# Rygning i lejemålet: Må du forbyde det, og hvem betaler for nikotinskaderne?

> Må udlejer forbyde rygning? Ja, for nye lejere. Og nikotinregningen? Svaret er nuanceret: Se forbuddets grænser, praksis om nikotinspærre.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/rygning-lejebolig-regler
Kategori: Udlejning

To spørgsmål, to svar, og det andet er mere ærligt end det, du finder de fleste steder. Må du forbyde rygning? Ja, i nye lejeaftaler kan et rygeforbud gyldigt aftales, men eksisterende lejere kan ikke ensidigt pålægges et forbud i deres eget hjem. Og hvem betaler så for nikotinskaderne ved fraflytning? Her er svaret nuanceret, for praksis er reelt delt, og udfaldet afhænger af tre ting. Om der var et aftalt forbud, hvem der har vedligeholdelsespligten, og hvor massiv belastningen er. Denne guide giver begge linjer, som de faktisk ser ud.

## Kort fortalt

- Et rygeforbud kan gyldigt aftales i lejekontrakten fra lejeforholdets start.
- Eksisterende lejere kan ikke ensidigt pålægges rygeforbud i boligen; husorden kan regulere fællesarealer fremadrettet.
- Uden forbud anses rygning i praksis som sædvanlig brug, og sporene håndteres under slid og ælde.
- Ved massiv nikotinbelastning har nyere nævnspraksis godkendt, at udlejer kan kræve nikotinspærre dækket.
- Dokumentationen afgør alt: indflytningsrapport, fraflytningssyn og billeder er sagens rygrad.

## Forbuddet: hvad du kan aftale, og hvad du ikke kan påtvinge

Lejelovgivningen har ingen regler om rygning, og netop derfor er aftalen konge. Boligretspraksis og ministersvar til Folketinget har slået fast, at et vilkår om, at der ikke må ryges i lejemålet eller på ejendommen, gyldigt kan indsættes i nye lejeaftaler. Det fraviger ikke lejelovens beskyttelsesregler og er ikke så indgribende, at det tilsidesættes. Grænsen går ved de eksisterende lejere. En lejer, der har boet og røget lovligt i årevis, kan ikke mødes med et nyt forbud i sit eget hjem, hverken ved ensidig kontraktændring eller ved en husordensændring, der reelt forbyder rygning inde i boligen. Husordenen kan derimod fremadrettet regulere fællesarealerne: trappeopgange, altangange, gård og kælder.

Brydes et aftalt forbud, er der tale om misligholdelse af kontrakten, men vejen til opsigelse eller ophævelse kræver væsentlighed. Enkeltstående tilfælde bærer næppe en sag, mens vedvarende rygning trods skriftligt påkrav med frist, eller røggener, der plager naboerne i strid med god skik og orden, kan gøre det. Proceduren er den kendte. Dokumentér, send påkrav med klar beskrivelse og rimelig frist, gem alt, og lad nævn eller boligret være næste trin frem for konfrontationen. udlejers opsigelsesgrunde

## Fraflytningsregningen: den ærlige gennemgang af en delt praksis

Nu til det spørgsmål, der fylder i fraflytningstvisterne. Kan lejeren pålægges merudgiften til afvaskning og nikotinspærrende behandling, før der kan males? Det ærlige svar er, at praksis trækker i to retninger, og at du skal kende begge. Udgangspunktet i retspraksis har været, at rygning i fraflytningsmæssig henseende anses som sædvanlig brug af det lejede. Sporene hører under slid og ælde og håndteres efter, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Vestre Landsret frifandt i en sag fra begyndelsen af 2010'erne en lejer for merudgiften til nikotinspærre efter mange års rygning, bl.a. fordi lejeren løbende havde luftet ud og malet. Sagen var fra den almene sektor, hvor reglerne ikke er identiske, men linjen har præget feltet. Over for den står nyere praksis fra ankenævnet for de københavnske huslejenævn, som konkret har godkendt, at udlejer kunne kræve udgifter til nikotinspærre mv. dækket af lejeren ved massiv nikotinbelastning.

