# Solceller på udlejningsejendommen: Må du sælge strømmen til dine lejere?

> Må en udlejer sælge solcellestrøm til sine lejere? Nej, siger lejeloven, men solcellerne kan give lejeforhøjelse. Se reglerne, elafgiften og forbrugsregnskabet.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/solceller-udlejningsejendom
Kategori: Ejendom & Vedligehold

Det virker oplagt. Sæt solceller på taget, og sælg den grønne strøm videre til dine lejere med lidt fortjeneste. Men her siger dansk ret klart nej. Det er en af de mest oversete fælder i hele udlejningsverdenen. En udlejer må ikke opkræve betaling for strøm fra sine boliglejere. Det gælder strøm produceret på udlejerens egne solceller. Gør du det alligevel, risikerer du at skulle betale det hele tilbage med renter. Den gode nyhed er, at solcellerne stadig kan betale sig. Bare ad en anden vej: som en forbedring, der berettiger til lejeforhøjelse. Her er hele billedet. Hvorfor salget er forbudt, hvad du så kan gøre, og hvordan elafgiften spænder ben for fortjeneste-modellen.

## Kort fortalt

- En udlejer må ikke lovligt sælge strøm fra egne solceller til sine boliglejere. Lejeloven giver ikke adgang til det.
- Opkræver du alligevel, er kravet uberettiget og skal som udgangspunkt tilbagebetales med renter.
- El købt hos et elselskab kan derimod viderefaktureres efter dokumenteret forbrug, hvis der er individuelle målere og et gyldigt forbrugsregnskab.
- Solcelleanlæg kan i stedet danne grundlag for en forbedringsforhøjelse svarende til udgiften, varslet efter lejelovens regler.
- Elafgiften fjerner fortjenesten ved salg, fordi udlejer som producent ikke er afgiftsfritaget for strøm solgt til lejere.

## Hvorfor du ikke må sælge strømmen til lejerne

Lad os tage det juridiske først, for det er kontant. Efter lejeloven kan en udlejer ikke være direkte elleverandør til lejemålet. Ikke gennem et solcelleanlæg, når strømmen er produceret på udlejerens eget anlæg. En sådan opkrævning anses ikke for almindelig omkostningsfordeling men for levering af el. Det lejeloven ikke giver adgang til. Konsekvensen er hård. Har du opkrævet betaling for din egen solcellestrøm, er opkrævningen uberettiget. Beløbene skal som udgangspunkt betales tilbage med tillæg af renter. Taber du oven i købet en sag om det i huslejenævnet, kan du blive pålagt et gebyr for at have tabt fuldt ud. Det er værd at forstå logikken. Lejeloven skelner skarpt. På den ene side står det at fordele en fælles udgift, du selv har afholdt til et elselskab. På den anden og at optræde som el-sælger, og kun det første er tilladt.

Det rammer også en udbredt model. Tanken "jeg sætter solceller op og tjener på at sælge strømmen billigere til lejerne end nettet", ikke holder juridisk for boliglejemål. Hvis du støder på rådgivning, der lover den model, så vær på vagt. Den kan ende med tilbagebetaling og gebyr frem for fortjeneste. ulovlige vilkår i lejekontrakten

## Hvad du så kan gøre: el via elselskab, og solceller som forbedring

Der er to lovlige veje, og de er værd at kende. Den første handler om helt almindelig el. Afholder du som udlejer udgiften til elselskabet for lejemålets forbrug, kan du viderefakturere den til lejeren efter dokumenteret forbrug. Men to vilkår skal være opfyldt efter lejeloven. Der skal være opsat individuelle forbrugsmålere i lejemålet. Du skal årligt udarbejde et gyldigt forbrugsregnskab, der lever op til lejelovens form- og fristkrav. Overholder du ikke de krav, er regnskabet ugyldigt. Du kan miste kravet på efterbetaling. Dette gælder el til andet end opvarmning og er den almindelige måde at håndtere elforbrug på i udlejning. forbrugsregnskab og aconto

Den anden vej er den, der gør solcellerne rentable trods salgsforbuddet. Et solcelleanlæg kan kvalificeres som en forbedring af ejendommen, og en forbedring berettiger til lejeforhøjelse svarende til forbedringsudgiften. Forhøjelsen skal varsles efter lejelovens regler om forbedringsforhøjelser og må ikke bringe lejen over det lejedes værdi (lejeniveauet i lignende lejemål). Ved varsling skal lejerne oplyses om deres rettigheder. Illustrativt og forenklet. Koster solcelleanlægget 90.000 kr., og giver det en beregnet forbedringsforhøjelse på fx 8 til 10 pct. af udgiften om året fordelt på lejemålene, kan investeringen forrentes gennem den forhøjede leje frem for gennem et ulovligt strømsalg. De præcise procenter og beregninger afhænger af reglerne for forbedringsforhøjelse og skal opgøres konkret. Tallene her er kun til at vise mekanikken. renovering der hæver huslejen

