# Skal ejendomsselskabet have revisor? Balancen afgør det hurtigere, end du tror

> Skal ejendomsselskabet have revisor? Pligten følger størrelsesgrænser, og mursten fylder tungt på balancen. Her er reglerne, fravalget og praksis.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/revisorpligt-ejendomsselskab
Kategori: Skat

Ejer du dine udlejningsejendomme i et selskab, dukker spørgsmålet før eller siden op: skal selskabet have en revisor? Svaret følger nogle størrelsesgrænser, og her er der en pointe, mange overser. Et ejendomsselskab rammer balancegrænsen langt hurtigere end de fleste andre selskaber, fordi en ejendom er et stort aktiv, der fylder tungt på balancen. Men det betyder ikke automatisk, at du skal have revisor. Denne guide forklarer reglerne. Vi ser på, hvordan revisionspligten fungerer, på hvorfor balancen er afgørende for netop ejendomsselskaber, på hvornår du kan fravælge revision, og på hvornår du ikke kan. For reglerne er mere nuancerede, end de ser ud, og forstår du dem, kan du træffe det rigtige valg for dit selskab.

Kort sagt: Et selskab kan fravælge revision, hvis det i to regnskabsår i træk ikke overskrider to af tre størrelsesgrænser for balancesum, nettoomsætning og antal ansatte, og et ejendomsselskab rammer typisk balancegrænsen først, men da det ofte kun overskrider den ene grænse, kan mange små ejendomsselskaber alligevel fravælge revision, medmindre balancesummen når helt op i den høje grænse.

## Kort fortalt

- Selskaber i regnskabsklasse B, som anpartsselskaber, kan under visse betingelser fravælge revision.
- Fravalg kræver, at selskabet i to regnskabsår i træk ikke overskrider to af tre størrelsesgrænser.
- De tre grænser handler om balancesum, nettoomsætning og gennemsnitligt antal ansatte.
- Et ejendomsselskab rammer typisk balancegrænsen først, fordi en ejendom fylder tungt på balancen.
- Men da det ofte kun overskrider den ene grænse, kan mange små ejendomsselskaber alligevel fravælge revision.
- Overstiger balancesummen den høje grænse, kan selskabet dog ikke fravælge revision, uanset de øvrige tal.

## Hvordan revisionspligten fungerer

Vi starter med systemet. Alle selskaber skal aflægge et årsregnskab, men ikke alle skal have det revideret af en revisor. Om dit selskab har revisionspligt, afhænger af dets størrelse. Reglerne findes i årsregnskabsloven, og de tager udgangspunkt i tre størrelsesgrænser. Små selskaber i regnskabsklasse B, hvilket omfatter de fleste anpartsselskaber, kan fravælge revision, hvis de er små nok. ejendomsselskabets regnskab

Reglen er bygget op om et to-af-tre-princip. Et selskab kan fravælge revision, hvis det i to regnskabsår i træk ikke overskrider mindst to af tre størrelsesgrænser på balancedagen. De tre grænser handler om balancesummen, altså selskabets samlede aktiver, om nettoomsætningen, altså indtægterne, og om det gennemsnitlige antal ansatte. Det afgørende er, at du skal holde dig under mindst to af de tre for at kunne fravælge. Overskrider du kun én, kan du stadig fravælge. skal du eje ejendommen i selskab eller privat

## Hvorfor balancen er afgørende for ejendomme

Her kommer pointen, der er særlig for ejendomsselskaber. En ejendom er et stort aktiv. Selv en enkelt udlejningsejendom til nogle millioner kroner fylder tungt på selskabets balance. Derfor rammer et ejendomsselskab balancegrænsen langt hurtigere end de fleste andre selskaber. Hvor et konsulentfirma kan have en lille balance i årevis, har et ejendomsselskab med bare én ejendom ofte en balancesum, der overstiger grænsen med det samme. sådan opbygger du en ejendomsportefølje

