# Indklaget for huslejenævnet? Sådan foregår sagen, trin for trin

> Skal du møde huslejenævnet? Se hele sagens forløb fra klage til afgørelse, gebyrerne i 2026, fristerne og hvordan du dokumenterer din sag som udlejer.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/sag-i-huslejenaevnet
Kategori: Udlejning

Brevet lander i e-Boks: en af dine lejere har indbragt en sag for huslejenævnet. For mange udlejere er det første gang, og uvisheden er værre end sagen selv. Hvad kan nævnet egentlig afgøre, hvor lang tid tager det, hvad koster det, og hvordan står du stærkest? Denne guide gennemgår hele forløbet fra klage til afgørelse med 2026-satserne. Så du ved præcis, hvad der venter, uanset om du er indklaget eller selv overvejer at indbringe en sag.

## Kort fortalt

- Huslejenævnet afgør bl.a. tvister om lejens størrelse, forbrugsregnskaber, depositum og vedligeholdelse.
- Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag, og gebyret betales af den, der klager, uanset udfaldet.
- Får lejeren fuldt medhold, skal udlejeren betale 7.027 kr. (2026) til nævnet.
- Modparten har som udgangspunkt to ugers svarfrist, og en afgørelse tager typisk nogle måneder.
- Begge parter kan indbringe afgørelsen for boligretten (domstolen for lejesager) inden fire uger, ellers er den endelig.

## Hvad huslejenævnet er, og hvad det kan

Alle kommuner har et huslejenævn, der afgør tvister mellem lejere og private udlejere. Nævnet består af en formand, som er jurist, samt en udlejerrepræsentant og en lejerrepræsentant. I husordenssager suppleres det af en socialt sagkyndig. Det er altså ikke en domstol, men et hurtigere og billigere tvistorgan med begge parters interesser repræsenteret.

Nævnet kan bl.a. afgøre sager om lejens størrelse og regulering, vand- og varmeregnskaber, lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, tilbagebetaling af depositum, udlejers og lejers vedligeholdelsespligt, herunder påbud om vedligeholdelsesarbejder, og lejerens råderet. Husordenssager kan også behandles, men kun udlejeren kan indbringe dem. Nævnet fungerer desuden som godkendelsesmyndighed, fx ved forhåndsgodkendelse af lejen. huslejenævnet og lejeret

## Hvad nævnet ikke kan

Lige så vigtigt er det, hvad nævnet ikke kan. Sager om opsigelse og ophævelse af lejemål hører som udgangspunkt hjemme i boligretten, dog kan nævnet behandle visse tvister om opsigelse af værelseslejemål. Det samme gælder tvister om fremleje, bytte og retten til at fortsætte lejemålet. Og kræver sagen en egentlig bevisførelse med vidneafhøringer eller syn og skøn, afviser nævnet den og henviser parterne til boligretten.

Husk også, at nævnet kun afgør, hvem der har ret. Det inddriver ikke penge. Betaler modparten ikke efter en afgørelse, må du selv forfølge kravet, om nødvendigt gennem boligretten. Efterlever en udlejer ikke et vedligeholdelsespåbud, kan Grundejernes Investeringsfond blive inddraget. udlejers opsigelse af lejer

## Sagens forløb, trin for trin

Selve forløbet er mere overskueligt, end de fleste frygter. Først indbringes sagen skriftligt, typisk via kommunens selvbetjening, med en beskrivelse af tvisten, kopi af hele lejekontrakten og den relevante dokumentation. Den, der indbringer, betaler et gebyr på 367 kr. (2026), som ikke refunderes, uanset hvem der får ret. Herefter sender nævnet sagen til modparten, som har en frist på som udgangspunkt to uger til at svare, med mulighed for forlængelse.

Vurderer nævnet, at sagen kræver mere, kan det indhente oplysninger hos parterne og myndigheder og besigtige lejemålet med mindst en uges varsel til begge parter. Når sagen er tilstrækkeligt belyst, træffer nævnet en skriftlig afgørelse, som sendes til begge parter. Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid ligger typisk omkring tre til seks måneder alt efter kommunen og sagens karakter, og husordenssager går ofte hurtigere.

