# Sådan læser du en salgsopstilling, og spotter de pyntede tal

> Salgsopstillingen er en del af købsaftalen, og fejl kan koste dig dyrt. Se hvad den skal indeholde, hvordan du læser ejerudgiften, og hvor tallene pynter.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/saadan-laeser-du-en-salgsopstilling
Kategori: Køb & Salg

Salgsopstillingen er det første dokument, du møder i enhver handel, og det mest undervurderede. Mange læser den som en reklamebrochure og bladrer direkte til billederne. Men salgsopstillingen indgår som en del af købsaftalen, dens tal har juridisk vægt, og dens huller er lige så vigtige som dens indhold. Denne guide lærer dig at læse den som en investor. Hvad den skal have, hvad ejerudgiften faktisk dækker, og hvor tallene typisk ser bedre ud, end virkeligheden er.

## Kort fortalt

- Salgsopstillingen er lovpligtig ved mæglersalg og indgår som en del af købsaftalen.
- Mægleren har ansvaret for oplysningerne og kan blive erstatningsansvarlig for fejl.
- Ejerudgiften omfatter faste ejerudgifter, men hverken finansiering, forbrug eller reel drift.
- Brutto- og nettoudgifter bygger på et standardfinansieringsforslag, du ikke nødvendigvis kan få.
- For en investor er salgsopstillingen et udgangspunkt, aldrig et driftsbudget.

## Hvad salgsopstillingen er, og hvem der hæfter

Når en ejendom sælges gennem ejendomsmægler, er det et lovkrav, at der udarbejdes en salgsopstilling med en udførlig beskrivelse af ejendommen. Den skal bl.a. have kontantprisen, ejerudgiften det første år, den seneste offentlige ejendoms- og grundværdi med årstal, BBR-arealer og eventuelt fordelingstal, matrikelnummer og nuværende benyttelse, forsikringsforhold, energimærke og andre forhold af væsentlig betydning, fx jordforurening.

To ting giver dokumentet vægt. For det første indgår salgsopstillingen som en del af købsaftalen, så oplysningerne binder, medmindre de rettes i selve aftalen. For det andet har mægleren ansvaret: er der fejl, kan mægleren blive erstatningsansvarlig. Du kan klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Er ejerudgiften fx beregnet forkert, kan en køber i god tro have krav på godtgørelse. Læs derfor dokumentet fra ende til anden, og bed altid om en opdateret version, før du forhandler færdig. For tallene er et øjebliksbillede. due diligence (grundtjekket før du køber)-tjekliste før køb

## Ejerudgiften: hvad den dækker, og hvad den skjuler

Ejerudgiften er salgsopstillingens vigtigste tal og det mest misforståede. Den omfatter de faste udgifter, du er forpligtet til som ejer. Ejendomsværdiskat og grundskyld (skatten af grundens værdi), begge angivet i normal størrelse uden eventuelle rabatordninger, ejendomsforsikring samt fællesudgifter til en ejerforening efter fradrag af de forbrugsafhængige dele.

Læg mærke til alt det, der ikke er med. Finansieringen er ikke med, forbruget af el, vand og varme er ikke med. Den løbende vedligeholdelse er ikke med. For en investor betyder det noget helt afgørende: ejerudgiften er ikke et driftsbudget. Der mangler vedligeholdelse, administration, tomgang og reserver, altså netop de poster, der afgør en udlejningsejendoms reelle økonomi. Tag ejerudgiften som et minimum af faste poster, og byg dit eget, fulde driftsbudget ovenpå, før du regner afkast. driftsbudget pr. kvadratmeter

## Brutto, netto og de andre klassiske fælder

Salgsopstillingens brutto- og nettoudgift ser præcise ud. Men de bygger på et standardfinansieringsforslag. Det skal efter reglerne oplyses, at denne finansiering i visse tilfælde ikke kan opnås. Dine egne lånevilkår kan være både bedre og dårligere, så brug tallene til grov sammenligning og lad din bank regne dine reelle ydelser.

