# Sommerhusudlejning: regler, skat og realistisk afkast

> Udlejer du dit sommerhus? Se bundfradraget for 2026, forskellen pa bureau og privat, 40-procentsreglen, og hvad du realistisk kan tjene.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/sommerhusudlejning-skat
Kategori: Skat

Et sommerhus kan give en pæn skattefri indtægt, hvis du udlejer det rigtigt. Nøglen er at kende bundfradraget og forskellen på at udleje gennem et bureau og at gøre det selv. Det kan næsten firdoble dit skattefrie fradrag. Denne guide forklarer reglerne for 2026 med konkret eksempel og realistiske afkasttal.

## Kort fortalt

- Bundfradrag gennem udlejningsbureau: 50.200 kr. i 2026.
- Bundfradrag ved privat udlejning: kun 13.800 kr. i 2026.
- Af indtægten over bundfradraget beskattes kun 60 pct. De sidste 40 pct. er skattefri.
- Du betaler ejendomsværdiskat af sommerhuset også når du udlejer.
- Et sommerhus må udlejes i op til 41 uger om året. Du skal også selv bruge det.

## Hvad gælder for sommerhusudlejning?

Et sommerhus er en fritidsbolig. Det må udlejes i op til 41 uger om året fordelt på sommer- og vinterperiode, men du skal også selv bruge det. Vil du kun leje ud, bliver det erhvervsmæssig udlejning og kræver tilladelse fra Naturstyrelsen, som sjældent gives.

Når du både udlejer og selv bruger huset, kan du vælge mellem bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige metode. For de fleste er bundfradragsmetoden både enklest og bedst.

## Bundfradraget i 2026: bureau eller privat

| Måde at udleje på | Bundfradrag i 2026 |
| --- | --- |
| Gennem udlejningsbureau (indberetter automatisk) | 50.200 kr. |
| Privat udlejning (du indberetter selv) | 13.800 kr. |

Forskellen på over 36.000 kr. er markant. Til gengæld tager bureauet provision. Udlejer du meget, taler det for bureau. Udlejer du kun lidt, kan privat udlejning være fint, husk blot at du selv indberetter. bundfradrag udlejning

## 40-procentsreglen: kun 60 procent beskattes

Af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget, skal du kun betale skat af 60 pct. De sidste 40 pct. er skattefri. Beløbet regnes som kapitalindkomst.

**Eksempel: Lars udlejer gennem bureau**

- Lejeindtægt: 120.000 kr.
- Minus bundfradrag: 120.000 − 50.200 = 69.800 kr.
- Skattepligtig del: 60 % af 69.800 = 41.880 kr.

Lars betaler altså kun skat af 41.880 kr., selvom han tjente 120.000 kr. Hele lejeindtægten tæller med, også lejernes betaling for el, vand og varme.

## Privat udlejning: et regneeksempel

Vælger du at udleje privat og indberette selv, er bundfradraget kun 13.800 kr. i 2026. Det ændrer regnestykket markant, især hvis du udlejer meget.

**Eksempel: Mette udlejer privat**

- Lejeindtægt: 40.000 kr.
- Minus bundfradrag: 40.000 − 13.800 = 26.200 kr.
- Skattepligtig del: 60 % af 26.200 = 15.720 kr.

Havde Mette udlejet de samme 40.000 kr. gennem et bureau, ville hele beløbet være dækket af bundfradraget på 50.200 kr. Så ville hun slet ikke betale skat af lejen. Til gengæld ville bureauet tage en provision. Regn derfor altid begge veje igennem, før du vælger.

## Den regnskabsmæssige metode

Alternativt kan du føre regnskab og fratrække faktiske udgifter. Der er intet bundfradrag, men alle udgifter til udlejningen kan fratrækkes, og ejendomsværdiskatten kan nedsættes forholdsmæssigt. Vælger du metoden, kan du ikke skifte tilbage til bundfradraget bagefter. Metoden kræver mere dokumentation og passer, hvis du udlejer i mange uger med store udgifter.

