# Småhusreglerne: Sådan må lejen sættes i ejendomme med 6 eller færre lejligheder

> Småhusreglerne forklaret: hvad de betyder, 1995-kriteriet, det lejedes værdi, det udvidede ejendomsbegreb og fælden, mange ejerlejlighedsudlejere overser.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/smaahusreglerne
Kategori: Udlejning

De fleste nye udlejere ejer netop et småhus. En enkelt ejerlejlighed, et par lejligheder i en mindre ejendom, et udlejet parcelhus. Alligevel er reglerne for netop disse ejendomme sjældent forklaret samlet. Det er ærgerligt, for småhusreglerne afgør, hvor høj lejen må være, og de rummer en fælde, der har kostet mange ejerlejlighedsudlejere dyrt. Denne guide forklarer systemet fra bunden. Hvad et småhus er, hvordan lejen fastsættes, og hvorfor et bestemt begreb kan flytte din ejendom fra den ene kategori til den anden. Alt er valideret mod lejelovens regler på Retsinformation.

Kort sagt: Et småhus er en ejendom i en reguleret kommune, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, og her fastsættes lejen efter det lejedes værdi, sammenlignet med omkostningsbestemte lejemål.

## Kort fortalt

- Et småhus er efter lejelovens § 7 en ejendom i en reguleret kommune med seks eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995.
- Er ejendommen opført efter 1995, tælles beboelseslejlighederne på tidspunktet for ibrugtagningen.
- Lejen fastsættes efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 32, ved sammenligning med tilsvarende omkostningsbestemte lejemål.
- Det udvidede ejendomsbegreb betyder, at flere ejerlejligheder med samme ejer i samme forening kan tælle som én ejendom.
- Det afgørende tidspunkt er den 1. januar 1995, og senere ændringer i antallet af lejligheder er som udgangspunkt uden betydning.
- I uregulerede kommuner gælder småhusreglerne ikke; der er lejen som udgangspunkt fri.

## Hvad er et småhus?

Begrebet lyder som noget arkitektonisk, men det er juridisk. Efter lejelovens § 7 er et småhus en ejendom i en reguleret kommune, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. Det afgørende er antallet af BEBOELSESlejligheder, ikke erhvervslokaler eller enkeltværelser. Er der syv eller flere, er ejendommen en storejendom med andre regler. Grænsen går altså mellem seks og syv. hvilke lejeregler gælder for din ejendom

Det er også værd at vide, at antallet af beboelseslejligheder ikke er det samme som antallet af værelser eller lejemål i daglig tale. En ejendom kan rumme erhverv i stueetagen og enkeltværelser, uden at de tæller med. Det er de selvstændige beboelseslejligheder, der afgør status. Er du i tvivl om, hvordan din konkrete ejendom skal opgøres, kan huslejenævnet i kommunen vejlede, og en afklaring dér er billigere end en tabt sag senere.

For ejendomme opført efter den 1. januar 1995 gælder samme grænse, men tælletidspunktet er ibrugtagningen. Dette står i lejelovens § 7, som kan læses på Retsinformation. Kategorien afgør, hvilke lejeregler der gælder, så det er første spørgsmål, du skal have styr på. de 17 uregulerede kommuner i Danmark

Hvorfor lige den 1. januar 1995? Datoen stammer fra lovgivningens historie og er valgt som et fast pejlemærke. Det betyder, at det nogle gange er en lidt tilfældig omstændighed, hvor mange beboelseslejligheder der lige fandtes på præcis den dato, der afgør ejendommens status i dag. Det kan virke firkantet, men det gør reglen forudsigelig: status afgøres af et fast historisk tidspunkt, ikke af, hvordan ejendommen bruges lige nu.

