# Renovering med lejere i ejendommen: Varsling, adgang og genhusning

> Renoverer du med lejere i ejendommen, gælder faste regler: 6 ugers og 3 måneders varsler, lejeafslag ved gener og pligt til at tilbyde erstatningsbolig.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/renovering-med-lejere
Kategori: Udlejning

At renovere en tom ejendom er et byggeprojekt. At renovere med lejere i ejendommen er et byggeprojekt plus et regelsæt. Lejerne har ret til varsler, før du får adgang, ret til lejeafslag når generne bliver store. Ved store lejeforhøjelser ret til at forlange en anden bolig. Overser du reglerne, kan selv en perfekt udført renovering ende med, at forhøjelsen ikke kan opkræves. Denne guide gennemgår varslingsfristerne, adgangen, generne og genhusningsreglerne, så jura og byggeplads følges ad fra dag ét.

## Kort fortalt

- Adgang til lejemålene kræver varsel: 6 uger ved almindelige arbejder og 3 måneder ved væsentlig ulempe.
- Ved store gener under arbejdet kan lejerne kræve forholdsmæssigt afslag i lejen.
- Forbedringsforhøjelser varsles skriftligt med 3 måneder og kan først kræves, når arbejdet er afsluttet.
- Store forhøjelser udløser pligt til at oplyse om retten til en erstatningsbolig, ellers falder forhøjelsen.
- Permanent genhusning er ikke en almindelig ret i privat udlejning. Men reglerne skifter ved byfornyelse.

## Varslingen og adgangen: fristerne før første håndværker

Udgangspunktet er lejerens råderet over det lejede. Du har kun adgang med varsel eller aftale. Ved arbejder i lejemålet gælder to spor. Iværksættelse af arbejder uden væsentlig ulempe for lejeren kan ske med 6 ugers varsel, mens arbejder, der medfører væsentlig ulempe, kræver 3 måneders varsel, og kun akutte forhold, hvor udbedring er nødvendig her og nu, kan gennemføres uden. Varsl skriftligt, beskriv arbejdets art, forventede periode og adgangsbehov, og læg fristerne ind i byggetidsplanen fra start, for en glemt varsling kan flytte hele projektet et kvartal.

I praksis er kommunikationen halvdelen af juraen. Et beboermøde eller informationsbrev før varslingen, en fast kontaktperson under arbejdet og præcise dagsvarsler før adgang til de enkelte lejemål koster lidt tid og sparer konflikter, nøgler der ikke passer, og huslejenævnssager, der kunne være undgået. Har ejendommen beboerrepræsentation, skal den inddrages tidligt. Ved større forbedringsarbejder skal beboerrepræsentanterne have projektmateriale i god tid, senest 2 uger før varslingen af lejeforhøjelsen, og springes det over, kan forhøjelsen ikke opkræves. byggestyring: undgå ekstraregninger

## Generne og lejen: afslag under arbejdet, forhøjelse efter

Under arbejdet gælder en balanceregel. Lejerne skal tåle nødvendige arbejder, men bliver generne store, fordi bad, køkken eller opholdsrum reelt ikke kan bruges i en periode, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den periode og den del af det lejede, der er ramt. Regn afslaget ind i projektøkonomien som en normal post i stedet for at bestride det åbenlyse, og brug det aktivt. En aftalt kompensation, fx adgang til badevogn og et rimeligt afslag, køber arbejdsro og velvilje, der er mere værd end beløbet.