Men her er nuancen, mange overser. Balancesummen er kun én af de tre grænser. Et typisk ejendomsselskab har en stor balance, men samtidig en beskeden nettoomsætning, fordi lejeindtægten er begrænset, og ofte slet ingen ansatte. Det betyder, at selskabet kun overskrider den ene grænse, balancesummen, mens det holder sig under de to andre. Og så kan det stadig fravælge revision, fordi det kun rammer én af de tre grænser. udlej til dit eget selskab

## Regneeksemplet med runde tal

Lad os gøre det konkret med et illustrativt eksempel. Forestil dig et ejendomsselskab, der ejer én udlejningsejendom. Balancesummen er høj, fordi ejendommen fylder på aktivsiden. Men lejeindtægten er beskeden, og selskabet har ingen ansatte. Selskabet overskrider altså balancegrænsen, men ikke omsætningsgrænsen og ikke ansættelsesgrænsen. sådan regner du på en udlejningsejendom

| Størrelsesgrænse | Ejendomsselskabets situation | Overskredet? |
| --- | --- | --- |
| Balancesum | Høj, fordi ejendommen fylder på balancen | Ja |
| Nettoomsætning | Beskeden lejeindtægt | Nej |
| Antal ansatte | Typisk ingen ansatte | Nej |
| Resultat | Kun én af tre grænser overskredet | Kan fravælge revision |

Fordi selskabet kun overskrider én af de tre grænser, opfylder det betingelsen for at kunne fravælge revision. Det er en vigtig indsigt: en høj balance alene tvinger dig ikke til at have revisor. Det er først, når du overskrider to af de tre grænser, at revisionspligten indtræder, for eksempel hvis lejeindtægten også vokser sig stor, eller du får ansatte. Så mange små ejendomsselskaber kan lovligt fravælge revision, selvom balancen er høj. Tallene her er runde og kun til illustration. sådan vokser du din udlejning

## Hvornår du kan, og ikke kan, fravælge

Så hvornår gælder hvad? Du kan fravælge revision, hvis selskabet i to regnskabsår i træk højst overskrider én af de tre grænser. Fravalget skal besluttes på en generalforsamling, det skal fremgå af selskabets forhold, og det virker fremadrettet. Et nystiftet selskab kan fravælge revision allerede fra start, hvis det forventes at holde sig under grænserne. Du skal fortsat aflægge årsregnskab, men det behøver ikke være revideret. sådan stifter du et ejendomsselskab

Men der er en grænse, du ikke kan fravælge dig fra. Overstiger selskabets balancesum en bestemt høj grænse i to på hinanden følgende år, kan selskabet ikke fravælge revision, uanset om de øvrige størrelsesgrænser er overholdt. For et ejendomsselskab er dette den vigtigste grænse at holde øje med, fordi netop balancesummen vokser hurtigt, når porteføljen udvides. En voksende ejendomsportefølje kan derfor på et tidspunkt udløse revisionspligt alene på grund af balancens størrelse. Størrelsesgrænserne justeres periodisk, så tjek de aktuelle beløb hos Erhvervsstyrelsen. sådan skalerer du din ejendomsforretning

Lad os koge det ned. Reglen lyder svær, men pointen er enkel. Du skal holde dig under to af tre grænser. Ejendomsselskabet sprænger som regel kun den ene, nemlig balancen. Derfor kan de fleste små ejendomsselskaber fravælge revision. Det gælder, indtil enten omsætningen vokser, du får ansatte, eller balancen når helt op i den høje grænse. Så skift kan udløse revisionspligt. Hold derfor øje med de tre tal år for år. Og husk, at valget om at fravælge ikke er det samme som, at du bør. ejendomsselskab fra a til z En revision koster, men den kan også være pengene værd. sådan styrker du dit selskabs økonomi

