# Tilstandsrapporten afslører mere end du tror: Sådan læser du den

> En tilstandsrapport er fuld af signaler, hvis du ved, hvad du kigger efter. Se hvad farverne betyder, hvad forsikringen dækker, og de røde flag.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/tilstandsrapport-saadan-laeser-du-den
Kategori: Køb & Salg

En tilstandsrapport ligner ved første øjekast en tør liste over småfejl. Men den er fuld af signaler, hvis du ved, hvad du kigger efter. For en investor kan den afgøre, om du skal byde, forhandle eller gå fra handlen. Denne guide forklarer, hvad farverne betyder, hvad ejerskifteforsikringen dækker, og hvad du skal være ekstra opmærksom på, når du læser rapporten.

## Kort fortalt

- En tilstandsrapport er en beskikket bygningssagkyndigs visuelle vurdering af synlige skader på boligen.
- Siden oktober 2020 vises skaderne med farver. Rød, gul, grå og sort, hvor farven viser, hvor hastende skaden er, ikke hvor dyr.
- Gennem huseftersynsordningen fritages sælger for sit tiårige ansvar, og dit krav flyttes til ejerskifteforsikringen.
- Ejerskifteforsikringen dækker ikke de skader, der allerede er nævnt i rapporten.
- Vær ekstra opmærksom på de sorte anmærkninger. Det betyder, at noget bør undersøges nærmere.

## Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en skriftlig vurdering af en boligs tilstand, udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig. Den sagkyndige gennemgår boligen visuelt og beskriver synlige skader eller tegn på skader, altså forhold, der kan nedsætte bygningens funktion eller værdi. Det er vigtigt at vide, at gennemgangen er visuel. Den sagkyndige må ikke lave destruktive indgreb som at slå hul i vægge eller tage gulvbrædder op. Derfor er en tilstandsrapport ikke en garanti mod skjulte fejl, men et kvalificeret øjebliksbillede. skjulte fejl efter boligkøbet

## Huseftersynsordningen: derfor findes rapporten

Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen, og den har et bestemt formål. Som udgangspunkt hæfter en sælger i op til 10 år for skjulte fejl og mangler efter salget. Men hvis sælger får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring til køber og forpligter sig til at betale mindst halvdelen af præmien, så fritages sælger for det tiårige ansvar for fysiske mangler ved bygningerne.

For dig som køber betyder det, at dit krav ved skjulte skader flyttes fra sælger til ejerskifteforsikringen. Derfor er det afgørende, at du forstår både rapporten og forsikringen, før du skriver under. forsikring af din udlejningsejendom

## Sådan læser du farverne

Siden oktober 2020 bruges en farvekodet skala i stedet for de gamle karakterer K1, K2 og K3. Farverne betyder:

- **Rød: kritisk skade.** Bygningsdelens funktion svigter allerede eller svigter på kort sigt. Bør udbedres hurtigt.
- **Gul: alvorlig skade.** Skaden forventes at få betydning for funktionen, som svigter på længere sigt.
- **Grå: mindre alvorlig skade.** Har ikke umiddelbart betydning for funktionen.
- **Sort: bør undersøges nærmere.** Et forhold, den sagkyndige ikke kunne vurdere ved den visuelle gennemgang.

Den vigtigste pointe er, at farven fortæller, hvor hastende en skade er, ikke hvor dyr den er. En grå skade i hele huset kan sagtens være dyrere at udbedre end en enkelt rød. Læs derfor altid beskrivelsen af den enkelte skade, ikke kun farven. de tre dyreste bygningsfejl

## Vær ekstra på vagt ved de sorte anmærkninger

Som investor skal du have særligt fokus på de røde og gule skader. Men den farve, der bør få alarmklokkerne til at ringe, er sort. En sort anmærkning, altså "bør undersøges nærmere", gives, når den sagkyndige ikke kunne komme til bunds i et forhold, ofte fordi det ligger skjult. Det kan være mistanke om sætningsskader eller fugt i skjulte konstruktioner, hvor du risikerer at stå med en stor og dyr regning.

