# Sælg med lejer eller tom bolig? Det påvirker både pris og køber

> Skal du sælge med lejer eller tom? Det afgør både pris og køberkreds. Se reglen om at køb ikke bryder leje, og hvornår hver løsning er den rigtige.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/saelg-med-lejer-eller-tom
Kategori: Udlejning

En af de mest oversete valg, når du sælger en udlejet bolig, er, om du sælger den med lejeren boende eller tom. Valget afgør både, hvem der vil købe, og hvad de vil betale. Og der er en central regel, du skal kende: en køber overtager lejeren. Du kan ikke bare opsige for at sælge tom. Denne artikel forklarer reglerne og hjælper dig med at vælge den rigtige løsning.

## Kort fortalt

- Sælger du en udlejet bolig, fortsætter lejekontrakten under den nye ejer på uændrede vilkår.
- Salg er ikke i sig selv en gyldig opsigelsesgrund. Så du kan ikke opsige lejeren for at sælge tom.
- Sælger du med lejer, er køberen typisk en investor, og boligen værdisættes på afkastet.
- Sælger du tom, er køberkredsen større og omfatter også ejer-brugere, der ofte betaler mere.
- En køber, der selv vil bo i boligen, kan opsige lejeren med 12 måneders varsel.

## Reglen: køb bryder ikke leje

Det første, du skal forstå, er den grundlæggende regel. Når du sælger en udlejet bolig, fortsætter lejekontrakten under den nye ejer. Køberen indtræder som ny udlejer og overtager alle rettigheder og pligter fra den eksisterende kontrakt. Lejeren bliver boende på præcis de samme vilkår som før. Man siger, at lejerens rettigheder følger murstenene.

Og her er den vigtige konsekvens. Et salg er ikke i sig selv en gyldig opsigelsesgrund. Du kan altså ikke opsige lejeren, blot fordi du vil sælge boligen tom. Skriver du i lejekontrakten, at lejeren skal fraflytte ved et salg, er den klausul ugyldig. Lejeren kan se bort fra den. Vil du sælge tom, kræver det, at lejeren flytter frivilligt, eller at der er en gyldig opsigelsesgrund efter lejeloven. udlejers opsigelse af lejer

## Sælg med lejer: køberen er en investor

Vælger du at sælge med lejeren boende, er din køber som regel en investor, der køber ejendommen for den løbende indtægt. Boligen værdisættes derfor på afkastet, altså lejen i forhold til et afkastkrav. Fordelene er tydelige: der er ingen tomgang undervejs, du beholder lejeindtægten frem til salget. Du slipper for at istandsætte.

Ulempen er, at køberkredsen bliver smallere, fordi kun investorer er interesserede, ikke ejer-brugere. Og hvis lejeren har en lav, reguleret husleje eller stærk opsigelsesbeskyttelse, trækker det værdien ned, fordi køberen hverken kan hæve lejen let eller selv flytte ind. En markedsleje gør derimod boligen attraktiv for en investor. sælg din udlejningsejendom for mest muligt

## Sælg tom: en større køberkreds

Sælger du boligen tom, ændrer billedet sig. Nu kan både investorer og ejer-brugere byde, og ejer-brugere betaler typisk mere per m², fordi de køber et hjem, de selv skal bo i. For en enkelt ejerlejlighed eller et hus kan en tom bolig derfor sælges dyrere end den samme bolig med en lejer.

Men det har en pris. Du mister lejeindtægten i salgsperioden, du skal måske istandsætte, og allervigtigst. Du skal kunne få boligen tom på lovlig vis. Da et salg ikke er en gyldig opsigelsesgrund, forudsætter det enten, at lejeren flytter frivilligt, eller at kontrakten er tidsbegrænset og udløber. Du kan ikke tvinge lejeren ud for at sælge tom. opdel ejendom i ejerlejligheder

## Undtagelsen og det rigtige valg

Der er en vigtig undtagelse. Køber nogen boligen, fordi de selv vil bo i den, kan de opsige lejeren med 12 måneders varsel fra overtagelsesdagen, netop fordi udlejer selv ønsker at bebo lejemålet. Det gør det muligt at sælge en udlejet bolig til en ejer-bruger, der så selv opsiger lejeren efter overtagelsen.