## Elafgiften: den tekniske grund til, at salgsmodellen ikke betaler sig

Selv hvis man ser bort fra lejeretten, spænder skattereglerne ben for fortjeneste ved at sælge egen solcellestrøm til lejere. Det er værd at forstå. Skattestyrelsen beskriver i Den juridiske vejledning vilkårene for fritagelse for elafgift efter elafgiftsloven: strømmen skal være produceret ved vedvarende energi. Der skal være tale om direkte eget forbrug via et internt net, ikke el leveret via det kollektive net. En lejer kan opnå nettoafregning og afgiftsfritagelse, når anlægget tilhører lejeren, er tilsluttet lejerens forbrugsinstallation, og lejerens forbrug afregnes individuelt. Men når udlejeren ejer anlægget og sælger strømmen til lejerne, er producenten ikke den samme som forbrugeren. Udlejeren er derfor ikke afgiftsfritaget for den strøm, der sælges til lejerne. Det gælder, selv om anlægget står på ejendommen og kun bruges af dens lejere. Uden afgiftsfritagelsen forsvinder den fordel, der skulle gøre salgsmodellen attraktiv. Kort sagt: både lejeretten og afgiftsreglerne peger samme vej, nemlig at udlejeren ikke skal være el-sælger.

En praktisk detalje for anlægget selv: solcelleanlæg installeret efter 1. januar 2020 skal tilmeldes en produktionsleverandør, der sælger eventuel overskudsstrøm. Gør du det ikke selv, tilmelder Energinet anlægget automatisk mod et årligt gebyr. For nye private anlæg er øjebliksafregning i praksis den relevante afregningsmodel.

> Solcelle-drejebog for udlejer: 1) drop tanken om at sælge din solcellestrøm til lejerne, den er hverken lovlig eller afgiftsmæssigt fordelagtig; 2) håndtér almindeligt elforbrug via elselskab med individuelle målere og gyldigt forbrugsregnskab; 3) betragt i stedet solcellerne som en forbedring, og forrent dem via en korrekt varslet forbedringsforhøjelse inden for det lejedes værdi; 4) tilmeld anlæg efter 2020 en produktionsleverandør; 5) og få både forbedringsforhøjelsen og elafgiftsforholdene vurderet konkret, før du investerer.

Den ærlige sammenfatning. Solceller kan sagtens være en god investering i en udlejningsejendom. Men gevinsten kommer fra lavere fællesforbrug, et bedre energimærke og en lovlig forbedringsforhøjelse, ikke fra at sælge strøm til lejerne. Den model, der ser bedst ud på et regneark, er præcis den, loven har lukket. energimærke ved udlejning

## Overblik: hvorfor salgsmodellen falder

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Hovedreglen | Du må ikke sælge strøm til lejerne, se ovenfor |
| Alternativet | El via elselskab, solceller som forbedring, se ovenfor |
| Elafgiften | Den tekniske grund, se ovenfor |
| Forbedringen | Solceller kan bære en lejeforhøjelse |
| Regnestykket | Salgsmodellen betaler sig ikke |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at du som udlejer som udgangspunkt ikke må sælge den strøm, dine solceller producerer, direkte til dine lejere. Elforsyning til lejere skal ske gennem det almindelige elmarked via et elselskab. Den tekniske grund er blandt andet elafgiften, der gør en direkte salgsmodel både juridisk problematisk og økonomisk ufordelagtig. Det, du derimod kan, er at behandle solcellerne som en forbedring af ejendommen, der efter reglerne kan bære en lejeforhøjelse.

## Taleksempel: hvorfor du ikke må sælge strømmen

Lad os se de to veje. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en udlejer sætter solceller op og vil have gavn af strømmen.

Han forestiller sig at sælge den producerede strøm direkte til sine lejere, billigere end elselskabet, og tjene på det. Men den model kan han som udgangspunkt ikke bruge. Elforsyning til lejere skal gå gennem det almindelige elmarked, og elafgiften og reglerne gør den direkte salgsmodel både juridisk problematisk og økonomisk ufordelagtig. Salgsmodellen falder.

Hvad han derimod kan, er at bruge solcellerne til ejendommens eget forbrug, for eksempel til fællesarealer, og at behandle anlægget som en forbedring. En forbedring kan efter reglerne bære en lejeforhøjelse, der står mål med forbedringen og varsles korrekt. Gevinsten ligger altså i forbedringen og det sparede fælleseforbrug, ikke i et direkte strømsalg.

