# Tilbudspligt: Sådan forløber salget, når lejerne skal spørges først

> Ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder skal tilbydes lejerne på andelsbasis før salg. Se grænserne, 10-ugersfristen, selskabsreglerne og tidslinjen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/tilbudspligt-ejendom
Kategori: Udlejning

Tilbudspligten er reglen, der kan lægge tre måneder oven i et ejendomssalg, og som kan give lejerne ret til at overtage ejendommen ti år efter, hvis den springes over. Alligevel opdager mange ejere først pligten, når køberen er fundet. Princippet er enkelt. I større beboelsesejendomme skal lejerne tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis på de samme vilkår, før den sælges til anden side. Denne guide gennemgår, hvilke ejendomme der er omfattet, mekanikken med 10-ugersfristen, selskabsreglerne efter Højesterets praksis og tidslinjen, der får pligten til at gå op med handlen.

Kort sagt: ved salg af større udlejningsejendomme skal lejerne først have tilbudt at købe ejendommen på samme vilkår.

## Kort fortalt

- Pligten gælder rene beboelsesejendomme med mindst 6 lejligheder og blandede ejendomme med mindst 13.
- Lejerne skal tilbydes ejendommen på andelsbasis til samme købesum og vilkår som den påtænkte handel.
- Acceptfristen er mindst 10 uger, og juli måned tælles ikke med.
- Pligten gælder også ved selskabsoverdragelser, når én erhverver opnår stemmemajoritet.
- Springes pligten over, kan lejerne kræve at overtage ejendommen, med forældelse på op til 10 år.

## Hvem og hvad er omfattet: grænserne og selskabsreglen

Anvendelsesområdet står i lejelovens kapitel om tilbudspligt. Ejendomme, der kun bruges til beboelse, er omfattet fra 6 beboelseslejligheder, mens blandede ejendomme med erhverv kræver mindst 13 beboelseslejligheder, og ejerlejlighedsopdelte ejendomme er som udgangspunkt undtaget. Pligten udløses ikke kun af salg men også af gave, fusion, spaltning og mageskifte. Der findes undtagelser, bl.a. overdragelse til stat og kommune, til ægtefælle og nær familie samt til en hidtidig medejer. Tjek altid den konkrete undtagelses ordlyd, før du læner dig op ad den.

Selskabssporet er der, hvor de store penge og de store fejl bor. Tilbudspligten gælder også ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, der ejer omfattede ejendomme, når der overdrages en stemmemajoritet, eller en erhverver opnår majoritet. Højesteret har trukket grænsen skarpt op. I den kendte sag fra 2020 blev alle kapitalandele solgt til tre købere med 49, 34 og 17 pct., og da ingen enkelt erhverver opnåede majoritet, udløstes pligten ikke. Læren er dobbelt: strukturen afgør. Reglerne fortolkes efter ordlyden, men vær samtidig opmærksom på, at området er under politisk eftersyn efter en udvalgsrapport, så tjek retsstillingen, før du strukturerer en handel efter den. køb ejendom gennem selskab

## Mekanikken: tilbuddet, oplysningerne og 10-ugersfristen

Pligten opfyldes ved et skriftligt tilbud til alle lejere af beboelseslejligheder. Tilbuddet går ud på, at en andelsboligforening dannet af beboerne kan købe ejendommen. Købesum, kontant udbetaling og øvrige vilkår skal svare til det, ejeren kan opnå til anden side. Vilkårene skal kunne opfyldes af en andelsboligforening. Ved et påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at vilkårene reelt kan opnås, typisk den betingede aftale med køberen. Gave, fusion og lignende samt selskabsoverdragelser kræver syn og skøn om ejendommens værdi. Det gælder dog ikke rene enkeltejendoms-selskaber.

Fristmekanikken skal læses med lup. Acceptfristen er mindst 10 uger, juli måned medregnes ikke. Fristen løber først fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget de sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder driftsudgifter, lejeforhold og saldi på lovens konti. Ufuldstændigt materiale udskyder altså hele kalenderen. På lejersiden er kravene to. Foreningen skal på anfordring kunne dokumentere, at den kontante udbetaling kan betales, og andelsboliglovens stiftelsesregler betyder i praksis, at mindst 60 pct. af beboelseslejerne skal være medlemmer, når foreningen køber. boligretten (domstolen for lejesager): sagen trin for trin

## Tidslinjen, etårsreglen og prisen for at springe over

Sæt salget op i den rigtige rækkefølge. 1) Afklar om ejendommen er omfattet. 2) Klargør oplysningsmaterialet. 3) Forhandl handlen med køber betinget af tilbudspligten. 4) Send tilbud plus materiale til alle lejere. 5) Vent fristen ud, uden juli. 6) Luk enten med andelsforeningen eller med køberen. Regn med, at pligten typisk lægger tre til fem måneder ind i tidsplanen, og fortæl køberen det fra dag ét, så betingelsen står i aftalen i stedet for at sprænge den.

> Husk de to regler efter fristen. Etårsreglen: accepteres tilbuddet ikke, kan ejendommen kun overdrages på de tilbudte vilkår, og skødet skal anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet; ændres vilkårene til køberens fordel, eller løber året ud, skal der tilbydes igen. Og omgåelsesprisen: overdrages ejendommen uden iagttagelse af pligten, kan lejerne anlægge sag om at overtage ejendommen på de overdragne vilkår, med en forældelse på op til 10 år, ligesom tinglysningen i praksis kræver dokumentation for, at pligten er iagttaget eller ikke gælder. Tilbudspligt er med andre ord ikke et formkrav men en handelsbetingelse.

