# Skilsmisse med udlejningsejendom: Hvem får hvad, og hvad sker der med gælden?

> Ved skilsmisse indgår udlejningsejendommen i bodelingen. Se ophørsdagen, værdiansættelsen, udtagelsesretten, den latente skat og hvorfor gæld ikke deles.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/skilsmisse-udlejningsejendom
Kategori: Udlejning

En skilsmisse er svær nok i sig selv. Har du en udlejningsejendom, kommer et lag af jura og skat oveni, som de færreste kender. Hvordan værdiansættes ejendommen, hvem kan overtage den, hvad med den latente skat, og deler I gælden? De gode nyheder er, at systemet er logisk, når man kender grundbegreberne. Her er de forklaret fra bunden med henvisning til ægtefælleloven og Skattestyrelsen. Så du ved, hvad der gælder, før du taler med den advokat, sagen kræver. Handler skilsmissen om, hvem der beholder et lejemål, I selv lejer, er det en anden artikel: skilsmisse hvem beholder lejemålet dækker lejersiden. Her handler det om jer som ejere.

## Kort fortalt

- Uden ægtepagt er der formuefællesskab, så udlejningsejendommen indgår i delingsformuen og skal deles.
- Ophørsdagen, hvor Familieretshuset modtog anmodningen, afgør hvilke aktiver der indgår, men ikke deres værdi.
- Ejendommen værdiansættes typisk ved overtagelsen, hvis den ene overtager den, ellers deles salgsprovenuet.
- Den, der udtager ejendommen, betaler den anden dennes andel, og en latent skat kan trækkes fra værdien.
- Formuefællesskab betyder ikke, at I hæfter for hinandens gæld. En negativ bodel deles ikke.

## Grundreglen: formuefællesskab, ophørsdag og hvad der deles

Er I gift uden ægtepagt, har I formuefællesskab, også kaldet delingsformue. Det følger af lov om ægtefællers økonomiske forhold. Hver ægtefælle skal ved skilsmissen som udgangspunkt skal aflevere halvdelen af sin nettoformue til den anden. Alt af værdi indgår. Bolig, biler, opsparing og altså også udlejningsejendommen, uanset hvem af jer der står som ejer. To begreber styrer, hvad der reelt deles. Det første er ophørsdagen. Formuefællesskabet ophører ved udløbet af det døgn, hvor Familieretshuset modtog anmodningen om separation eller skilsmisse. Den dag afgør, hvilke aktiver og passiver der indgår i delingen. Værdier erhvervet efter ophørsdagen holdes uden for. Det næste er en vigtig undtagelse, der rammer netop udlejere. Afkast af aktiver i delingsformuen tæller med. Det gælder fx lejeindtægter fra ejendommen. De indgår frem til det tidspunkt, hvor ejendommen overtages af den ene eller sælges. Bliver den ene boende i den fælles bolig, mens sagen kører, har det en pris. Den boende kan komme til at betale et brugsvederlag for brugen fra ophørsdagen.

En central præcisering, der ofte beroliger. Formuefællesskab betyder ikke, at I hæfter for hinandens gæld. Har den ene en negativ formue, deles den ikke. En ægtefælle med gæld ud over sine aktiver tager selv sin negative bodel med ud af ægteskabet. Den anden skal ikke dække den. Formuefællesskabet deler positive nettoformuer, ikke underskud. depositum og forudbetalt leje

## Værdiansættelse, udtagelsesret og den latente skat

Ophørsdagen afgør hvad, men ikke til hvilken værdi. Her ligger ejendomstvistens kerne. Efter ægtefælleloven værdiansættes et aktiv ikke på ophørsdagen. Men på det tidspunkt, hvor det udtages, sælges eller skiftet afsluttes. For fast ejendom betyder det i praksis, at ejendommen typisk værdiansættes ved overtagelsestidspunktet, hvis en ægtefælle overtager den, mens salgsprovenuet ellers deles. Handelsværdien er udgangspunktet, men da der ikke findes én lovbestemt metode, er det ofte netop værdiansættelsen, striden står om. En neutral vurderingsmand eller et fælles vurderingstema er den sædvanlige løsning.

