# Stift dit ejendoms-ApS rigtigt: Fra beslutning til CVR-nummer

> Skal du stifte et ejendoms-ApS? Her er trinene til CVR-nummer: kapitalkravet, formålet, ejerbog, reelle ejere og bankkontoen, der ofte er sværest.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/stift-ejendoms-aps
Kategori: Skat

Har du besluttet at eje din ejendom i et selskab, er næste skridt at stifte det. Et anpartsselskab, et ApS, er den typiske form, og selve stiftelsen er ikke svær, når du kender trinene. Men der er formelle krav, du skal opfylde præcist, og ét trin, bankkontoen, driller ofte mere, end folk regner med. Denne guide tager dig fra beslutning til CVR-nummer. Vi ser på kapitalkravet, på stiftelsesdokumentet og formålet, på ejerbog og reelle ejere, på selve registreringen og på bankkontoen. Vi fokuserer på fremgangsmåden, ikke på om du overhovedet bør vælge selskabsformen, for det er et andet spørgsmål. For når beslutningen er truffet, handler det om at gøre stiftelsen rigtigt fra start. Her er trinene, du skal igennem, så dit ejendoms-ApS bliver stiftet korrekt.

Kort sagt: For at stifte et ApS skal du indskyde en selskabskapital på mindst 20.000 kr., udarbejde et stiftelsesdokument og vedtægter med blandt andet en formålsbestemmelse, føre en ejerbog, registrere selskabets reelle ejere og anmelde selskabet til registrering, og et af de trin, der ofte er sværest, er at få oprettet en erhvervskonto i banken.

## Kort fortalt

- Et anpartsselskab kræver en selskabskapital på mindst 20.000 kr. ved stiftelsen.
- Kapitalen skal indbetales fuldt ud, og banken udsteder en erklæring som dokumentation.
- Du skal udarbejde et stiftelsesdokument og vedtægter, herunder en formålsbestemmelse.
- Selskabet skal føre en ejerbog og registrere sine reelle ejere.
- Selskabet skal anmeldes til registrering, typisk senest to uger efter underskrift.
- Oprettelsen af en erhvervskonto i banken er ofte det sværeste trin.

## Kapitalkravet

Vi starter med kapitalen, for den er en forudsætning. For at stifte et anpartsselskab skal du indskyde en selskabskapital. Kravet er mindst 20.000 kr. Beløbet skal indbetales fuldt ud i forbindelse med stiftelsen, og det kan ske enten kontant eller som et såkaldt apportindskud, hvor du indskyder værdier, der vurderes af en sagkyndig. For de fleste, der stifter et ejendoms-ApS, sker det som et kontant indskud. eje ejendom i selskab

Det er værd at forstå, hvad kapitalen er. Selskabskapitalen tilhører selskabet, ikke dig personligt. Den er ikke et gebyr, du betaler væk, men et indskud, der bliver selskabets egenkapital og fundament. Når selskabet er registreret og har fået sit CVR-nummer, kan kapitalen bruges i selskabets drift. Kapitalen udgør samtidig en del af den ramme, inden for hvilken du som ejer hæfter, hvilket netop er en af grundene til at vælge selskabsformen. Ved siden af selve kapitalen skal der betales et registreringsgebyr til myndighederne, når selskabet anmeldes. hæftelse i selskab kontra privat

## Stiftelsesdokument og formål

Nu til papirerne, som er selve fødslen af selskabet. For at stifte et ApS skal du udarbejde et stiftelsesdokument og et sæt vedtægter. Reglerne herom findes i selskabsloven. Stiftelsesdokumentet er selskabets grunddokument, der viser, at stifterne opretter en selvstændig juridisk enhed, og det indeholder blandt andet oplysninger om stifterne, kapitalen og ledelsen. Vedtægterne er selskabets regelsæt. køb ejendom gennem selskab

En central del af vedtægterne er formålsbestemmelsen. Den beskriver, hvad selskabet skal beskæftige sig med, for eksempel at eje og udleje fast ejendom. Formålet skal være klart formuleret, og det er værd at bruge omhu på, da det afgrænser selskabets virke. Vedtægterne skal desuden indeholde selskabets navn, kapitalens størrelse og regler for ledelse og generalforsamling. Et ApS skal have en ledelse i form af en direktion, altså mindst én direktør, mens en bestyrelse er frivillig. Få styr på stiftelsesdokument og vedtægter først, for de er grundlaget for hele registreringen. sådan strukturerer du dit ejerskab