Og et råd, der ikke kan gentages for tit: svar altid, og svar til fristen. Reagerer du ikke på nævnets henvendelser, afgøres sagen på det grundlag, der foreligger. Det er sjældent til din fordel. syn og fraflytning

## Regningen og de fire uger

To beløb og én frist skal du kende. Det første beløb er indbringelsesgebyret på 367 kr. (2026). Det næste er det, mange udlejere først opdager i afgørelsen. Får lejeren fuldt medhold, skal udlejeren betale 7.027 kr. (2026) til nævnet, uanset hvem der har indbragt sagen. Reglen står i boligforholdsloven, og der findes ingen tilsvarende regel, når udlejeren får medhold. Beløbet er med andre ord lovgivningens økonomiske skub til at få lejeforholdene i orden, før det kommer så vidt.

Fristen er de fire uger. Begge parter kan indbringe nævnets afgørelse for boligretten inden fire uger efter, at afgørelsen er meddelt, ved at indlevere en stævning. Sker det ikke, er afgørelsen som hovedregel endelig. Og trækker nævnet selv sagen i langdrag, gælder en sikkerhedsventil. Er sagen ikke afgjort inden for fristen i loven, kan klageren gå direkte i boligretten uden at afvente nævnet. depositum og forudbetalt leje

## Sådan står du stærkt som udlejer

Nævnssager vindes på dokumentation, ikke på temperament. Sørg for, at du kan fremlægge lejekontrakten, ind- og fraflytningsrapporter med fotos, varslinger, forbrugsregnskaber og den relevante korrespondance, og svar præcist og sagligt på det, sagen handler om. Har du orden i papirerne, er en nævnssag sjældent noget at frygte.

Du kan også bruge nævnet forebyggende. Udlejer du en enkelt ejer- eller andelsbolig og ikke har andre udlejede boliger, kan du få lejen forhåndsgodkendt for 614 kr. (2026), og godkendelsen er bindende, så længe lejemålets stand er uændret. Og planlægger du en gennemgribende forbedring med henblik på højere leje, skal nævnet mod et gebyr på 4.685 kr. pr. lejemål (2026) besigtige lejemålet først, inden for fire uger efter anmodningen. Den bedste nævnssag er dog stadig den, du aldrig får, fordi kontrakt, leje og regnskaber var korrekte fra start. forbrugsregnskab for udlejere

> Håndtér klagen i seks trin: 1) læs klagen grundigt, og notér nævnets frister; 2) saml kontrakt, rapporter, varslinger og korrespondance; 3) svar sagligt og dokumenteret, ikke følelsesladet; 4) deltag forberedt i en eventuel besigtigelse; 5) læs afgørelsen og fristen på fire uger med det samme; 6) og lær af sagen, for de fleste nævnssager kunne være undgået med bedre papirer.

## Overblik: sagens trin fra klage til afgørelse

| Trin | Hvad der sker |
| --- | --- |
| Indbringelse | Sagen anlægges, og du får besked |
| Din høring | Du fremlægger dit svar og din dokumentation |
| Oplysning af sagen | Nævnet indhenter materiale, eventuelt med besigtigelse |
| Afgørelse | Nævnet træffer og begrunder sin afgørelse |
| Efter afgørelsen | Fristen for at gå videre løber, se ovenfor |

Trinnene er gennemgået i dybden ovenfor, og tabellens vigtigste besked er, at processen er skriftlig og dokumentdrevet. Sagen vindes sjældent på mødet eller i telefonen. Den vindes i kvaliteten af det, du sender ind, og i at du sender det til tiden.

## Taleksempel: en typisk sag om lejens størrelse

Lad os følge et realistisk forløb. Alle tal er kun illustration.

Sig, at din lejer indbringer lejens størrelse og mener, at 8.500 kr. om måneden er for meget for lejemålet. Du modtager høringsbrevet med en svarfrist.

Nu afgør din forberedelse sagen. Du fremlægger den korrekte kontrakt, dokumentationen for lejemålets stand og forbedringer og dit grundlag for lejens niveau efter reglerne i hvad bestemmer huslejen. Alt sendes samlet, inden fristen, med en kort, saglig følgeskrivelse.