Efter arbejdet kommer forhøjelsen, og her gælder forbedringsreglernes klassiske mekanik. Kun forbedringsdelen af arbejdet kan bære en lejeforhøjelse, ikke den vedligeholdelse, der alligevel skulle være udført. Forhøjelsen varsles skriftligt med 3 måneder med beregning og grundlag. Den kan tidligst kræves, når arbejdet er afsluttet. Dokumentér derfor fordelingen mellem forbedring og vedligeholdelse allerede i entreprisens tilbudsstruktur, så beregningen kan fremlægges, den dag nævnet spørger. renovering der hæver huslejen

## Erstatningsboligen og genhusningen: de store forhøjelsers regel

Nu til reglen, der overrasker flest. Varsler du lejeforhøjelser, der sammen med forhøjelser gennemført inden for de seneste 3 år overstiger lovens beløbsgrænse pr. m², skal lejeren senest samtidig med varslingen underrettes om retten til at forlange en anden passende bolig. Grænsen er i lovens 2021-niveau 96 kr. pr. m² for de omkostningsbestemte forhøjelser og reguleres årligt, i 2026 til omkring 112 kr., mens en separat og højere grænse gælder for forbedringsforhøjelser, så tjek de aktuelle satser, før du varsler. Erstatningsboligen skal være passende. I samme område og med et passende antal rum. Og sanktionen er kontant. Glemmer du underretningen, kan forhøjelsen ikke opkræves, og allerede opkrævede beløb skal betales tilbage.

> Praktisk betyder reglen, at store moderniseringer skal planlægges med boligtilbuddet som en del af projektet: Hvilke ledige lejemål i ejendommen eller porteføljen kan tilbydes? Hvad gør du, hvis flere lejere forlanger en bolig? Og passer forhøjelsens størrelse overhovedet til besværet, eller bør den trappes, så grænsen ikke rammes? Regn på det, før varslingen sendes, ikke efter. Tallene i eksemplerne er satser, der reguleres årligt.

Permanent genhusning er derimod ikke en almindelig ret i privat udlejning. Skal lejemål nedlægges eller lejere flyttes varigt, kræver det aftaler eller de særlige spor, hvor byfornyelses- og kondemneringsreglerne gælder, og hvor kommunen anviser boliger. Planlægger du så indgribende projekter, er det et selvstændigt juridisk forløb med rådgiver fra start. byggetilladelsens proces

## Overblik: reglerne ved renovering med lejere

| Forhold | Kernen |
| --- | --- |
| Varsling og adgang | Frister før første håndværker, se ovenfor |
| Gener under arbejdet | Ret til lejeafslag, se ovenfor |
| Forhøjelse efter | Kun for reel forbedring, se ovenfor |
| Genhusning | Ved de store ombygninger |
| Erstatningsbolig | Reglen ved omfattende arbejde |

Tabellen samler reglerne i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder dem ud. Kernen er balancen. Du har ret til at renovere din ejendom, men lejeren har ret til sit hjem imens. De to rettigheder mødes i klare regler. Om varsling. Om adgang. Om lejeafslag. Og i de store sager om genhusning. Overhold dem, og renoveringen glider. Spring dem over, og du får både sager og forsinkelser.

## Taleksempel: varslingen, der blev overholdt

Lad os se reglerne arbejde. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du skal renovere en ejendom med lejere. Arbejdet larmer og støver og kræver adgang til lejemålene.

Du varsler korrekt og i god tid. Lejerne ved, hvornår arbejdet begynder, hvad det omfatter, og hvornår håndværkerne skal ind. Under arbejdet er der gener, og lejerne har derfor ret til et forholdsmæssigt lejeafslag for den periode. Sig, at afslaget koster dig noget i den måned, arbejdet står på.

Til gengæld går arbejdet glat. Ingen sager, ingen blokeret adgang, ingen forsinkelse. Og er en del af arbejdet en reel forbedring, kan du bagefter varsle en lejeforhøjelse for den del, efter reglerne, se renovér for lejen.

Sammenlign med naboudlejeren, der sprang varslingen over. Lejerne nægtede adgang, klagede, og arbejdet gik i stå. Forsinkelsen kostede langt mere end det lejeafslag, den første udlejer betalte. Det er hele pointen. Reglerne er ikke en forhindring, men den hurtigste vej gennem en renovering med lejere. Regn afslag og eventuel genhusning ind i projektet med driftsbudget for udlejningsejendom.