Oversat til beslutning. Uden aftalt forbud afhænger regningen af vedligeholdelsespligtens placering, af belastningens omfang, let misfarvning er slid, gennemtrængende belastning der kræver særbehandling trækker mod misligholdelse, og af din dokumentation, hvor indflytningsrapporten, der viser lejemålet nikotinfrit ved start, er det enkeltdokument, der oftest afgør sagen. Med et aftalt og brudt rygeforbud står du stærkere, for så er selve rygningen misligholdelse, og merudgiften følger lettere med. Og husk rammen efter lejelovsændringen 1. juli 2015: du kan kræve normalistandsættelse, ikke nyistandsættelse, og kravene vurderes flade for flade. fraflytningsopgørelsen

## Strategien: kontrakt, dokumentation og den rolige håndtering

Den professionelle tilgang har tre ben. Kontrakten først: tag stilling i hver ny lejeaftale, og skriv forbuddet klart, hvis du vil have det, gerne med præcisering af, at det omfatter alle former for rygning i det lejede. Det er både forebyggelse og bevis. Dokumentationen dernæst: indflytningsrapport med billeder af vægge og lofter, og samme disciplin ved fraflytningssynet, for nikotinsager vindes og tabes på før/efter-billeder og synsrapportens formuleringer, ikke på lugten i lokalet. Og håndteringen løbende. Reagér på naboklager over røggener ad god skik-sporet med påmindelse og dokumentation frem for at vente på fraflytningen, hvor regningen alligevel er usikker.

> Nikotinsagens tjekliste: 1) findes der et aftalt rygeforbud, og er det brudt dokumenterbart; 2) hvem har den indvendige vedligeholdelsespligt; 3) hvad viser indflytningsrapporten om stand og farver ved start; 4) er belastningen almindelig misfarvning eller massiv gennemtrængning, der kræver spærre; 5) er merudgiften specificeret særskilt i fraflytningsopgørelsen med håndværkerens ord for behandlingen; 6) og er kravet varslet inden for fristerne efter synet? Kan du svare godt på alle seks, har du en sag; kan du ikke, har du en forligsforhandling.

Slutpointen er nøgtern. Rygefeltet belønner den udlejer, der aftaler klart og dokumenterer kedeligt, og straffer den, der først opdager problemet, når nøglerne afleveres. sag i huslejenævnet

## Overblik: forbud og fraflytningsregning

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Forbuddet | Kan aftales i kontrakten, se ovenfor |
| Det du ikke kan | Påtvinge et forbud på en løbende aftale, se ovenfor |
| Nikotinskader | Grænsen mod almindeligt slid, se ovenfor |
| Dokumentationen | Nøglen til en holdbar regning |
| Strategien | Aftal på forhånd, dokumentér altid |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at du kan aftale et rygeforbud i lejekontrakten, men ikke uden videre påtvinge et forbud midt i en løbende aftale. Ved fraflytning er det store spørgsmål, om nikotinskader kan kræves udbedret på lejerens regning, eller om de tæller som almindeligt slid. Det afhænger af skadens omfang og af, hvor godt du kan dokumentere lejemålets stand ved både ind- og udflytning.

## Taleksempel: den delte praksis om nikotin

Lad os se fraflytningsregningen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to lejere begge har røget indendørs og flytter ud.

For den første er der et grundigt indflytningssyn med billeder, der viser nymalede, rene vægge. Ved fraflytning er væggene gule af nikotin, langt ud over hvad et par års beboelse forklarer. Med dokumentationen i hånden kan udlejeren i mange tilfælde kræve istandsættelse ud over almindeligt slid, fordi skaden er unormal og bevist.

For den anden er der intet indflytningssyn og ingen billeder. Ved fraflytning er væggene også gullige, men nu står påstand mod påstand. Var det nikotin eller almindeligt slid over årene? Uden dokumentation er det svært at få lejeren til at betale, og regningen ender ofte hos udlejeren selv.

