# Skimmelsvamp i lejemålet: Hvem har ansvaret, udlejer eller lejer? > Skimmelsvamp og vandskade fører ofte til konflikt om ansvaret. Se hvornår det er udlejerens, hvornår det er lejerens, og hvordan du håndterer det. Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/skimmelsvamp-vandskade-ansvar Kategori: Ejendom & Vedligehold Skimmelsvamp og vandskade er blandt de mest konfliktfyldte problemer i et lejemål, netop fordi ansvaret ofte er uklart. Udlejeren peger på lejerens udluftning, lejeren peger på bygningen. Denne guide forklarer, hvornår ansvaret ligger hos udlejeren, hvornår det ligger hos lejeren, og hvordan du håndterer en sag rigtigt, før den eskalerer og bliver dyr for begge parter. ## Kort fortalt - Skyldes skimmel eller vandskade en bygningsfejl, som utæt tag, kuldebroer eller dårlig isolering, er det udlejerens ansvar at udbedre. - Skyldes det lejerens adfærd, som manglende udluftning eller opvarmning, er det lejerens ansvar. - Er ansvaret udlejerens, kan lejeren kræve forholdsmæssigt afslag i huslejen, mens problemet står på. - Er boligen sundhedsfarlig eller ubeboelig, kan lejeren ophæve lejemålet. Kommunen kan i yderste konsekvens kondemnere den. - Lejeren skal reklamere skriftligt hurtigt. Udlejeren skal have chance for at udbedre, før kravene kan gøres gældende. ## Udgangspunktet: udlejeren skal levere en sund bolig Som udlejer har du pligt til at stille boligen til rådighed i god og forsvarlig stand og holde den sundhedsmæssigt forsvarlig i hele lejeperioden. Skimmelsvamp betragtes som en mangel ved lejemålet. Men om manglen er dit ansvar eller lejerens, afhænger af, hvad der har forårsaget den. lejeloven for udlejere ## Når det er udlejerens ansvar Skyldes skimlen eller vandskaden en bygningsmæssig fejl, er det som udgangspunkt dit ansvar som udlejer at udbedre den. Bygningsfejl er fx: - Utæt tag eller vandindtrængning gennem facade eller fundament. - Kuldebroer og dårligt isolerede vægge. - Utætte vinduer og døre. - En rørskade eller anden defekt i ejendommens installationer. I disse tilfælde skal du som udlejer udbedre problemet. Gør du det ikke inden for rimelig tid, får lejeren en række muligheder efter lejeloven, som vi ser på om lidt. ## Når det er lejerens ansvar Skyldes problemet derimod lejerens brug af boligen, er det lejeren, der hæfter for udbedringen. Det gælder typisk ved: - Manglende eller utilstrækkelig udluftning. - Manglende opvarmning af boligen. - Tørring af tøj indendørs uden tilstrækkelig ventilation. - Blokering af ventilation eller ignorering af kondens på ruderne. Grænsen kan være svær at trække. Det er ofte her, konflikten opstår. En rettesnor er, at hvis lejeren lufter ud to til tre gange dagligt og holder boligen opvarmet, har lejeren som udgangspunkt overholdt sin pligt, og et fortsat skimmelproblem peger så tilbage på bygningen. Helt små forekomster i fuger og på tætningslister regnes dog som bagateller, som lejeren selv fjerner som led i almindelig rengøring. fraflytningssyn regler ## Lejerens muligheder, hvis ansvaret er udlejerens Er skimlen eller vandskaden dit ansvar, og udbedrer du den ikke, kan lejeren gøre flere ting gældende: - **Forholdsmæssigt afslag i huslejen.** Lejeren kan kræve et afslag for den periode, problemet har stået på, regnet fra det tidspunkt, det første gang blev konstateret. Afslaget beregnes efter, hvor meget boligens brugsværdi er forringet. Er et rum ubeboeligt, gives et delvist afslag, er hele boligen ubeboelig, kan afslaget nå helt op. - **Erstatning.** Lejeren kan kræve erstatning for dokumenterede skader på indbo og for ekstraudgifter. - **Ophævelse.