# Sambeskatning af ejendomsselskaber: Reglen mange overser

> Har du flere selskaber, bliver de automatisk sambeskattet. Det er obligatorisk og kan give en stor skattefordel. Se hvordan sambeskatning fungerer.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/sambeskatning-ejendomsselskab
Kategori: Skat

Har du mere end ét selskab, fx et holdingselskab og et ejendomsselskab, sker der noget automatisk, som mange ikke er klar over: selskaberne bliver sambeskattet. Det er ikke noget, du vælger, det er obligatorisk. Til gengæld kan det give en reel skattefordel, hvis du forstår det. Denne guide forklarer, hvad sambeskatning er, hvornår den gælder, og hvordan du kan bruge den til din fordel.

## Kort fortalt

- Har du flere koncernforbundne danske selskaber, bliver de automatisk sambeskattet. Det er obligatorisk.
- Sambeskatning gælder, når du har bestemmende indflydelse, altså typisk mere end 50 pct., i et andet selskab.
- Ét selskab udpeges som administrationsselskab og håndterer den fælles skat.
- Den store fordel er, at underskud i ét ejendomsselskab kan modregnes i overskud i et andet samme år.
- Ulempen er, at selskaberne hæfter solidarisk for koncernens skat.

## Hvad er sambeskatning?

Sambeskatning betyder, at flere selskaber beskattes samlet i stedet for hver for sig. I Danmark er national sambeskatning obligatorisk for alle koncernforbundne danske selskaber. Det er altså ikke noget, du kan vælge til eller fra, det sker automatisk, når vilkårene er opfyldt. Reglen står i selskabsskatteloven, og fast ejendom sidestilles med selskaber i denne sammenhæng. holdingselskab til ejendom

## Hvornår gælder den?

Sambeskatning gælder for koncernforbundne selskaber, altså når ét selskab har bestemmende indflydelse over et andet. Bestemmende indflydelse foreligger typisk, når du direkte eller indirekte råder over mere end 50 pct. af stemmerne i det andet selskab. Selve ejerandelens størrelse er ikke det afgørende, det afgørende er, om du har kontrollen.

Har du fx et holdingselskab, der ejer mere end halvdelen af et ejendomsselskab, er de to koncernforbundne og dermed sambeskattet. Det samme gælder, hvis du har flere ejendomsselskaber under samme kontrol. Bemærk, at hele datterselskabets indkomst indgår i sambeskatningen, uanset hvor stor din ejerandel er, når blot du har stemmeflertallet. byg en ejendomsportefølje

## Administrationsselskabet

I en sambeskatning udpeges ét selskab som administrationsselskab. Det er typisk det øverste selskab, altså holdingselskabet. Administrationsselskabet håndterer den fælles skat. Det indberetter sambeskatningsindkomsten, betaler acontoskat og afregner internt med de øvrige selskaber. Alle selskaber i sambeskatningen skal desuden have samme indkomstår som administrationsselskabet, så et nyt selskab med et andet regnskabsår skal lægge det om. Acontoskatten betales af administrationsselskabet senest den 20. marts og den 20. november. ejendomsselskabets regnskab

## Fordelen: underskud modregnes på tværs

Her er den store fordel, og grunden til at reglen er værd at kende. Har du flere selskaber, kan et underskud i det ene modregnes i et overskud i det andet i samme år. Giver dit ene ejendomsselskab underskud, fx på grund af en stor vedligeholdelse eller tomgang (perioder uden lejer), mens et andet giver overskud, reducerer underskuddet den samlede skat for koncernen.

> Et eksempel: du har to ejendomsselskaber. Det ene har et overskud på 300.000 kr., det andet et underskud på 100.000 kr. I sambeskatningen lægges de sammen, så koncernen kun beskattes af 200.000 kr. Uden sambeskatning ville du betale skat af de fulde 300.000 kr. og skulle gemme underskuddet til senere.