## Ejerbog og reelle ejere

Så til to registreringer, der ofte overses. Den første er ejerbogen. Et ApS skal føre en ejerbog, som er en fortegnelse over selskabets ejere, altså kapitalejerne, og deres ejerandele, samt eventuelle panthavere. Ejerbogen er selskabets eget dokument, men den er et krav, og den skal holdes opdateret, når ejerforholdene ændrer sig. Den giver overblik over, hvem der ejer selskabet. dokumenter et selskab skal have

Den anden er registrering af reelle ejere. Selskabet skal registrere sine reelle ejere, altså de fysiske personer, der reelt ejer eller kontrollerer selskabet. Det er en pligt, der skal opfyldes i forbindelse med stiftelsen, og som hænger sammen med reglerne mod hvidvask. For et ejendoms-ApS, du selv ejer, vil du typisk selv være den reelle ejer, men registreringen skal foretages korrekt uanset hvad. Både ejerbogen og registreringen af reelle ejere er formelle krav, du skal have på plads, for at selskabet er stiftet efter reglerne. Spring dem ikke over. overhold reglerne som selskabsejer

| Trin | Hvad det kræver |
| --- | --- |
| Kapital | Mindst 20.000 kr., indbetalt fuldt ud |
| Dokumenter | Stiftelsesdokument og vedtægter med formål |
| Ejerbog | Fortegnelse over ejere og andele |
| Reelle ejere | Registrering af de fysiske ejere |
| Registrering | Anmeldelse, typisk senest to uger efter underskrift |
| Bankkonto | Erhvervskonto til kapital og drift |

## Registreringen og CVR-nummeret

Nu til selve registreringen, hvor selskabet bliver til. Når stiftelsesdokument, vedtægter og kapital er på plads, skal selskabet anmeldes til registrering hos myndighederne. Der gælder en frist: selskabet skal typisk anmeldes senest to uger efter, at stiftelsesdokumentet er underskrevet. Overholdes fristen ikke, kan stiftelsen bortfalde, så det er vigtigt ikke at lade papirerne ligge for længe efter underskrift. frister du skal holde som ejer

Ved registreringen skal det dokumenteres, at selskabskapitalen er til stede. Det sker typisk ved en erklæring fra banken om, at kapitalen er indbetalt på selskabets konto. Når selskabet er registreret, tildeles det et CVR-nummer, som er selskabets identitet over for myndigheder, banker og forretningsforbindelser. Med CVR-nummeret er selskabet en selvstændig juridisk enhed, der kan eje ejendommen, indgå aftaler og drive virksomhed. Det er målstregen for stiftelsen. Men et enkelt trin volder ofte besvær undervejs, og det ser vi på til sidst. kom godt i gang som selskabsejer

## Bankkontoen, det svære trin

Til sidst det trin, mange undervurderer: bankkontoen. For at kunne indbetale selskabskapitalen og få bankens erklæring skal du bruge en erhvervskonto til selskabet. Og netop det at få oprettet en erhvervskonto er ofte det trin, der tager længst tid og driller mest. Bankerne er efter reglerne mod hvidvask forpligtet til at kende deres kunder grundigt, og derfor stiller de en række krav og undersøgelser, før de opretter en konto til et nystiftet selskab. sådan forbereder du dig til banken

Det betyder, at du skal regne med, at kontooprettelsen kan tage tid og kræve dokumentation. Vær derfor ude i god tid, og hav dine oplysninger klar, når du henvender dig til banken. Fordi kapitalen skal indbetales, og bankens erklæring skal bruges til registreringen, er kontoen et led i kæden, som resten afhænger af. Går den i stå, forsinkes hele stiftelsen. Planlæg derfor bankkontoen tidligt i processen frem for at opdage forhindringen til sidst. Med kontoen på plads, kapitalen indbetalt og papirerne registreret er dit ejendoms-ApS stiftet og klar til at eje ejendommen. næste skridt efter stiftelsen

Lad os samle trinene. Først kapitalen. Mindst 20.000 kr., indbetalt fuldt ud. Så papirerne. Stiftelsesdokument og vedtægter med et klart formål. Derefter de to registreringer. Ejerbog og reelle ejere. Så anmeldelsen inden for fristen. Og undervejs bankkontoen, som du bør sætte i gang tidligt. Ingen af trinene er svære hver for sig. Men de skal alle på plads, og de skal gøres i den rigtige rækkefølge.