Mange nye ejendomsejere tror, at et selskab med en dyr ejendom automatisk skal revideres. Det passer ikke. Balancen er kun det ene af tre tal. Og et rent ejendomsselskab har som regel lav omsætning og ingen ansatte. Derfor rammer det kun den ene grænse. Det er en billig indsigt at have. For en revision er en fast, årlig udgift. Kan du lovligt undvære den, mens selskabet er lille, sparer du penge hvert år. Vokser selskabet, kan billedet ændre sig. Men så tager du beslutningen igen, når tallene er der. Reglen er altså ikke en spærring. Den er et valg, du kan styre. Og et valg, du bør tage bevidst, ikke af vane. Kend dine tre tal, og træf beslutningen ud fra dem. Så er du på sikker grund, uanset hvilken vej du vælger.

> Revisions-tjekket i seks trin: 1) husk, at fravalg kræver, at du højst overskrider én af tre størrelsesgrænser i to år i træk; 2) kend de tre grænser: balancesum, nettoomsætning og antal ansatte; 3) forstå, at ejendomsselskaber typisk kun overskrider balancegrænsen; 4) vurdér, om du derfor kan fravælge revision trods en høj balance; 5) hold øje med den høje balancegrænse, der udelukker fravalg, når porteføljen vokser; 6) og tjek de aktuelle beløbsgrænser hos Erhvervsstyrelsen, da de justeres periodisk.

## Faldgruber

- **At tro, en høj balance altid kræver revisor.** Overskrider du kun balancegrænsen, kan du stadig fravælge revision.
- **At overse to-af-tre-princippet.** Revisionspligt indtræder først, når to af de tre grænser overskrides.
- **At glemme den høje balancegrænse.** Over en bestemt balancesum kan revision ikke fravælges, uanset de øvrige tal.
- **At bruge forældede tal.** Størrelsesgrænserne justeres periodisk, så tjek de aktuelle beløb hos Erhvervsstyrelsen.
- **At fravælge forkert.** Fravalg skal besluttes korrekt og fremgå af selskabets forhold for at være gyldigt.

## Ofte stillede spørgsmål

### Skal mit ejendomsselskab have revisor?

Ikke nødvendigvis. Om selskabet skal have revisor, afhænger af dets størrelse efter årsregnskabslovens regler. Et selskab i regnskabsklasse B, som et anpartsselskab, kan fravælge revision, hvis det i to regnskabsår i træk ikke overskrider mindst to af tre størrelsesgrænser for balancesum, nettoomsætning og antal ansatte. Et ejendomsselskab har typisk en høj balance, men beskeden omsætning og ingen ansatte, og overskrider derfor ofte kun den ene grænse. I så fald kan det som udgangspunkt fravælge revision, selvom balancen er høj.

### Hvorfor rammer ejendomsselskaber balancegrænsen hurtigere?

Fordi en ejendom er et stort aktiv, der fylder tungt på selskabets balance. Selv en enkelt udlejningsejendom til nogle millioner kroner giver en høj balancesum. Derfor overstiger et ejendomsselskab med bare én ejendom ofte balancegrænsen med det samme, hvor et selskab uden store aktiver kan have en lille balance i årevis. Det er en særlig egenskab ved ejendomsselskaber. Men fordi balancesummen kun er én af de tre størrelsesgrænser, betyder en høj balance ikke i sig selv, at selskabet skal have revisor.

### Kan et ejendomsselskab med høj balance fravælge revision?

Ja, det kan det ofte. Reglen bygger på et to-af-tre-princip: du skal overskride mindst to af de tre grænser for at få revisionspligt. Et typisk ejendomsselskab overskrider kun balancegrænsen, mens det holder sig under omsætningsgrænsen og ansættelsesgrænsen, fordi lejeindtægten er beskeden og der ingen ansatte er. Derfor kan mange små ejendomsselskaber lovligt fravælge revision trods en høj balance. Det gælder dog ikke, hvis balancesummen overstiger en bestemt høj grænse i to år i træk, for så kan revision ikke fravælges.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (årsregnskabsloven) og Erhvervsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke regnskabsmæssig rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._