en forskelsbehandlingssag. driftsbudget

Dokumentationen skal håndteres inden for persondatareglerne. Efter databeskyttelsesforordningen må du kun indhente de oplysninger, der er nødvendige og saglige for vurderingen, du skal opbevare dem sikkert. Du skal slette dem, når de ikke længere er nødvendige, fx oplysninger fra ansøgere, du ikke valgte. Undgå at indsamle mere, end du har brug for, og behandl alle ansøgeres oplysninger ens. For en udenlandsk lejer kan opholdsgrundlag og lignende være relevant for en saglig vurdering af, om lejeren kan bo og betale her. Men det må aldrig blive en indgang til at sortere efter etnisk oprindelse. gdpr for udlejere

## Depositum, betaling og kontraktsprog i praksis

De praktiske forhold er de samme for udenlandske og danske lejere, men et par ting er værd at kende. Depositummet følger lejelovens grænser. Du kan opkræve op til tre måneders depositum og dertil op til tre måneders forudbetalt leje. Disse grænser gælder ens for alle. Illustrativt betyder det, at du ved en husleje på fx 8.000 kr. kan opkræve op til 24.000 kr. i depositum og op til 24.000 kr. i forudbetalt leje, altså op til 48.000 kr. ved indflytning ud over første måneds leje. Tallene er opdigtede til illustration, men grænserne er reelle og må ikke overskrides, uanset lejerens oprindelse. depositum og forudbetalt leje

Betaling og NemKonto kan kræve en overgangsordning. En nyankommet udenlandsk lejer har måske endnu ikke en dansk bankkonto eller NemKonto, så aftal klart, hvordan huslejen betales i starten, og hvordan det overgår til fast betaling, når kontoen er på plads. Om kontraktsproget gælder en vigtig pointe: den danske lejekontrakt er den juridisk bindende. Du bør bruge den autoriserede standardblanket. En engelsk oversættelse kan være en god service. Så lejeren forstår, hvad der underskrives. Men den danske tekst er den gældende. Det bør fremgå klart, at oversættelsen kun er vejledende. ulovlige vilkår i lejekontrakten

> Tjekliste, udlejning til udenlandske lejere: 1) fastlæg saglige udvælgelseskriterier om betalingsevne, og anvend dem ens på alle ansøgere; 2) bed om den samme dokumentation fra alle, og opbevar den efter persondatareglerne; 3) formulér aldrig krav eller annoncer, der sorterer efter oprindelse; 4) opkræv depositum og forudbetalt leje inden for lejelovens grænser, ens for alle; 5) aftal en klar betalingsmåde og overgang til NemKonto; 6) brug den danske standardkontrakt som den bindende, og tilbyd eventuelt en vejledende oversættelse.

Den ærlige sammenfatning. Udenlandske lejere er en stor og ofte attraktiv del af markedet. Du må gerne vælge lejere med omhu. Du skal bare gøre det på saglige, ens kriterier og aldrig på oprindelse. En udlejer, der har en gennemsigtig, dokumenteret proces, får både de bedste lejere og en solid beskyttelse, hvis en afvist ansøger skulle klage. boligannoncen der udlejer

## Overblik: forbud, dokumentation og praksis

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Forskelsbehandling | Den linje, du ikke må krydse, se ovenfor |
| Saglig dokumentation | Hvad du lovligt kan bede om, se ovenfor |
| Depositum | Samme regler for alle, se ovenfor |
| Kontraktsprog | Praktiske hensyn |
| Ligebehandlingen | Screen på betalingsevne, ikke på nationalitet |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at du ikke må forskelsbehandle en lejer på grund af nationalitet eller etnisk oprindelse, men at du fuldt lovligt kan bede om den saglige dokumentation, du beder alle om. Du kan altså kræve dokumentation for betalingsevne, men du skal kræve det ens af alle. Depositumreglerne er de samme uanset lejerens oprindelse. Og et par praktiske hensyn, som kontraktsprog, kan tages, så længe de ikke bliver til forskelsbehandling.

## Taleksempel: saglig dokumentation mod forskelsbehandling

Lad os se linjen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere hver får en ansøgning fra en udenlandsk lejer.

Den første behandler ansøgeren som alle andre. Han beder om den samme dokumentation for betalingsevne, som han beder enhver lejer om, og vurderer den sagligt. Han kræver det almindelige depositum inden for grænserne, det samme som for danske lejere. Han screener på betalingsevne, ikke på nationalitet, og holder sig dermed klart på den rigtige side af loven.

