# Sæt huslejen rigtigt fra start: Metoden, der holder i huslejenævnet

> Sådan fastsætter du den lovlige husleje fra start, så den holder i huslejenævnet. Se det tredelte tjek af kommune, ejendomstype og fri leje, trin for trin.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/saet-huslejen-rigtigt
Kategori: Udlejning

Den husleje, du sætter fra start, skal være lovlig, for sætter du den for højt, kan lejeren få den nedsat i huslejenævnet og kræve det for meget betalte tilbage med renter. Her er metoden, der holder. Det tredelte tjek af, om kommunen er reguleret, hvilken ejendomstype du har, og om du kan aftale fri leje. Så du fastsætter en lovlig startleje, der kan stå for en prøvelse. For den rigtige startleje handler ikke om, hvad markedet vil betale, men om, hvad reglerne tillader for netop din ejendom.

## Kort fortalt

- Den lovlige startleje afhænger af tre ting. Kommunen, ejendomstypen og om fri leje kan aftales.
- I regulerede kommuner er hovedreglen omkostningsbestemt leje (lejen følger ejendommens udgifter) for større ejendomme.
- Mindre ejendomme, de såkaldte småhuse, fastsættes efter det lejedes værdi (prisen i sammenlignelige lejemål).
- Fri leje kan aftales for ejendomme taget i brug efter 1991 og for gennemgribende moderniserede lejemål.
- Sætter du lejen for højt, kan huslejenævnet nedsætte den og kræve det for meget betalte tilbage med renter.

## Trin 1: er kommunen reguleret eller ureguleret?

Metoden begynder med det spørgsmål, der afgør resten. Ligger ejendommen i en reguleret eller en ureguleret kommune? Efter lejeloven er de fleste kommuner regulerede. Det betyder, at de har vedtaget de skærpede regler om bl.a. huslejefastsættelse, mens et mindretal er uregulerede med større frihed for udlejer. Skellet er afgørende, fordi det bestemmer. Det regelsæt der gælder for din husleje. Du bør derfor som det allerførste finde ud af, om den kommune, ejendommen ligger i, er reguleret. Listen over regulerede kommuner kan ændre sig over tid. Så den bør tjekkes hos Social- og Boligministeriet. lejeregimer, hvad bestemmer huslejen

Er kommunen ureguleret, fastsættes lejen efter det lejedes værdi. Det vil sige, at den ikke væsentligt må overstige lejen for tilsvarende lejemål i området om beliggenhed, størrelse, kvalitet og stand. Er kommunen reguleret, går du videre til trin 2, hvor ejendomstypen afgør metoden. Uanset kommune skal du desuden altid overveje trin 3 om fri leje, som kan gælde i begge tilfælde. nybyg eller ældre ejendom, de skjulte forskelle

## Trin 2: hvilken ejendomstype har du?

Er kommunen reguleret, afhænger metoden af ejendommens type, og her er skæringsdatoen den 1. januar 1995 afgørende. Efter lejeloven skelnes der mellem større ejendomme og de såkaldte småhuse. En større ejendom, et storhus, er en ejendom, der den 1. januar 1995 indeholdt syv eller flere beboelseslejligheder. Her er hovedreglen omkostningsbestemt leje. Huslejen skal beregnes ud fra ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast af ejendommens værdi, eventuelt med et tillæg for forbedringer. Et småhus er derimod en ejendom, der den 1. januar 1995 indeholdt seks eller færre beboelseslejligheder. Her fastsættes lejen efter det lejedes værdi. Men med den vigtige begrænsning, at den ikke væsentligt må overstige lejen i sammenlignelige større ejendomme med omkostningsbestemt leje. Det er antallet af lejligheder på skæringsdatoen, der afgør typen, uanset om ejendommen er bygget om siden. omkostningsbestemt leje, sådan beregner du den

For mange private udlejere, der ejer en enkelt lejlighed eller et mindre hus, vil lejemålet falde i småhus-kategorien, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi med begrænsningen op mod den omkostningsbestemte leje. Det er værd at bemærke, fordi det betyder, at du ikke frit kan tage markedslejen, men skal holde dig inden for et niveau, der er bundet af, hvad tilsvarende regulerede lejemål koster. At kende sin ejendomstype er derfor forudsætningen for at sætte en lovlig leje. hvad koster driften, budgetnøgletal

