# Tomt lejemål om vinteren: Frostsikring, forsyning og forsikringens krav

> Står et lejemål tomt om vinteren? Se frostsikringen, forsyningen og det oversete tredje led: forsikringens krav om tilsyn med ubeboede boliger.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/tomt-lejemaal-vinter
Kategori: Udlejning

Et lejemål, der står tomt mellem to lejere om vinteren, er en overset risiko. Den dyreste del af den er ikke frosten selv, men forsikringen. De fleste udlejere husker at skrue ned for varmen, men glemmer det tredje led. At forsikringen kan stille krav om tilsyn med en ubeboet bolig, og at en skade uden det tilsyn kan ende med at være udækket. Her er hele opskriften med henvisning til Forsikringsoplysningen. Hvordan du frostsikrer, hvad du gør med forsyningen, og hvad forsikringen typisk kræver, når et lejemål står tomt. For en frostsprængning i et tomt lejemål kan blive din regning, ikke forsikringens, hvis du ikke har gjort det rigtige.

## Kort fortalt

- Et tomt lejemål om vinteren skal frostsikres, enten med minimumsvarme eller ved at tømme vandsystemet.
- Aflæs alle målere ved fraflytning, og overvej at flytte forsyningen i tomgangsperioden.
- Forsikringen dækker typisk pludselige skader, men ikke skader, der skyldes manglende tilsyn eller frostsikring.
- Mange husforsikringer betragter udlejning som erhverv og kræver en særlig udlejningsforsikring.
- Aftal tilsyn med boligen, og dokumentér det. Så du kan bevise, at du har handlet ansvarligt.

## Frostsikringen: minimumsvarme eller tømt vandsystem

Grundproblemet om vinteren er frostsprængning. Står vandet stille i rørene i en uopvarmet bolig, kan det fryse, udvide sig og sprænge rørene, og når det tør op igen, oversvømmes lejemålet. Der er to måder at forhindre det på. Du skal vælge én af dem bevidst. Den første er at holde en minimumsvarme i boligen, typisk omkring 12 til 14 grader, så temperaturen aldrig kommer under frysepunktet. Det kræver, at der er strøm og varmeforsyning tilsluttet. Det koster lidt varme, men det holder installationerne frostfri og boligen tør. Den anden metode er at tømme vandsystemet helt. Luk for hovedhanen, åbn alle vandhaner, så rørene løber tomme, og tøm cisterner, toiletter, blandingsbatterier og eventuelle hvidevarer som vaskemaskine og opvaskemaskine for vand. Er der intet vand i systemet, kan der ikke ske frostsprængning. Ved længere tomgang er den fulde tømning den mest sikre løsning, mens minimumsvarme ofte er nok ved kortere perioder. klimasikring af udlejningsejendommen

Uanset metode er det klogt at gøre frostsikringen til en fast del af din procedure ved fraflytning om vinteren. Så den aldrig glemmes i en travl overgang mellem to lejere. En glemt frostsikring er en af de dyreste forglemmelser, en udlejer kan begå. flyttesyn og istandsættelse

## Forsyningen: aflæsning og flytning i tomgangsperioden

Forsyningen skal håndteres, både af hensyn til afregning og til frostsikringen. Aflæs alle målere, el, vand og varme, på fraflytningsdagen, og notér både tal og dato. Det er nødvendigt for at afregne forbruget korrekt med den fraflyttende lejer og for at have et rent udgangspunkt for den næste. Aflæsningen hænger direkte sammen med forbrugsregnskabet og med en eventuel flytteopgørelse. Så den er ikke bare en formalitet. forbrugsregnskab og aconto

Dernæst skal du beslutte, hvad der sker med forsyningen i selve tomgangsperioden. Vælger du minimumsvarme som frostsikring, skal der være strøm og varme tilsluttet. Det kan betyde, at forsyningen i den periode skal stå i dit navn som udlejer i stedet for lejerens. Så der ikke lukkes for el eller varme, mens boligen står tom. Aftal det med forsyningsselskaberne i god tid, for en bolig uden strøm kan hverken holdes opvarmet eller tilses ordentligt. Er lejemålet derimod tømt for vand, er behovet for tilsluttet forsyning mindre, men også her skal aflæsning og afregning være på plads. refusionsopgørelsen (slutafregningen mellem køber og sælger) forklaret