Den anden lader nationaliteten farve beslutningen. Han kræver ekstra dokumentation eller et højere depositum, netop fordi lejeren er udenlandsk. Det er forskelsbehandling, og den linje må han ikke krydse. Han udsætter sig for et krav og har samtidig sorteret en potentielt god lejer fra på et usagligt grundlag.

Forskellen var, om beslutningen byggede på saglig dokumentation eller på nationalitet. Det er ligebehandlingens hele lære. Du må kræve dokumentation for betalingsevne, men ens af alle, og depositum efter de samme regler for alle. Screen sagligt, se sådan screener du en lejer, og hold depositum inden for reglerne, se depositum og forudbetalt leje.

## Sådan håndterer du udenlandske lejere

Fire principper holder dig på den rigtige side.

Behandl alle lejere ens. Du må ikke lade nationalitet eller etnisk oprindelse påvirke din beslutning. Behandl enhver ansøger efter de samme saglige kriterier, for ligebehandling er ikke bare god skik, men et krav, og et brud kan udløse et krav mod dig.

Bed om saglig dokumentation, ens af alle. Du kan lovligt bede om dokumentation for betalingsevne, som lønsedler eller ansættelsesbevis, men du skal bede om det samme af alle ansøgere. Gør din dokumentationsliste fast, så den er ens uanset lejerens oprindelse, se sådan screener du en lejer.

Anvend de samme depositumregler. Depositumreglerne er de samme uanset lejerens nationalitet, og du må ikke kræve et højere depositum af en udenlandsk lejer. Hold dig til de almindelige grænser for alle, så din sikkerhedsstillelse er saglig og ens, se depositum og forudbetalt leje.

Og tag praktiske hensyn uden at forskelsbehandle. Praktiske hensyn som kontraktsprog kan tages, men de må aldrig blive en skjult forskelsbehandling. Sørg for, at lejeren forstår kontrakten, uden at du dermed behandler ham dårligere. En udenlandsk lejer er som enhver anden lejer, der skal vurderes på saglig dokumentation og betalingsevne, ikke på nationalitet, og den udlejer, der holder fast i det, både overholder loven og får adgang til en bredere kreds af gode lejere.

## Faldgruber

- **At sortere efter oprindelse.** At afvise "udlændinge" eller antage etnicitet ud fra navn er direkte forskelsbehandling efter loven.
- **At stille flere krav.** Beder du kun udenlandske ansøgere om ekstra dokumentation, kan det være forskelsbehandling; anvend ens krav.
- **At glemme bevisbyrden.** Klages der til Ligebehandlingsnævnet, skal du kunne bevise, at udvælgelsen var saglig og ens.
- **At overskride depositumgrænsen.** Lejelovens grænser for depositum og forudbetalt leje gælder ens for alle lejere.
- **At tro, en engelsk kontrakt er bindende.** Den danske standardkontrakt er den gældende. En oversættelse er kun vejledende.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må man afvise en lejer, fordi vedkommende er udlænding?

Nej. Efter lov om etnisk ligebehandling er det forbudt at forskelsbehandle på grund af race eller etnisk oprindelse ved udlejning af bolig, der er tilgængelig for offentligheden. At afvise "alle udlændinge" eller at antage ud fra et navn, at en ansøger ikke er dansk, er direkte forskelsbehandling. Du må derimod gerne udvælge lejere på saglige kriterier som betalingsevne, når du bruger dem ens på alle ansøgere.

### Hvilken dokumentation kan man lovligt bede en lejer om?

Du kan sagligt bede om dokumentation for betalingsevne, fx lønsedler, ansættelseskontrakt eller årsopgørelse, samt referencer fra tidligere udlejere. Kravet er, at du stiller de samme krav til alle ansøgere uanset oprindelse, og at du håndterer oplysningerne efter databeskyttelsesforordningen. Indhent kun det nødvendige, opbevar sikkert, og slet, når oplysningerne ikke længere er nødvendige.

### Hvor meget depositum kan man kræve af en udenlandsk lejer?

De samme grænser som for alle andre lejere. Efter lejeloven kan du opkræve op til tre måneders depositum og dertil op til tre måneders forudbetalt leje. Grænserne gælder ens uanset lejerens oprindelse, og de må ikke overskrides. Du bør aftale en klar betalingsmåde i starten, da en nyankommen lejer måske endnu ikke har en dansk bankkonto eller NemKonto.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og Datatilsynet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er valideret mod lov om etnisk ligebehandling og lejeloven ved skrivning, og regneeksempler er illustrative. Kilde: lov om etnisk ligebehandling og lejeloven på Retsinformation, databeskyttelsesforordningen, Ligebehandlingsnævnets praksis._