Og her er hagen. Ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke et forhold, som burde have været undersøgt nærmere før købet. Derfor bør du altid kræve, at et sort punkt bliver undersøgt af en fagmand, inden du køber. Vær også opmærksom på, hvad der ikke er blevet besigtiget, fx loftrum eller krybekældre, da det påvirker forsikringens dækning. skimmelsvamp og fugt

## Hvad forsikringen ikke dækker

Ejerskifteforsikringen er et vigtigt sikkerhedsnet, men den har huller. Den dækker skjulte skader, der var til stede ved overtagelsen. Men den dækker ikke de skader, der allerede er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, uanset hvor alvorlige de er. Den dækker heller ikke ulovligheder, kosmetiske forhold eller forhold, der burde være undersøgt nærmere. Bemærk desuden, at sælger trods huseftersynsordningen stadig hæfter for forhold, som sælger kendte eller burde kende og fortav, for afgivne garantier og for mangler ved selve grunden. servitutter (bindende regler på ejendommen) og tingbogen

> Læs rapporten i seks trin: 1) læs alle anmærkninger, ikke kun de røde; 2) se mønstre, mange små fugtanmærkninger tegner ét stort problem; 3) tjek hvad der er undtaget fra gennemgangen; 4) hold rapporten op mod elrapporten og din egen besigtigelse; 5) brug fundene aktivt i prisforhandlingen; 6) og suppler med egen byggesagkyndig på ældre ejendomme, for rapporten er et øjebliksbillede, ikke en garanti.

Huseftersynsordningen, som rapporten er en del af, er lovreguleret. Reglerne kan læses på Retsinformation. Så du ved præcis, hvad rapporten skal dække, og hvad den lovligt kan undtage.

## Overblik: sådan bruger du rapporten som investor

| Trin | Din opgave |
| --- | --- |
| Læs systematikken | Farvernes betydning, som gennemgået ovenfor |
| Sammenhold med alder | Er anmærkningerne alderssvarende eller ej? |
| Byg dit forhandlingskort | Anmærkninger omsat til kroner og forbehold |
| Suppler med egne øjne | Egen byggesagkyndig ved alvorlige spor |
| Kend dækningens grænser | Hvad ordningen ikke omfatter, se ovenfor |

Tabellen er læsemetoden i kort form, og detaljerne bag hvert trin er gennemgået ovenfor. Rapporten er ikke en dom over ejendommen. Den er et arbejdsdokument, og dens værdi afhænger helt af, hvor aktivt du bruger den.

## Taleksempel: fra anmærkning til forhandling

Lad os se rapporten arbejde i en handel. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du overvejer et udlejningshus, og at rapporten blandt andet anfører alvorlige anmærkninger ved taget. Din byggesagkyndige vurderer efter et supplerende eftersyn, at en forsvarlig udbedring koster omkring 180.000 kr. inden for få år.

Nu har du tre veje, og alle tre er bedre end at ignorere fundet. Du kan forhandle prisen ned med udbedringen som dokumenteret argument. Du kan kræve forholdet udbedret før overtagelse, med dokumentation for arbejdet. Eller du kan gå fra handlen, hvis sælger hverken vil det ene eller det andet, og huset ikke bærer regningen i din samlede case, se regnestykket i driftsbudget for udlejningsejendom.

Det er hele rapportens økonomi: Den koster ikke dig som køber noget at læse grundigt, og den kan flytte sekscifrede beløb i din retning, hvis du omsætter anmærkninger til tal, før du skriver under. Køberen, der læser rapporten som formalitet, betaler for sælgers vedligeholdelsesefterslæb. Køberen, der læser den som arbejdsdokument, får rabat for det.

## Rapportens grænser, og hvordan du dækker hullerne

Rapporten er stærk, men den er ikke altseende, og som investor skal du kende hullerne.