## Forsikringens krav: den dyre pointe, de fleste overser

Nu til det, artiklen advarer om, og som er den dyre pointe. Forsikringen dækker ikke bare, fordi der sker en skade. Den dækker på vilkår, og de vilkår er skrappe, når en bolig står ubeboet. Efter Forsikringsoplysningen kan et brud på et vandrør være dækket af forsikringen, men hvis vandet har stået og sivet ud gennem flere måneder, fordi boligen har været ubeboet, vil skaden formentlig ikke være dækket. Det hænger sammen med et grundprincip i forsikring. Du har pligt til at begrænse skaden, og en skade, der har fået lov at udvikle sig, fordi ingen holdt øje, kan falde uden for dækningen. På samme måde afvises en frostskade typisk, hvis den skyldes manglende frostsikring, mens en frostsprængning, der skyldes et tilfældigt svigt, fx en uvarslet strømafbrydelse der slår varmen fra, kan være dækket. Forskellen mellem de to er præcis, om du havde gjort det, du skulle. gratis ejendomsdata, de 7 registre

Der er endnu et forsikringsforhold, mange udlejere overser. Mange almindelige husforsikringer betragter udlejning som erhvervsmæssig virksomhed og undtager den fra dækningen. Det betyder, at du som udlejer kan have brug for en særlig udlejnings- eller erhvervsforsikring for overhovedet at være dækket. Tjek derfor din police, både for om udlejning er dækket, og for hvilke krav den stiller til tilsyn med en ubeboet bolig. Mange selskaber kræver netop et regelmæssigt tilsyn med boliger, der står tomme, og opfylder du ikke det krav, kan dækningen bortfalde. Aftal derfor et fast tilsyn, gerne med en nabo eller en ejendomsservice, og dokumentér det. Så du kan bevise, at du har handlet ansvarligt. Forsikringsbetingelser varierer fra police til police. Så det konkrete tjek af din egen police er afgørende. administrator eller gør-det-selv

> Vintertjekliste for det tomme lejemål: 1) frostsikr enten med minimumsvarme omkring 12 til 14 grader eller ved at tømme vandsystemet helt; 2) aflæs el, vand og varme på fraflytningsdagen, og notér tal og dato; 3) afklar, om forsyningen skal stå i dit navn i tomgangsperioden, så der er strøm til varme og tilsyn; 4) tjek din police for, om udlejning overhovedet er dækket; 5) find ud af, hvilket tilsyn forsikringen kræver ved en ubeboet bolig; 6) og aftal og dokumentér et fast tilsyn med lejemålet.

Et illustrativt eksempel viser forskellen på dækket og udækket. Sprænges et rør, fordi en uvarslet strømafbrydelse slår varmen fra en enkelt nat, kan skaden være dækket, fordi årsagen var et pludseligt, udefrakommende svigt. Men er samme rør sprunget, fordi du aldrig frostsikrede boligen, og vandet har sivet i ugevis, uden at nogen så det, vil forsikringen formentlig afvise, både på grund af den manglende frostsikring og det manglende tilsyn. Eksemplet er forenklet til illustration, men sondringen er reel. Den afgør, om skaden bliver din regning eller forsikringens. En udlejer, der frostsikrer, aflæser, tjekker policen og fører tilsyn, har styr på vinterens tomme lejemål. Den, der bare låser døren og håber, kan stå med en stor, udækket regning til foråret. driftsbudget

## Overblik: frost, forsyning og forsikring

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Frostsikringen | Minimumsvarme eller tømt system, se ovenfor |
| Forsyningen | Aflæsning og flytning i tomgang, se ovenfor |
| Forsikringens krav | Den dyre pointe, de fleste overser, se ovenfor |
| Tilsynet | Se efter boligen jævnligt |
| Formålet | Undgå frostskader og afvist erstatning |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at et tomt lejemål om vinteren skal sikres mod frost, at forsyningen skal håndteres i tomgangsperioden, og at forsikringen ofte stiller krav, de fleste overser. Frostsikring sker enten ved at holde en minimumsvarme eller ved at tømme vandsystemet. Forsyningen skal aflæses og eventuelt flyttes over på dig i tomgangen. Og forsikringen kan kræve, at du gør bestemte ting, ellers risikerer du en afvist erstatning ved en frostskade. Et jævnligt tilsyn binder det hele sammen.

## Taleksempel: den dyre pointe med forsikringen

Lad os se, hvor det bliver dyrt. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere hver har et tomt lejemål hen over vinteren.

Den første læser forsikringsbetingelserne. Han opdager, at forsikringen ved en tom bolig om vinteren kan kræve, at han holder en minimumsvarme eller tømmer vandsystemet, og at han fører et vist tilsyn. Han gør netop det, og han dokumenterer det. Sker der en frostskade, står han med en forsikring, der dækker, fordi han har opfyldt kravene.

Den anden regner med, at forsikringen bare dækker. Han lader boligen stå kold og uden tilsyn. Da et rør fryser og sprænger, opdager han, at forsikringen kan afvise eller nedsætte erstatningen, netop fordi han ikke overholdt betingelserne for en tom bolig om vinteren. Den dyre pointe, han overså, stod i hans egen police.