Tre fælder mere fortjener din opmærksomhed. Arealerne: vær kritisk over for m² i kælder og tagetage, der ikke er godkendt til beboelse. For de har lavere værdi og kan ikke altid regnes med. Forsikringen: tjek, om ejendommen kan forsikres uden forbehold, herunder mod svamp, insekter og rørskader, for et forsikringsforbehold er et prisargument. Og forbrugstallene: de stammer typisk fra den tidligere ejers vaner eller fra energimærkets beregning og siger ikke nødvendigvis noget om dine lejeres forbrug. Husk i øvrigt standardformuleringen i dokumentet. Mægleren repræsenterer sælger, og et købstilbud binder først, når begge parter har skrevet under. hvad koster det at eje en udlejningsejendom

## Investorblikket: pyntede tal i prospekter

Sælges en ejendom som investering, følger der ofte et prospekt eller en udvidet salgsopstilling med lejeliste, driftstal og et beregnet afkast. Her skal du læse med rød pen, for pynten sidder typisk tre steder. Lejen: er afkastet regnet på den faktiske, dokumenterede leje eller på en "potentiel leje", som ingen betaler endnu? Kræv lejekontrakter og betalingshistorik, ikke skøn. Driften: er driftsbudgettet normaliseret ned til et minimum uden realistisk vedligeholdelse og administration? Sammenlign med dine egne nøgletal pr. m². Og tomgangen: et prospekt uden tomgangspost beskriver et marked, der ikke findes.

> Et forenklet eksempel: et prospekt viser 480.000 kr. i "potentiel årsleje" og 60.000 kr. i drift, altså 420.000 kr. i nettoleje og 6 pct. afkast ved prisen 7 millioner. Den faktiske leje er 420.000 kr., realistisk drift 110.000 kr. og normal tomgang 3 pct. Så er nettolejen reelt omkring 297.000 kr., og afkastet 4,2 pct. Samme ejendom, samme pris, to forskellige historier. Regn altid din egen.

## Overblik: hvor tallene pyntes

| Post | Det skal du tjekke |
| --- | --- |
| Ejerudgiften | Hvad den dækker, og hvad den udelader, se ovenfor |
| Bruttoafkast | Om det er før eller efter drift |
| Lejeindtægt | Om den er faktisk eller "mulig" |
| Driftsudgifter | Om alle poster er med, eller nogle mangler |
| Stand og forbedringer | Om billederne matcher virkeligheden |

Tabellen peger på de fem steder, tal oftest pyntes. Gennemgangen ovenfor folder dem ud. Grundreglen er enkel: Salgsopstillingen er sælgers materiale, ikke en neutral revision. Den er sand, men udvalgt, og din opgave er at genskabe det fulde billede, den udvalgte version udelader.

## Taleksempel: prospektet, der lovede for meget

Lad os regne et pyntet tal tilbage til virkeligheden. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en opstilling reklamerer med et bruttoafkast på 6,5 procent. Det ser stærkt ud. Nu læser vi det efter.

Den lovede leje er en "mulig" leje ved fuld udlejning til topniveau, ikke den faktiske. Sig, at den realistiske leje er fem procent lavere. Driftstallet i opstillingen mangler desuden hensættelser til vedligehold og medregner ikke tomgang. Lægger vi de manglende poster ind, ændrer billedet sig.

Regnet ærligt, med faktisk leje, fuld drift og en realistisk tomgang, ender det direkte afkast måske på 4,3 procent. Ikke dårligt, men langt fra de 6,5, der solgte annoncen. Forskellen er ikke løgn. Det er udeladelse, og udeladelse er prospektets modersmål.

Derfor gælder samme regel hver gang: Overfør aldrig et tal fra opstillingen direkte til din beslutning. Byg dit eget regnestykke fra bunden med metoden i driftsbudget for udlejningsejendom, og hold sælgers afkast op mod dit eget med cap rate og afkastkrav ved udlejningsejendomme. Opstillingen er et udgangspunkt for spørgsmål, aldrig et facit til at handle på.

## Din faste læsemetode

Fire vaner afslører de pyntede tal, hver gang.

Genberegn alting selv. Tag lejen, træk fuld drift og en ærlig tomgang fra, og regn afkastet igen. Stemmer dit tal ikke med opstillingens, ligger forskellen i det, der er udeladt. Værktøjet har du i hvad er et godt afkast.