Rækkefølgen er, at hvert selskab først modregner sit eget særunderskud fra før sambeskatningen. Derefter årets underskud fordeles i koncernen, og et eventuelt resterende underskud fremføres. underskud på udlejning

## Ulempen: solidarisk hæftelse

Sambeskatning har også en bagside. Selskaberne i sambeskatningen hæfter solidarisk for koncernens skat. Det øverste selskab og de helejede datterselskaber hæfter fuldt ud, mens delvist ejede selskaber hæfter i forhold til ejerandelen. Det betyder, at et selskab i princippet kan komme til at hæfte for skat, der vedrører et andet selskab i koncernen. Det selskab, der udnytter et andet selskabs underskud, skal desuden betale det underskudsgivende selskab skatteværdien af underskuddet. Så der sker en fair afregning internt. break-even og stresstest

Den praktiske huskeregel. Tjek registreringen af sambeskatningen, hver gang koncernstrukturen ændrer sig, ved stiftelse, køb eller salg af selskaber, for pligten følger koncernforbindelsen automatisk, mens registreringen ikke gør. Sæt det som fast punkt på årsregnskabsmødet, så administrationsselskab og fordeling altid stemmer med virkeligheden, for fejlregistrering opdages typisk først, når den er blevet dyr, og så er oprydningen både dyrere og sværere, end registreringen nogensinde ville have været, hvis den var sket rettidigt. virksomhedsordning (skatteordningen med fuldt rentefradrag) eller ApS

## Overblik: sambeskatningen på fem linjer

| Spørgsmål | Svar |
| --- | --- |
| Hvornår gælder den? | Ved koncernforbindelse, som gennemgået ovenfor |
| Er den frivillig? | Nej, national sambeskatning er obligatorisk |
| Hvem styrer den? | Administrationsselskabet, typisk holding |
| Fordelen | Underskud modregnes på tværs af selskaberne |
| Bagsiden | Solidarisk hæftelse for skatten, se ovenfor |

Tabellen er hele reglen i kort form. Detaljerne bag hver linje er gennemgået ovenfor. Og den vigtigste linje er den anden: Sambeskatningen vælges ikke til. Den følger med koncernen, fra den dag forbindelsen opstår.

## Taleksempel: underskuddet, der fandt et job

Lad os se fordelen arbejde. Alle tal er kun illustration.

Sig, at din koncern har to ejendomsselskaber under et holdingselskab. Selskab A har haft et hårdt år med en stor reparation. Underskud: 200.000 kr. Selskab B har haft et normalt år. Overskud: 300.000 kr.

Uden sambeskatning skulle B betale skat af hele sit overskud. A måtte gemme sit underskud til bedre tider. Med sambeskatningen mødes tallene i den fælles opgørelse. Koncernen beskattes samlet af 100.000 kr.

Underskuddet arbejder altså med det samme. Det er hele fordelen. Og den er størst netop i ejendomskoncerner, hvor enkeltselskaber kan svinge hårdt fra år til år. Et tag i ét selskab. Tomgang i et andet. Fremgang i et tredje. Sambeskatningen glatter skatten ud over helheden.

Men husk medaljens bagside fra afsnittet ovenfor. Selskaberne hæfter solidarisk for koncernens skat. Det ene selskabs problem kan blive de andres regning. Strukturens beskyttelse gælder meget. Skatten er en af undtagelserne.

## Sådan drives sambeskatningen i praksis

Reglen kræver administration. Tre faste greb gør den enkel.

Udpeg og brug administrationsselskabet rigtigt. Det er typisk holdingselskabet, se strukturen i holdingselskab til ejendom. Det samler opgørelserne. Det afregner skatten. Og det fordeler den mellem selskaberne efter reglerne. Lad revisor sætte systemet op fra dag ét.

Hold hvert selskabs tal skarpe. Sambeskatning er fælles opgørelse, ikke fælles rod. Hvert selskab skal stadig levere sit eget ordentlige regnskab, se kravene i ejendomsselskabets regnskab. Kvaliteten af helheden er aldrig bedre end det svageste regnskab i kæden.

Og tænk reglen ind i strukturbeslutninger. Nye selskaber, købte selskaber og lukkede selskaber flytter alle på sambeskatningskredsen, se rammerne i køb ejendom gennem selskab. Spørg altid om skatteeffekten, før strukturen ændres. Ikke efter. Sambeskatningen er hverken ven eller fjende. Den er et vilkår. Og vilkår håndteres bedst af dem, der kender dem.