## Trin 3: kan du aftale fri leje?

Det tredje trin gælder uanset kommune og ejendomstype: opfylder lejemålet vilkårene for fri leje? Efter lejeloven kan huslejen fastsættes frit, altså efter markedet, i to hovedtilfælde. Det første er nyere ejendomme. Er ejendommen taget i brug efter 1991, kan lejen ved aftalens indgåelse fastsættes frit, uanset om kommunen er reguleret, og uanset ejendommens størrelse. Det andet hovedtilfælde er gennemgribende moderniserede lejemål: har du forbedret et lejemål gennemgribende. Så det opfylder lovens krav, herunder et minimumsbeløb for forbedringen og krav til ejendommens energimærke, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi på et højere niveau. Men, og det er afgørende, fri leje gælder kun, hvis det udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten med en begrundelse, fx at ejendommen er taget i brug efter 1991. Glemmer du at aftale det i kontrakten, gælder de almindelige regler, uanset at ejendommen kvalificerer. sæt lejen rigtigt, den generelle guide til lejeregimer

Her er de beløbsgrænser, du skal kende for den gennemgribende modernisering. Efter lejeloven skal forbedringen overstige et beløb pr. m² eller et samlet beløb, som reguleres årligt. Efter reglerne fra 2020 skal ejendommen desuden have energimærke C eller være forbedret med mindst to energiklasser, ligesom huslejenævnet skal forhåndsgodkende forbedringen. Det er altså blevet sværere at bruge moderniseringsreglen, og vilkårene skal være opfyldt og dokumenteret. energimærket forklaret, sådan læser du det

## Sådan sikrer du dig: forhåndsgodkendelse og dokumentation

Nu til det, der gør metoden holdbar i praksis. Fordi en forkert startleje kan koste dig dyrt, giver lejeloven dig et værktøj til at få vished. Du kan bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af huslejen, inden du udlejer. Mod et mindre gebyr vurderer nævnet, om den leje, du vil tage, er lovlig, og en godkendelse giver dig sikkerhed for, at lejen kan stå, hvis lejeren senere indbringer en sag. Det er især værd at overveje, hvis du er i tvivl om ejendomstypen eller om det lejedes værdi. Ud over forhåndsgodkendelsen bør du dokumentere grundlaget for din leje. For omkostningsbestemt leje et driftsbudget for ejendommen, som lejeren har ret til at få dokumentation for, og for det lejedes værdi en sammenligning med tilsvarende lejemål. konflikt med lejeren, sådan trapper du ned

Konsekvensen af at sætte lejen for højt er reel. Det er derfor, metoden er vigtig. Efter lejeloven kan lejeren indbringe huslejen for huslejenævnet, og finder nævnet, at lejen er for høj, kan den nedsættes. Lejeren kan kræve det for meget betalte tilbage, som forrentes. En udlejer, der går det tredelte tjek igennem, fastsætter lejen efter det rigtige regime og eventuelt får en forhåndsgodkendelse, har en leje, der holder. Den, der bare tager markedslejen uden at tjekke reglerne, risikerer en nedsættelse og et tilbagebetalingskrav med renter. At sætte lejen rigtigt fra start er derfor både det mest lovlige og det økonomisk sikreste. udlejerens juridiske håndbog

> Metoden til en lovlig startleje: 1) tjek, om kommunen er reguleret eller ureguleret, hos Social- og Boligministeriet; 2) er kommunen reguleret, fastlæg ejendomstypen efter antal lejligheder den 1. januar 1995, storhus eller småhus; 3) brug omkostningsbestemt leje for storhuse og det lejedes værdi for småhuse; 4) undersøg, om fri leje kan aftales, for ejendomme taget i brug efter 1991 eller gennemgribende moderniserede lejemål; 5) husk, at fri leje kun gælder, hvis det udtrykkeligt er aftalt i kontrakten; 6) og overvej en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet, så lejen er sikret fra start.

