# Sammenlægning eller opdeling af lejemål: Regler og regnestykke

> Sammenlægning og opdeling af lejemål: kommunens samtykke, byggetilladelsen, lejernes beskyttelse og regnestykket, der afgør om projektet kan betale sig.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/sammenlaeg-eller-opdel-lejemaal
Kategori: Udlejning

To små, umoderne lejemål ved siden af hinanden, eller ét stort, der ville leje bedre som to. Tanken om at ændre lejemålsstrukturen dukker op i næsten enhver ældre ejendom. Den kan være rigtig. Den rette størrelse i det rette område kan løfte både leje og værdi. Men projekterne er dobbelt regulerede. Boligernes ANTAL er beskyttet, så nedlæggelse og sammenlægning kræver som udgangspunkt kommunens samtykke. Og selve arbejdet er en byggesag med tilladelse. Læg dertil lejernes beskyttelse og et regnestykke, der skal bære det hele. Denne guide fører dig gennem alle fire lag. Du får samtykket, byggesagen, lejerne og økonomien. Så besluttes projektet på viden og ikke på en god idé i opgangen.

Kort sagt: Boligantallet er beskyttet. Sammenlægning og nedlæggelse kræver kommunens samtykke, og opdeling kræver byggesag og plangrundlag. Begge projekter står og falder med lejerne og regnestykket.

## Kort fortalt

- Nedlæggelse af en bolig, herunder ved sammenlægning, kræver som udgangspunkt kommunalbestyrelsens samtykke efter boligreguleringens regler.
- Der gælder betingelser og arealgrænser for, hvornår sammenlægning kan tillades, og de skal tjekkes aktuelt hos kommunen.
- Opdeling af et lejemål i flere boliger er en byggesag med krav til plangrundlag, byggetilladelse og beboelseskrav pr. ny enhed.
- Lejere i berørte lejemål har lejelovens fulde beskyttelse. Et projekt uden en realistisk lejerplan er ikke et projekt.
- BBR skal afspejle den nye struktur, og forkerte registreringer forfølger ejendommen ved både drift og salg.
- Regnestykket skal bære: ombygning plus proces mod den dokumenterede leje- og værdiforskel, med stresstest.

## Lag 1: Samtykket, fordi boligantallet er beskyttet

Danmark beskytter boligmassen. Reglerne kan læses på Retsinformation. Nedlæggelse af en bolig helt eller delvist kræver som udgangspunkt kommunalbestyrelsens samtykke. Og en sammenlægning af to boliger til én ER en nedlæggelse i lovens forstand. Kommunerne administrerer reglerne med betingelser og arealgrænser, som ændres over tid. De skal derfor tjekkes aktuelt hos netop din kommune, FØR projektet tegnes. uregulerede kommuner, listen

Konsekvensen er rækkefølgen: samtykkespørgsmålet afklares først. Et projekt kan være tegnet, prissat og finansieret, men aldrig kunne få samtykke. Så er det den dyreste skuffe i arkivet. Ring til kommunen, forelæg idéen, og få rammerne på skrift, inden nogen åbner et tegneprogram. byggetilladelse, processen og ventetiderne

## Lag 2: Byggesagen, fordi vægge og enheder er reguleret

Opdeling af ét lejemål i flere boliger er den modsatte bevægelse og har sit eget spor. Plangrundlaget skal tillade flere boliger, og byggetilladelsen skal i hus. Hver ny enhed skal opfylde beboelseskravene med køkkenforhold, redning, lys og resten af bygningsreglementets temaer. Sammenlægningen har også sin byggesag, typisk enklere, men stadig med tilladelse, korrekt udførelse og færdigmelding. må du udleje kælderen

Fælles for begge: BBR skal opdateres, så antal enheder, arealer og anvendelse stemmer med virkeligheden. Strukturprojekter, der ikke lukkes korrekt i registrene, bliver til problemer ved næste belåning, næste forsikringssag og næste salg. fejl i BBR kan koste dig dyrt

## Lag 3: Lejerne, projektets virkelige kritiske vej

| Situation | Din realistiske vej |
| --- | --- |
| Begge lejemål tomme | Frit spillerum; projektet er ren byggesag plus samtykke |
| Ét lejemål tomt | Planlæg omkring det beboede, eller forhandl en løsning |
| Beboede lejemål | Frivillige aftaler eller naturlig fraflytning; opsigelse er sjældent en farbar vej |
| Lejer ønsker selv større bolig | Sammenlægning kan ske i samarbejde med lejeren som ny aftale |