** Er boligen sundhedsfarlig eller decideret ubeboelig, kan lejeren ophæve lejemålet uden den normale opsigelsesperiode. Det kræver dog, at problemet skyldes en bygningsfejl eller din manglende vedligeholdelse, at lejeren har reklameret skriftligt, og at du ikke har udbedret inden for rimelig tid. ## Kommunen og kondemnering Reagerer du ikke, kan lejeren rette henvendelse til kommunen. Kommunen har pligt til at føre tilsyn med boliger og vil typisk lave en skimmelsvamprapport, der beskriver problemets omfang og årsag. Vurderer kommunen, at boligen er sundhedsfarlig, kan den nedlægge forbud mod beboelse og i yderste konsekvens kondemnere boligen. Ved en kondemnering skal kommunen anvise husstanden en anden bolig. Her er en vigtig pointe for dig som udlejer. I private lejeboliger har du ikke pligt til at genhuse lejeren, mens et problem udbedres. Kun ved en kommunal kondemnering får lejeren krav på en anvist erstatningsbolig. ## Sådan håndterer du en sag rigtigt Uanset hvem der ender med ansvaret, står du bedst, hvis du gør følgende: - **Reager hurtigt på lejerens henvendelse.** Jo før problemet standses, jo mindre bliver skaden og udgiften. - **Få en professionel fugtundersøgelse.** En fugtmåling afgør årsagen og dermed, hvem der har ansvaret. Uden den bliver sagen et postulat mod et andet. - **Dokumentér alt.** Billeder, rapporter og skriftlig korrespondance er afgørende, hvis sagen ender i huslejenævnet eller boligretten (domstolen for lejesager). - **Løs det i mindelighed, hvis du kan.** En hurtig udbedring er næsten altid billigere end en lang tvist. Er I uenige om ansvaret, kan sagen indbringes for huslejenævnet og derefter for boligretten. huslejenævnet forklaret ## Forsikringens rolle Forsikring dækker ikke alt. Din bygningsforsikring dækker typisk pludselige skader på selve bygningen, som et rørbrud, men ikke gradvise fugtskader eller manglende vedligeholdelse, og skimmel er ofte undtaget eller begrænset. Lejerens indboforsikring dækker lejerens egne ejendele. Tjek din police, så du ved, hvad der reelt er dækket, før skaden sker. forsikring for udlejere > Håndtér skimmel i seks trin: 1) reagér på første henvendelse, skimmel bliver kun værre af ventetid; 2) find årsagen, byggeteknik eller adfærd, med fagfolk; 3) dokumentér med fotos, målinger og rapporter; 4) udbedr det, der er dit ansvar, hurtigt og ordentligt; 5) vejled lejeren skriftligt om udluftning og opvarmning; 6) og tag konflikten i nævnet på dokumentation, ikke på fornemmelser om skyld. ## Overblik: de typiske situationer Ansvaret afhænger af årsagen. Tabellen viser de mønstre, der går igen. | Situation | Typisk ansvar | | --- | --- | | Byggefejl, kuldebroer eller dårlig isolering | Udlejeren | | Utætheder i tag, facade eller vinduer | Udlejeren | | Skjulte rørskader og indtrængende vand | Udlejeren, ofte med forsikringen inde over | | Mangelfuld udluftning og tørring af tøj indendørs | Lejeren | | Møbler klods op ad kolde ydervægge | Ofte lejerens adfærd, men bygningen kan spille med | | Uenighed om årsagen | En byggeteknisk undersøgelse afgør | Læg mærke til ordet typisk. Virkeligheden er tit blandet. En bolig med kuldebroer og en lejer, der aldrig lufter ud, er begge dele på én gang. Derfor ender tvivlssager med en fagperson, ikke med en diskussion. ## Forebyggelse: billigere end enhver sag Den bedste skimmelsag er den, der aldrig opstår. Fire vaner gør forskellen. Giv lejeren en kort, skriftlig vejledning ved indflytning. Luft ud to gange om dagen. Tør ikke tøj indendørs uden udluftning. Hold varmen jævn i alle rum. Brug emhætten. Én side papir. Den flytter mere end nogen paragraf. Sørg for, at boligen kan det, du beder lejeren om. Udluftningsventiler skal være åbne og rene. Emhætte og badeværelsesudsugning skal virke. En bolig uden fungerende ventilation gør lejerens indsats umulig. Og ansvaret bliver dit. Gå klimaskærmen efter en gang om året. Tagrender, fuger, vinduer og synlige rør. Små utætheder laver store skader, når de får tid. Og reagér på første henvendelse. Altid. En plet, der undersøges i uge ét, er