## Ejendomsværdiskatten

Du betaler ejendomsværdiskat af sommerhuset, uanset om du udlejer eller ej. Vælger du bundfradragsmetoden, betaler du fuld ejendomsværdiskat hele året. Vælger du regnskabsmetoden, kan du reducere forholdsmæssigt for udlejningsugerne. boligskat 2026

## Moms, forbrug og de andre regninger

Lejernes betaling for el, vand og varme tæller med i lejeindtægten, også selvom det føles som ren videreformidling. Husk det, når du regner bundfradraget ud, ellers kommer skatten bag på dig.

Moms er sjældent noget, du selv skal håndtere ved udlejning gennem bureau, for bureauet står typisk for det. Udlejer du privat og i stort omfang, kan du blive momspligtig, hvis din momspligtige omsætning overstiger 50.000 kr. om året. Korttidsudlejning har sine egne momsregler, som er værd at kende, se moms ved korttidsudlejning.

## Sådan indberetter du

Bruger du et bureau, indberetter det automatisk din lejeindtægt til Skattestyrelsen, og du får det høje bundfradrag. Udlejer du privat, skal du selv oplyse indtægten på årsopgørelsen. Gem dokumentation for både indtægten og for de uger, du selv har brugt huset.

Den skattepligtige del beskattes som kapitalindkomst, ikke som personlig indkomst. Den udløser derfor ikke i sig selv topskat på samme måde som løn. Sammenlign gerne reglerne med udlejning af din helårsbolig, hvor bundfradragene er lavere, i bundfradrag ved udlejning.

## Hvad kan du realistisk tjene?

Populære områder ved Vestkysten, Nordsjælland og Bornholm kan realisere 100.000-200.000 kr. i bruttolejeindtægt om året for et attraktivt hus. Mindre attraktive placeringer ligger typisk under 50.000 kr. Bureauet tager 25-45 pct. af lejeindtægten. Regn med rengøring, slid, forbrug og forsikring oveni.

Overvejer du sommerhuset mere som en investering end som feriebolig, ser vi på hele økonomien i sommerhus som investering. Har du feriebolig i udlandet, gælder der særlige danske skatteregler, se feriebolig i udlandet.

> Udlej sommerhuset klogt i seks trin: 1) tjek 41-ugers reglen og at du selv bruger huset; 2) vælg bureau hvis udlejningen er høj, ellers privat; 3) hold hele lejeindtægten (inkl. forbrug) med i regnestykket; 4) vælg mellem bundfradrag og regnskab strategisk; 5) sæt penge til side til slid og vedligehold; 6) og gem al dokumentation.

## Faldgruber

- **At glemme forbrug tæller med.** El, vand og varme lejerne betaler indgår i lejeindtægten.
- **At tro privat udlejning har det høje bundfradrag.** Kun bureau-indberetning giver 50.200 kr.
- **At undervurdere slid.** Sommerhusudlejning slider mere end fast udlejning.
- **At udleje for meget.** 41 ugers grænsen skal overholdes.
- **At skifte metode uden at regne.** Fra regnskab kan du ikke skifte tilbage til bundfradrag.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget må jeg tjene skattefrit på sommerhusudlejning?

Bundfradraget er 50.200 kr. i 2026 via bureau. Ved privat udlejning er det 13.800 kr. Af overskydende indtægt beskattes kun 60 pct.

### Skal jeg betale skat af hele lejeindtægten?

Nej. Du fratrækker bundfradraget først. Af overskydende beskattes kun 60 pct. De sidste 40 pct. er skattefri.

### Kan jeg leje mit sommerhus ud hele året?

Nej. Et sommerhus må udlejes i op til 41 uger om året. Du skal også selv bruge det.

### Bureau eller privat udlejning: hvad er bedst?

Bureau giver højere bundfradrag men tager 25-45 pct. i provision. Regn på begge før du vælger.

### Hvad med regnskabsmetoden?

Så trækker du faktiske udgifter fra i stedet for bundfradraget. Vælger du metoden, kan du ikke skifte tilbage.

### Skal jeg betale ejendomsværdiskat, når jeg udlejer?

Ja. Ejendomsværdiskatten betales uanset udlejning. Ved regnskabsmetoden kan du reducere forholdsmæssigt.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om sommerhusudlejning i 2026 og udgør ikke individuel skatterådgivning. Bundfradrag og satser ændrer sig. Tjek de aktuelle tal på skat.dk før du regner._