Forskellen var, om betingelserne blev læst og opfyldt. Det er vintertomgangens hele lære. Forsikringen dækker kun, hvis du opfylder dens krav, og en frostskade i en uopvarmet, utilset bolig kan ende hos dig selv. Læs policen, og hold tilsyn, se klimasikring af udlejningsejendommen, og hold styr på forsyningen, se forbrugsregnskab og aconto.

## Sådan sikrer du et tomt lejemål om vinteren

Fire principper beskytter boligen og din erstatning.

Frostsikr med varme eller tømning. Du kan enten holde en minimumsvarme i boligen eller tømme vandsystemet helt, så der ikke er vand, der kan fryse. Vælg den metode, der passer til boligen og perioden, for frostsprængte rør er en af de dyreste og mest almindelige vinterskader i tomme boliger.

Håndter forsyningen i tomgangen. Aflæs målerne, når lejeren flytter, og sørg for, at forsyningen af el, vand og varme er håndteret i tomgangsperioden, gerne flyttet over på dig. Så undgår du både uklare forbrugsopgørelser og en bolig, der utilsigtet står helt uden opvarmning, se forbrugsregnskab og aconto.

Læs forsikringens krav præcist. Forsikringen kan stille krav om minimumsvarme, tømning eller tilsyn ved en tom bolig om vinteren. Læs betingelserne, opfyld dem præcist, og dokumentér det, for det er her, den dyre pointe ligger: En frostskade i en bolig, der ikke opfyldte kravene, kan give afvist erstatning, se klimasikring af udlejningsejendommen.

Og før jævnligt tilsyn. Se efter boligen med jævne mellemrum hen over vinteren, så du opdager en begyndende skade, en dryppende radiator eller et forsyningssvigt i tide. Et fast tilsyn er både en del af mange forsikringskrav og din bedste sikring mod, at en lille fejl når at blive en stor skade. Et tomt lejemål om vinteren er ikke et problem i sig selv, men den, der lader boligen stå kold og utilset uden at læse forsikringens krav, risikerer både en frostskade og en regning, forsikringen ikke vil betale.

## Faldgruber

- **At glemme frostsikringen.** En ufrostsikret bolig kan få sprængte rør, og skaden afvises typisk som selvforskyldt.
- **At undlade måleraflæsning.** Uden aflæsning på fraflytningsdagen kan du ikke afregne forbruget korrekt med lejeren.
- **At tro, forsikringen altid dækker.** En skade, der skyldes manglende tilsyn eller frostsikring, er ofte ikke dækket.
- **At overse udlejningsdækningen.** Mange husforsikringer undtager udlejning. Du kan have brug for en særlig udlejningsforsikring.
- **At droppe tilsynet.** Mange forsikringer kræver regelmæssigt tilsyn med ubeboede boliger, ellers kan dækningen bortfalde.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvordan frostsikrer man et tomt lejemål om vinteren?

På to måder, som du skal vælge bevidst imellem. Enten holder du en minimumsvarme i boligen, typisk omkring 12 til 14 grader, så temperaturen aldrig kommer under frysepunktet. Det kræver tilsluttet strøm og varme. Eller du tømmer vandsystemet helt. Luk hovedhanen, åbn alle haner, så rørene løber tomme, og tøm cisterner, toiletter, blandingsbatterier og hvidevarer. Ved længere tomgang er den fulde tømning den sikreste løsning mod frostsprængning.

### Dækker forsikringen frostskader i et tomt lejemål?

Det afhænger af årsagen. Efter Forsikringsoplysningen kan en frostsprængning, der skyldes et tilfældigt svigt som en uvarslet strømafbrydelse, være dækket, mens en frostskade, der skyldes manglende frostsikring, typisk afvises. Tilsvarende kan et rørbrud være dækket, men hvis vandet har sivet i månedsvis, fordi boligen var ubeboet og utilset, vil skaden formentlig ikke være dækket. Forsikringsbetingelserne varierer, så tjek din police.

### Skal man have en særlig forsikring for at udleje?

Ofte ja. Mange almindelige husforsikringer betragter udlejning som erhvervsmæssig virksomhed og undtager den fra dækningen, og så kan du som udlejer have brug for en særlig udlejnings- eller erhvervsforsikring for at være dækket. Du bør derfor tjekke din police for både, om udlejning er dækket, og hvilke krav den stiller til bl.a. tilsyn med boligen, når den står tom mellem to lejere.

## Kilder

Kilder: Finans Danmark og Danmarks Statistik. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke forsikringsrådgivning. Forsikringsbetingelser varierer fra police til police og bør altid tjekkes konkret, og oplysningerne er valideret mod Forsikringsoplysningen ved skrivning; regneeksempler er illustrative. Kilde: Forsikringsoplysningen (forsikringsbranchens uafhængige oplysningsorgan) om hus- og fritidshusforsikring samt forebyggelse af frostskader._