Forskellen var ikke rygningen, men dokumentationen. Det er rygereglens hele lære. Nikotinskader kan kræves, men kun når du kan bevise, at de går ud over almindeligt slid, og det bevis skabes ved indflytning, ikke ved fraflytning. Lav altid et grundigt syn med billeder, se fraflytningsopgørelsen, og skriv rygevilkåret klart, se hvilke lejeregler gælder for din ejendom.

## Sådan håndterer du rygning i lejemålet

Fire principper beskytter både aftale og regning.

Aftal rygevilkåret ved indgåelsen. Vil du have et rygeforbud, så skriv det ind i kontrakten fra starten. Det er langt lettere end at forsøge at påtvinge et forbud senere, hvilket du ikke uden videre kan på en eksisterende, løbende aftale.

Lav et grundigt indflytningssyn. Dokumentér lejemålets stand med billeder ved indflytning, og få det bekræftet. Det er dette udgangspunkt, der senere afgør, om nikotinskader kan påvises som unormale, så et grundigt indflytningssyn er din vigtigste sikring.

Forstå grænsen mod almindeligt slid. Almindeligt slid kan du ikke kræve udbedret, men skader ud over det kan du. Kraftige, dokumenterede nikotinskader ligger ofte ud over almindeligt slid, mens lette misfarvninger efter års beboelse kan være svære at kræve. Vær realistisk om, hvor grænsen går.

Og dokumentér også ved fraflytning. Tag billeder og lav en ordentlig fraflytningsopgørelse, så du kan sammenligne med indflytningsstanden og begrunde en eventuel regning. Håndtér det roligt og sagligt, se fraflytningsopgørelsen, for en velbegrundet, dokumenteret regning holder, mens en udokumenteret påstand sjældent gør. Rygning i lejemålet er et spørgsmål om klare aftaler og solid dokumentation, ikke om, hvem der råber højest ved fraflytningen.

## Faldgruber

- **At påtvinge gamle lejere et nyt forbud.** Forbud i boligen gælder kun, hvor det er aftalt fra start.
- **At ophæve på en enkelt cigaret.** Misligholdelsen skal være væsentlig, og påkravsvejen skal følges.
- **At mangle indflytningsrapporten.** Uden dokumenteret start-stand er nikotinkravet næsten altid tabt.
- **At kræve nyistandsættelse.** Efter 2015 er rammen normalistandsættelse, vurderet flade for flade.
- **At love sig selv en sikker regning.** Praksis er delt, og kun massiv, dokumenteret belastning bærer merudgiften.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må udlejer forbyde rygning i en lejebolig?

Ja, i nye lejeaftaler. Et vilkår om, at der ikke må ryges i lejemålet eller på ejendommen, kan gyldigt aftales fra lejeforholdets start. Eksisterende lejere kan derimod ikke ensidigt pålægges et rygeforbud i deres eget hjem, hverken via kontraktændring eller husorden. Husordenen kan dog fremadrettet regulere rygning på fællesarealer.

### Er rygning i lejemålet misligholdelse?

Kun hvis et aftalt rygeforbud brydes, eller hvis røgen skaber store gener for naboerne i strid med god skik og orden. Uden forbud anses rygning i praksis som sædvanlig brug af det lejede, og sporene håndteres under slid og ælde efter vedligeholdelsespligtens fordeling. Opsigelse eller ophævelse kræver væsentlighed og korrekt påkrav.

### Hvem betaler for nikotinspærre ved fraflytning?

Det ærlige svar er, at praksis er delt. Retspraksis har frifundet lejere for merudgiften, hvor der var vedligeholdt løbende, mens nyere nævnspraksis har godkendt, at udlejer kan kræve nikotinspærre dækket ved massiv belastning. Udfaldet afhænger af aftalt forbud, vedligeholdelsespligt, belastningens omfang og især dokumentationen fra ind- og fraflytningssyn.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, huslejenævnet og fogedretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Praksis om fraflytningsregningen er delt og gengivet med begge linjer. Konkrete sager afhænger af dokumentation og bør vurderes med rådgiver. Kilde: ministersvar om rygevilkår, boligretspraksis om rygeforbud, Vestre Landsrets praksis og ankenævnspraksis fra de københavnske huslejenævn om nikotinistandsættelse, lejelovens regler om normalistandsættelse._