Skeln skarpt mellem faktisk og mulig. "Kan udlejes for" er ikke "udlejes for". Bed altid om de faktiske lejekontrakter og den reelle drift, og byg casen på det, der er, ikke på det, der kunne blive.

Læs ejerudgiften kritisk. Den dækker ikke alt, og den skjuler ofte de poster, du som udlejer selv skal bære. Suppler den med din egen fulde omkostningsliste, og vær ekstra vågen ved etageejendomme, se køb af etageejendom.

Og lad opstillingen føde spørgsmål, ikke svar. Hvert pyntet eller uklart tal er en note til din due diligence, se hele listen i din due diligence-tjekliste. Den professionelle køber læser en salgsopstilling som en anklager læser et partsindlæg: med respekt for, at det er sandt, og mistillid til, at det er helt. Den holdning har sparet flere dårlige køb end nogen forhandlingsevne.

Og lær til sidst at læse det, opstillingen slet ikke nævner. Det fravalgte er lige så oplysende som det fremhævede.

Mangler der billeder af badeværelset, er det sjældent, fordi det er flottest. Nævnes vedligeholdelsesstanden ikke, er den sjældent nyistandsat. Springer teksten let hen over tag, vinduer og installationer, er det værd at spørge ind til netop dem. Udeladelser er ikke beviser, men de er spor, og en god køber følger sporene med konkrete spørgsmål frem for antagelser.

Hold også øje med, hvad der beskrives med stemning i stedet for tal. Ord som eftertragtet, unik og charmerende fylder, hvor kolde nøgletal mangler, og jo mere en opstilling sælger på følelse, jo hårdere skal du regne på fakta. Det betyder ikke, at ejendommen er dårlig. Det betyder, at du selv må skaffe de tal, teksten sprang over.

Og bed altid om det fulde datagrundlag bag opstillingen: faktiske lejekontrakter, seneste forbrugsregnskaber, referater fra ejerforeningen og dokumentation for større arbejder. En seriøs sælger leverer det gerne. En sælger, der ikke vil eller kan, har givet dig sit tydeligste signal af alle, og det signal er værd at tage alvorligt, længe før du byder.

## Faldgruber

- **At læse salgsopstillingen som reklame.** Den indgår i købsaftalen, og dens tal har juridisk vægt.
- **At forveksle ejerudgift med driftsbudget.** Vedligeholdelse, administration og tomgang mangler.
- **At stole på brutto og netto.** Tallene bygger på en standardfinansiering, du måske ikke kan få.
- **At acceptere potentiel leje.** Kræv dokumentation for den faktiske leje og betalingshistorikken.
- **At bruge en gammel version.** Bed om en opdateret salgsopstilling, før du afslutter forhandlingen.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad skal en salgsopstilling have?

Bl.a. kontantprisen, ejerudgiften det første år, seneste offentlige ejendoms- og grundværdi med årstal, BBR-arealer, matrikelnummer og benyttelse, forsikringsforhold, energimærke og andre forhold af væsentlig betydning. Den udarbejdes af mægleren og indgår som en del af købsaftalen.

### Hvad dækker ejerudgiften i en salgsopstilling?

De faste udgifter, du er forpligtet til som ejer. Ejendomsværdiskat og grundskyld i normal størrelse, ejendomsforsikring og fællesudgifter til ejerforening efter fradrag af forbrugsafhængige dele. Finansiering, forbrug af el, vand og varme samt løbende vedligeholdelse er ikke med.

### Kan jeg stole på tallene i salgsopstillingen?

Mægleren har ansvaret for, at oplysningerne er korrekte, og kan blive erstatningsansvarlig for fejl, men fejl forekommer. Kontrollér selv arealer, ejerudgiftens poster og forsikringsforhold, og husk, at brutto- og nettoudgifterne bygger på en standardfinansiering, som du ikke nødvendigvis kan opnå.

## Kilder

Kilder: BBR. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Få altid købsaftale og salgsopstilling gennemgået af egen rådgiver. Kilde: lov om formidling af fast ejendom, formidlingsbekendtgørelsen, Klagenævnet for Ejendomsformidling._