Det rigtige valg afhænger af ejendommen. En enkelt ejerlejlighed eller et hus er ofte mere værd solgt tomt til en ejer-bruger, hvis du kan skaffe boligen tom. En større etageejendom sælges næsten altid med lejere til en investor, fordi det er urealistisk at tømme hele ejendommen. Husk desuden at oplyse køberen om lejeforholdet, og vær opmærksom på, at ejendomme med seks eller flere beboelseslejligheder kan være omfattet af tilbudspligt (lejerne skal tilbydes at købe først) over for lejerne. servitutter (tinglyste regler for ejendommen) og tingbogen

Praktisk beslutningsregel: regn begge scenarier igennem på papir, salgsprisen med lejer mod salgsprisen tom minus tomgang, istandsættelse og ventetid, og husk at lejerens rettigheder følger lejemålet, så en aftalt fraflytning skal være reel og frivillig for at holde, både i handlen og i nævnet, og en presset aftale kan falde på begge adresser. lejeloven for udlejere

> Træf salgsvalget i seks trin: 1) regn begge scenarier på papir; 2) medregn tomgang, istandsættelse og ventetid i det tomme salg; 3) medregn den typisk lavere pris i det udlejede; 4) respektér at lejerens rettigheder følger lejemålet; 5) indgå kun reelle, frivillige fraflytningsaftaler; 6) og vælg efter nettoprovenu og tidshorisont, ikke efter den første mæglers foretrukne model.

## Overblik: de to salgsveje side om side

| Forhold | Med lejer | Tom bolig |
| --- | --- | --- |
| Køberkredsen | Investorer | Både ejerboligkøbere og investorer |
| Prislogikken | Afkast af lejen | Ejerboligmarkedets prisniveau |
| Tid til salg | Kan sælges med det samme | Kræver at boligen er fri |
| Indtægt undervejs | Lejen løber under salget | Tomgang i salgsperioden |
| Vigtigste krav | Ryddelige lejeforhold og dokumentation | Lovlig og reel fraflytning |

Tabellen samler artiklens gennemgang, og grundreglen bag den står fast: Køb bryder ikke leje. Lejeren følger med ejendommen, og derfor er valget mellem de to veje reelt et valg mellem to forskellige markeder med hver sin pris.

## Taleksempel: to priser for den samme lejlighed

Lad os sætte tal på forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du ejer en udlejet toværelses. Lejen giver en årlig nettoindtægt på 84.000 kr., og investorer i området regner med et afkastkrav på 5 procent. Solgt med lejer prissættes lejligheden derfor omkring 84.000 delt med 0,05, altså 1.680.000 kr.

På ejerboligmarkedet handles tilsvarende lejligheder til sig 2.000.000 kr. Solgt tom er forskellen altså 320.000 kr. i din favør, minus tomgangen i salgsperioden og klargøringen.

Men læg mærke til, hvad forskellen kræver: at boligen lovligt kan blive fri. Lejerens beskyttelse gælder fuldt ud, og et salg er ikke i sig selv en opsigelsesgrund, som gennemgået ovenfor. Er lejeren netop selv opsagt korrekt, eller flytter lejeren frivilligt, åbner den dyre vej sig. Er lejeforholdet fast og velfungerende, er investorprisen din realistiske pris, og så handler arbejdet om at dokumentere lejen og driften knivskarpt, se metoden i sådan sælger du en udlejningsejendom for mest muligt.

## Sådan træffer og eksekverer du valget

Tre situationer dækker de fleste sælgere, hver med sin bedste vej.

Lejeren bliver boende: Sælg som investeringsejendom med tallene i front: gyldig kontrakt efter lejekontrakt A10, dokumenteret leje og depositum efter depositum og forudbetalt leje og ryddelig historik. En god lejer med lang anciennitet er her et aktiv, ikke en byrde, for køberen overtager en kendt pengestrøm.