Lejelovens beskyttelse gælder fuldt ud, og udlejers adgang til at opsige med henvisning til ombygning er snæver og kravstung. Den realistiske planlægning bygger derfor på tomgang og frivillighed. Det vil sige projekter timet til naturlige fraflytninger. Eller forhandlede aftaler, hvor lejeren kompenseres eller genhuses på aftalte vilkår. Skriv lejerplanen, før du skriver ansøgningen, for det er her, tidsplaner i virkeligheden afgøres. opsigelse af lejer, de lovlige grunde

## Lag 4: Regnestykket, der skal bære det hele

Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal: To små lejemål lejer for i alt 11.000 kr. om måneden, altså 132.000 kr. om året. Sammenlagt til én stor bolig vurderes lejen til 13.500 kr. om måneden, altså 162.000 kr. om året, en forskel på 30.000 kr. årligt. Ombygning, proces og tomgang under projektet koster samlet 450.000 kr. Den simple tilbagebetalingstid er 450.000 divideret med 30.000, altså 15 år, FØR værdistigningen på ejendommen regnes med. Om det er godt, afhænger af værdiløftet, finansieringen og alternativerne. Netop derfor regnes projektet altid begge veje. Årlig driftseffekt OG effekt på ejendommens værdi ved det gældende afkastkrav. Tallene er illustrative. cap rate og afkastkrav

Kør også stresstesten: hvad hvis lejeforskellen bliver mindre, ombygningen dyrere eller processen længere? Strukturprojekter har lange tidslinjer, og lange tidslinjer er der, budgetter dør. hvad koster renoveringen

## Beslutningen: Hvornår giver hvad mening?

Sammenlægning giver typisk mening tre steder. Hvor området efterspørger større boliger. Hvor to små enheder er svære at leje moderne ud. Og hvor samtykket realistisk kan opnås. Opdeling giver typisk mening, hvor efterspørgslen er på mindre enheder, og hvor plangrundlaget tillader flere boliger. Stærkest bliver casen, når det store lejemål alligevel står foran totalrenovering. Og status quo vinder oftere, end projektfolk bryder sig om. En velfungerende struktur med stabile lejere er også et aktiv. Nul projektrisiko er også et afkast. driftsbudget for udlejningsejendom

## Sådan forløber samtykkesagen

Sagen har et genkendeligt forløb. Først den uformelle forespørgsel: du forelægger idéen for kommunen og får rammerne, gerne på skrift. Så ansøgningen: tegninger, beskrivelse af de berørte boliger og din begrundelse, sendt efter kommunens anvisning. Kommunen behandler efter reglerne og kan knytte vilkår til et samtykke. Og til sidst afgørelsen, som lægges i projektmappen sammen med alle vilkår.

Kør byggesagssporet parallelt, men bind ikke penge, før samtykket foreligger. Og skriv alt ned undervejs: hvem sagde hvad hvornår hos kommunen. Strukturprojekter lever i måneder, og mapper husker bedre end mennesker. udlejerens årshjul

## Illustrativt eksempel: Opdelingen, der bar sig selv

Et illustrativt, fiktivt eksempel med runde tal. Et stort, umoderne lejemål lejer for 12.000 kr. om måneden. Opdelt i to moderne enheder vurderes lejen til 8.000 kr. pr. enhed, altså 16.000 kr. samlet. Driftseffekten er 4.000 kr. om måneden, 48.000 kr. om året. Projektet koster 800.000 kr. inklusive proces og tomgang. Den simple tilbagebetalingstid er knap 17 år, hvilket isoleret ser tungt ud.

Men regn værdien med. Ved et afkastkrav på 5 pct. løfter 48.000 kr. i ekstra nettodrift ejendommens værdi med 48.000 divideret med 0,05, altså 960.000 kr. Værdiløftet overstiger projektprisen, og casen bæres af balancen, ikke af driften alene. Tallene er illustrative, og netop den dobbeltregning er pointen. cap rate og afkastkrav

Og et sidste lag for ejerlejlighedsejere: i en ejerforening kræver strukturændringer typisk også foreningens medvirken efter vedtægterne, så det spor afklares sammen med kommunens. ejerforeningen og investoren