Sig, at nævnet efter en besigtigelse fastsætter lejen til 8.100 kr. Du får altså ikke fuldt medhold, og forskellen på 400 kr. om måneden er til at leve med. Vigtigere er, hvad dokumentationen forhindrede: Uden den kunne afgørelsen have landet markant lavere, og med tilbagebetaling oveni.

Det er nævnssagens sande regnestykke. Udfaldet afgøres af papirerne, og papirerne skabes i årene før sagen: korrekt kontrakt fra lejekontrakt A10, dokumenterede forbedringer og ryddelig drift. En sag ved nævnet er i virkeligheden en eksamen i din egen administration, og pensum har været kendt hele tiden.

## Sådan står du stærkest gennem forløbet

Fire principper bærer dig igennem, uanset sagens emne.

Overhold hver eneste frist. En overskredet svarfrist kan koste dig retten til at blive hørt ordentligt, og den efterlader nævnet med kun modpartens version. Kvittér, kalendersæt, og aflever i god tid.

Dokumentér frem for at argumentere. Nævnet vægter bilag over holdninger: kontrakt, synsrapporter, kvitteringer, varslinger og billeder. Skriv kort, vedlæg meget, og lad materialet tale, med rammerne fra lejeloven for udlejere som rygrad.

Hold tonen professionel hele vejen. Sagen er en uenighed om regler, ikke en krig mod lejeren, og lejeforholdet fortsætter ofte efter afgørelsen. En saglig optræden koster intet og læses positivt af alle, der ser sagen.

Og kend vejen videre, før du får afgørelsen. Grundlaget for nævnets rolle kender du fra huslejenævnet forklaret, og taber du, løber fristen for at indbringe sagen for boligretten fra afgørelsen, som gennemgået ovenfor. Beslut med rådgiver, om sagen bærer videre, og regn både omkostninger og principper med. Nogle afgørelser skal accepteres med ro. Andre skal prøves. Forskellen er et regnestykke, ikke en følelse. Og uanset udfaldet: Ret det, afgørelsen påpegede, i resten af porteføljen med det samme. En nævnssag er dyr undervisning. Den skal mindst betale sig to gange.

## Faldgruber

- **At ignorere høringsbrevet.** Svarer du ikke til fristen, afgøres sagen på det foreliggende grundlag.
- **At møde op uden dokumentation.** Kontrakt, synsrapporter, fotos og regnskaber er det, sager vindes på.
- **At indbringe en sag det forkerte sted.** Opsigelse, ophævelse og bevistunge sager hører i boligretten.
- **At sove i de fire uger.** Ankefristen til boligretten er kort. Derefter er afgørelsen som hovedregel endelig.
- **At glemme gebyrreglen.** Får lejeren fuldt medhold, koster det udlejeren 7.027 kr. (2026) oven i sagen.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad koster en sag i huslejenævnet?

Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag. Gebyret betales af den part, der klager, uanset sagens udfald. Får lejeren fuldt medhold, skal udlejeren dertil betale 7.027 kr. (2026) til nævnet. Gebyrerne reguleres hvert år den 1. januar.

### Hvor lang tid tager en sag i huslejenævnet?

Typisk nogle måneder. Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid ligger omkring tre til seks måneder alt efter kommune og sagstype, og husordenssager går ofte hurtigere. Modparten har som udgangspunkt to ugers svarfrist, og en eventuel besigtigelse varsles med mindst en uge.

### Hvad sker der, hvis lejeren får fuldt medhold?

Så skal udlejeren betale et beløb på 7.027 kr. (2026) til huslejenævnet, uanset hvem der har indbragt sagen. Reglen følger af boligforholdsloven, og der findes ingen tilsvarende betaling til den anden side, hvis udlejeren får fuldt medhold.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, huslejenævnet og boligretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Gebyrer reguleres årligt, og praksis varierer mellem nævn. Søg rådgivning hos en advokat eller udlejerorganisation. Kilde: lejeloven, boligforholdsloven, kommunernes huslejenævn (2026-satser)._