Lejeren er på vej ud af egen drift: Tim salget efter fraflytningen, gennemfør syn og istandsættelse efter ind- og fraflytningssyn og istandsættelse ved lejerskifte, og sælg derefter i det brede marked. Tomgangen i salgsperioden er prisen for den højere pris, så hold perioden kort med god forberedelse.

Og fristelsen til at gøre boligen fri: Her er reglerne strenge, og fejltrin er dyre. Opsigelse kræver en gyldig grund efter hvornår kan udlejer opsige lejer, salg er ikke en, og forsøg på omgåelse ender i sager og erstatning. Regn i stedet ærligt på begge veje med de faktiske vilkår, og vælg den, der er både lovlig og bedst. Det er som regel også den, der lader dig sove.

Og træf beslutningen tidligt i forløbet, ikke midt i det. Valget mellem de to veje styrer klargøring, materiale, mægler og tidsplan, og et sporskifte halvvejs koster både tid og troværdighed hos køberne. Sæt derfor beslutningen først i salgsprojektet, dokumentér forudsætningerne bag den, og hold kursen, medmindre virkeligheden ændrer sig markant. Ro og retning sælger ejendomme. Tøven gør ikke.

Og dokumentér selve beslutningen, uanset hvilken vej du vælger: et kort notat med de to gennemregnede scenarier, dine forudsætninger og grunden til valget. Notatet holder dig på kursen, når en enkelt fremvisning skuffer, og det er samtidig dit bedste svar, hvis en køber, en rådgiver eller du selv om tre måneder spørger, hvorfor vejen blev valgt. Beslutninger med papir bag sig bliver stående i blæsevejr. Beslutninger på fornemmelse vakler ved første modvind, og vaklen koster i enhver forhandling. Og skulle virkeligheden faktisk ændre sig undervejs, så træf det nye valg lige så grundigt som det første: med friske tal for begge veje, ikke med mavefornemmelse under pres. Sporskifte på dokumenteret grundlag er professionelt. Sporskifte i panik er dyrt. Beslutningsdisciplin er med andre ord en del af salgsprisen, selv om den aldrig står i annoncen. Den står til gengæld i dit nettoprovenu, og det er der, den hører hjemme.

## Faldgruber

- **At tro, du kan opsige for at sælge tom.** Salg er ikke en gyldig opsigelsesgrund. Lejeren følger med boligen.
- **At skrive en fraflytningsklausul.** En klausul om, at lejeren skal flytte ved salg, er ugyldig og kan ignoreres.
- **At overse en lav reguleret leje.** En lav, reguleret husleje trækker værdien ned, når du sælger med lejer.
- **At fortie lejeforholdet.** Du har pligt til at oplyse køberen om lejemålet, ellers kan handlen ophæves.
- **At glemme tilbudspligten.** Ejendomme med seks eller flere lejligheder kan skulle tilbydes lejerne først.

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan jeg opsige min lejer for at sælge boligen tom?

Nej. Et salg er ikke i sig selv en gyldig opsigelsesgrund. Lejeren følger med boligen, og en klausul om, at lejeren skal fraflytte ved salg, er ugyldig. Vil du sælge tom, kræver det, at lejeren flytter frivilligt, eller at der er en anden gyldig opsigelsesgrund.

### Hvad sker der med lejeren, når jeg sælger?

Lejekontrakten fortsætter under den nye ejer på uændrede vilkår. Køberen indtræder som ny udlejer og overtager alle rettigheder og pligter. Lejeren bliver boende, som om intet var sket. Lejeren skal ikke skrive under på en ny kontrakt.

### Får jeg mest for boligen med lejer eller tom?

Det afhænger af ejendommen. En enkelt ejerlejlighed eller et hus er ofte mere værd solgt tomt til en ejer-bruger, der betaler mere per m², hvis du kan skaffe boligen tom. En større etageejendom sælges næsten altid med lejere til en investor og værdisættes på afkastet.

## Kilder

Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne om opsigelse og salg er komplekse. Søg rådgivning hos en advokat. Kilde: lejeloven._