Så kommer udtagelsesretten. Vil den ene beholde ejendommen, udtager vedkommende den af boet og skal betale den anden dennes andel af nettoværdien kontant, mens man selv beholder aktivet. Illustrativt: er ejendommens handelsværdi 4.000.000 kr. og gælden 2.500.000 kr., er nettoværdien 1.500.000 kr. Den, der udtager ejendommen, skal som udgangspunkt betale den anden 750.000 kr. Men her hører den latente skat med. Den overses ofte. Udtager du ejendommen, overtager du også den fremtidige avanceskat, som et salg engang vil udløse. Den kan efter praksis trækkes fra ejendommens værdi som en passivering. Skatten fratrækkes ikke krone for krone, men tilbagediskonteres til en nutidsværdi med en passiveringsprocent, der fastsættes konkret ud fra bl.a. forventet tid til et salg, ejendommens omsættelighed og den langsigtede realrente. Illustrativt: er den beregnede fremtidige skat 300.000 kr., og fastsættes passiveringsprocenten til 50, reduceres ejendommens værdi i bodelingen med 150.000 kr. En sidste komplikation for den professionelle udlejer. Ligger ejendommen i virksomhedsordningen (en skatteordning med fuldt fradrag for renter), skal opsparet overskud og rentekorrektion tænkes ind. Det gør regnestykket tungere og rådgiveren uundværlig. skat af lejeindtægter

## Det praktiske: tinglysning, skat ved overdragelsen og ægtepagten

To praktiske forhold sparer penge og bør kendes. Det første er tinglysningen (registreringen i tingbogen): Skattestyrelsen beskriver i Den juridiske vejledning, at tinglysning af ejerskifte af fast ejendom ved separation og skilsmisse kun udløser en afgift på 1.850 kr., når der er formuefællesskab mellem ægtefællerne, mod fuld tinglysningsafgift ellers. Det forudsætter en erklæring om, at formuefællesskabet er opløst ved separations- eller skilsmissebevilling eller dom. Har I ved ægtepagt aftalt særeje, gælder den nedsatte afgift ikke. Dertil kommer selve skatten ved overdragelsen mellem jer. Overdragelse af ejendommen mellem ægtefæller som led i skilsmissen udløser som udgangspunkt ikke avanceskat på overdragelsestidspunktet. Men den overtagende indtræder i den andens skattemæssige stilling. Det er præcis derfor, den latente skat skal med i værdiansættelsen. Og ægtepagten er hele forebyggelsen. Har I aftalt særeje på ejendommen, holdes den uden for bodelingen, og hele denne øvelse bortfalder. tinglysning af skøde trin for trin

> Bodelingens tjekliste med udlejningsejendom: 1) fastlæg ophørsdagen og dermed hvilke aktiver, gæld og lejeindtægter der indgår; 2) få ejendommen værdiansat, gerne ved neutral vurderingsmand, til overtagelses- eller salgstidspunktet; 3) opgør nettoværdien og den andens boslodskrav; 4) få beregnet den latente skat og en rimelig passiveringsprocent; 5) håndtér virksomhedsordningens opsparede overskud, hvis ejendommen ligger der; 6) benyt den nedsatte tinglysningsafgift ved formuefællesskab, og få en skriftlig bodelingsoverenskomst.

Den ærlige sammenfatning. En udlejningsejendom gør en bodeling mere teknisk, men ikke uoverskuelig. Værdiansættelsen og den latente skat er de to punkter, hvor der er flest penge og flest tvister, og en skriftlig bodelingsoverenskomst, der eksplicit håndterer nettoværdi og skattepassiv, er både billigere og roligere end en strid i skifteretten. Ægtepagt om særeje er det eneste, der tager ejendommen helt ud af ligningen. Den beslutning træffes bedst, mens alt er godt. generationsskifte af udlejningsejendom

## Overblik: deling, udtagelse og latent skat

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Formuefællesskabet | Deles som udgangspunkt lige, se ovenfor |
| Ophørsdagen | Skæringsdagen for delingen, se ovenfor |
| Udtagelsesretten | Hvem der kan beholde ejendommen, se ovenfor |
| Latent skat | Trækkes fra i værdien |
| Ægtepagten | Kan ændre hele billedet |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at en udlejningsejendom ved skilsmisse som udgangspunkt indgår i formuefællesskabet og deles, medmindre en ægtepagt bestemmer andet. Delingen sker med udgangspunkt i formuen på ophørsdagen. Den ene kan have en udtagelsesret til at beholde ejendommen mod at kompensere den anden. Ved værdiansættelsen trækkes den latente skat fra, fordi den, der beholder ejendommen, også overtager en fremtidig skattebyrde.

## Taleksempel: den latente skat i delingen

Lad os se delingen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at et ægtepar med formuefællesskab og en udlejningsejendom skal skilles.

Uden ægtepagt indgår ejendommen i delingen. Vil den ene beholde den, kan vedkommende udtage den mod at kompensere den anden for halvdelen af værdien. Men hvad er værdien? Her er den latente skat afgørende. På ejendommen hviler en fremtidig skat, der udløses ved et salg, og den, der beholder ejendommen, overtager også den byrde. Derfor trækkes den latente skat fra i værdien, så kompensationen bliver mindre, end den nøgne markedsværdi ellers ville tilsige.