## Overblik: de tre trin og sikringen

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Trin 1 | Er kommunen reguleret eller ureguleret |
| Trin 2 | Hvilken ejendomstype du har |
| Trin 3 | Om du kan aftale fri leje |
| Sikringen | Forhåndsgodkendelse og dokumentation styrker lejen |
| Pointen | En for høj leje kan blive underkendt i huslejenævnet |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at den lovlige leje afgøres af tre trin. Først om kommunen er reguleret eller ureguleret. Så hvilken ejendomstype du har. Og til sidst, om du kan aftale fri leje. Du sikrer lejen med dokumentation og eventuelt en forhåndsgodkendelse. Pointen er enkel. En leje sat på et forkert grundlag kan blive underkendt i huslejenævnet. Så er det bedre at gøre det rigtigt fra start.

## Taleksempel: to udlejere sætter lejen

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere sætter lejen på hver sin lejlighed.

Den første gør arbejdet fra start. Han tjekker, om kommunen er reguleret eller ureguleret. Han finder ud af, hvilken ejendomstype han har, og hvilken leje der derfor gælder. Han dokumenterer sit grundlag. Hans leje står stærkt, hvis den prøves.

Den anden gætter. Han sætter bare en leje, der lyder rimelig, uden at tjekke reglerne. Da lejeren senere klager til huslejenævnet, kan lejen ikke holde. Nævnet sætter den ned, og han skal måske betale for meget opkrævet leje tilbage. Samme udgangspunkt, to forskellige udfald, alt efter om lejen blev sat på et grundlag. Forstå lejereglerne, se lejeregimer, hvad bestemmer huslejen, og regn driften med, se hvad koster driften, budgetnøgletal.

## Faldgruber

- **At springe kommunetjekket over.** Om kommunen er reguleret eller ej afgør hele metoden. Så det er det første, du skal vide.
- **At fejlbestemme ejendomstypen.** Det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der afgør, om det er storhus eller småhus, uanset senere ombygning.
- **At tro, du frit kan tage markedslejen.** I regulerede kommuner er lejen bundet af regime, medmindre vilkårene for fri leje er opfyldt.
- **At glemme at aftale fri leje i kontrakten.** Fri leje gælder kun, hvis det udtrykkeligt er aftalt med en begrundelse i lejekontrakten.
- **At sætte lejen for højt uden at tjekke.** Huslejenævnet kan nedsætte en for høj leje og kræve det for meget betalte tilbage med renter.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvordan fastsætter jeg den lovlige husleje fra start?

Efter lejeloven bruger du et tredelt tjek. Først finder du ud af, om kommunen er reguleret eller ureguleret. Er den reguleret, fastlægger du ejendomstypen efter antallet af lejligheder den 1. januar 1995: en større ejendom med syv eller flere lejligheder bruger omkostningsbestemt leje, en mindre med seks eller færre, et småhus, bruger det lejedes værdi. Til sidst undersøger du, om fri leje kan aftales. Det kræver, at det udtrykkeligt står i lejekontrakten. En forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet kan sikre lejen.

### Hvad er forskellen på omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi?

Efter lejeloven beregnes omkostningsbestemt leje ud fra ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast af ejendommens værdi, eventuelt med et tillæg for forbedringer. Den gælder som hovedregel for større ejendomme i regulerede kommuner. Det lejedes værdi fastsættes derimod ved at sammenligne med lejen for tilsvarende lejemål i området og gælder for småhuse og i uregulerede kommuner. For småhuse må lejen dog ikke væsentligt overstige den omkostningsbestemte leje i sammenlignelige større ejendomme.

### Hvornår kan jeg fastsætte huslejen frit?

Efter lejeloven kan huslejen fastsættes frit i to hovedtilfælde. Hvis ejendommen er taget i brug efter 1991, uanset kommune og størrelse, eller hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret. Så det opfylder lovens krav til bl.a. forbedringsbeløb og energimærke. Men fri leje gælder kun, hvis det udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten med en begrundelse. Glemmer du at aftale det i kontrakten, gælder de almindelige regler, selvom ejendommen ellers kvalificerer til fri leje.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er valideret mod lejeloven og Social- og Boligministeriet ved skrivning; boligreguleringsloven blev pr. 1. juli 2022 indarbejdet i lejeloven, beløbsgrænser reguleres, og en konkret sag bør vurderes af huslejenævnet. Regneeksempler er illustrative. Kilde: lejeloven (Retsinformation), Social- og Boligministeriet og huslejenævnspraksis._