## Sådan renoverer du med lejere i huset

Fire principper holder projektet konfliktfrit.

Varsl korrekt og i god tid. Lejerne skal vide, hvad der skal ske, hvornår, og hvad det betyder for dem, inden for de gældende frister. En ordentlig varsling er både et krav og den bedste måde at undgå modstand på, se rammerne i hvilke lejeregler gælder for din ejendom.

Regn lejeafslaget ind. Lejerne har ret til et forholdsmæssigt afslag for generne under arbejdet. Det er en udgift, du skal have med i budgettet, ikke en overraskelse, der dukker op som en klage bagefter.

Håndtér de store sager med genhusning. Er arbejdet så omfattende, at lejemålet ikke kan bebos, gælder særlige regler om genhusning og erstatningsbolig. Kend dem, før du går i gang med den slags projekter, for de er både en pligt og en betydelig udgift.

Og skil forbedring fra vedligehold hele vejen. Kun den reelle forbedringsdel kan bære en lejeforhøjelse bagefter, se renovér for lejen. Dokumentér arbejdet grundigt undervejs, så både lejeafslag, forhøjelse og skat kan afregnes rigtigt. En renovering med lejere er fuldt mulig og ofte nødvendig, men den kræver, at du behandler lejernes rettigheder som en del af projektet, ikke som noget, der kommer i vejen for det.

Og planlæg arbejdet med lejerne, ikke bare omkring dem. God information sparer konflikter. Fortæl, hvad der sker. Fortæl hvornår. Og fortæl, hvad det betyder for dem. En lejer, der føler sig set, samarbejder. En lejer, der føler sig overset, klager. Det er billigere at informere godt end at rydde op efter en sag. Se den bredere lejerpleje i behold dine gode lejere.

## Faldgruber

- **At varsle for sent.** 6 ugers og 3 måneders fristerne skal ind i byggetidsplanen fra dag ét.
- **At overse beboerrepræsentationen.** Manglende materiale 2 uger før varsling kan koste hele forhøjelsen.
- **At bestride åbenlyse gener.** Forholdsmæssigt afslag er en normal post, ikke en fornærmelse.
- **At glemme erstatningsbolig-underretningen.** Uden den kan forhøjelsen ikke opkræves og skal betales tilbage.
- **At blande forbedring og vedligehold.** Kun forbedringsdelen bærer forhøjelse, og fordelingen skal dokumenteres.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor lang tid i forvejen skal jeg varsle arbejder i et lejemål?

Arbejder uden væsentlig ulempe for lejeren kan iværksættes med 6 ugers varsel, mens arbejder med væsentlig ulempe kræver 3 måneders varsel. Kun akut nødvendig udbedring kan ske uden varsel. Varsl skriftligt med beskrivelse af arbejdet, perioden og adgangsbehovet, og giv dertil konkrete dagsvarsler før adgang til det enkelte lejemål.

### Kan lejeren kræve lavere leje under en renovering?

Ja, ved store gener. Kan bad, køkken eller opholdsrum reelt ikke bruges i en periode, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den ramte periode og del af lejemålet. Indregn afslaget i projektøkonomien, og overvej en aftalt kompensation, for arbejdsro under byggeriet er typisk mere værd end beløbet.

### Hvornår skal jeg tilbyde lejeren en erstatningsbolig?

Når du varsler lejeforhøjelser, der sammen med forhøjelser inden for de seneste 3 år overstiger lovens beløbsgrænse pr. m², i 2021-niveau 96 kr. for omkostningsbestemte forhøjelser, reguleret til omkring 112 kr. i 2026, med en separat højere grænse for forbedringsforhøjelser. Underretningen om retten til en passende bolig skal ske senest samtidig med varslingen.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Satser reguleres årligt og bør tjekkes før varsling, og indgribende projekter bør planlægges med rådgiver. Kilde: lejelovens regler om arbejder, forbedringsforhøjelser og erstatningsbolig, byfornyelseslovens genhusningsregler._