Den ser bygningen, ikke driften: Rapporten vurderer bygningsdele, ikke om lejemålene er lovlige, om lejen er rigtig, eller om driften hænger sammen. De spørgsmål hører til din egen gennemgang med lejeloven for udlejere og registertjekket i fejl i BBR kan koste dig dyrt som værktøjer.

Den ser overflader, ikke alt bagved: Skjulte konstruktioner og forhold, der kræver indgreb at afdække, kan ligge uden for rapportens rækkevidde, og særlige risici som dem i radon, asbest, PCB og bly kræver egne undersøgelser. Ved ældre ejendomme er et supplerende eftersyn med egen byggesagkyndig derfor godt givet ud.

Og den fjerner ikke alle konflikter: Opstår der alligevel tvist om fejl efter overtagelsen, gælder reglerne og fristerne i skjulte fejl efter boligkøbet, og dine muligheder afhænger blandt andet af, hvordan handlen blev skruet sammen. Rapporten er første forsvarslinje, ikke hele forsvaret. Brug den sådan, og suppler den, hvor din konkrete ejendom kalder på det.

Gør til sidst rapportlæsningen til en fast disciplin på tværs af dine køb. Gem hver rapport sammen med dine egne notater om, hvad du hæftede dig ved, hvad den byggesagkyndige fandt, og hvad det endte med at koste. Efter nogle handler har du dit eget erfaringsarkiv: hvilke anmærkningstyper der plejer at vokse i pris, hvilke der plejer at være ufarlige, og hvor dine egne blinde vinkler sidder. Det arkiv gør hver ny rapport hurtigere at læse og hvert nyt bud skarpere at sætte. Rapporter er data. Og data bliver til fordel for den, der samler på dem. Efter ti handler er dit arkiv i praksis en privat prisliste over bygningsskader, kalibreret mod virkeligheden. Ingen kursus sælger den viden, og ingen konkurrent kan kopiere den, for den er bygget af netop dine sager, dine håndværkerpriser og dine egne fejlskøn, rettet år for år. Det er stille arbejde. Og det betaler stille og roligt bedre for hver handel. Sådan bliver en lovpligtig rapport til et personligt konkurrenceforspring, én ejendom ad gangen.

Læs roligt, spørg frit, og gem alt.

## Faldgruber

- **At vurdere efter farve eller antal alene.** Læs beskrivelsen, for en grå skade kan være dyrere end en rød.
- **At ignorere de sorte anmærkninger.** "Bør undersøges nærmere" betyder ofte skjulte, potentielt dyre skader.
- **At tro, forsikringen dækker alt.** Skader nævnt i rapporten og forhold, der burde undersøges nærmere, er ikke dækket.
- **At overse, hvad der ikke er besigtiget.** Uadgængelige rum påvirker både rapporten og forsikringens dækning.
- **At glemme sælgers restansvar.** Sælger hæfter stadig for fortiede forhold, garantier og mangler ved grunden.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en beskikket bygningssagkyndigs skriftlige vurdering af en boligs synlige skader. Gennemgangen er visuel, uden destruktive indgreb, så rapporten er ikke en garanti mod skjulte fejl, men et kvalificeret øjebliksbillede af boligens stand.

### Hvad betyder farverne i en tilstandsrapport?

Rød betyder en kritisk skade, gul en alvorlig skade, grå en mindre alvorlig skade, og sort at forholdet bør undersøges nærmere. Farven viser, hvor hastende skaden er, ikke hvor dyr den er. Så du skal altid læse beskrivelsen af den enkelte skade.

### Dækker ejerskifteforsikringen alle skjulte skader?

Nej. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte skader, der var til stede ved overtagelsen. Men den dækker ikke skader, der allerede er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, og heller ikke ulovligheder, kosmetiske forhold eller forhold, der burde være undersøgt nærmere.

## Kilder

Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Rapporter og forsikringer er komplekse. Søg rådgivning hos en boligadvokat. Kilde: huseftersynsordningen, Sikkerhedsstyrelsen._