Tag til sidst reglen med i din risikostyring. Solidarisk hæftelse betyder, at koncernens svageste selskab sætter niveauet for alles skatterisiko. Det taler for orden i alle led. Ingen tomme selskaber uden formål. Ingen halvglemte regnskaber i hjørnerne. Og en fast årlig gennemgang af hele kredsen med revisor: Hvem er med i sambeskatningen? Stemmer opgørelserne? Er fordelingen af skatten dokumenteret? Tre spørgsmål, ét møde, én gang om året. Koncernstrukturer belønner overblik. Og de straffer det modsatte med renters rente, for i en sambeskatning er ingen fejl længere kun sin egen. Den er hele familiens. Hold derfor kredsen lille, ren og veldokumenteret. Det er hele kunsten. Og den er til at lære.

Endelig hører sambeskatningen med i enhver købs- og salgssamtale om selskaber. Køber du et selskab ind i koncernen, køber du også dets skattehistorik med ind i fællesskabet. Sælger du et selskab ud, forlader det kredsen med de virkninger, reglerne foreskriver. Ingen af delene er farlige. Begge dele skal bare regnes med, før papirerne skrives under. Lad derfor revisor lave et sambeskatningstjek som fast del af enhver selskabshandel. Det tager en time. Og det har sparet mange koncerner for grimme overraskelser i år et.

Og til allersidst: Lad ikke reglen skræmme dig fra strukturer, der ellers giver mening. Sambeskatningen lyder teknisk. I praksis er den revisorens bord og din orientering. Dit job er tre ting. Kend kredsen. Kend hæftelsen. Og hold hvert selskab rent. Resten er opgørelser, der laves af fagfolk efter faste regler, år efter år. Tusindvis af små danske ejendomskoncerner lever fint med sambeskatningen som stille nabo. De mærker den mest som en linje i årsregnskabet og en fordel i de svage år. Sådan kan den også bo hos dig. Vilkåret er fælles. Forskellen er forberedelsen. Og forberedelsen er, som det meste i faget, et spørgsmål om gode vaner frem for store armbevægelser. Så byg vanerne nu. Kredsoverblikket i mappen. Årsmødet i kalenderen. Renheden i hvert selskab. Tre vaner, tre værn. Mere kræver reglen ikke af dig. Og mindre bør du ikke give den, for hæftelsen sover aldrig. Den venter bare på det selskab, der blev glemt. Lad det ikke være dit. Sambeskatningen belønner i bund og grund det samme som resten af selskabsdriften: overblik, rettidighed og rene linjer. Har du de tre, er reglen en fordel i de svage år og en formalitet i de stærke.

## Faldgruber

- **At tro, det er frivilligt.** National sambeskatning er obligatorisk og sker automatisk, når selskaberne er koncernforbundne.
- **At overse fordelen.** Underskud i ét selskab kan modregnes i overskud i et andet samme år. Det sænker koncernens skat.
- **At glemme det fælles indkomstår.** Alle selskaber i sambeskatningen skal have samme indkomstår som administrationsselskabet.
- **At undervurdere hæftelsen.** Selskaberne hæfter solidarisk for koncernens skat.
- **At glemme den interne afregning.** Et selskab, der bruger et andet selskabs underskud, skal betale for det.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er sambeskatning af selskaber?

Sambeskatning betyder, at flere koncernforbundne selskaber beskattes samlet i stedet for hver for sig. I Danmark er national sambeskatning obligatorisk. Så den sker automatisk, når du har bestemmende indflydelse i flere danske selskaber.

### Hvornår bliver mine selskaber sambeskattet?

Når de er koncernforbundne, altså når du direkte eller indirekte råder over mere end 50 pct. af stemmerne i et andet selskab. Har du fx et holdingselskab, der ejer mere end halvdelen af et ejendomsselskab, er de sambeskattet.

### Hvad er fordelen ved sambeskatning?

Den store fordel er, at et underskud i ét selskab kan modregnes i et overskud i et andet i samme år. Det sænker den samlede skat for koncernen, i stedet for at underskuddet skal gemmes til senere år.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Sambeskatningsreglerne er komplekse. Søg rådgivning hos en revisor. Kilde: selskabsskatteloven, skat.dk._