# Sælg ejendommen eller sælg selskabet: Exit-valget, der afgør skatten

> Skal du sælge ejendommen eller selskabet? Se skatteforskellen: ejendomsavance og afskrivninger mod aktieavance, tinglysning, moms og købers modinteresse.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/salg-ejendom-eller-selskab-skat
Kategori: Skat

Når en ejendom ligger i selskab. Du vil ud, er der ikke ét salg men to helt forskellige veje. Du kan sælge ejendommen ud af selskabet (aktivsalg), eller du kan sælge selve selskabet med ejendommen i (aktiesalg). De to veje beskattes vidt forskelligt, køber har modsatrettede interesser i valget. Forskellen kan være hundredtusinder af kr. Det her er et beslutningsfelt, hvor dansk indhold i udlejerhøjde stort set mangler, fordi det ejes af M&A-rådgivere. Her er valget forklaret fra bunden. De skattetunge begreber er gjort forståelige: ejendomsavance, genvundne afskrivninger (skat af de gamle fradrag ved salg), aktieavance, tinglysning og moms. Regneeksemplerne er illustrative, og et reelt salg af denne størrelse kræver altid rådgiver.

## Kort fortalt

- Aktivsalg: selskabet sælger ejendommen og beskattes af ejendomsavance og genvundne afskrivninger, typisk med selskabsskat.
- Aktiesalg: du sælger anparterne i selskabet. Det beskattes efter aktieavancereglerne og uden tinglysningsafgift.
- Parcelhusreglen gælder kun fysiske personer. Et selskab betaler altid skat af avancen ved salg af fast ejendom.
- Køber har modsat interesse. Aktivkøb giver afskrivningsgrundlag, aktiekøb overtager en latent skat, der presser prisen.
- Med en holdingstruktur kan salget af datterselskabet ofte ske skattefrit for holdingselskabet.

## Aktivsalget: to slags avance, der beskattes hver for sig

Sælger selskabet selve ejendommen, opgøres to skattepligtige beløb. Det er afgørende at forstå, at de er flere ting. Det første er ejendomsavancen efter ejendomsavancebeskatningsloven, altså gevinsten på selve ejendommen. Skattestyrelsens principskema for opgørelsen ser, forenklet og illustrativt, sådan ud. Salgsprisen kontantomregnet, minus salgsomkostninger, minus anskaffelsessummen (købsprisen med omkostninger) tillagt et fast tillæg på 10.000 kr. for hvert kalenderårs ejertid fra 1993 og et variabelt tillæg for de vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der oversteg 10.000 kr. om året, plus de genvundne afskrivninger, giver ejendomsavancen. Det andet beløb er netop de genvundne afskrivninger efter afskrivningsloven. Har selskabet gennem årene afskrevet på bygningen, har det løbende nedbragt sin skat. Så "genvindes" de afskrivninger ved salget, fordi ejendommen viste sig ikke at være faldet i værdi som afskrevet. For et selskab indgår begge beløb i selskabsindkomsten og beskattes med selskabsskatten, der efter selskabsskatteloven er 22 pct.

Et illustrativt regnestykke gør sondringen konkret. Antag en salgspris på 5.000.000 kr., salgsomkostninger på 150.000 kr., en anskaffelsessum med tillæg på 3.600.000 kr. og foretagne afskrivninger på 400.000 kr. Så er de genvundne afskrivninger 400.000 kr., og ejendomsavancen bliver 5.000.000 minus 150.000 minus 3.600.000 plus 400.000, altså 1.650.000 kr. I selskabet beskattes summen af de to, 2.050.000 kr., med 22 pct. Det giver en selskabsskat på 451.000 kr. Ejer du i stedet ejendommen personligt, ser billedet anderledes ud. Ejendomsavancen beskattes som kapitalindkomst. De genvundne afskrivninger beskattes som personlig indkomst, typisk til en højere sats. Bruger du virksomhedsordningen (skatteordningen med fuldt rentefradrag), indgår avancen i virksomheds­beskatningen med de 22 pct. foreløbigt. skat af lejeindtægter