Forskellen er mellem den model, der ikke virker, og den, der gør. Det er solcellernes hele lære for en udlejer. Du må ikke sælge strømmen til lejerne, men du kan bruge den til ejendommen og lade anlægget bære en lejeforhøjelse som forbedring. Afklar reglerne, se solceller på udlejningsejendommen, og håndtér en forhøjelse korrekt, se renovering der hæver huslejen.

## Sådan håndterer du solceller som udlejer

Fire principper giver den rigtige model.

Sælg ikke strømmen direkte til lejerne. Som udgangspunkt må du ikke sælge din solcellestrøm direkte til dine lejere, for elforsyning skal gå gennem det almindelige elmarked. Læg salgsmodellen væk fra start, så du ikke bygger dit projekt på en indtægt, du ikke lovligt kan få.

Forstå elafgiftens rolle. Elafgiften er en central grund til, at den direkte salgsmodel ikke betaler sig, og til at reglerne peger væk fra den. Sæt dig ind i, hvorfor afgiften gør salgsmodellen ufordelagtig, så du forstår, at det ikke bare er en formalitet, men en reel økonomisk grund.

Brug strømmen til ejendommens eget forbrug. Du kan bruge den producerede strøm til ejendommens eget forbrug, for eksempel til fællesarealer, og dermed spare på fælleseludgiften. Det er en reel, lovlig gevinst, som du kan indregne i projektets økonomi, se driftsbudget.

Og behandl solcellerne som en forbedring. Solcelleanlægget kan behandles som en forbedring af ejendommen, der efter reglerne kan bære en lejeforhøjelse, når den står mål med forbedringen og varsles korrekt. Det er her, en stor del af gevinsten ligger, se renovering der hæver huslejen. Solceller kan være en god investering på en udlejningsejendom, men gevinsten kommer fra forbedringen og det sparede eget forbrug, ikke fra et direkte salg af strøm til lejerne, som du som udgangspunkt ikke må lave.

## Faldgruber

- **At sælge egen solcellestrøm til lejerne.** Lejeloven giver ikke adgang til det, og beløbene skal tilbagebetales med renter.
- **At viderefakturere el uden målere.** El købt hos elselskab kræver individuelle målere og et gyldigt forbrugsregnskab.
- **At regne med afgiftsfritagelse ved salg.** Udlejeren er som producent ikke afgiftsfritaget for strøm solgt til lejere.
- **At sætte forbedringsforhøjelsen for højt.** Den skal varsles korrekt og må ikke bringe lejen over det lejedes værdi.
- **At glemme produktionsleverandøren.** Anlæg efter 2020 skal tilmeldes, ellers gør Energinet det automatisk mod gebyr.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må en udlejer sælge strøm fra egne solceller til sine lejere?

Nej. Efter lejeloven kan en udlejer ikke stå som direkte leverandør af el til lejemålet fra sit eget solcelleanlæg. Det anses for levering af el, ikke omkostningsfordeling, og lejeloven giver ikke adgang til det. Har udlejeren alligevel opkrævet betaling for egen solcellestrøm, skal beløbene som udgangspunkt tilbagebetales med renter, og et tabt nævnssag kan udløse et gebyr.

### Hvordan kan solceller så betale sig i udlejning?

Ved at blive behandlet som en forbedring af ejendommen. Et solcelleanlæg kan danne grundlag for en lejeforhøjelse svarende til forbedringsudgiften, forudsat at forhøjelsen varsles efter lejelovens regler om forbedringsforhøjelser og ikke bringer lejen over det lejedes værdi. Dertil kommer værdien af lavere fællesforbrug og et bedre energimærke. Gevinsten kommer altså fra forbedringen, ikke fra strømsalg.

### Kan udlejer viderefakturere elforbrug til lejeren?

Ja, men kun el, udlejeren har købt hos et elselskab, og kun efter dokumenteret forbrug. Det forudsætter efter lejeloven, at der er opsat individuelle forbrugsmålere i lejemålet, og at udlejeren årligt udarbejder et gyldigt forbrugsregnskab, der overholder lejelovens form- og fristkrav. Er kravene ikke opfyldt, er regnskabet ugyldigt. Kravet på efterbetaling kan bortfalde.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. El- og afgiftsregler ændres løbende. Alt er valideret mod lejeloven, elafgiftsloven og Skattestyrelsen ved skrivning, og konkrete forhold bør vurderes med rådgiver. Kilde: lejelovens regler om forbrug, forbrugsregnskab og forbedringsforhøjelse (Retsinformation), elafgiftsloven § 2, Skattestyrelsens juridiske vejledning E.A.4.3.4, offentliggjort huslejenævnspraksis._