Overses den latente skat, betaler den, der beholder ejendommen, reelt for meget, fordi vedkommende både køber den anden ud til fuld værdi og senere skal betale skatten. Derfor er det et centralt punkt at få den latente skat med i regnestykket.

Forskellen er, om den latente skat regnes med. Det er skilsmissens hele lære, når der er en udlejningsejendom. Ejendommen deles, men værdien skal opgøres med den latente skat, og en ægtepagt kan ændre hele billedet. Få en korrekt værdiansættelse, se salg af udlejningsejendom, og hold det adskilt fra lejerens forhold ved en skilsmisse blandt lejere, se skilsmisse hvem beholder lejemålet.

## Sådan håndterer du skilsmissen med en udlejningsejendom

Fire principper sikrer en rigtig deling.

Afklar, om der er en ægtepagt. En ægtepagt kan gøre ejendommen til særeje og dermed holde den uden for delingen, eller ændre den på anden vis. Find først ud af, om der er en ægtepagt, for den kan ændre hele udgangspunktet for, hvad der skal deles.

Fastlæg ophørsdagen. Delingen tager udgangspunkt i formuen på ophørsdagen, altså skæringsdagen for formuefællesskabets ophør. Få den fastlagt, for det er den, der afgør, hvilke værdier og hvilken gæld der indgår i delingen.

Regn den latente skat med i værdien. Den, der beholder udlejningsejendommen, overtager også den latente skat, der udløses ved et fremtidigt salg. Sørg for, at den latente skat trækkes fra i værdiansættelsen, så kompensationen til den anden bliver retvisende og ikke for høj.

Og få professionel værdiansættelse og rådgivning. Værdien af en udlejningsejendom med gæld og latent skat er ikke triviel at opgøre, og fejl kan blive dyre for begge parter. Få en professionel værdiansættelse og juridisk rådgivning, så delingen bliver korrekt, se salg af udlejningsejendom. En skilsmisse med en udlejningsejendom er både en personlig og en økonomisk opgave, og den økonomiske del løses kun rigtigt, når ophørsdag, gæld og især den latente skat er med i regnestykket.

## Faldgruber

- **At tro I deler gælden.** Formuefællesskab deler positive nettoformuer. En negativ bodel bæres af den enkelte alene.
- **At værdiansætte på ophørsdagen.** Ejendommen værdiansættes ved udtagelse, salg eller skiftets afslutning, ikke på ophørsdagen.
- **At glemme den latente skat.** Den, der udtager ejendommen, overtager den fremtidige avanceskat, som bør passiveres i værdien.
- **At betale fuld tinglysningsafgift.** Ved formuefællesskab er afgiften ved skilsmisseoverdragelse nedsat til 1.850 kr. mod erklæring.
- **At overse virksomhedsordningen.** Opsparet overskud og rentekorrektion kan ændre regnestykket markant og kræver rådgiver.

## Ofte stillede spørgsmål

### Skal en udlejningsejendom deles ved skilsmisse?

Ja, hvis I har formuefællesskab, altså ikke har aftalt særeje ved ægtepagt. Så indgår ejendommen i delingsformuen, uanset hvem der ejer den, og dens nettoværdi skal deles. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold har hver ægtefælle som udgangspunkt ret til halvdelen af den andens positive nettoformue. Har I særeje på ejendommen, holdes den uden for bodelingen.

### Hvordan værdiansættes ejendommen i bodelingen?

Til handelsværdien, men ikke på ophørsdagen. Efter ægtefælleloven værdiansættes aktivet ved udtagelsen, salget eller skiftets afslutning. Fast ejendom værdiansættes typisk ved overtagelsestidspunktet, hvis den ene overtager den, ellers deles salgsprovenuet. Da der ikke findes én lovbestemt metode, bruges ofte en neutral vurderingsmand eller et fælles vurderingstema for at undgå strid om værdien.

### Hvad betyder latent skat i en bodeling med udlejningsejendom?

At den, der udtager ejendommen, også overtager den fremtidige avanceskat, et salg engang udløser. Skatten kan efter praksis trækkes fra ejendommens værdi, men ikke krone for krone. Den tilbagediskonteres til en nutidsværdi via en passiveringsprocent, der fastsættes konkret ud fra forventet salgshorisont, omsættelighed og realrente. Latent skat er derfor et centralt punkt i værdiansættelsen.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og Tinglysningsretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk eller skatterådgivning. Reglerne er valideret mod lov om ægtefællers økonomiske forhold og Skattestyrelsen ved skrivning, regneeksempler er illustrative, og en bodeling kræver advokat. Kilde: lov om ægtefællers økonomiske forhold (Retsinformation), Skattestyrelsens juridiske vejledning E.B.3.1.3.6 og C.A.8.3.2._