## Finansieringen af strukturprojekter

Strukturprojekter skal også finansieres, og bankens logik er værd at kende. Projektet skaber værdi, der først findes, når arbejdet er færdigt, så finansieringen falder typisk i to lag. Byggeperioden bæres af egne midler, en byggekredit eller et banklån mod projektets dokumentation. Og efter færdiggørelsen kan ejendommen belånes på den nye værdi. Værdiløftet fra den øgede nettodrift realiseres i friværdi. friværdi, sådan bruger du den

Mød banken med projektmappen: kommunens samtykke, byggetilladelsen, budgettet med stress, lejervurderingen for den nye struktur og tidsplanen. En færdig mappe flytter samtalen fra om til hvordan. Og læg en buffer ind i både tid og penge. Strukturprojekter i ældre ejendomme finder altid noget bag væggene. Banken ved det. Budgetter, der også ved det, får bedre vilkår. laan i selskab, hvis projektet ligger i ApS Og luk projektet ordentligt, når håndværkerne er kørt. De nye enheder skal lejefastsættes korrekt efter deres regime. En ny struktur er også en ny lejeretlig virkelighed. Den skal rammes rigtigt fra første kontrakt. Forsikringen opdateres til den nye struktur, og driftsbudgettet skrives om med de nye tal. Til sidst evalueres projektet ærligt mod business casen. Hvad kostede det? Hvad gav det? Og hvad ville du gøre anderledes? Evalueringen er gratis læring til næste projekt. Og næste projekt kommer. Strukturblikket forsvinder aldrig helt, når man først har fået det. Gem også hele projektmappen som skabelon. Ansøgningens struktur, bankmaterialets opbygning, tidsplanens milepæle og evalueringens spørgsmål kan genbruges direkte i næste sag. Første strukturprojekt er dyrt i læretimer. Andet projekt arver dem gratis, og det er præcis sådan, professionelle porteføljer bygger tempo uden at bygge risiko. Skabelonen ligger klar i mappen. Den venter tålmodigt på den næste ejendom med de forkerte vægge på det rigtige sted. Held favoriserer som bekendt den, der har skabelonen klar.

> Strukturprojektets seks trin: 1) afklar samtykkespørgsmålet hos kommunen, før noget tegnes; 2) tjek plangrundlag og byggesagens krav for netop din vej; 3) skriv lejerplanen realistisk på tomgang og frivillighed; 4) regn projektet på både årlig drift og ejendomsværdi, med stress; 5) udfør efter tilladelsen, og luk BBR korrekt til sidst; 6) og sammenlign hele vejen med status quo, for det bedste projekt er nogle gange ingen projekt.

## Faldgruber

- **At tegne før samtykket.** Nedlæggelses- og sammenlægningsreglerne er projektets port, og porten skal åbnes først.
- **At bygge tidsplanen på en opsigelse.** Lejelovens beskyttelse er reel. Realistiske planer bygger på tomgang og aftaler.
- **At regne uden tomgangsperioden.** Under ombygningen betaler ingen leje, og de måneder hører med i budgettet.
- **At glemme BBR til sidst.** En ny struktur, der ikke står i registrene, er et halvt projekt. Men med hele risikoen.
- **At forelske sig i projektet.** Status quo med stabile lejere slår ofte regnearkets drøm. Den sammenligning skal laves ærligt.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må jeg lægge to lejligheder sammen?

Som udgangspunkt kun med kommunalbestyrelsens samtykke, fordi en sammenlægning indebærer nedlæggelse af en bolig efter boligreguleringens regler. Kommunen administrerer betingelser og arealgrænser, som skal tjekkes aktuelt. Dertil kommer byggesagen for selve arbejdet og hensynet til eventuelle lejere.

### Kræver opdeling af et lejemål tilladelse?

Ja. Opdeling i flere boliger er en byggesag, hvor plangrundlaget skal tillade flere enheder, byggetilladelsen skal foreligge, og hver ny bolig skal opfylde beboelseskravene. Efter udførelsen skal færdigmelding og BBR-opdatering på plads, så registrene afspejler den nye struktur.

### Kan jeg opsige en lejer for at sammenlægge lejligheder?

Udlejers opsigelsesadgang ved ombygning er snæver og kravstung, og i praksis bygger realistiske projekter på naturlig fraflytning eller frivillige aftaler med kompensation eller genhusning. Planlæg efter tomgang og forhandling, og se opsigelsessporet som undtagelsen, ikke planen.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og BBR. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._