Rækkefølgen betyder noget, fordi trinene hænger sammen. Du kan ikke få bankens erklæring uden en konto. Du kan ikke registrere selskabet uden erklæringen. Og du kan ikke bruge kapitalen, før selskabet har sit CVR-nummer. Planlæg derfor forløbet, så du ikke går i stå. Er du i tvivl om et af trinene, så få hjælp til netop det. En stiftelse gjort rigtigt fra start sparer dig for rettelser bagefter.

> Stiftelses-tjekket i seks trin: 1) indskyd en selskabskapital på mindst 20.000 kr., indbetalt fuldt ud; 2) udarbejd stiftelsesdokument og vedtægter med en klar formålsbestemmelse; 3) før en ejerbog over selskabets ejere og andele; 4) registrer selskabets reelle ejere; 5) anmeld selskabet til registrering senest to uger efter underskrift; 6) og opret en erhvervskonto tidligt, da banken ofte er det trin, der tager længst tid.

## Faldgruber

- **At tro, kapitalen er et gebyr.** Selskabskapitalen tilhører selskabet og bliver dets egenkapital, ikke en betaling væk.
- **At sjuske med formålsbestemmelsen.** Formålet afgrænser selskabets virke og bør formuleres klart.
- **At glemme reelle ejere.** Registrering af de reelle ejere er et krav, der skal opfyldes ved stiftelsen.
- **At overskride anmeldelsesfristen.** Selskabet skal typisk anmeldes senest to uger efter underskrift.
- **At undervurdere bankkontoen.** Oprettelsen af en erhvervskonto er ofte det trin, der tager længst tid.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget kapital kræver et ApS?

For at stifte et anpartsselskab skal du indskyde en selskabskapital på mindst 20.000 kr. Beløbet skal indbetales fuldt ud ved stiftelsen, og det kan ske kontant eller som et apportindskud, hvor du indskyder værdier vurderet af en sagkyndig. For de fleste sker det kontant. Selskabskapitalen tilhører selskabet, ikke dig personligt. Den er ikke et gebyr, men et indskud, der bliver selskabets egenkapital. Når selskabet har fået CVR-nummer, kan kapitalen bruges i driften.

### Hvad skal et stiftelsesdokument indeholde?

Stiftelsesdokumentet er selskabets grunddokument, der viser, at stifterne opretter en selvstændig juridisk enhed. Det indeholder blandt andet oplysninger om stifterne, kapitalen og ledelsen, og reglerne findes i selskabsloven. Sammen med stiftelsesdokumentet skal du udarbejde et sæt vedtægter, som er selskabets regelsæt. Vedtægterne skal indeholde selskabets navn, formålsbestemmelsen, kapitalens størrelse samt regler for ledelse og generalforsamling. Formålsbestemmelsen beskriver, hvad selskabet skal beskæftige sig med, for eksempel at eje og udleje fast ejendom, og den bør formuleres klart. Få styr på stiftelsesdokument og vedtægter først, da de er grundlaget for hele registreringen.

### Hvad er reelle ejere, og skal de registreres?

Reelle ejere er de fysiske personer, der reelt ejer eller kontrollerer selskabet. Selskabet skal registrere dem i forbindelse med stiftelsen, og det hænger sammen med reglerne mod hvidvask. For et ejendoms-ApS, du selv ejer, vil du typisk selv være den reelle ejer, men registreringen skal foretages korrekt. Ved siden af den skal selskabet også føre en ejerbog over kapitalejerne og deres andele. Begge dele er formelle krav ved stiftelsen.

## Kilder

Kilder: Erhvervsstyrelsen (vejledning om stiftelse af ApS) og Retsinformation (selskabsloven). Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._