## Aktiesalget: aktieavance, ingen tinglysning, og holdingfordelen

Sælger du i stedet anparterne i ejendomsselskabet, sker der noget helt andet skattemæssigt. Skattestyrelsen har i et bindende svar bekræftet noget vigtigt. Salg af alle anparter i et ejendomsselskab er ikke er salg af fast ejendom men salg af anparter. Køberen opnår jo ikke en eksklusiv brugsret til ejendommene ved at eje anparterne. Konsekvenserne er tre. Beskatningen følger aktieavancereglerne i stedet for ejendomsavance- og afskrivningsreglerne. Der udløses ingen tinglysningsafgift, fordi ejendommen ikke skifter tinglyst ejer. Det er alene ejerkredsen bag selskabet, der ændres. Tinglysningsafgiften på et almindeligt ejendomsskøde, den faste afgift plus en promille af købesummen, spares dermed på begge sider af bordet. Og salget er som udgangspunkt momsfrit. Det har især værdi ved nyere ejendomme og projektjord, hvor et direkte ejendomssalg kunne udløse moms. Ejer du selskabet gennem et holdingselskab, kommer den store fordel oveni. Et holdingselskabs salg af anparter i et datterselskab kan efter reglerne om datterselskabsaktier ske skattefrit. Så gevinsten lander ubeskåret i holdingselskabet til geninvestering. ejendom i selskab eller privat

## Købers modinteresse: derfor forhandler I om den latente skat

Her bliver det interessant, for køber vil ofte det modsatte af dig. Ved et aktivkøb får køberen et nyt afskrivningsgrundlag. Det svarer til den pris, der betales for ejendommen, og kan dermed afskrive på ny og spare skat fremover. Ved et aktiekøb overtager køberen derimod selskabet med ejendommens lave skattemæssige værdi og en indbygget latent skat. Den dag selskabet engang sælger ejendommen, udløses den avanceskat, der ikke blev betalt ved dit salg. Derfor presser en professionel køber prisen på anparterne ned. Det sker for at blive kompenseret for den latente skat, typisk med et nedslag, der ligger et sted mellem den fulde og den tilbagediskonterede skat, alt efter, hvor langt ude i fremtiden et videresalg forventes. Prisen på et ejendomsselskab er derfor sjældent bare "ejendommens værdi minus gæld". Den er ejendommens værdi, minus gæld, minus en forhandlet andel af den latente skat, plus værdien af de skattefordele, strukturen giver. At forstå den ligning er forskellen på at forhandle på oplyst grundlag og at efterlade penge på bordet. 20 procent-reglen

> Beslutningsguide før exit: 1) ligger ejendommen i selskab eller personligt, og findes der en holdingstruktur; 2) beregn aktivsalgets skat: ejendomsavance efter formlen plus genvundne afskrivninger, gange med den relevante sats; 3) beregn aktiesalgets skat efter aktieavancereglerne, og undersøg holdingfriheden; 4) tal moms og tinglysning ind i regnestykket, især ved nyere ejendomme; 5) prissæt den latente skat, køber vil kræve kompensation for; 6) læg forhandlingsstrategien fast med rådgiver, før ejendommen eller selskabet sættes i markedet.

Den ærlige pointe. Der er ikke ét rigtigt svar, kun et rigtigt regnestykke for din situation. Aktiesalget sparer typisk tinglysning og moms og kan være skattefrit i holdingstruktur. Men prisen bæres ned af den latente skat. Aktivsalget er enklere for køber og giver ren afskrivning, men udløser din avance fuldt ud nu. En udlejer, der får begge scenarier regnet igennem før markedsføringen, sælger dyrere end den, der først opdager valget hos køberens advokat. salg af udlejningsejendom

## Overblik: aktivsalg mod aktiesalg

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Aktivsalget | Selskabet sælger ejendommen, se ovenfor |
| Aktiesalget | Du sælger aktierne i selskabet, se ovenfor |
| Tinglysning | Falder bort ved aktiesalg, se ovenfor |
| Latent skat | Køber forhandler om den |
| Holdingfordelen | Kan gøre aktiesalg attraktivt |

Tabellen er valget i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at når en ejendom ligger i selskab, kan et exit ske på to måder. Enten sælger selskabet selve ejendommen, et aktivsalg, eller også sælger du aktierne i selskabet, et aktiesalg. De to beskattes forskelligt. Ved aktivsalg beskattes avancen i selskabet, ved aktiesalg beskattes din aktieavance, ofte med en holdingfordel. Aktiesalget sparer desuden tinglysningsafgift, men til gengæld overtager køber den latente skat, som der forhandles om.

## Taleksempel: to veje ud, to skatteudfald

Lad os se de to veje. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en ejendom ligger i et selskab, og ejeren vil ud.

Vælger han aktivsalget, sælger selskabet selve ejendommen. Avancen beskattes i selskabet, og køber får et rent aktiv uden selskabets historik. Køber skal betale tinglysningsafgift på skødet, og pengene ender i selskabet, hvorfra de senere skal ud til ejeren, hvilket kan udløse yderligere beskatning.

Vælger han aktiesalget, sælger han i stedet aktierne i selskabet. Nu er det aktieavancen, der beskattes, ofte gunstigt hvis et holdingselskab er indskudt. Der er ingen tinglysning på ejendommen, fordi den bliver liggende i selskabet. Til gengæld overtager køber den latente skat, der hviler på ejendommen, og det trækker køber fra i prisen. De forhandler altså om den latente skat.