en bagatel. Den samme plet efter et halvt år er en sag. ## Taleksempel: sådan forløber en sag, når den håndteres rigtigt Lad os følge et tænkt, men typisk forløb. Lejeren skriver om sorte pletter i soveværelset. Du svarer samme dag og aftaler besigtigelse inden for en uge. Du ser på omfanget, fotograferer og spørger til udluftning og varme. Er omfanget lille og årsagen oplagt, aftaler I udbedring og bedre vaner med det samme, skriftligt. Er omfanget større, eller er årsagen uklar, bestiller du en byggeteknisk fugtundersøgelse. Rapporten placerer årsagen, og dermed ansvaret, og den er hele forskellen på en løsning og en langvarig konflikt. Er årsagen bygningen, udbedrer du og orienterer om tidsplanen. Er årsagen adfærd, fremlægger du rapporten og aftaler ændringer, i en ordentlig tone. Dokumentér hvert skridt undervejs. Beskeder, fotos, rapport og fakturaer. Ender sagen alligevel i en tvist, er den dokumentation din sag, se processen i huslejenævnet forklaret. Rammerne for dine pligter står i lejeloven for udlejere, forsikringens rolle i forsikring for udlejere, og grænsefladen til almindelig istandsættelse i istandsættelse ved lejerskifte. Tag også skimmel med i dine syn. Kig bag møblerne ved fraflytning. Tjek fugerne i badeværelset. Løft blikket til lofterne. Skriv fund i rapporten med det samme. Og fotografér dem. Skimmel, der først opdages uger efter en fraflytning, er en svær bevissag. Skimmel noteret på selve synet er en klar sag. Det samme gælder ved indflytning. En ren rapport dér beskytter dig, hvis pletterne kommer senere. Synet er din billigste dokumentation. Brug det hver gang. Og gem rapporterne længe. Skimmelsager kan dukke op sent. En gammel rapport med rene vægge er dit bedste svar. Den koster ingenting at gemme. Den kan være alt værd at finde frem. Arkivet er en del af forsvaret. Én mappe pr. lejemål. Rapporter, fotos og fakturaer samlet ét sted. Intet system er for småt til det. Og intet lejemål er for nyt. Start arkivet ved overtagelsen, ikke ved den første sag. ## Faldgruber - **At afvise lejeren med en påstand om forkert udluftning.** Har lejeren luftet ud og varmet op, peger et fortsat problem på bygningen, og så er ansvaret dit. - **At reagere for sent.** Jo længere du venter, jo større bliver skaden, udgiften og lejerens krav på afslag. - **At undlade en fugtundersøgelse.** Uden en teknisk vurdering kan du hverken bevise lejerens ansvar eller frikende bygningen. - **At tro, forsikringen dækker skimmel.** Skimmel og gradvise fugtskader er ofte undtaget i bygningsforsikringen. - **At overse afslagskravet.** Lejeren kan kræve afslag med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, problemet blev konstateret. ## Ofte stillede spørgsmål ### Hvem har ansvaret for skimmelsvamp i et lejemål? Det afhænger af årsagen. Skyldes skimlen en bygningsfejl som utæt tag, kuldebroer eller dårlig isolering, er det udlejerens ansvar. Skyldes den lejerens adfærd som manglende udluftning eller opvarmning, er det lejerens ansvar. ### Kan lejeren få afslag i huslejen på grund af skimmelsvamp? Ja, hvis ansvaret er udlejerens. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag for den periode, problemet har stået på, beregnet efter hvor meget boligens brugsværdi er forringet. ### Kan lejeren ophæve lejemålet på grund af skimmelsvamp? Ja, hvis boligen er sundhedsfarlig eller ubeboelig, skimlen skyldes en bygningsfejl eller manglende vedligeholdelse, lejeren har reklameret skriftligt. Udlejeren ikke har udbedret inden for rimelig tid. ## Kilder Kilder: Retsinformation, huslejenævnet og boligretten. Senest opdateret: juli 2026. _Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Ansvaret i en konkret sag afhænger af årsag og dokumentation. Søg rådgivning, og få en professionel fugtundersøgelse ved tvivl. Kilde: lejeloven, huslejenævnenes praksis._