## Lejen: Det lejedes værdi

I et småhus fastsættes lejen efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 32. Det betyder ikke, at lejen er fri. Det lejedes værdi findes ved en SAMMENLIGNING med tilsvarende lejemål. Og her er den vigtige detalje: sammenligningen sker med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Formålet er, at lejen i småhuse ikke skal kunne sættes væsentligt højere end i de store ejendomme med omkostningsbestemt leje. omkostningsbestemt leje

I praksis sammenlignes med hensyn til beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Dokumentationen af sammenligningsgrundlaget er derfor helt central, både når du fastsætter lejen, og hvis en sag havner i huslejenævnet. Kan du ikke dokumentere niveauet, står du svagt. sammenligningslejen

Det er værd at forstå forskellen på loft og lovlig start. Reglerne om det lejedes værdi gælder ikke direkte som et fast maksimum for den leje, du må aftale ved lejeforholdets indgåelse. Men de sætter en ramme, som lejen kan prøves op imod, hvis lejeren indbringer den for huslejenævnet. Derfor er sammenligningsgrundlaget ikke kun en akademisk øvelse. Det er dit forsvar, den dag lejen anfægtes, og et forsvar uden dokumentation er intet forsvar.

| Ejendomstype | Lejefastsættelse | Regel |
| --- | --- | --- |
| Småhus i reguleret kommune (6 eller færre lejl. pr. 1995) | Det lejedes værdi, sammenlignet med omkostningsbestemte lejemål | Lejelovens §§ 7 og 32 |
| Storejendom i reguleret kommune (7 eller flere lejl.) | Omkostningsbestemt leje | Lejelovens regler om omkostningsbestemt leje |
| Ejendom i ureguleret kommune | Som udgangspunkt fri leje | Aftalefrihed inden for lovens rammer |
| Ejendom opført efter 1995 | Tælles ved ibrugtagning, ellers som ovenfor | Lejelovens § 7 |

## Det udvidede ejendomsbegreb: Fælden for ejerlejlighedsudlejere

Nu til den detalje, der fælder flest. Hvad tæller som én ejendom? Svaret er ikke altid intuitivt. Efter reglerne kan flere ejerlejligheder, der hører under samme ejerforening og ejes af samme udlejer, tælle som én ejendom. Det kaldes det udvidede ejendomsbegreb. ideel anpart, guide til anpartslejligheder

Konsekvensen kan være stor. Ejede samme ejer syv eller flere lejligheder i samme forening den 1. januar 1995, kan lejlighederne blive betragtet som en storejendom, også selv om du i dag kun ejer og udlejer én af dem. Efter praksis er det forholdene den 1. januar 1995, der er afgørende, og hverken senere frasalg, at lejligheden i en periode var beboet af ejeren selv, eller at den er en selvstændig ejerlejlighed, ændrer nødvendigvis på det. Dette er slået fast i retspraksis. For en køber af en udlejet ejerlejlighed er dette en blind vinkel, der kan flytte den lovlige leje betydeligt. købesumsfordeling

Et tænkt eksempel gør det konkret. Forestil dig en ejer, der i 1995 ejede ti lejligheder i samme ejerforening. Efter det udvidede ejendomsbegreb blev de betragtet som én ejendom, altså en storejendom. Sælges én af lejlighederne senere til dig, kan den fortsat være underlagt storejendommens regler, selv om du kun ejer den ene. Køber du derimod en enkelt lejlighed, der aldrig var del af en samlet besiddelse, kan småhusreglerne gælde. To næsten ens lejligheder, to forskellige lejelofter, og forskellen bor i historikken fra 1995.

## Regulerede og uregulerede kommuner

Småhusreglerne gælder kun i regulerede kommuner. I de uregulerede kommuner er lejen som udgangspunkt fri, fastsat ved aftale inden for lovens almindelige rammer. Det er en vigtig skelnen, for den samme lille ejendom behandles helt forskelligt afhængigt af kommunen. Første skridt er derfor altid at afklare, om din kommune er reguleret. fri leje i de 17 uregulerede kommuner

Er kommunen reguleret, og er ejendommen et småhus, gælder det lejedes værdi. Er kommunen ureguleret, forhandler du lejen frit. To ejendomme, der ligner hinanden, kan altså have vidt forskellige lejelofter alene på grund af beliggenheden. sådan analyserer du et lejemarked