Forskellen er, hvad der faktisk sælges. Det er exit-valgets hele lære. Aktivsalg er enkelt for køber, men beskattes i selskabet, mens aktiesalg kan være skattemæssigt gunstigt for sælger, men indebærer en forhandling om den latente skat. Regn begge veje igennem, se salg af udlejningsejendom, og inddrag holdingstrukturen, se ejendom i selskab eller privat.

## Sådan vælger du den rigtige exit

Fire principper styrer valget.

Forstå forskellen mellem aktiv og aktier. Ved et aktivsalg sælger selskabet ejendommen, og avancen beskattes i selskabet. Ved et aktiesalg sælger du aktierne, og aktieavancen beskattes hos dig. Det er to helt forskellige skattemæssige veje, og valget mellem dem er kernen i din exit-planlægning.

Regn holdingfordelen med. Ejer du selskabet gennem et holdingselskab, kan et aktiesalg være skattemæssigt attraktivt, fordi avancen kan behandles gunstigt i holdingstrukturen. Undersøg, om du har eller kan etablere en holdingstruktur i god tid, for det kan påvirke valget markant, se ejendom i selskab eller privat.

Forbered forhandlingen om den latente skat. Ved et aktiesalg overtager køber den latente skat, der hviler på ejendommen, og trækker den fra i prisen. Vær forberedt på den forhandling, og forstå, hvordan den latente skat påvirker den pris, du reelt får i hånden.

Og planlæg exit i god tid. Det rette exit-valg afhænger af struktur, holdingforhold og tidshorisont, og noget skal ofte være på plads i god tid før salget. Involvér en revisor tidligt, så du kan vælge den rigtige vej frem for at være låst af en struktur, du ikke nåede at forberede, se salg af udlejningsejendom. Exit-valget mellem at sælge ejendommen og at sælge selskabet er et af de mest værdifulde at forstå for den, der ejer udlejning i selskab, for det kan afgøre en stor del af, hvad der er tilbage efter skat.

## Faldgruber

- **At tro parcelhusreglen (reglen om skattefrit salg af egen bolig) redder selskabet.** Den gælder kun fysiske personer. Selskabet beskattes altid af ejendomsavancen.
- **At glemme de genvundne afskrivninger.** Årenes afskrivninger genbeskattes ved salget og kan udgøre en stor del af regningen.
- **At overse tinglysning og moms.** Aktiesalg sparer tinglysningsafgift og er typisk momsfrit. Det kan flytte nettoprisen mærkbart.
- **At sælge anparter uden at prissætte latent skat.** Køber kræver kompensation. Uden en beregning forhandler du i blinde.
- **At ignorere holdingstrukturen.** Et salg gennem holdingselskab kan være skattefrit. Uden strukturen beskattes gevinsten.

## Ofte stillede spørgsmål

### Er det bedst at sælge ejendommen eller selskabet skattemæssigt?

Det afhænger af din struktur. Aktivsalg (ejendommen) udløser ejendomsavance og genvundne afskrivninger, for selskaber med selskabsskat på 22 pct. Aktiesalg (anparterne) beskattes efter aktieavancereglerne, sparer tinglysningsafgift, er typisk momsfrit og kan være skattefrit gennem et holdingselskab. Men prisen presses af den latente skat, køber overtager. Begge scenarier bør beregnes konkret.

### Hvad er genvundne afskrivninger?

Genvundne afskrivninger er de bygningsafskrivninger, du løbende har fratrukket, og som "genvindes" til beskatning ved salget, fordi ejendommen ikke faldt i værdi som afskrevet. De opgøres efter afskrivningsloven og beskattes separat fra selve ejendomsavancen. For selskaber i selskabsindkomsten, for personer som personlig indkomst. De kan udgøre en betydelig del af den samlede skat ved salg.

### Skal der betales tinglysningsafgift ved salg af et ejendomsselskab?

Nej. Ved salg af anparterne skifter ejendommen ikke tinglyst ejer. Så der udløses ikke tinglysningsafgift på et ejendomsskøde. Det er kun ejerkredsen bag selskabet, der ændres. Skattestyrelsen har i bindende svar bekræftet, at salg af alle anparter i et ejendomsselskab ikke anses for salg af fast ejendom, og salget er desuden som udgangspunkt momsfrit.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og Tinglysningsretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Satser og afgifter ændres, regneeksempler er illustrative. Reglerne er valideret mod ejendomsavancebeskatningsloven og Skattestyrelsen ved skrivning. Et salg kræver rådgiver. Kilde: ejendomsavancebeskatningsloven og selskabsskatteloven (Retsinformation), Skattestyrelsens juridiske vejledning, SKM2010.749.SR._