Og køberens spejlbillede til sidst. Byder du på en omfattet ejendom, bliver dine vilkår blueprint for lejernes tilbud. Skriv derfor aftalen, som du kan leve med, at en andelsforening kopierer. Pris tidsforlængelsen ind i stedet for at blive overrasket over den. salg af udlejningsejendom

## Overblik: tilbudspligtens mekanik

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Hvem er omfattet | Visse udlejningsejendomme, se ovenfor |
| Selskabsreglen | Salg via selskab kan tælle med, se ovenfor |
| Tilbuddet | Lejerne tilbydes på samme vilkår, se ovenfor |
| Fristen | Lejerne har tid til at svare |
| Konsekvensen | Springer du over, er handlen ugyldig |

Tabellen er tilbudspligten i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at du ved salg af visse udlejningsejendomme skal tilbyde ejendommen til lejerne først, på samme vilkår som til en anden køber, før du kan sælge til den. Reglen er både formbunden og alvorlig. Overholder du den ikke, kan hele handlen være ugyldig. Derfor skal tilbudspligten afklares, før du overhovedet sætter ejendommen til salg.

## Taleksempel: fristen, der skulle overholdes

Lad os følge tilbudspligten. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du vil sælge en udlejningsejendom, der er omfattet af tilbudspligt. Du har en køber og en pris.

Før du kan sælge til køberen, skal lejerne have tilbuddet. De skal tilbydes ejendommen på samme vilkår, som du vil sælge til tredjemand, gennem deres forening. Og de har en frist til at tage stilling, hvor de kan vælge at overtage på de vilkår.

Svarer lejerne nej eller lader fristen løbe ud, kan du sælge til din oprindelige køber. Siger de ja, overtager de på vilkårene. Sig, at hele processen tager tid, og at den skal følges nøjagtigt. Springer du tilbudspligten over, eller laver du fejl i den, risikerer du, at handlen med tredjemand er ugyldig.

Forskellen på en gyldig og en ugyldig handel er her hele formaliteten. Det er tilbudspligtens hele lære. Er ejendommen omfattet, er tilbuddet til lejerne ikke en valgfri høflighed, men en betingelse for et lovligt salg. Afklar det tidligt, så det ikke vælter en ellers færdig handel. Se helheden i salgsprocessen i exitstrategi for din udlejningsejendom, og planlæg tidslinjen med skat ved salg af investeringsbolig.

## Sådan håndterer du tilbudspligten rigtigt

Fire principper sikrer et lovligt salg.

Afklar tilbudspligten før du sælger. Find ud af, om netop din ejendom er omfattet, før du sætter den til salg. Det afgør hele processen, og det er langt billigere at vide fra start end at opdage undervejs, se sælger du ejendom gennem ApS for selskabsreglen.

Følg formkravene præcist. Tilbuddet til lejerne har krav til indhold, vilkår og form, og en fejl kan gøre det efterfølgende salg ugyldigt. Det er her, omhu betaler sig, så få en advokat til at stå for tilbuddet.

Byg fristen ind i tidsplanen. Lejerne har en frist til at svare, og den skal du regne med i hele salgsforløbet. Planlæg med, at processen tager tid, så en køber ikke springer fra, mens fristen løber.

Og kend selskabsreglen. Salg af ejendommen via overdragelse af et selskab kan efter omstændighederne udløse tilbudspligt på samme måde som et direkte salg. Regn med den, hvis din exit går gennem et selskab, så du ikke tror dig fri af reglen. Tilbudspligt er en af de regler, hvor formaliteten afgør alt, og hvor en fejl kan koste hele handlen, så den fortjener en advokats hånd og en tidsplan, der giver plads til lejernes frist. Begge dele er billige i forhold til en handel, der kendes ugyldig, fordi tilbudspligten blev sprunget over.

## Faldgruber

- **At opdage pligten efter budaccept.** Afklaringen hører til før udbuddet, ikke efter forhandlingen.
- **At sende tilbud uden fuldt materiale.** Fristen løber først fra oplysningerne er modtaget.
- **At glemme juli-reglen.** En sommerproces bliver automatisk længere, og kalenderen skal holde.
- **At strukturere sig blindt uden om via selskaber.** Majoritetsgrænsen er skarp. Reglerne er under eftersyn.
- **At forbedre vilkårene for køber bagefter.** Bedre vilkår eller udløbet etårsfrist udløser ny tilbudspligt.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvilke ejendomme er omfattet af tilbudspligt?

Ejendomme, der kun bruges til beboelse, med mindst 6 beboelseslejligheder, og blandede ejendomme med både bolig og erhverv med mindst 13 beboelseslejligheder. Ejerlejlighedsopdelte ejendomme er som udgangspunkt undtaget, og der gælder undtagelser ved bl.a. overdragelse til stat, kommune, ægtefælle, nær familie og hidtidige medejere.

### Hvor lang frist har lejerne til at acceptere tilbuddet?

Mindst 10 uger, og juli måned medregnes ikke i fristen. Fristen løber først fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget tilbuddet sammen med de sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder driftsudgifter, lejeforhold og kontosaldi, så ufuldstændigt materiale udskyder hele processen.

### Gælder tilbudspligten, når et ejendomsselskab sælges?

Ja, når der overdrages aktier eller anparter, så én erhverver opnår stemmemajoritet i selskabet. Højesteret fastslog i 2020, at et salg til tre købere med 49, 34 og 17 pct. ikke udløste pligten, fordi ingen enkelt erhverver fik majoritet. Reglerne fortolkes efter ordlyden, men området er under politisk eftersyn, så tjek den aktuelle retsstilling.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Tinglysningsretten og boligretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Tilbudspligtsager er komplekse og bør altid håndteres med rådgiver. Reglerne er under politisk eftersyn. Kilde: lejelovens kapitel 24, Højesterets dom af 6. maj 2020, udvalgsrapport om tilbudspligt._