## Sådan griber du det an som investor

Fire skridt giver dig styr på lejen i et småhus. Ét: afklar, om kommunen er reguleret. To: afklar ejendommens status pr. 1. januar 1995, og vær særligt opmærksom på det udvidede ejendomsbegreb ved ejerlejligheder. Tre: hvis det er et småhus, find det lejedes værdi ved at dokumentere sammenlignelige lejemål. Fire: gem dokumentationen, så du kan stå fast, hvis lejen anfægtes. sæt huslejen rigtigt fra start

Ved køb af en udlejet ejerlejlighed er spørgsmålet ekstra vigtigt. Bed om ejendommens historik, og få afklaret status pr. 1995, FØR du regner på den lovlige leje. Det tal kan være forskellen på en god og en dårlig investering. lejelisten før købet

Mange sælgere oplyser en leje, der ser flot ud, uden at nævne, om den overhovedet er lovlig efter reglerne. Køber du en udlejet ejerlejlighed i god tro, kan du opdage, at lejen kan sættes ned, hvis lejeren indbringer den. Derfor er lovlig leje ikke et teknisk spørgsmål, men et prisspørgsmål: en lejlighed, hvor lejen kan falde, er mindre værd end en, hvor den holder. Regn altid på den lovlige leje, ikke den nuværende. Den regel alene har sparet mange købere for en dyr overraskelse efter overtagelsen. Og den koster ikke andet end lidt research, før du skriver under. Få ejendommens status pr. 1995 afklaret, og du ved, hvad du reelt køber. Det er den mest oversete, men mest værdifulde oplysning ved købet af en udlejet lejlighed, og den koster kun et spørgsmål og lidt tålmodighed at få frem.

> Småhus-tjekket i seks trin: 1) afklar, om kommunen er reguleret; 2) tæl beboelseslejlighederne pr. 1. januar 1995, ikke erhverv eller værelser; 3) undersøg det udvidede ejendomsbegreb ved ejerlejligheder i samme forening; 4) hvis det er et småhus, fastsæt lejen efter det lejedes værdi; 5) dokumentér sammenlignelige omkostningsbestemte lejemål; 6) og gem grundlaget, så lejen kan forsvares i nævnet.

## Faldgruber

- **At tælle forkert pr. 1995.** Kun beboelseslejligheder tæller, ikke erhvervslokaler eller enkeltværelser, og tidspunktet er fast.
- **At overse det udvidede ejendomsbegreb.** Flere ejerlejligheder med samme ejer i samme forening kan tælle som én ejendom.
- **At tro, at det lejedes værdi er fri leje.** Lejen sammenlignes med omkostningsbestemte lejemål og har et reelt loft.
- **At mangle sammenligningsgrundlag.** Uden dokumentation for niveauet står du svagt i en nævnssag.
- **At glemme kommunens status.** I uregulerede kommuner gælder helt andre regler for den samme type ejendom.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er småhusreglerne?

Reglerne for lejefastsættelse i mindre ejendomme i regulerede kommuner. Efter lejelovens § 7 er et småhus en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. Her fastsættes lejen efter det lejedes værdi, jf. § 32, ved sammenligning med omkostningsbestemte lejemål. Reglerne findes på Retsinformation.

### Hvordan tæller jeg antallet af lejligheder?

Du tæller beboelseslejlighederne i ejendommen den 1. januar 1995. Erhvervslokaler og enkeltværelser tæller ikke med. Seks eller færre er et småhus, syv eller flere er en storejendom. For ejendomme opført efter 1995 tælles ved ibrugtagningen. Vær særligt opmærksom på det udvidede ejendomsbegreb ved ejerlejligheder.

### Hvad er det udvidede ejendomsbegreb?

En regel om, at flere ejerlejligheder, der hører under samme ejerforening og ejes af samme udlejer, kan tælle som én ejendom. Ejede samme ejer syv eller flere lejligheder i foreningen den 1. januar 1995, kan de blive betragtet som en storejendom, også selv om du i dag kun udlejer én. Det er forholdene i 1995, der afgør det.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (lejeloven) og huslejenævnene. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._